Jedro

Toženka že več let ne plačuje neprofitne najemnine, kot je določena v najemni pogodbi. Ker je kljub opominu ni plačala, je zahtevek na odpoved najemne pogodbe utemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Tožnica sama krije stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odpovedalo najemno pogodbo za trisobno stanovanje v 1. nadstropju stavbe na naslovu J... s površino 126,66 m 2

, ki sta jo pravdni stranki sklenili 29. 7. 2003. Toženki je sodišče naložilo, da mora stanovanje izprazniti v 90 dneh ter ga prostega oseb in stvari prepusti v posest tožnice. Poleg tega mora toženka tožnici plačati 1.784,24 EUR pravdnih stroškov.

Zoper takšno sodbo se zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava pritožuje toženka. Predlaga, da sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Poudarja, da je navedla, da ji tožnica zaračunava previsoko najemnino in da ji dolguje odškodnino, ker je opustila svoje obveznosti iz 2. alineje 92. člena Stanovanjskega zakona (1). Toženka bi svoje terjatve lahko pobotala z neplačano najemnino. Sodišče bi moralo ugotoviti pravilno višino najemnine in vrednostno oceniti obseg del, ki jih je pritožnica izvedla namesto tožnice, saj bi šele takrat lahko ugotovilo, ali dolguje najemnino. Ker sodišče v tej smeri dejanskega stanja ni ugotavljalo in ni izvajalo dokazov, ki jih je predlagala, je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

Pritožnica nadalje očita sodišču napačno uporabo materialnega prava. Meni, da sodišče ne bi smelo graditi svoje odločitve na očitku, da se pritožnica v zvezi z neizvrševanjem obveznosti lastnika iz 92. člena SZ-1 ni obrnila na inšpekcijo, saj naj bi določba, ki najemniku nalaga takšno obveznost, veljala od novele zakona dalje in to le za občinska, ne pa tudi za zasebna neprofitna stanovanja. Pritožnica še navaja, da bi lahko sodišče v zvezi z njenimi trditvami o subvencionirani najemnini samo v okviru procesnega vodstva kljub dokazni prekluziji opravilo poizvedbe pri CSD.

Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče sprejema odločitev in razloge sodišča prve stopnje, da so izpolnjeni vsi zakonski pogoji za odpoved najemne pogodbe iz 4. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1. To, da pritožnica kljub opominu večkrat zaporedoma ni poravnala dogovorjene najemnine, v postopku ni bilo sporno. Sodišče prve stopnje pa je, kot bo obrazloženo v nadaljevanju, utemeljeno zavrnilo njen ugovor, da tožnici iz naslova najemnine ne dolguje ničesar.

Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče ni preverjalo trditev pritožnice o tem, da naj bi bila dogovorjena najemnina previsoka oziroma v nasprotju s pravili o izračunu neprofitne najemnine. Sodišče je na podlagi predloženih dokazov (računi, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanja, izračuni najemnine – priloge pod oznako A) ugotovilo, da je dogovorjena najemnina izračunana v skladu s pravili o izračunu neprofitne najemnine (2) in ker pritožnica svojih trditev ni z ničemer izkazala, je sodišče v skladu s pravili o dokaznem bremenu njen ugovor utemeljeno zavrnilo (212. člen in 215. člen Zakona o pravdnem postopku (3)).

Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče vzelo na znanje vse dokazne predloge, izvedlo vse pravno relevantne dokaze in obrazložilo zavrnitev dokaznih predlogov, ki za odločitev niso bili pravno relevantni. O tem, kateri dokazi naj se izvedejo, odloči sodišče, pri tem pa je omejeno s trditvami strank (razpravno načelo in načelo povezanosti trditvenega in dokaznega bremena) ter s pravno relevantnostjo dejstev, ki so predmet teh trditev (2. odstavek 213. člena ZPP v zvezi z 212. in 215. členom ZPP). Sodišče prve stopnje je tako pravilno zavrnilo dokazni predlog pritožnice za zaslišanje soseda L. K., ki bi lahko povedal o višini najemnine sosednjega stanovanja, saj ta podatek ni pravno relevanten za odločitev v zadevi, še posebej ob upoštevanju ugotovitev dokaznega postopka, da stanovanji po kriterijih za izračun neprofitne najemnine sploh nista primerljivi.

