Jedro

Sodišče je višino uporabnine izračunalo iz sedanje vrednosti nepremičnine, torej z upoštevanjem investicijskega vzdrževanja sporne nepremičnine. Če mora toženka plačati uporabnino od vrednosti nepremičnine, ki je večja tudi zaradi njenih vlaganj v okviru investicijskega vzdrževanja, ne drži pritožbena navedba, da tožeča stranka od teh vlaganj nima nobene koristi.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i v točki II. izreka v delu, kjer je odločeno, da tečejo zakonite zamudne obresti od 04.10.1999 dalje in se v tem obsegu vrne zadeva v nov postopek.

V ostalem delu se pritožba zavrne in v nerazveljavljenem a izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje naložilo toženi stranki, da je dolžna plačati tožeči stranki uporabnino v skupnem znesku 2.151.690,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, ki so navedeni v izreku sodbe. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Ugodilo je tudi zahtevku iz nasprotne tožbe in zato tožeči stranki naložilo, da je dolžna toženi stranki v 15-ih dneh plačati 1.400.000,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi za čas od 04.10.1999 do dneva plačila. Glede stroškov postopka je odločilo, da krije vsaka svoje. Ugotovilo je, da sta tožnika solastnika nepremičnine do 2/3, toženka pa do 1/3, da pa ima toženka nepremičnino v celoti v svoji posesti, zato je ugodilo zahtevku tožnikov in toženki naložilo, da je dolžna za pet let pred vložitvijo tožbe plačati tožnikoma uporabnino. Višino uporabnine je ugotovilo s pomočjo izvedenca gradbene stroke, ki je ocenil, kolikšna bi bila najemnina za takšno nepremičnino, ki jo v celoti koristi toženka in od tega zneska odbilo 1/3, kolikor odpade na solastninski delež toženke. Ugodilo je tudi zahtevku iz nasprotne tožbe, v katerem je toženka zahtevala vračilo stroškov za nujne investicije, ki jih je opravila od leta 1995 dalje v hiši. Tožnikoma je naložilo, da sta dolžna toženki povrniti 2/3 vrednosti nujnih investicij.

Zoper sodbo sta vložila tožnika pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. V prvem delu opozarjata na dolgo trajanje postopka v tej zadevi, saj je spor na prvi stopnji trajal kar osem let. Če obstane ta sodba tožnika navajata, da bosta od toženke, ki že celo desetletje, to je od leta 1995 uporablja pretežni del njune hiše, po pobotanju z investicijami prejela le dober 1.000.000,00 SIT, ali slabih 9.000,00 SIT mesečno. To je po njunem mnenju povsem nesprejemljivo. Sodišče v tej zadevi ni upoštevalo, da je toženka v hišo vlagala v času od leta 1995, ko so med strankama tekla pogajanja o delitvi hiše in to mimo soglasja tožnikov. Sodišče v zvezi s tem ni izvedlo dokazov, ki so bili predlagani pod točko 4 odgovora na tožbo in predloženi na naroku 13.05.2002 in sodba o tem nima razlogov, kar je absolutna bistvena kršitev postopka. Sodišče je zmotno uporabilo 210.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), saj ne drži, da bi bila tožnika z investicijami toženke obogatena. Toženka izključno sama uporablja in uživa nepremičnino. Tožnika živita v A. in od nepremičnine nimata nobene koristi. Sodba tudi nima razlogov o tem, da je toženka nasledila posest po pokojnem A.M., ki se je s posebno pogodbo obvezal tako vzdrževati hišo kot plačevati uporabnino. Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, ker ni uporabilo določbe 15.čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), po kateri je potrebno soglasje vseh solastnikov, če gre za večja popravila, ki presegajo posle rednega upravljanja. Če gre za nujno vzdrževanje stvari, pa se solastniki o tem ne morejo sporazumeti, je potrebna odločitev sodišča. Toženka ni imela ničesar od tega. Sodišče je tudi zmotno in nepopolno ugotovilo višino vlaganj, oziroma koliko so ta vlaganja koristna za večinska solastnika iz A. Izvedenec K. je kot vlaganja upošteval prilogo B 11, to je popis, ki ga je naredila toženka sama, on pa je zmotno mislil, da je to naredil izvedenec P. Izvedenec je tudi povedal, da investicijska vlaganja nebistveno vplivajo na povečanje vrednosti objekta in ne povečujejo vrednosti nepremičnine. Zato tožnika ne moreta biti obogatena, če se vrednost objekta ni bistveno povečala. Razlogi sodbe so v nasprotju z listinami oziroma z zapisnikom v spisu. Sodišče ugotavlja, da naj bi tožnica za nujno investicijsko vzdrževanje porabila kar 1.634.716,00 SIT, pri tem pa prezre, da naj bi to predstavljajo kar 28% celotne vrednosti objekta po cenitvi izvedenca P. in po stanju na dan 31.12.1994. K. celotne vrednosti ni ugotavljal, povedal pa je, da vlaganja ne vplivajo bistveno na vrednost nepremičnine, zato ta zaključek ne vzdrži in tožeča stranka vidi tudi v tem delu nasprotje med razlogi sodbe in listinami in zapisniki v spisu, da sodbe ni mogoče preizkusiti. Tudi presoja nujnosti in koristnosti za večinska solastnika po posameznih delih pokaže, da dela ali niso bila nujna ali pa niso bila koristna. To ne velja le za streho, ki predstavlja manj kot 10% vrednosti vseh del, ocenjeno na 230.000,00 SIT. Tožnika nista potrebovala greznice, nihče ju ni obvestil, da naj bi to bilo nujno, kasneje je celotna S. priključila stavbe na kanalizacijo in zato ta greznica ob stavbi ni nič bolj vredna. Gre za tipično potrebo stanovalke v času bivanja v stavbi. Tudi za tlake in notranja vrata je sam izvedenec povedal, da niso nujni, enako velja za verando. Dokler toženka po nasprotni tožbi sama uporablja celotno hišo tožnikov, od njenih vlaganj nimata nobene koristi. Njena vlaganja v premoženje tožnikov pomenijo samo udobje za stanovalko in jih bo tudi amortizirala glede na dolgotrajnost postopka. Njen zahtevek ni stvarnopraven, ampak obligacijski in bo nastal šele, ko bosta tožnika imela na kakršenkoli način možnost uporabljati hišo ali kako drugače priti do teh vlaganj. O tem, da naj bi šle tožnici po nasprotni tožbi tudi zamudne obresti od kar je uveljavljala svoj zahtevek, sodba nima razlogov in se tudi v tem delu ne da preizkusiti. Glede na vse navedeno tožnika predlagata, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnice po nasprotni tožbi v celoti zavrne in ji naloži v plačilo celotne stroške pravdnega postopka.

