Jedro

Kot je pravilno že pojasnilo sodišče prve stopnje, je bil prepozen ugovor tožene stranke glede stvarne pristojnosti, podan šele v prvi pripravljalni vlogi, vloženi na prvem naroku, zaradi česar je prišlo do ustalitve pristojnosti (drugi odstavek 19. člena ZPP). Razen tega tožena stranka očitek napačne višine sporne vrednosti in s tem ugovor stvarne pristojnosti v pritožbi utemeljuje z letno višino zakupnine, pri tem pa spregleda, da je za zakupno razmerje, ne glede na vrednost spornega predmeta vedno pristojno okrajno sodišče (3. točka drugega odstavka 30. člena ZPP).

Izrek

I.Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je naložilo toženi stranki, da preneha uporabljati in vrne v posest tožeče stranke nepremičnine, ki so opredeljene v izreku (I. točka izreka), in odločilo, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v višini 3.397,57 EUR (II. točka izreka).

2.Tožena stranka v pravočasni pritožbi navaja, da zakupno razmerje ni prenehalo. Z dopisom z dne 15. 5. 2020 tožnica ni odpovedala pogodbe na način, da bi bila odpovedana celotna pogodba, ampak bi se odpoved lahko nanaša le na nepremičnine k.o. A in k.o. B. Le te nepremičnine so bile nadomestna zemljišča za upravičence po Zakonu o ureditvi določenih vprašanj zaradi končne razsodbe arbitražnega sodišča na podlagi Arbitražnega sporazuma med Vlado Republike Slovenije in Vlado Republike Hrvaške (v nadaljevanju ZUVRAS). Upravičenci so prejeli nadomestna zemljišča, čeprav so hkrati še vedno obdelovali zemljišča na Hrvaškem, zato ni bilo razloga, da se ni podaljšala zakupna pogodba, kot ta razlog izhaja iz dopisa z dne 15. 5. 2020. Razlogi za odpoved zakupne pogodbe v dopisu z dne 2. 6. 2020 so bili le splošne narave. Pojasnjuje, da je z dopisom z dne 26. 6. 2020 predlagala sporazumno rešitev zadeve in skupni sestanek. Sestanki so bili izvedeni, kar kaže na to, da je bil vseskozi cilj, da zakupna pogodba še naprej velja vsaj v delu. Z dopisom z dne 4. 9. 2020 je tožeča stranka podala predlog, da se izvzame 100 hektarjev zemljišč po zakupni pogodbi iz k.o. A. Tožena stranka se je z navedenim predlogom strinjala z dopisom z dne 16. 12. 2020. Čeprav je bil dopis poslan po roku za njegov sprejem, tožeča stranka ni obvestila tožene stranke, da dopis z dne 4. 9. 2020 ne bi bil več veljaven. Elektronski dopis uslužbenke tožeče stranke z dne 13. 1. 2021 potrjuje, da je zakupna pogodba še veljavna, saj iz njega izhaja, da se pripravlja zakupna pogodba. Tožeča stranka je v letu 2021 poslala enake račune kot v letu 2020. Iz navedenega izhaja, da je bila zakupna pogodba podaljšana in je drugačen zaključek sodišča prve stopnje samovoljen oziroma očitno napačen, kar pomeni kršitev 22. člena Ustave RS (v nadaljevanju URS). Za izpolnitev namena izpolnitve obveznosti do upravičencev po ZUVRAS ni bilo potrebe po odpovedi celotne zakupne pogodbe. Okoliščina, da med strankama ni bila sklenjena pisna pogodba, na zadevo ne vpliva. Odpoved pogodbe bi pomenila za toženo stranko odpust večino zaposlenih in bistveno zmanjšanje obsega obdelovanja kmetijskih zemljišč. Nasprotuje višini sporne vrednosti, saj ta ne more biti določena poljubno. Meni, da je ta dejansko višja in je podana pristojnost okrožnega sodišča. Posplošeno še navaja kršitev ustavnih pravic. Priglaša pritožbene stroške.

3.V odgovoru na pritožbo tožeča stranka povzema vsebino dopisov in sestankov med strankama ter pojasnjuje, da je bil dopis z dne 16. 12. 2020 prepozen, nova pisna pogodba pa ni bila sklenjena. Predlaga, da se pritožba zavrne in priglaša strošek odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V skladu s 350. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Uradni preizkus ni pokazal kršitev.

7.Na pritožbene očitke glede ustavnih pravic, razen glede prepovedi samovolje, sodišče druge stopnje ne odgovarja, saj so očitki o kršitvah ostali zgolj na posplošeni ravni.

