Jedro

Z ustanovitvijo etažne lastnine posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov.

V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del. Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da sta tožnika lastnika tistega dela parcele 0000 2294/23, ki je v elaboratu za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru sodnega izvedenca geodetske stroke označen z rezervirano parcelno številko k.o. X, ki je v naravi ograjen oziroma ločen od preostanka parcele 0000 2294/23 (točka I.1. izreka) in dela, ki v naravi obsega prva tri parkirna mesta šteto od južne parcelne meje (točka I.2. izreka) ter tožnikoma naložilo, da toženki v roku 15 dni povrneta 446,40 EUR stroškov postopka (točka II. izreka). Ugotovilo je, da tožnika s pravnim poslom lastninske pravice na navedenem delu parcele nista pridobila, prav tako je nista pridobila s priposestvovanjem.

2. Zoper sodbo se pravočasno, v celoti in iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov pritožujeta tožnika.

Kot bistveno navajata, da nesporna lastniška posest predmetnih nepremičnin traja že od 25. 1. 2007 dalje. Kot laika sta upravičeno domnevala, da sta nesporna lastnika, saj od njiju ni moč pričakovati, da ločita izključno uporabo od lastništva. Vztrajata, da sta lastnika atrija in treh parkirišč, ker sta jih kupila skupaj s stanovanjem. To izhaja iz pogodbe, katere sestavni del je grafični prikaz, pa tudi iz višine kupnine. Ker sodišče ni zaslišalo lastnikov iz A. ulice 60, je kršilo pravdni postopek. Poudarjata, da je Akt o ustanovitvi etažne lastnine, na katerega se sklicuje pogodba, izrecno določil kaj so posamezni deli in kaj so skupni deli, pri čemer atrija ni določil za skupni del (niti za posamezni ali vsaj za posebni skupni del). Prav tako Akt ne omenja šestih parkirišč, ki jih je investitor za vsako stanovanje določil po tri. Iz 5. točke Akta pa jasno izhaja, da je investitor atrij in tri parkirišča namenil lastniku dela parcele 0000-003-1, a očitno ni bil pripravljen počakati na parcelacijo (oziroma za to plačati stroškov) in vknjižiti lastninske pravice, ker na enotni parceli ni bil možen več kot en pravni položaj. Sodišče tudi nima pravice nedoslednosti investitorja v Aktu tolmačiti kot nasprotovanje njegovi lastni ideji o skupnih delih med katerimi atrij in parkirišča niso navedeni. Če bi želel, da so atrij in parkirišča običajna solastnina etažnih lastnikov, bi tako tudi zapisal. Investitor je uporabil izraz izključna pravica uporabe namesto lastninska pravica zato, ker parcelacija v času etažiranja ni bila izvedena. Investitor je imel voljo parcelo razdeliti, ni pa bil pripravljen plačati s tem povezanih stroškov, kar kaže tudi primer T. D. in S. K. Toženka je zavestno podpisala, da se strinja z že davno določeno uporabo „skupnih delov“, potem pa je od sodišča zahtevala, da se raba spremeni, kar je v nasprotju s poštenjem. Sodišče bi moralo v konkretnem primeru uporabiti institut navidezne solastnine. Do te pravdne je prišlo zato, ker je sodišče tožnika na to napotilo, ko sta hotela zavarovati kar sta kupila in plačala. To pa je izključna raba atrija in treh parkirišč. Glede na to, da zakon določa, da lahko večinski lastnik, torej toženka, kadarkoli spremeni obstoječe dogovore glede uporabe skupnih delov, ju skrbi, da bo prišlo do zapletov, če se atriju prizna lastnost skupnega dela, saj lahko večinski lastnik odloča o usodi atrija in parkirišč in jih da v najem.

3. Na pritožbo je odgovorila toženka in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožnika vztrajata, da sta lastnika dela parcele 0000 2294/23, ki v naravi predstavlja ograjen atrij in tri parkirna mesta šteto od južne meje, ker sta ta del parcele kupila skupaj s stanovanjem. Da sta lastnika, sta prepričana že ves čas, prav tako njuni pravni predniki. To pa pomeni, da se je tudi priposestvovalna doba že iztekla.

