Jedro

Vsaka sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas se lahko s strani najemodajalca odpove brez razloga z enoletnim odpovednim rokom. Razlogi, zakaj je najemodajalec odpovedal najemno pogodbo, niso bistveni, saj ima najemodajalec možnost, da vloži odpoved najemne pogodbe brez razlogov.

Upoštevaje predpisani minimalni enoletni odpovedni rok najemodajalec zahtevi iz drugega odstavka 26. člena ZPSPP lahko zadosti le, če pri tem upošteva datum, ko je pri sodišču vložil odpoved najemne pogodbe, sicer bi bil tek enoletnega odpovednega roka odvisen od negotove okoliščine, kdaj bo sodišče odpoved najemne pogodbe uspelo vročiti najemniku – toženi stranki.

Odpovedi najemnega razmerja ni mogoče pogojevati s povrnitvijo vlaganj, saj za to v ZPSPP ni nobene podlage.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Dopolnitev pritožbe tožene stranke z dne 14. 2. 2013 se zavrže. III. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 828,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo obdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani Plg 78/2011 z dne 13. 12. 2011. Obenem je toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v višini 1.470,16 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je spremembo sodbe v njeno korist, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je dne 14. 2. 2013 vložila dopolnitev pritožbe, ki pa ni dovoljena. Vložena je namreč po preteku 15 dnevnega pritožbenega roka od vročitve sodbe, ki je bila tožencu vročena že 27. novembra 2012. V skladu s prvim odstavkom 343. člena ZPP je namreč pritožba (enako velja za dopolnitev) prepozna, če je vložena po preteku zakonskega roka zanjo (prvi odstavek 333. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je zato na podlagi 352. člena ZPP toženčevo dopolnitev pritožbe zavrglo.

4. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo. Naknadno je odgovorila še na dopolnitev pritožbe, vendar je tudi odgovor na (neupoštevno) dopolnitev pritožbe neupošteven (prim. VSL sodba in sklep II Cp 1011/2011).

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in obdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov. Oprlo se je na določilo 24. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/1974 – Uradni list RS, št. 102/2002, ZPSPP), ki pravi, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne sme biti krajši od enega leta. V konkretnem primeru je v pogodbi določen enoletni odpovedni rok. Sodišče prve stopnje je zavrnilo toženkine navedbe, da ne gre za najemno pogodbo, pač pa posebno (družbeno) pogodbo, čeprav drži, da ima pogodba podrobno urejene vse vidike najema. Dejstvo, da je tožena stranka vlagala v poslovni prostor oziroma ga je opremila, ne more biti razlog, da tožeča stranka ne bi imela pravice odpovedati najemno pogodbo. Vsaka najemna pogodba se namreč lahko kadarkoli odpove brez razloga z odpovednim rokom enega leta. Pritožbeno sodišče se s takimi zaključki prvostopnega sodišča strinja.

7. Ni utemeljen pritožbeni očitek, da sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o navedbah tožene stranke, da je bila pogodba odpovedana ob nepravem času in da je bil med strankama sklenjen poseben sporazum o sodelovanju, ki presega okvire gole najemne pogodbe. Prvostopno sodišče je sporazum med strankama opredelilo kot najemno pogodbo, glede odpovedi ob nepravem času, pa se je postavilo na stališče, da se lahko najemno pogodbo odpove brez razloga z odpovednim rokom enega leta kadarkoli – v teh okvirih torej odpoved ne more priti ob nepravem času. Sodišče prve stopnje se je o teh trditvah toženke opredelilo v točki 6 obrazložitve sodbe. Zato ne drži, da se sodbe sodišča prve stopnje ne da preizkusiti.

8. Pritožnica vztraja, da gre za odpoved ob nepravem času, saj bi po izpodbijanem izpraznitvenem nalogu tožena stranka morala poslovne prostore izprazniti z dnem 7. 12. 2012, to je neposredno brez božično (praznično sezono), ko je promet najvišji, čeprav je ves čas plačevala tudi prispevek za reklamiranje. Kot je obrazložilo že sodišče prve stopnje, toženkine navedbe niso utemeljene. Že iz sklenjene pogodbe izhaja, da je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas in da preneha z odpovedjo strank z odpovednim rokom enega leta. Tudi ZPSPP v 24. členu pri pogodbah, sklenjenih za nedoločen čas, predvideva, da lahko prenehajo na podlagi odpovedi z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od enega leta. Zato se prav vsaka sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas lahko s strani najemodajalca odpove brez razloga z enoletnim odpovednim rokom. Razlogi, zakaj je najemodajalec odpovedal najemno pogodbo, niso bistveni, saj ima najemodajalec možnost, da vloži odpoved najemne pogodbe brez razlogov. Tako nagibi in nameni najemodajalca ne morejo vplivati na drugačno odločitev, kot jo je sprejelo prvostopno sodišče. Tudi navedbe pritožbe o ugodni sezoni in o stroških reklamiranja ne morejo vplivati na drugačen zaključek pritožbenega sodišča. Če s pritožbenimi izvajanji pritožnica meri na določbe OZ v zvezi z nemožnostjo odpovedi najemne pogodbe ob neprimernem času, je treba pojasniti, da je v tej zadevi v prvi vrsti treba uporabiti ZPSPP kot specialni predpis za primer najemne pogodbe za poslovni prostor, ki določb o odpovedi ob neprimernem času nima. Drugače kot OZ, ki v 616. členu predvideva osemdnevni odpovedni rok, je odpovedni rok po ZPSPP najmanj eno leto. To pa je dovolj dolgo obdobje, da najemnik svoje poslovanje prilagodi predvidenemu prenehanju najemnega razmerja.

