Jedro

Pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča je sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ). Za primere pravno poslovnega prenosa lastninske pravice brez odobritve upravne enote je ZIZ določal ničnostno sankcijo (sedmi odstavek 20. člena ZKZ). Ker je bila sporna pogodba sklenjena brez odobritve upravne enote v času veljavnosti zgoraj navedenih zakonskih določb (kar velja tudi za vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi), je torej nična.

Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se glasi: „Ugotovi se, da je prodajna pogodba, ki so jo sklenili 30. 1. 2001 V. J., D. N., J. N. in P. K. kot prodajalci z R. d.o.o., za parcelo št. 78/3, vpisano v vl. št. 420 k.o. ..., v naravi gozd v izmeri 5864 m2 za kupnino v tolarski protivrednosti 11.728 DEM, nična.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na parc. št. 78/3 k.o. ... v njegovo korist, sicer bo tako listino nadomestila ta pravnomočna sodba, pri čemer se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe lahko opravi šele potem, ko bo prodajno pogodbo iz prejšnjega odstavka odobrila pristojna upravna enota.

Sicer se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.“ V ostalem se revizija zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe tožeči stranki povrniti 2.813,85 EUR stroškov pravdnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Prvi štirje toženci so kot solastniki kmetijskega zemljišča, gozdne parcele št. ... k.o. ... v izmeri 5864 m2, navedeno nepremičnino s pogodbo z dne 30. 1. 2001 prodali peti toženi stranki. H. B., pravna prednica sedanjega tožnika J. G., je na podlagi trditve, da je bila s sklenitvijo prodajne pogodbe kršena njena predkupna pravica, s tožbo, ki jo je vložila zoper prodajalce in zoper kupca, zahtevala primarno ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe in podrejeno njeno razveljavitev, poleg tega pa še zavezo prodajalcem, da morajo prodajno pogodbo za sporno nepremičnino pod enakimi pogoji skleniti z njo, ter da ji morajo izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo lahko v zemljiški knjigi vpisala kot lastnica, ker bo sicer zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila pravnomočna sodba.

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo vse tožničine zahtevke, drugostopenjsko sodišče pa je zavrnilno sodbo potrdilo.

3. Sodbo pritožbenega sodišča tožnik izpodbija z revizijo iz revizijskih razlogov absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava in Vrhovnemu sodišču predlaga razveljavitev sodb sodišč druge in prve stopnje in vrnitev zadeve slednjemu v ponovno sojenje. Navaja, da v sodbi pritožbenega sodišča ni razlogov o ničnosti pravnega posla. Poleg tega je odločitev v nasprotju s „takrat veljavnim kmetijskim zakonom“, ki kot sankcijo za kršitev njegovih določb pri sklepanju pravnih poslov določa ničnostno sankcijo. Sporna pogodba je bila sklenjena mimo tožeče stranke, brez njene vednosti in brez predhodnega „upravnega postopka glede ponudbe“. Dejanske okoliščine konkretnega primera terjajo presojo o ničnosti pravnega posla, kasnejše spremembe kmetijske zakonodaje in način, na katerega jih je tožena stranka izkoristila, pa so za odločanje v tej zadevi nepomembne. Prav tako je nepomembno, da je peta tožena stranka dosegla vpis lastninske pravice na sporni nepremičnini v svojo korist. Ni namreč dvoma o tem, da ponudnika veže zakonodaja, veljavna v času vložitve ponudbe za prodajo. O tem obrazložitve v sodbah sodišč druge in prve stopnje ni. Glede na ničnost pogodbe je očitek tožeči stranki, da ni vložila zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine zoper sedanjega lastnika, brez pomena. Predpisi, ki so bili uveljavljeni po vložitvi ponudbe, ne bi smeli biti uporabljeni za nazaj.

4. Revizija je bila vročena tožencem, ki nanjo niso odgovorili, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, v besedilu, veljavnem ob zaključku glavne obravnave).