Toženka je odgovorila na pritožbo, oporekala je vsem pritožbenim navedbam. Ponovila, da tožnika doslej v nepremičnino nista ničesar vlagala. Opisala vse spore, ki jih ima že dolgo vrsto let, od smrti matere tožnikov, njena družina s tožnikoma. Prav zaradi dolgotrajnih neuspešnih dogovarjanj glede delitve je bila toženka primorana v staro hišo vlagati, saj bi se sicer porušila. Sodišče je vse investicije, ki niso bile nujne, odštelo od vrednosti investicijskega vzdrževanja, ki jo je ugotovil izvedenec. Toženka se proti tej sodbi ni pritožila, ker želi spor zaključiti, zato predlaga, da se tudi neutemeljena pritožba tožeče stranke zavrne in potrdi izpodbijana sodba.

Pritožba je delno utemeljena.

Tožeča stranka v pritožbi utemeljeno opozarja, da se ne da preizkusiti odločitve sodišča prve stopnje v delu, kjer je tožeči stranki naloženo v točki II. izreka, da mora plačati od zneska 1.400.000,00 SIT zakonite zamudne obresti od 04.10.1999 dalje do dneva plačila. Glede te odločitve sodba nima razlogov. Iz podatkov spisa se sicer da razbrati, da je toženka v nasprotni tožbi uveljavljala plačilo zakonitih zamudnih obresti od dneva vložitve nasprotne tožbe. Ker pa je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju višine zahtevka iz nasprotne tožbe izhajalo iz cenitve izvedenca M.K., ki je v cenitvi investicije toženke izhajal iz vrednosti teh investicij na datum 01.03.2003 (listovna št. 90 spisa), je vprašljivo, ali je toženka res upravičena do zamudnih obresti že od vložitve nasprotne tožbe. Zato je vsaj začetek teka zamudnih obresti lahko sporen in bi sodišče prve stopnje moralo pojasniti svojo odločitev. Pritožbeno sodišče je iz teh razlogov moralo utemeljeni pritožbi tožeče stranke ugoditi, saj pomeni takšna pomanjkljivost v sodbi absolutno bistveno kršitev postopka iz 14.tč. drugega odst. 339.čl. ZPP, ker se sodbe glede odločilnih okoliščin ne da preizkusiti. Razveljavitvena odločba temelji na 1.odst. 354.čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). V tem delu bo sodišče prve stopnje moralo ponovno odločiti in v odločbi razloge za sprejeto odločitev pojasniti, tako da bo možen preizkus sprejete odločitve.

V ostalem delu pritožba ni utemeljena.

Držijo pritožbene navedbe, da je postopek tekel dolgo, saj je bila tožba vložena že v letu 1998, oziroma nasprotna tožba v letu 1999. Izračun, ki ga ponuja pritožba in po katerem naj bi po pobotanju dejansko prejela tožeča stranke le 9.000,00 SIT mesečno za uporabo njenega dela nepremičnine, pa ne prepriča, ker bi bil potreben natančen izračun tudi vseh zamudnih obresti, ki so z izpodbijano sodbo priznane tožeči stranki in tistih, ki bodo šele ob ponovnem sojenju priznane toženki, tako da zaradi delne razveljavitve, ki je obrazložena zgoraj, v sedanji fazi postopka tak izračun niti ni mogoč.