8.Prepoved sodniške samovolje, ki jo vsebuje pravica do enakega sodnega varstva pravic iz 22. člena URS, je kršena, kadar je sodna odločba že na prvi pogled očitno napačna oziroma kadar ni oprta na razumne pravne argumente, zaradi česar je utemeljeno sklepanje, da sodišče ni odločalo na podlagi prava, temveč na podlagi kriterijev, ki pri sojenju ne bi smeli priti v poštev.1 V obravnavani zadevi, kjer je sodišče prve stopnje s konkretnimi in prepričljivimi razlogi utemeljilo svojo odločitev tako glede pravne kot tudi dejanske podlage, navedena kršitev ni podana. Očitek tožene stranke v pritožbi glede samovolje po vsebini pravzaprav pomeni grajo dokazne ocene in dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje.

9.Sodišče druge stopnje soglaša z ugotovitvami sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka z dopisoma z dne 15. 5. 2020 in z dne 2. 6. 2020 odpovedala zakupno razmerje za obravnavane nepremičnine z dnem 31. 12. 2020, s čimer je odpadla podlaga, da je imela tožena stranka obravnavane nepremičnine v posesti in jih uporabljala ter je tožeča stranka utemeljeno zahtevala njihovo vrnitev v svojo posest. Iz navedenih dveh dopisov jasno izhaja volja tožeče stranke, da preneha celotno zakupno razmerje in ne le v delu. Tudi iz dopisa z dne 4. 9. 2020 jasno izhaja, da odstop velja še naprej, kljub s strani tožeče stranke podanemu predlogu, da se sklene v prihodnje nov dogovor.

10.Sodišče druge stopnje tudi soglaša z nadaljnjim zaključkom sodišča prve stopnje, da po navedenem odstopu od pogodbe ni bila sklenjena nova zakupna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo specialno določilo glede kmetijskih zemljišč, da mora biti zakupna pogodba za njeno veljavnost sklenjena v pisni obliki (peti odstavek 26. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih – ZKZ). Med strankama pa niti ni bilo spora, da nova pisna pogodba ni bila sklenjena.

11.Tožena stranka izhaja iz nepravilnega razumevanja, da je že s tem, da je v dopisu z dne 16. 12. 2020 (prepozno) pritrdilno odgovorila na predlog tožeče stranke, da se sklene nov dogovor, kjer se bi izvzela zemljišča, potrebna za upravičence po ZUVRAS, bil tak dogovor tudi sklenjen. Tožena stranka ne razlikuje faze pogajanj od faze sklenitve pogodbe, ki mora biti v obravnavani zadevi za njeno veljavnost sklenjena v pisni obliki. Pogajanja pred sklenitvijo pogodbe ne zavezujejo in jih lahko vsaka stranka prekine, kadarkoli hoče (prvi odstavek 20. člena Obligacijskega zakonika – v nadaljevanju OZ).

12.Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, na nobenem od sestankov ni bil dosežen dogovor, česar tožena stranka v pritožbi niti ne graja. Neuspešni sestanki so bili izvedeni pred in tudi po podanem predlogu za nov dogovor z dopisom z dne 4. 9. 2020, na zadnjem sestanku pa je bil tak predlog tudi s strani tožeče stranke zavrnjen. Dejstvo, ki ga izpostavlja tožena stranka v pritožbi, da sta se stranki srečevali in tudi preko izmenjave dopisov iskali rešitev glede nadaljnjega obstoja zakupnega razmerja, lahko potrjuje le njun namen, da se v prihodnje, če in ko bo prišlo do soglasja glede bistvenih sestavin preko pogajanj, pogodba tudi sklene. Obstoj takega namena pa je lahko zgolj podlaga za morebitno odškodninsko obveznost ob podanih zakonskih pogojih, če je katera od strank ta namen brez utemeljenega razloga opustila (tretji odstavek 20. člena OZ), nikakor pa ne potrjuje zavezujočega dogovora. Tudi iz elektronskega dopisa uslužbenke tožeče stranke z dne 13. 1. 2021, ki ga kot odločilnega izpostavlja tožena stranka v pritožbi, ne izhaja, da je bila pogodba sklenjena, kot pravilno pojasnjuje že sodišče prve stopnje. Tudi izdani računi v letu 2022 navedenega zaključka ne spremenijo, saj je bila tožeča stranka upravičena za dejansko uporabo zemljišč zahtevati plačilo tudi po prenehanju zakupne pogodbe, ker je tožena stranka ohranila posest, kar sicer potrjuje v pritožbi.

13.Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

14.Tožena stranka, ki ni uspela s pritožbo, krije sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 165. člena ZPP). Strošek odgovora na pritožbo pa ni bil potreben, saj v ničemer ni prispeval k sprejeti odločitvi (prvi odstavek 155. člena ZPP).

1Galič, A. v: Komentar Ustave Republike Slovenije (2019). 22. člen. Prepoved sodniške samovolje. Https://e-kurs.si/komentar/prepoved-sodniske-samovolje-ocitna-napacnost-sodne-odlocbe-2019-01/