Jedro

Razmerje med pravdnima strankama je po vsebini najbližje pogodbi o opremljanju, ki pa v času sklenitve dogovora še ni bila zakonsko urejen tip pogodbe. Tožeča stranka ni uspela dokazati, da sta stranki določili obveznost tožene stranke za povračilo stroškov izgradnje komunalne opreme, kolikor bi tak strošek presegal znesek komunalnega prispevka, katerega plačila je bila tožeča stranka oproščena. Takšna obveznost tožene stranke ne izhaja niti iz zakonodaje. Zato tožeča stranka ne more uspeti z zahtevkom, kjer pogojuje prevzem komunalne opreme s plačilom stroškov investicije.

Bistveni sestavini prodajne pogodbe sta predmet in cena, ki morata biti določeni tudi v predpogodbi. Sklicevanje na načelo enake vrednosti dajatev ne more nadomestiti dejstva, da stranki kupnine nista določili.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa toženi stranki v 15 dneh povrniti 1.855,62 EUR stroškov pritožbenega postopka, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za izpolnitev dalje do plačila.

Obrazložitev

**Uvodno**

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zavrnilo tožbene zahtevke tožeče stranke, s katerimi je ta zahtevala:

1. podpis „_primopredajnega zapisnika o izročitvi in prevzemu/prenosu komunalne opreme (objektov in naprav) individualne in kolektivne rabe na območju O._“, katerega bistvena vsebina je, da tožeča stranka izroči toženi v last, upravljanje in gospodarjenje komunalno infrastrukturo na območju O., tožena stranka pa se zaveže v 15 dneh po podpisu tega zapisnika tožeči stranki plačati 381.304,30 EUR, ki predstavlja povrnitev vrednosti investicije,

2. sklenitev prodajne pogodbe, ki je sestavni del zapisnika iz prejšnje točke, s katero se tožeča stranka zaveže na toženo prenesti lastninsko pravico na nepremičninah ID znak: 001, 002, 003 ter 004, vse k. o. M., po katerih poteka dostopna pot, za kupnino 122.404,00 EUR,

3. plačilo kupnine v znesku 122.404,00 EUR in

4. plačilo 381.304,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 6. 1989 (vsi pod II. točko izreka izpodbijane sodbe).

Zaradi umika tožbe je ustavilo postopek v delu, ki se nanaša na obveznost tožeče stranke, da toženi izroči zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na zgoraj navedenih nepremičninah (I. točka izreka) in tožeči stranki naložilo povračilo stroškov pravdnega postopka tožene stranke v višini 3.807,86 EUR (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se v II. in III točki izreka pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP in višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi tako, da v izpodbijanem delu sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, z ustrezno stroškovno posledico.

3. V odgovoru na pritožbo se tožena stranka zavzema za njeno zavrnitev in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje sta pravdni stranki v 90. letih prejšnjega stoletja pripravili program gradnje obrtno poslovne cone O. Tožeča stranka je izpolnila svojo obveznost izgradnje komunalne opreme, vključno z obveznostjo, da je za izgradnjo dostopne ceste kupila parcele, ki so predmet tožbenega zahtevka. Tožena stranka jo je v zameno za to oprostila plačila komunalnega prispevka, ki se je nanašal na že zgrajeno komunalno infrastrukturo, za objekte, ki jih je tožeča stranka gradila znotraj obrtno poslovne cone.

6. Leta 1998 je bila pripravljena pogodba za plačilo sorazmernega deleža stroškov za že zgrajeno, novozgrajeno in potrebno komunalno opremo ter sofinanciranje javnih parkirišč (Pogodba), ki jo je podpisala le tožeča stranka. Po trditvah tožeče stranke je med strankama bila sklenjena ustna pogodba z vsebino, ki ustreza nepodpisani Pogodbi. Med strankama je v obratnih vlogah že potekal pravdni postopek, P 3578/2009, s katerim je bil pravnomočno zavrnjen tožbeni zahtevek, da je (tukaj) tožeča stranka dolžna izstaviti ZK dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na zadevnih parcelah, oz. podredno da je dolžna skleniti pogodbo o neodplačnem prenosu lastninske pravice na teh nepremičninah.