Dejstvo, da je toženka nasledila posest nepremičnine po svojem pokojnem možu, ni pomembno za sporno razmerje, ki je bilo predmet tega postopka, saj sta tožnika od toženke uveljavljala zahtevek zaradi uporabe tuje stvari. Zahtevka nista izvajala iz pogodbenega razmerja, ki ga omenja pritožba. Res da sta pogodbo omenjala že v tožbi. Zahtevek kot je bil postavljen, pa ni imel podlage v kakšnem dogovoru. Sicer pa navedbe o tem, da naj bi se pravni prednik toženke pogodbeno zavezal vzdrževati nepremičnino, niso takšne, da bi omajale sprejeto odločitev. Povsem neživljenjsko bi bilo, da bi se zavezal poleg tega, da bi plačeval najemnine, še opravil na nepremičnini vse investicije.

Ne drži pritožbena navedba, da sodišče pri odločanju ni upoštevalo dejstva, da je toženka opravila investicije v stanovanjsko hišo po letu 1995, ko so tekla med strankama pogajanja za delitev nepremičnine. Sodišče v razlogih sodbe izrecno ugotavlja, da toženka za vlaganja ni imela soglasja tožnikov. To dejstvo med strankama tekom postopka niti ni bilo sporno. Ugotovilo je, da je šlo s strani toženke za nujna popravila, za izvedbo takšnih opravil ni predviden nepravdni postopek, tudi ko med solastniki ni soglasja. Sodna praksa v primerih, ko gre za posel, ki je nujen in potreben ter ga opravi eden od solastnikov brez soglasja ostalih, presoja zahtevek za povračilo stroškov po pravilih o poslovodstvu brez naročila. Ta pravila je tudi v tem primeru, potem, ko je sodišče ugotovilo, da so izpolnjeni pogoji, utemeljeno uporabilo.

Ne držijo pritožbene navedbe, da obstaja glede višine ugotovljene vrednosti investicij nasprotje med razlogi sodbe in listinami ter zapisniki v spisu. Sodišče prve stopnje je pri ugotavljanju višine investicije izhajalo iz cenitve izvedenca M.K. in iz njegovih pojasnil na glavni obravnavi 14.02.2005. Od celotne investicije, ki jo je izvedenec ugotovil (in to ne samo na podlagi priloge B11, kot trdi pritožba, ampak tudi na podlagi ogleda nepremičnine, slikovnega in opisnega dela nepremičnine iz izvedeniškega mnenja P. in izjav toženke, saj mu je priloga B11 služila le pri ovrednotenju kopalnice, ki pa tudi sicer temelji na izkazanih računih - izpoved izvedenca na listovni št. 105 spisa), je izvedenec odbil in sodišče prve stopnje je temu sledilo, vsa tista dela, ki niso bila nujna, tako da je v izpodbijani odločitvi upoštevalo samo nujno potrebna dela za obstoj stavbe. Pri tem tudi ni upoštevalo stroškov za verando, pa celotno centralno kurjavo, kar je v sodbi jasno zapisalo. Vse zneske za dela, ki po mnenju izvedenca niso bila nujna, je odštelo od vrednosti celotne investicije toženke. V pritožbi se prvič izpostavlja greznica, za katero tožeča stranka trdi, da ne pomeni nujne investicije, ker je bila po njeni izgradnji celotna S. priključena na kanalizacijo, zato za tožnika greznica pri hiši sedaj ni več vredna. Iz izvedeniškega mnenja pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bilo pri hiši nujno potrebno urediti tudi kanalizacijo, zato je utemeljeno te stroške štelo kot nujno investicijo. Ob zaslišanju izvedenca tožeča stranka glede te investicije ni imela kakšnega vprašanja oziroma pripombe, zato so pritožbene navedbe v zvezi z greznico prepozne, saj niso izpolnjeni pogoji za uveljavljanje novot v pritožbenem postopku iz 337.čl. ZPP. Prav tako ni mogoče pritrditi pritožbi, da tožeča stranka ni dolžna povrniti toženki nujnih investicij, dokler toženka sama uporablja nepremičnino. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi pojasnilo, da je višino uporabnine izračunalo iz sedanje vrednosti nepremičnine, torej z upoštevanjem investicijskega vzdrževanja sporne nepremičnine. Če mora toženka plačati uporabnino od vrednosti nepremičnine, ki je večja tudi zaradi njenih vlaganj v okviru investicijskega vzdrževanja, ne drži pritožbena navedba, da tožeča stranka od teh vlaganj nima nobene koristi. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče v delu, kolikor napada tožeča stranka prisojen znesek iz nasprotne tožbe brez zamudnih obresti, pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (člen 353 ZPP).

Ker je pritožbeno sodišče delno razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje, je po 165. členu ZPP odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo.