Jedro

Tožnik je tožbo vložil po tem, ko se je nad toženko začel stečajni postopek. V stanovanju je živel, odkar ga je kupil, intervenient pa predtem že vse od 1999, ko je posest pridobil na podlagi prodajne predpogodbe s toženkino univerzalno pravno prednico, ki je bila investitorka izgradnje stanovanj v tej stavbi. Kupec ima v položaju, kakršen je tožnikov oziroma kakršen je bil predtem intervenientov, nasproti vrnitvenemu zahtevku prodajalca ugovor rei venditae et traditae po 93. členu SPZ.

Tožbena zahtevka za ugotovitev obstoja izločitvene pravice in pridobitve lastninske pravice na posameznem delu se prilegata pridobitvi lastninske pravice, ki je že nastala na podlagi zakona (v tožnikovem primeru s priposestvovanjem), medtem ko se zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi Pogodbe 1 in 2 prilega pridobitvi na podlagi pravnega posla, s katerim se torej iztožuje še manjkajoča prodajalčeva dajatev, izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Protislovno pa je iztoževati (in prisoditi) oboje hkrati. Te zahtevke je sicer dopustno kopičiti, vendar na način eventualnega kopičenja.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II.Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je ugodilo vsem tožbenim zahtevkom. Ugotovilo je, da obstaja tožnikova izločitvena pravica na posameznem delu stavbe št. 5, št. stavbe ..., k. o. št. 0000 ... (I. točka izreka), in da je tožnik na njem pridobil lastninsko pravico (II. točka izreka), ter je toženki naložilo, naj tožniku v 15 dneh izstavi zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo njegove lastninske pravice na tem posameznem delu (III. točka izreka). Toženko je zavezalo k povrnitvi pravdnih stroškov tožnika in stranskega intervenienta na njegovi strani (IV. točka izreka).

2.Toženka se pritožuje, tožnik in intervenient pa odgovarjata, da neutemeljeno.

3.Pritožba je utemeljena.

4.Zaključek temelji na preizkusu pritožbenega sodišča po uradni dolžnosti, pri katerem je spoznalo, da izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti zaradi protislovnega izreka (14. točka drugega odstavka 339. člena v zvezi z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

5.Tožnik je tožbo vložil po tem, ko se je nad toženko 22. 5. 2017 začel stečajni postopek. V njem naj bi bil prijavil izločitveno pravico na zgoraj navedeni nepremičnini, v naravi stanovanju. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da na prvi stopnji zaradi skladnega navajanja pravdnih strank ali zatrjevanja ene (ali intervenienta), pa neoporekanja druge ni bilo sporno, da je tožnik s pogodbo z dne 15. 3. 2011 (Pogodba 2) stanovanje kupil od intervenienta, ta pa ga je s pogodbo z dne 30. 11. 2010 (Pogodba 1) kupil od toženke. Tožnik je v stanovanju živel, odkar ga je kupil, intervenient pa predtem že vse od 1999, ko je posest pridobil na podlagi prodajne predpogodbe s toženkino univerzalno pravno prednico, ki je bila investitorka izgradnje stanovanj v tej stavbi. V Pogodbi 1 je bilo ugotovljeno, da je intervenient od celotne kupnine 114.502,28 EUR plačal 108.342,02 EUR, in dogovorjeno, da ostanek plača v 30 dneh, sicer pogodba preneha veljati. Sporno je bilo, ali je ostanek plačal po izteku tega roka (sodišče prve stopnje je po zaslišanju stranskega intervenienta in enega od nekdanjih toženkinih direktorjev ter po vpogledu v potrdilo A. A. iz toženkine pravne službe z dne 3. 1. 2011 o plačilu celot­ne kupnine ugotovilo, da je bilo dejansko tako). Pogodbi 1 in 2 vsebujeta zemljiš­koknjižni dovolili prodajalcev, da se kupca vknjižita kot lastnika, vendar v nobenem primeru prodajalčev podpis ni bil notarsko overjen. Zemljiškoknjižno stanje v stavbi ni bilo urejeno, dokler etažna lastnina ni bila vzpostavljena s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 53/2015 z dne 23. 5. 2018, izdanem v postopku po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča. Tožnik je menil, da če lastnine ni pridobil s pogodbo, jo je priposestvoval.

6.Po oceni pritožbenega sodišča, ki izhaja iz naslednje utemeljitve (Nina Plavšak: Komentar Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), Tax-Fin-Lex, Ljubljana 2017, str. 630-631), s katero se v celoti strinja, je sicer glede na zgoraj povzeto procesno gradivo videti utemeljen tožnikov tožbeni zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila: "Z izročitvijo posesti nepremičnine prodajalec kupcu omogoči izvrševanje upravičenja uporabe, ki ga vključuje lastninska pravica na tej nepremičnini. Hkrati s tem kupec pridobi lastniško posest nepremičnine (prvi odstavek 27. člena SPZ [Stvarnopravni zakonik]). Položaj kupca ima značilnost stvarnopravnega položaja, saj v razmerju do kupca prodajalec s tem izgubi lastninskopravno, petitorno (stvarnopravno) varstvo po 92. členu SPZ. Kupec se namreč proti prodajalčevemu vrnitvenemu zahtevku lahko ubrani z ugovorom kupljene in prodane stvari po 93. členu SPZ. Če je pro­dajalec kupcu pred začetkom stečaja izročil posest nepremičnine, vendar mu ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila, je le delno izpolnil svojo obvez­nost. Zaradi stvarnopravnih učinkov izročitve posesti in zaradi nedeljivosti prodajalčeve izpolnitvene obveznosti pa ima izročitev posesti značilnost izpolnitve v pretežnem delu. Pravilnost tega sklepa dodatno utemeljuje ureditev v četrtem odstavku 15. člena ZVKSES [Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 18/04], po katerem lahko kupec do izročitve zemljiškoknjižnega dovolila zadrži 5 % kupnine. Če obstaja položaj, da je prodajalec - stečajni dolžnik kupcu že izročil posest nepremičnine in je kupec plačal 95 % kupnine, preostalih 5 % pa zadržuje do izročitve zemljiškoknjižnega dovolila […,] gre za položaj vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe, ki je še nobena stranka ni izpolnila v celoti, temveč jo je vsaka izpolnila v pretežnem delu. Zato je treba položaj, ko je insolventni dolžnik pred začetkom stečajnega postopka že izročil posest nepremičnine, obravnavati po pravilih o vzajemno neizpolnjeni dvostranski pogodbi, ne glede na to, ali je kupec pred začetkom stečaja plačal celotno kupnino ali le del kupnine. Zato lahko pri tem položaju kupec tudi po začetku stečajnega postopka uveljavlja zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, saj za terjatve, ki izvirajo iz vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe, začetek stečajnega postopka ne povzroči nobenih pravnih posledic (prvi odstavek 265. člena ZFPPIPP). Zato kupcu (upniku) te nedenarne dajatvene terjatve za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni treba prijaviti v stečajnem postopku in jo lahko uveljavi zunaj stečajnega postopka (tretji odstavek 265. člena ZFPPIPP). Upravitelj lahko (kot zakoniti zastopnik stečajnega dolžnika) tudi po začetku stečajnega postopka izstavi veljavno zemljiškoknjižno dovolilo, na katerem je njegov podpis notarsko overjen in s tem izpolni obveznost stečajnega dolžnika iz te pogodbe (drugi odstavek 265. lena ZFPPIPP)."

7.Ker v prejšnji točki ne gre za nosilni razlog tega pritožbenega sklepa (ta je uradoma ugotovljena absolutno bistvena kršitev postopka, navedena zgoraj in razložena v nadaljevanju), se pritožbeno sodišče le sumarno opredeljuje do nekaterih pritožbenih razlogov v zvezi z (ne)utemeljenostjo zahtevka za izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Zgoraj citiranim razlogom pritrjuje kljub morda nasprotnim razlogom iz sklepa Vrhovnega sodišča III Ips 128/2014 z dne 22. 4. 2016, na katerega opozarja pritožnica (v tisti revizijski zadevi morda ni šlo za prodajalko investitorko, ki bi jo zavezoval, in kupca potrošnika, ki bi ga varoval ZVKSES; bližji razlogom pritožbenega sodišča so razlogi sklepa Vrhovnega sodišča II Ips 215/2006 z dne 14. 4. 2008, da ima kupec v položaju, kakršen je tožnikov oziroma kakršen je bil predtem intervenientov, nasproti vrnitvenemu zahtevku prodajalca ali njegovega univerzalnega pravnega naslednika ugovor rei venditae et traditae po 93. členu SPZ, kar je značilnost stvarnopravnega položaja; v celoti ujemajoči se z zgoraj citiranimi razlogi pa so razlogi sodbe in sklepa Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 25/2020 z dne 24. 11. 2020). Ker je toženka univerzalna pravna naslednica investitorja gradnje stavbe, zanjo velja ZVKSES (v zvezi z zgoraj navedeno predpogodbo med investitorjem in intervenientom iz leta 1999 glej prehodno določbo 98. člena in 1. točko tretjega odstavka 4. člena ZVKSES). Ta vsebuje kogentno pravo, tako da tudi neoziraje se na to, ali je dokazano in materialnopravno pravilno šteti, da sta pogodbenika Pogodbe 1 to pogodbo vzdržala v veljavi kljub plačilu po izteku roka, dogovorjenega kot bistvena sestavina tiste pogodbe (drugi odstavek 104. člena Obligacijskega zakonika, OZ), velja zgoraj citirano pravilo iz četrtega odstavka 15. člena ZVKSES, da je imel intervenient pravico, v njegov položaj pa je vstopil tožnik, zadržati 5 % kupnine, dokler toženka ne bi zagotovila pogojev za vknjižbo kupljenega posameznega dela (česar zanesljivo ni mogla storiti pred izdajo zgoraj navedenega sklepa Okrajnega sodišča v Ljubljani II N 53/2015 z dne 23. 5. 2018).

8.Kljub razlogom iz prejšnjih treh točk obrazložitve pa je bilo treba izpodbijano sodbo razveljaviti zato, ker je sodišče prve stopnje razsodilo o formalno pomanjkljivi tožbi in ker njeno formalno pomanjkljivost lahko popravi le ono, ob ustrez­nem tožnikovem sodelovanju. Lastninska pravica se pridobi na različne načine (39. člen SPZ), na podlagi zakona na primer s priposestvovanjem (43. člen SPZ), s pravnim poslom pa tako, da iz njega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ob izpolnitvi še drugih predpisanih pogojev (40. člen SPZ), in sicer pri nepremičnini z vknjižbo pridobitelja lastninske pravice na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila zavezanca za njen prenos (49. člen SPZ). Tožnik je v tej zadevi iztoževal oboje. Tožbena zahtevka za ugotovitev obstoja izločitvene pravice (po definiciji iz 2. točke prvega odstavka 22. člena ZFPPIPP je to "pravica osebe, ki je s priposestvovanjem ali na drug izviren način pridobila lastninsko pravico na nepremičnini, pri kateri je kot lastnik vpisan insolventni dolžnik") in za ugotovitev pridobitve lastninske pravice na posameznem delu se prilegata pridobitvi lastninske pravice, ki je že nastala na podlagi zakona (v tožnikovem primeru s priposestvovanjem), medtem ko se zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi Pogodbe 1 in 2 prilega pridobitvi na podlagi pravnega posla, s katerim se torej iztožuje še manjkajoča prodajalčeva dajatev (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila je del prodajalčeve obveznosti po prvem odstavku 435. člena OZ, da kupca naredi lastnika). Protislovno pa je iztoževati (in prisoditi) oboje hkrati. Te zahtevke je sicer dopustno kopičiti, vendar na način iz tretjega odstavka 182. člena ZPP (namenjen premagovanju tožnikove negotovosti, kaj mu zares pripada, prim. A. Galič v L. Ude in A. Galič, urednika: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, Uradni list in GV, Ljubljana 2006, str. 169): "Dva ali več tožbenih zahtevkov, ki so v medsebojni zvezi, lahko uveljavlja tožeča stranka z eno tožbo tudi tako, da naj sodišče ugodi naslednjemu zahtevku, če spozna, da tisti zahtevek, ki ga uveljavlja pred njim, ni utemeljen." Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku na način iz 105. člena ZPP tožnika pozove, naj popravi svojo tožbo in odpravi opisano protislovje (na primer tako, da primarno uveljavlja zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, podrejeno pa druge zahtevke).

9.Pritožbi je bilo torej treba ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP). Pritožbeni stroški so nadaljnji stroški (tretji odstavek 165. člena ZPP).

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 108, 108/1, 180, 180/1, 182, 182/3, 339, 339/2, 339/2-14 Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 22, 22/1, 22/1-2, 24, 24/2, 265, 265/1, 265/2, 265/3, 300 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 435, 435/1 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 27, 93 Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES - člen 15, 15/4