Sodišče je prav tako utemeljeno zavrnilo predlog pritožnice za opravo poizvedb pri Občini X, Oddelek za stanovanjske zadeve, kamor naj bi se pritožnica obrnila z namenom, da se preveri višina najemnine. V skladu z razpravnim načelom bi morala pritožnica predložiti dokaz o opravljenih poizvedbah (1. odstavek 226. člena ZPP), medtem ko sodišče opravi poizvedbe namesto strank le, če stranka s svojimi prizadevanji ni uspela ali če bi bilo to zanjo povezano z nesorazmernimi stroški, česar pa pritožnica v postopku ne zatrjuje.

Še posebej pa je treba poudariti, da je bilo s sklepom o izvršbi I 2004/012709 z dne 17. 12. 2004 že pravnomočno odločeno, da pritožnica dolguje tožnici najemnine za obdobje od leta 2001 do leta 2003. Ker ni sporno, da pritožnica dolgovanih najemnin ni poravnala, sodišču prve stopnje niti ne bi bilo treba izvajati dokaznega postopka o tem vprašanju. Krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe iz 4. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1 je namreč podan že, če najemnik ne plača najemnine v pogodbeno dogovorjenem roku. Ker je sodišče vezano na pravnomočen sklep o izvršbi, ki izkazuje temelj in višino dolga, sodišče v konkretnem primeru o višini najemnine (za isto obdobje) ne more ponovno in drugače odločiti (primerjaj 2. člen Zakona o sodiščih (4) in 13. člen ZPP). Za odpoved najemne pogodbe pa zadošča to, da toženka kljub opominu ni poravnala najemnine za obdobje od leta 2001 do leta 2003. Pravilna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da pritožnica ni podala navedb o vseh pravno odločilnih dejstvih, ki bi utemeljevala njen ugovor, da naj bi ji zaradi slabega stanja stanovanja nastala škoda, ki bi jo lahko pobotala z najemnino. Izraz razpravnega načela je, da sodišče upošteva le trditve, ki sta jih navedli pravdni stranki - na tožniku je trditveno breme glede dejstev, ki utemeljujejo njegov zahtevek, na tožencu pa trditveno breme glede dejstev, ki utemeljujejo njegove ugovore (7. člen in 212. člen ZPP). Toženka, ki se sklicuje na določbo 2. alineje 92. člena, bi morala za utemeljenost svojega ugovora določno navesti, katera dela je opravila namesto lastnika in v kakšnem obsegu, opredeliti škodo, ki ji je pri tem nastala in predvsem postaviti konkreten pobotni ugovor. Pritožbena navedba, da bi moralo sodišče vrednostno ugotoviti obseg izvedenih del in v ta namen izvesti predlagane dokaze, je napačno. Izvajanje dokazov je namenjeno preizkusu utemeljenosti spornih trditev pravdnih strank, ne pa nadomeščanju pomanjkljivih trditev ali pridobivanju podatkov, ki bi stranki šele omogočile navedbo ustreznih trditev. Pritožbeni očitek o nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju je torej neutemeljen.

Navedbe o uveljavljanju subvencionirane najemnine pritožnica prvič podaja v pritožbi. Nova dejstva se v pritožbi lahko navajajo le, če pritožnik izkaže za verjetno, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti najkasneje do konca glavne obravnave. Pritožnica kljub opozorilu sodišča v postopku na prvi stopnji ni podala nikakršnih navedb o morebitnem uveljavljanju subvencionirane najemnine oziroma obstoju socialne stiske kot izjemni okoliščini, ki bi lahko ob pogojih iz 104. člena SZ-1 preprečila odpoved najemne pogodbe, niti se v pritožbi ni sklicevala na kakršnekoli razloge, zaradi katerih tega brez svoje krivde ni mogla storiti, zato pritožbeno sodišče v skladu s 337. členom ZPP takšnih navedb ni smelo upoštevati.

Ker so vsi pritožbeni očitki neutemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo v skladu s 353. členom ZPP kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Ostale pritožbene navedbe niso odločilnega pomena, zato višje sodišče nanje ne odgovarja.

Tožnica z vložitvijo odgovora na pritožbo ni mogla izboljšati svojega procesnega položaja, zato stroški odgovora niso potrebni (155. člen ZPP) in jih mora kriti sama.

(1) Ur. l. RS, št. 69/2003 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SZ-1. (2) SZ in Uredba o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin.

(3) Ur. l. RS, št. 73/2007-UPB3 in 45/2008, v nadaljevanju ZPP.

(4) Ur. l. RS, št. 19/1994 s spremembami in dopolnitvami.