5. Revizija je delno utemeljena.

6. Sodišči prve in druge stopnje sta odločili na podlagi za revizijsko sodišče zavezujočih dejanskih ugotovitev (tretji odstavek 370. člena ZPP), da so prvi štirje toženci objavili ponudbo za prodajo gozda na Upravni enoti Kamnik, pri čemer se je rok za sprejem ponudb iztekel 20. 2. 2001; da sta ponudbo sprejela H. B. in gospodarska družba R. d.o.o.; da so prodajalci H. B. obvestili, da bodo pogodbo sklenili s preostalim sprejemnikom ponudbe; da so pogodbo z njim tudi dejansko sklenili že 30. 1. 2001; da je prodajno pogodbo Upravna enota Kamnik odobrila 17. 4. 2001, vendar je H. B. odločbo o odobritvi pravnega posla izpodbijala, pri čemer je uspela šele pred Vrhovnim sodiščem, ki je odločbo Ministrstva za kmetijstvo, s katero je bila odobritev pravnega posla potrjena, razveljavilo in zadevo vrnilo Ministrstvu za kmetijstvo v novo odločanje, ter da je Ministrstvo za kmetijstvo ob ponovnem odločanju predlog za odobritev zavrglo, ker je ugotovilo, da se je v vmesnem času, in sicer že 11. 4. 2002, družba R. d.o.o., vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica kupljene gozdne parcele.

7. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da je v času sklenitve prodajne pogodbe 30. 1. 2001 promet s kmetijskimi zemljišči urejal Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ)(1), ki ga je zato treba uporabiti tudi za presojo konkretnega razmerja. Določal je, da mora fizična ali pravna oseba, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo izročiti pristojni upravni enoti (23. člen), vsakdo, ki želi naprodaj dano zemljišče kupiti, pa mora v 30 dneh od objave ponudbe na oglasni deski dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje s priporočeno pošiljko prodajalcu in upravni enoti (24. člen). V trenutku, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve (19. in 22. člen ZKZ). Razloge za stališče, da je pogodba pod odložnim pogojem odobritve sklenjena že, ko ponudnik prejme izjavo kupca o sprejemu ponudbe in ne šele z dejansko sklenitvijo pogodbe, je Vrhovno sodišče že pojasnilo v sklepu II Ips 835/2007: iz celotnega poglavja ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči izhaja, da je imel zakonodajalec v mislih prav takšno razlago; določil je namreč obliko in vsebino ponudbe in izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe in sploh obveznosti ponudnika in sprejemnika ponudbe naknadno ponovno izraziti soglasje za sklenitev pogodbe. Uredil ni niti situacij, do katerih bi lahko prišlo v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe. Zaradi tega je treba šteti, da je bil zakonodajalčev namen, da se za določitev časa sklenitve pogodbe uporabijo splošne določbe Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)(2) oziroma Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Ker je za veljavnost takšnega pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ). Za primere pravno poslovnega prenosa lastninske pravice brez odobritve upravne enote je določal ničnostno sankcijo (sedmi odstavek 20. člena ZKZ). Ker je bila sporna pogodba sklenjena brez odobritve upravne enote v času veljavnosti zgoraj navedenih zakonskih določb (kar velja tudi za vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi), je torej nična. Okoliščina, da je Ustavno sodišče z odločbo U-I-266/98 z dne 28. 2. 2002 razveljavilo III. poglavje ZKZ (to je določbe od 17. do 25. člena) ter odločilo, da razveljavitev začne učinkovati po preteku enega leta od dneva objave v Uradnem listu RS, torej 28. 3. 2003 in da je nastopila pravna praznina, ki je prenehala šele z uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah ZKZ (v nadaljevanju ZKZ-B) 17. 4. 2003, s katero so bili ponovno uzakonjeni prisilni predpisi glede prodaje kmetijskih zemljišč, za odločitev v konkretnem primeru ni relevantna, saj je bila sporna pogodba sklenjena pred pričetkom učinkovanja ustavne odločbe o razveljavitvi III. poglavja ZKZ. Materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da je ničnostna sankcija ne more zadeti zaradi pravne praznine v času od 28. 3. 2003 do 17. 4. 2003, je zmotno, kot pravilno uveljavlja revizija. Ob pravilni uporabi materialnega prava ji je zato revizijsko sodišče ugodilo in v tem delu sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je tožnikovi pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je ugotovilo ničnost prodajne pogodbe z dne 30. 1. 2001. To je smelo storiti, saj je iz doslej navedenega razvidno, da je revidentov očitek o neobstoju razlogov v zvezi z ničnostjo pogodbe (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) neutemeljen; razlogi so navedeni, le pravilni niso bili.