7. Sodišče prve stopnje je posebej presojalo zahtevke za: 1. sklenitev prodajne pogodbe glede nepremičnin, 2. plačilo kupnine v znesku 122.404,00 EUR, 3. prevzem in plačilo komunalne infrastrukture.

8. Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je zahtevek presojalo na način, ki pomeni spremembo identifikacije tožbenega zahtevka – odločalo je mimo zahtevka in mu pripisalo pomen, ki je za stranko presenetljiv. Pri tem naj bi zanemarilo bistveno vprašanje, tj. ali ima zasebni subjekt pravico od občine zahtevati, da zgrajeno infrastrukturo prevzame v upravljanje in last ter znotraj tega pravico zahtevati razširitev medsebojnih razmerij.

9. Višje sodišče takšnemu naziranju ne sledi. Tožeča stranka je sama postavila zahtevek, s katerim je zahtevala podpis „primopredajnega zapisnika“, katerega del je tudi posebna prodajna pogodba. Primopredajni zapisnik je po vsebini v bistvu pogodba, saj vsebuje nasprotujoči si obveznosti tožeče stranke po izročitvi komunalne opreme in tožene stranke po plačilu 381.304,00 EUR. Pri tem je način oblikovanja tožbenega zahtevka takšen, da je prodajna pogodba neločljivo povezana s podpisom primopredajnega zapisnika in sama pritožba navaja, da je prodajna pogodba le akcesorna. Zato bi že s samo ugotovitvijo, da ni utemeljen zahtevek za podpis primopredajnega zapisnika, v bistvu bil neutemeljen tudi zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je oba dela zahtevka razčlenilo na ločene dele, pri čemer pa ne glede na to ni odločalo mimo tožbenega zahtevka, saj je ves čas ostalo v njegovem okviru.

**Glede podpisa primopredajnega zapisnika, prevzema komunalne infrastrukture in plačila 381.304,30 EUR**

10. Glede vprašanja podpisa primopredajnega zapisnika je sodišče prve stopnje zaključilo, da je med strankama obstajal dogovor, da bo tožeča stranka gradila komunalno infrastrukturo, tožena stranka pa ji bo odpisala obveznost plačila komunalnega prispevka. Tak dogovor sta stranki realizirali. Tožeča stranka pa ni uspela dokazati dogovora, da ji je za to tožena stranka dolžna povrniti strošek investicije, v delu, ki presega znesek plačila komunalnega prispevka (381.304,00 EUR).

11. Pritožba v bistvu navaja, da je obstajal dogovor tudi o povračilu investicije oz. takšna obveznost izhaja tudi iz zakona. Višje sodišče sicer pritrjuje pritožbi, da je bilo razmerje med strankama po vsebini najbližje pogodbi o opremljanju, ki pa v času izvajanja dogovorov med pravdnima strankama še ni bila zakonsko urejena. Pogodba o opremljanju je bila v pravni red izrecno vnesena z Zakonom o prostorskem načrtovanju – ZPNačrt (78. člen)1, tako da gre za dogovor med investitorjem in občino, da bo investitor sam zgradil del ali celotno komunalno opremo za zemljišče, na katerem namerava graditi, ne glede na to, ali je gradnja te komunalne opreme predvidena v programu opremljanja. Stroške izgradnje v pogodbi predvidene komunalne opreme nosi investitor. Šteje se, da je investitor na ta način v naravi plačal komunalni prispevek za izvedbo komunalne opreme, ki jo je sam zgradil. Občina je dolžna prevzeti komunalno opremo, zgrajeno skladno s pogodbo, ko je zanjo izdano uporabno dovoljenje. Z bistveno enako vsebino je danes pogodba o opremljanju urejena v Zakonu o urejanju prostora – ZUrep-2.2

