Jedro

Pri ugotavljanju višine uporabnine gre za ugotavljanje hipotetičnega dejstva. Takšno dejstvo je treba približno ugotoviti oziroma oceniti z deduktivno ali primerjalno metodo. Preizkus pravilnosti ugotavljanja dejstva je tako predvsem preizkus, ali je sodišče uporabilo razumno metodo.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

1.Tožnik v tej pravdi zahteva plačilo uporabnine od tožencev in sicer za uporabo stanovanjske hiše na naslovu xxx. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku v pretežnem delu ugodilo in tožence obsodilo na plačilo 25.006,16 EUR uporabnine s pripadajočimi obrestmi. Presežni zahtevek v višini 3.283,84 EUR je zavrnilo. Odločilo je še, da so toženci dolžni tožniku povrniti njegove pravdne stroške v znesku 2.608,50 EUR s pripadajočimi obrestmi.

2.Proti sodbi vlagata pritožbo obe pravdni stranki.

Pritožba tožene stranke: Toženci se sklicujejo na pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Sodišču predlagajo, naj sodbo spremeni ali pa jo razveljavi. Trdijo, da je tožeča stranka skrčila tožbeni zahtevek in zahtevala le še nadomestilo za uporabo stanovanja v nadstropju in mansardi stanovanjske hiše ter pripadajoče mu shrambe, ne pa tudi glede pomožnih prostorov. Sodišče pa je upoštevalo izvedensko mnenje, ki se nanaša na reducirano površino v obsegu 172,12 m2. Nato podaja svoj izračun površine, glede katere bi bilo treba ugotavljati uporabnino in nato poda tudi svoj izračun uporabnine, ki naj bi znašala zgolj 444,20 EUR.

Pritožba tožeče stranke: Pritožba tožeče stranke napada predvsem postopek dokazovanja z izvedencem. Trdi, da sodišče ni upoštevalo druge dopolnitve izvedenskega mnenja z dne 22. 11. 2011. Zato naj bi bila obrazložitev sodišča v nasprotju sama s seboj. Poleg tega je izvedenec v dopolnitvi z dne 22. 11. 2011 napravil računsko napako pri seštevanju. Sicer pa je seštevek izračunanih uporabnin povsem primeren. Izvedenec je v zadnji dopolnitvi upošteval reducirano kvadraturo stanovanja. Prav tako je upošteval poziv sodišča, naj oceni tržno najemnino. Vendar pa pravi, da tržna najemnina ni bila ugotovljena, saj je bila cenitev narejena zgolj na podlagi ponudbenih, ne pa dejansko doseženih cen. Meni, da sodišče ne bi smelo uporabiti metodologije izračuna, za katero izvedenec ni imel na voljo dovolj razpoložljivih podatkov. Nazadnje pa se pritožuje še zoper stroške postopka. Povišanega tožbenega zahtevka ob vložitvi tožbe po stališču pritožbe ni bilo moč terjati, zato je tožeča stranka upravičena tudi do stroškov na podlagi povišanega zahtevka. Gre za dobeseden povzetek pritožbene navedbe, ki pa v resnici ni razumljiva. Pritožbi sta bili vzajemno vročeni nasprotnima strankama. Odgovora na pritožbo stranki nista podali.

3.Pritožbi nista utemeljeni.

4.Ugotavljanje višine uporabnine pomeni ugotavljanje hipotetičnega dejstva. To je dejstvo, ki v zunanjem pojavnem svetu ne obstaja.

5.Kar lahko torej sodišče v takšnem spoznavnem procesu stori, je, da na takšno dejstvo sklepa z metodo dedukcije ali pa s primerjalno metodo. Pri metodi deduktivnega sklepanja gre za to, da upošteva znana objektivna dejstva (na primer vrednost nepremičnine) ter nato na podlagi empirično (izkustveno) izoblikovanih meril oceni, kako se to odraža na višini pričakovane mesečne najemnine.

6.Pri primerjalni metodi pa sodišče vzame pod drobnogled nekatere bistvene lastnosti nepremičnine (na primer površina, lokacija …) ter nato ugotavlja, kakšna najemnina je bila dosežena pri nepremičninah s primerljivi bistvenimi lastnostmi.

7.Obe metodi sta razumni metodi ugotavljanja približne vrednosti mesečne najemnine. Natančne vrednosti hipotetične najemnine pa, kot rečeno, ni mogoče ugotoviti, saj hipotetično dejstvo v zunanjem pojavnem svetu sploh ne obstaja.

8.Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je izvedenec višino mesečne najemnine ugotavljal tako z deduktivno metodo (dohodkovna metoda), kakor s primerjalno metodo (tržna metoda). Razumljivo je, da so rezultati pri eni in drugi metodi različni, saj sta vendar različni tudi sami metodi. Nižjo vrednost je prikazala primerjalna metoda, po kateri je sodišče nazadnje tudi odločilo. Pomanjkljivost primerjalne (tržne) metode v obravnavani zadevi je bila, da jo je izvedenec oprl zgolj na primerljive ponudbe za oddajanje, ne pa na končne, tržno dosežene najemnine. Vendar pa to dejstvo tožeči stranki po naravi stvari ne more biti v škodo, kajti ponudba in povpraševanje se po naravi stvari ne moreta srečati tako, da bi bila vrednost najemnine nazadnje višja od ponudbe, marveč prej obratno.

9.Tak pristop pa tudi ni v škodo tožene stranke. Glede na to, da izvedenec boljših podatkov ni imel, bi torej sodišče lahko storilo edino to, da bi svojo odločitev oprlo na deduktivno metodo. Ker je ta za toženko manj ugodna, bi to seveda ne bilo v njeno korist. 10.Bistveno na koncu je, da je tudi po oceni pritožbenega sodišča, sodišče prve stopnje za ugotavljanje hipotetičnega količinskega dejstva uporabilo razumno metodo in tako pravilno ugotovilo približno vrednost mesečnega prikrajšanja/okoriščenja.

11.Pritožbene trditve tožene stranke, da je tožeča stranka umaknila zahtevek glede pomožnih prostorov, niso razumljive ali pa niso dovolj konkretizirane. Z izpodbijano sodbo namreč ni bil presežen nominalni presežek tožeče stranke, kakor bi bilo mogoče razumeti pritožnike. Kolikšno površino je izvedenec upošteval pri izračunu po deduktivni metodi (ki je tu kontrolne narave), je iz izvedenskega mnenja jasno razvidno. Strankam je tudi jasno, katera nepremičnina je predmet uporabe in s tem obogatitvenega zahtevka. Pri tržni metodi pa je bila upoštevana reducirana površina (172,12 m2) v primerjavi s prvotno površino. Enako velja tudi glede dopolnitve deduktivne metode z dne 22. 11. 2011 (list.št. 109).

12.Izračuni, ki jih ponuja tožena stranka v pritožbi, predstavljajo novo dejansko zatrjevanje, ki ga na podlagi dosedanjega gradiva ni mogoče preizkusiti. Tako se izkaže, da gre za nedovoljeno novo dejansko zatrjevanje, ki v skladu z 337. členom ZPP ni upoštevno.

13.Odločitev o stroških je izhajajoč iz konkretiziranosti njihove priglasitve (glej list.št. 131) pravilno in razumno obrazložena.

14.Pritožbi torej nista utemeljeni, podani pa niso niti razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti. Ker je tako, je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.