5. SPZ1 lastnino več oseb na isti nepremičnini dopušča v obliki skupne lastnine, solastnine in etažne lastnine. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Kot način njenega nastanka zakon določa razdelitev stavbe na več (najmanj dva) posameznih delov s pravnim poslom2 ali odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ). Pomen ustanovitve etažne lastnine je v spremembi stvarnopravnega režima posameznega dela stavbe. Po načelu superficies solo cedit, ki ga je uzakonil SPZ3, je zgradba sestavina zemljišča, na katerem stoji in deli njegovo usodo; torej ni v samostojnem pravnem prometu: pravica na stavbi je akcesorna pravici na zemljišču. Z ustanovitvijo etažne lastnine pa so posamezni deli stavbe izvzeti iz tega režima: postanejo (skupaj s solastnino na skupnih delih, ki je akcesorna etažni lastnini in je ni dovoljeno razdružiti) samostojni objekti lastninske pravice in drugih stvarnih pravic. Posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov.4

6. Kot je poudarilo že sodišče prve stopnje je za vprašanje lastništva odločilno ali je lastnik pridobil nepremičnino (v obravnavanem primeru tri parkirna mesta in atrij) na podlagi enega od veljavnih načinov za pridobitev lastninske pravice. Glede na trditve tožnikov z več zaporednimi pravnimi posli (verige pogodb) in tudi originarno (s priposestvovanjem). Pri pridobitvi lastninske pravice s pravnim poslom je v konkretnem primeru pomembno kako so atrij in parkirišča opredeljena s pogodbo, ki sta jo tožnika sklenila 4. 10. 2010. V prodajni pogodbi, ki sta jo tožnika dne 4. 10. 2010 sklenila s prodajalcema Ž. G. in I. B. je določeno, da je predmet pogodbe del stavbe s skupno površini 85,09 m2, z ident. št. 1E in z opisom: A. ulica 61, ..., vpisana pri vl. št. 5808/2, k.o. X (ID stavbe 003), torej stanovanje. Nobenega dvoma tako ni (in tudi ni sporno), da sta s pravnim poslom pridobila lastninsko pravico na stanovanju v stanovanjski stavbi. Glede atrija in parkirišč pa ima pogodba le eno določbo in sicer v 4. točki 1. člena navaja, da je z Aktom o oblikovanju etažne lastnine s 5. členom določena uporaba parkirišč in atrija (funkcionalnega zemljišča) ter skupnega vhoda s parc. št. 2294/23, k.o. X. Navedeno povsem ne drži, ker 5. člen Akta ureja le uporabo parkirnih mest in atrija, vendar to za odločitev v tem postopku ni odločilno. Bistveno je kaj navedeni člen za atrij in parkirišča določa in to je, da je vsakokratni etažni lastnik stanovanja 1 upravičen do izključne uporabe treh parkirišč in atrija, vsakokratni etažni lastnik stanovanja 2 pa je upravičen do izključne uporabe drugih treh parkirišč (vse na zemljišču parc. št. 2294/23 k.o. X). To pomeni, da je predmetni Akt uredil medsebojna razmerja etažnih lastnikov glede uporabe parkirnih mest in atrija.

SZ-15 v 3. členu določa sestavine stanovanjskih stavb. Te so sestavljene iz posameznih delov in skupnih delov. Posamezni deli so stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov6. Skupni deli pa so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema. Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli). V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del (20. člen SZ-1). Atrij in parkirišča v obravnavanem primeru kot del zemljišča nimajo svoje parcelne številke. V pogodbi kot del stanovanja tudi niso določeni. Zato jih kot del stanovanja in s tem za posebni skupni del, ni mogoče šteti.