12. Višje sodišča pripominja, da v času, ko sta stranki dosegli dogovor o opremljanju O., navedena zakona še nista obstajala, zaradi česar pogodba o opremljanju ni bila zakonsko urejena, čeprav je bilo njihovo sklepanje dopustno. Zaradi tega je bilo sklepanje pogodb, ki po vsebini ustrezajo pogodbi o opremljanju, načeloma stvar svobodnega pogodbenega urejanja. Ob tem višje sodišče dodaja še (čeprav za rešitev spora ni bistveno), da neposredna zakonska podlaga za neposredno povračilo stroškov investicije, ki presega znesek komunalnega prispevka, ni izhajala niti iz ZPNačrt niti ne izhaja iz ZUreP-2. Slednji je v petem odstavku 157. člena med sestavinami pogodbe določil tudi način poračuna stroškov investitorja, če vrednost zgrajene komunalne opreme po pogodbi o opremljanju presega vrednost odmerjenega komunalnega prispevka za novo komunalno opremo. Takšen poračun je torej tudi po zdajšnji ureditvi predmet pogodbenega urejanja in ne zakonska obveznost. Pritožba iz tega razloga in ker v kritičnem času takšne zakonske ureditve niti ni bilo, ne more uspeti s sklicevanjem na možnost izpodbijanja zakonske domneve, da so bili stroški investicije povrnjeni z oprostitvijo plačila komunalnega prispevka.

13. Za obveznost povračila stroškov investicije bi morala tožeča stranka torej dokazati obstoj takšnega pogodbenega dogovora, česar tudi po zaključku višjega sodišča ni uspela storiti. Sodišče prve stopnje je to prepričljivo in natančno obrazložilo v 37. točki prvostopenjske sodbe. Bistvena ugotovitev v zvezi s tem je, da prvi odstavek 4. člena Pogodbe določa, da „_se na investitorja prenesejo vse pravice in obveznosti iz naslova komunalne ureditve […] brez obveze kakršnegakoli dodatnega zagotavljanja finančnih sredstev s strani občine mimo plansko dogovorjenih._“ Nadalje je v prvem odstavku 6. člena Pogodbe zapisano, da „_bo investitor vsa potrebna dela izvajal na osnovi zbranih sredstev, ki jih bo vkalkuliral v prodajno ceno m2 prodajanih poslovnih površin, ki bodo izdelane v objektih z oznakami A, B, B1 in C._“ Višje sodišče tako zaključuje, da četudi bi bil ustni dogovor med strankama v celoti enak vsebini nepodpisane Pogodbe, iz nje nikjer ne izhaja obveznost plačila stroškov investicije, kot to vtožuje tožeča stranka. Iz Pogodbe bi kvečjemu izhajalo, da si lahko investitor stroške povrne na način, da to upošteva pri ceni za prodajo poslovnih prostorov, kar še dodatno kaže na to, da neposredna obveznost tožene stranke za povračilo stroškov investicije ni bila dogovorjena. V zvezi s tem so tudi nejasne in nelogične pritožbene navedbe, da je tožena stranka na tožečo prenesla upravičenje zaračunavanja stroškov izgradnje infrastrukture in bi graditeljem na območju O. potrdila o plačilu komunalnega prispevka lahko izdajala le na podlagi pogodbe, iz katere bi bilo razvidno, da so slednji tožeči stranki plačali sorazmeren strošek izgradnje infrastrukture (stran 27 pritožbe). Upravičenec za zaračunavanje komunalnega prispevka je lahko samo občina (prim. 42. člen Zakona o stavbnih zemljiščih – ZSZ in 79. člen ZPNačrt). Ker je plačilo komunalnega prispevka javnopravna obveznost, je občina ne more prenesti na zasebnopravni subjekt. O obveznosti plačila komunalnega prispevka odloči občina z upravno odločbo. Izdaje takšne odločbe ali izdaje potrdila o plačilu komunalnega prispevka tudi ne more pogojevati z dokazilom o plačilu zasebnopravnemu subjektu, s katerim je bila sama v pogodbenem razmerju. Takšen dogovor med strankama bi bil ničen.

14. Na podlagi ustnega dogovora o izgradnji komunalne opreme in oprostitve plačila komunalnega prispevka je sicer moč zaključiti, da je obstajal tudi dogovor o prevzemu komunalne infrastrukture s strani tožene stranke. Vendar tožeča stranka glede na ugotovljena dejstva tega ni upravičena pogojevati s plačilom 381.304,00 EUR. Za toženo stranko ni obstajala druga finančna obveznost kot oprostitev plačila komunalnega prispevka. Zato je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo.

**Glede sklenitve prodajne pogodbe in plačila kupnine**

15. Sodišče prve stopnje je zaključilo tudi, da tožeča stranka ni upravičena zahtevati sklenitve prodajne pogodbe z vsebino, kot izhaja iz izreka sodbe. Zaključilo je, da obveznost sklenitve prodajne pogodbe ne izhaja niti iz pogodbenega temelja (predpogodba) niti iz zakona (kontrahirna dolžnost). Poleg tega tožeča stranka ni uspela dokazati obstoja prodajne pogodbe za nepremičnine, ki so predmet tožbenega zahtevka, zaradi česar je tudi neutemeljen zahtevek za plačilo kupnine.

16. Višje sodišče ponovno poudarja, da je tožbeni zahtevek oblikovan na način, da je sklenitev prodajne pogodbe neločljivo povezana z zahtevkom za podpis primopredajnega zapisnika (ki je v bistvu prva pogodba), kar navaja celo pritožba. Ta navaja da je: „_sklenitev prodajne pogodbe v konkretnem primeru vezana, odvisna, akcesorna obveznosti pravdnih strank iz Pogodbe, to je obveznosti tožene stranke, da prevzame komunalno infrastrukturo in na drugi strani obveznosti tožeče stranke, da jo preda in znotraj tega obveznost tožeče stranke, da odstopi zemljišča, na katerih je zgrajena dostopna pot_“. V takšnem primeru je z ugotovitvijo, da je neutemeljen zahtevek za podpis primopredajnega zapisnika, že sam po sebi zahtevek neutemeljen tudi v delu, ki se nanaša na prodajno pogodbo.

17. Ne glede na to pa se višje sodišče, sledeč strukturi prvostopenjske sodbe, opredeljuje tudi do tega, ali bi bil upravičen zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe z ozirom na pritožbene navedbe.

18. Obveznost skleniti pogodbo lahko izhaja bodisi iz druge pogodbe (predpogodbe) bodisi iz zakona (kontrahirna dolžnost). Višje sodišče se pridružuje razlogom prvostopenjske sodbe, da obstoja predpogodbe, ki bi zadostila zakonskim zahtevam zanjo, tožeča stranka ni dokazala. Vsebina nepodpisane Pogodbe v 2. alineji 8. člena določa obvezo investitorja: „_odstopiti sorazmerni del zemljišča za izgradnjo dostopne ceste, s podpisom posebne pogodbe za prodajo zemljišča v skladu z delilnim načrtom, ki ga je izdelala Geodetska uprava D._“ Da bi se takšen dogovor lahko smatral kot predpogodba, mu manjkata bistveni sestavini, in sicer predmet ter kupnina. Ker se Pogodba sklicuje na razdelilni načrt Geodetske uprave D., ki ga nobena stranka ni predložila, ni mogoče na tej podlagi določiti nepremičnin.

19. Prav tako ni mogoče določiti kupnine. Pritožba v tej zvezi ne more uspeti s sklicevanjem na načelo ekvivalence – enakovrednosti dajatev (15. člen ZOR). Domet splošnega načela obligacijskih razmerij ni tak, da lahko nadomesti pravila glede bistvenih sestavin posamezne pogodbe, kot si to razlaga tožeča stranka. Zato so pravilni zaključki prvostopenjske sodbe, da med strankama ni izkazanega dogovora za sklenitev prodajne pogodbe po vsebini, ki jo zatrjuje tožeča stranka. Višje sodišče lahko ugotovi le obstoj ohlapnega dogovora glede prodaje zemljišč, po katerih poteka dostopna cesta, ki pa zaradi manjkajočih sestavin ne dosega zahtev predpogodbe in zato ne more nalagati obveznosti sklenitve prodajne pogodbe, kot jo zahteva tožeča stranka.