9. Niso utemeljena pritožbena izvajanja v zvezi z družbeniško pogodbo, saj se ta navezuje na najemno pogodbo z dne 16. 2. 1993, najemna pogodba, ki jo je tožeča stranka odpovedala v tem postopku, pa je bila sklenjena 27. 6. 2001 in nima z družbeniško pogodbo nobene povezave. Poleg tega pa tudi iz omenjene družbeniške pogodbe izhaja, da z iztekom najemnega razmerja izteče tudi družbeniška pogodba (prim. 1. člen družbeniške pogodbe, priloga B26).

10. Pritožbeno sodišče se pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da odpovedi najemnega razmerja ni mogoče pogojevati s povrnitvijo vlaganj, saj za to v ZPSPP ni nobene podlage. Vlaganja najemnika v poslovni prostor ne morejo biti predmet pravde, ki obravnava sodno odpoved najemnega razmerja v enoletnem odpovednem roku, ampak jih stranki eventuelno lahko rešujeta v drugem postopku.

11. Pritožnica navaja, da je izpraznitveni nalog prejela 19. 12. 2011 in zato enoletni odpovedni rok ne more preteči pred potekom enega leta od dneva prejema naloga, medtem ko izpraznitveni nalog določa, da mora toženec poslovni prostor izprazniti do 7. 12. 2012. Vendar ta pritožbeni očitek za odločitev ni pomemben, saj je odpovedni rok sedaj ob razsoji na pritožbenem sodišču že potekel. Opozoriti je treba tudi na določilo tretjega odstavka 311. člena ZPP, po katerem se lahko izda sodba, s katero se tožena stranka obsodi, da mora izročiti stvari, ki so bile dane v najem, še preden preneha to razmerje. Poleg tega se po členu 26 v zvezi s prvim odstavkom 24. člena ZPSPP pogodba o najemu poslovnih prostorov, sklenjena za nedoločen čas, odpoveduje sodno. Najemodajalec mora skladno z drugim odstavkom 26. člena v odpovedi navesti, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in ga izročiti najemodajalcu. Upoštevaje predpisani minimalni enoletni odpovedni rok (prim. drugi odstavek 24. člena ZPSPP) najemodajalec zahtevi iz drugega odstavka 26. člena ZPSPP lahko zadosti le, če pri tem upošteva datum, ko je pri sodišču vložil odpoved najemne pogodbe, sicer bi bil tek enoletnega odpovednega roka odvisen od negotove okoliščine, kdaj bo sodišče odpoved najemne pogodbe uspelo vročiti najemniku – toženi stranki. Tožeča stranka tako ne bi mogla določno opredeliti datuma izpraznitve in izročitve poslovnega prostora in s tem njenega tožbenega zahtevka. Ob povedanem je zato nesprejemljivo pritožbeno stališče, da teče enoletni odpovedni rok šele od toženkinega prejema zahteve oziroma odpovedi najemne pogodbe (prim. VSL sodba in sklep I Cpg 281/2001). Končno pa bi morala tožena stranka na dejstvo, da je izpraznitveni nalog prejela šele po 7. 12. 2011, to je 19. 12. 2011, opozoriti sodišče prve stopnje pravočasno – najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo, saj ni navedla, da teh dejstev brez svoje krivde ni mogla navesti na prvem naroku. Ker tega ni storila, gre za nedovoljeno pritožbeno novoto (337. člen ZPP).

12. Pritožbeno sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene trditve, za katere je ocenilo, da so bile pomembne pri presoji pravilnosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker jih je kot neutemeljene zavrnilo in ker ni ugotovilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je materialnopravno pravilno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

13. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora glede na načelo uspeha sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka, tožeči stranki pa mora povrniti stroške za odgovor na pritožbo. Te je sodišče odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika, ki je v spisu, v skladu z odvetniško tarifo. V primeru plačilne zamude je tožeča stranka upravičena tudi do zakonskih zamudnih obresti za čas zamude.