Morebiten namen investitorja, da lastnik stanovanja pridobi tudi lastninsko pravico na atriju in parkiriščih, ni pomemben. Pomembno je, kaj je bilo dejansko izvedeno, kot to poudarja že sodišče prve stopnje. Tožnika sta v takšno stanje z nakupom stanovanja vstopila in ga z etažnim lastnikom stanovanja 2 v nadaljevanju drugače nista uredila. Nerelevantno je zato njuno sklicevanje na ureditev razmerij na sosednjih naslovih. SPZ omogoča etažnim lastnikom, da sporazumno in pisno določijo, da skupni deli postanejo del posameznega dela v etažni lastnini (člen 113). Do takšnega dogovora je očitno prišlo med etažnimi lastniki na sosednjih naslovih, na predmetnem pa ne. Zato zaslišanje sosedov, ki bi povedali kako so svoja razmerja naknadno uredili, ni potrebno za odločitev v tem postopku in je sodišče prve stopnje ta dokaz utemeljeno zavrnilo. Ob soglasju etažnega lastnika stanovanja številka 2, bi tudi tožnika svoje razmerje lahko uredila drugače, pa ga nista. Akt o ustanovitvi etažne lastnine ni spremenjen in veže tak kot je. Če bi tožnika s pravnima prednikoma toženke dosegla soglasno spremembo Akta, bi s tem tudi toženka vstopila v drugačno razmerje kot je.

Investitor je s sprejetjem Akta o ustanovitvi etažne lastnine za nepremičnino parc. št. 2294/23 k.o. X, sprejel legitimno odločitev o tem, koliko posameznih delov bo nastalo iz nepremičnine, kaj ti obsegajo in kaj bo ostalo skupno. Parcelacije ni izvedel. Ali se je s tem želel le izogniti stroškom, ni pomembno. Dejstvo je, da zemljišče ni razdeljeno in je kot splošni skupni del stavbe 003 v etažni lastnini tudi vpisano v zemljiško knjigo.

Sodišče prve stopnje je zato pravilno sklepalo, da tožnika lastninske pravice na atriju in treh parkiriščih s pravnim poslom nista pridobila.

Tega sklepa ne omaje višina kupnine, ki sta jo tožnika plačala po pogodbi z dne 4. 10. 2010. Ceno za predmet pogodbe dogovorita pogodbeni stranki. Zaradi morebitne visoke cene predmeta pogodbe pa ni mogoče sklepati, da sta kupca poleg predmeta pogodbe kupila še kaj kar ni predmet pogodbe, kot skušata prikazati pritožnika.

7. Pritožnika tudi menita, da bi moralo sodišče prve stopnje pri odločitvi upoštevati institut navidezne solastnine. Navedeni institut pa v obravnavanem primeru ni uporabljiv, saj ga je sodna praksa oblikovala za primere, ko je etažna lastnina pred uveljavitvijo SPZ dejansko nastala in obstajala, razmerje pa ni bilo zemljiškoknjižno evidentirano, vpisan je bil le solastninski delež posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba.

8. Lastninske pravice pritožnika tudi s priposestvovanjem nista pridobila. Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče (44. člen SPZ). Vse pritožbene navedbe glede dobre vere in poteka časa so zato nerelevantne.

9. Glede na navedeno so vse pritožbene navedbe neutemeljene. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, zakonita ter skrbno in jasno obrazložena. Sodišče druge stopnje tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvih odstavkih 165., 154. in 155. člena ZPP. Ker pritožnika s pritožbo nista uspela, sama nosita svoje stroške pritožbenega postopka, prav tako toženka, ki z odgovorom na pritožbo k rešitvi zadeve ni bistveno prispevala.

1 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, številka 87/2002 s spremembami 2 Ta je lahko enostranski – izključni lastnik zgradbe svojo lastninsko pravico razdeli v etažno lastnino (109. člen SPZ), kot je v obravnavanem primeru ali večstranski – solastniki sklenejo pogodbo o delitvi solastnine v etažno lastnino (108. člen SPZ) 3 Po določbi 8. člena SPZ je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače 4 II Ips 390/2009 5 Stanovanjski zakon, Uradni list RS, št. 69/2003 s spremembami 6 Tako določa tudi SPZ v drugem odstavku 105. člena.