20. Z vidika poseganja v ustavne pravice tožeče stranke do zasebne lastnine višje sodišče odgovarja, da po relevantni zakonodaji komunalno infrastrukturo res praviloma zagotavlja občina in bi naj kot taka bila tudi njen lastnik. Vendar po zakonu ni izključeno stanje, da je komunalna infrastruktura v zasebni lasti, kot je ugotovilo tudi prvostopenjsko sodišče. Izjema velja za javne ceste, ki so v lasti države ali občine (3. člen ZJC oz. smiselno 3. člen ZCes-1). Te so javno dobro in izven pravnega prometa. Navedeno bi sicer res pomenilo, da bi stanje, ko bi bila sporna dostopna pot kategorizirana kot občinska javna cesta, nasprotovalo zakonski ureditvi in zaradi posebnega režima grajenega javnega dobra pomenilo pretiran poseg v izvrševanje lastninske pravice osebe zasebnega prava. O tem se je izreklo že Ustavno sodišče, in sicer, da pomeni kategorizacija občinske ceste na parceli, ki ni v lasti občine, protipraven poseg v lastninsko pravico lastnika zemljišča.3 Občine morajo v takih primerih pridobiti zemljišče bodisi na podlagi pravnega posla bodisi na podlagi razlastitve. Vendar tožeča stranka ne zatrjuje, da bi bila cesta kategorizirana kot občinska javna cesta niti da je na sporni cesti status javnega dobra, pač pa sama navaja, da je prenos lastninske pravice na toženo stranko potreben ravno zato, da bo ta lahko razglasila javno dobro. Možnosti oseb, v katerih lastninsko pravico je bilo poseženo, so bile v preteklosti resda omejene. Vendar ima v skladu z ZUreP-2 možnost vložiti zahtevo za razlastitev tudi razlastitveni zavezanec (četrti odstavek 199. člena). Navedeni zakon je sicer začel veljati 7 mesecev po vložitvi tožbe. Kljub temu pa pred tem veljavna zakonodaja „potencialnemu razlastitvenemu zavezancu“, ne daje možnosti vložitve tožbe za sklenitev prodajne pogodbe glede nepremičnin, ki bi lahko bile predmet razlastitvenega postopka.

21. Glede samega plačila kupnine 122.404,00 EUR se višje sodišče tudi tu pridružuje razlogom prvostopenjske sodbe. Zahtevek za plačilo kupnine (ki je izrecno omenjena v samem tožbenem zahtevku) predpostavlja, da je prodajna pogodba že sklenjena. To pa je v nasprotju s tožbenim zahtevkom v delu, ki se nanaša na sklenitev prodajne pogodbe. Z ozirom na to, da besedilo nepodpisane Pogodbe ne zadosti niti zahtevam za predpogodbo, ne more zadostiti niti kriterijem za prodajno pogodbo oz. tožeča stranka ni uspela dokazati, da bi prodajna pogodba v ustni obliki sploh bila sklenjena. Ker tožeča stranka ni uspela dokazati ustnega dogovora glede predmeta in cene, je tudi odveč razpravljanje o realizaciji pogodbe, ki bi lahko nadomestila pomanjkanje pisne oblike (73. člen ZOR).

22. Ker je višje sodišče pritrdilo prvostopenjski sodbi glede neutemeljenosti zahtevka že z ozirom na obstoj obveznosti tožene stranke, kot jo zatrjuje tožeča stranka, je tudi nepotrebno razpravljanje o zastaranju. Slednje bi namreč bilo potrebno le, če bi se ugotovila siceršnja obveznost tožene stranke, ki je predmet tožbenega zahtevka.

23. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe. Pritožbene navedbe so neutemeljene, višje sodišče pa tudi ni zaznalo nobenih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je odločilo, kot izhaja iz izreka te sodbe (353. člen ZPP).

**Stroški pritožbenega postopka**

24. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa toženi stranki povrniti njene stroške (154. člen v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Glede na specificiran stroškovnik in Odvetniško tarifo (OT) je tožena stranka upravičena do povračila stroškov za odgovor na pritožbo v višini 2500 točk (tar. št. 21/1 OT) in 2% materialnih stroškov – 35 točk. Vrednost točke je 0,60 EUR. Ob upoštevanju 22% DDV mora tožeča stranka toženi povrniti 1.855,62 EUR stroškov pritožbenega postopka. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 15 dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena OZ).

1 Uradni list RS, št. 33/2007, začetek uporabe zakona 28. 4. 2007. 2 Uradni list RS, št. 67/2017, začetek uporabe zakona 1. 6. 2018. 3 Gl. npr. odločbi Ustavnega sodišča U-I- 298/12 in U-I-156/13.