8. Da so prodajalci sklenili prodajno pogodbo z družbo R. d.o.o. in o tem tudi sestavili listino, ki je bila podlaga za vpis v zemljiški knjigi, ni sporno. Skladno z v prejšnji točki obrazloženim, pa je bila pogodba s sprejemom ponudbe sklenjena tudi med tožnikovo pravno prednico H. B. in prodajalci in sicer pod odložnim pogojem odobritve upravnega organa. Zato zahtevek tožeče stranke za izstavitev zemljiškoknjižne listine ni v celoti neutemeljen, pač pa je utemeljen z omejitvijo, da se v zemljiški knjigi na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila oziroma sodbe, ki ga nadomešča, prenos lastninske pravice na sporni nepremičnini lahko opravi šele potem, ko bo prodajno pogodbo odobrila pristojna upravna enota. Ob pravilni uporabi materialnega prava je zato revizijsko sodišče poseglo tudi v to odločitev nižjih sodišč tako, da je zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ugodilo, vendar ne brezpogojno, pač pa z navedeno omejitvijo. To pomeni, da se tožnik navkljub sklenjeni prodajni pogodbi v zemljiško knjigo ne bo mogel vpisati, če pogodba v upravnem postopku ne bo odobrena. Vrhovno sodišče je namreč v novejših odločbah zavzelo stališče, da je v primeru, če izjavo o sprejemu ponudbe poda več predkupnih upravičencev, sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov, pristojen upravni organ pa za vse, ki so pravočasno zahtevali odobritev tega posla, vodi en postopek in z odločbo odobri le enega od sklenjenih pravnih poslov za vsako nepremičnino. Ko ima glede na določbo 23. člena ZKZ več sprejemnikov ponudbe predkupno pravico enakega vrstnega reda, upravni organ pozove ponudnika, naj opravi izbiro. Če ta izbire v postavljenem roku ne opravi, to stori upravni organ, upoštevaje pri tem namen zakonske ureditve predkupne pravice. Po pravnomočnosti odločbe o odobritvi zavezovalnega pravnega posla pa lahko predkupni upravičenec s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Okoliščina, da je peta tožena stranka v zemljiški knjigi že vpisana kot lastnica, ni relevantna: tožnik lahko izbrisno tožbo zoper vknjiženega kupca vloži kadarkoli, saj Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) v 243. členu ne določa roka za njeno vložitev, prekluzivni roki iz 512. člena OZ pa so predpisani za izpodbijanje zavezovalnega pravnega posla (pogodbe in ne za vložitev izbrisne tožbe (3).

9. Sprememba odločitve o glavni stvari je terjala tudi spremembo stroškovne odločitve. Po načelu uspeha v pravdi (prvi odstavek 154. člena ZPP) so tožene stranke tožniku dolžne povrniti njegove stroške postopka, ki jih je revizijsko sodišče odmerilo skladno z odvetniško in taksno tarifo.

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 59/96 in 31/98 (odločba Ustavnega sodišča).

Op. št. (2): V zadevi II Ips 835/2007 je bila namreč ponudba objavljena in sprejeta pred uveljavitvijo OZ.

Op. št. (3): Primerjaj sklep II Ips 200/2011.