Jedro

Ne glede na dejstvo, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta obe pogodbeni stranki želeli s sklenitvijo sporazuma doseči vračilo davka od prometa nepremičnin, je po oceni pritožbenega sodišča neutemeljeno učinke tega sporazuma omejilo le na interes tožene stranke. Podpis Sporazuma s strani kupca ima namreč tudi zanj določene učinke, razen če jih sklenitelja sporazuma izrecno ne izključita. Da si je tožena stranka kljub sporazumu o razvezi pogodbe ohranila pravico zadržati del kupnine, ni določeno zatrjevala.

Izrek

1. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje delno v 1. točki izreka spremeni tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 26.899,41 EUR (prej 6.446.174,00 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18.3.2005 do plačila, v roku 15 dni ter v 3. točki izreka tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati pravdne stroške v višini 2.306,95 EUR v roku 15 dni, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude dalje do plačila.

2. V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in se v nespremenjenem delu potrdi 1. točka izreka sodbe.

3. Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi 3. točka izreka sodišča prve stopnje.

4. Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v višini 482,00 EUR, v roku 15 dni, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude dalje do plačila.

Obrazložitev

Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tako tožbeni zahtevek po tožbi za vračilo zneska 26.899,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.2.2003 do plačila (1. točka izreka), kot tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi za plačilo odškodnine v višini 57.668,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.4.2004 do plačila (2. točka izreka) ter odločilo, da je vsaka stranka dolžna kriti svoje pravdne stroške (3. točka izreka).

Zoper sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki, vsaka v delu, s katerim ni uspela.

Tožeča stranka je s pritožbo zoper 1. in 3. točko izreka uveljavljala pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in kršitve določb pravdnega postopka, s predlogom pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži v plačilo stroške celotnega postopka z zamudnimi obrestmi; oziroma podredno, da v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopnemu sodišču. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba je delno utemeljena.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožeče stranke za vračilo dela plačane kupnine kot posledico razveze pogodbe o prodaji nepremičnine, na podlagi izrecnega dogovora pravdnih strank, da v primeru razveze pogodbe zaradi nepravočasnega neplačila kupnine (dogovorjen je bil fiksen rok plačila) „morebitna delna plačila kupnine s strani kupca v tem primeru kot pogodbena kazen v celoti zapadejo kupcu“. Do razveze pogodbe zaradi neplačane kupnine je prišlo po ugotovitvah sodišča prve stopnje 1.4.2003, to je s potekom dogovorjenega roka plačila.

Na pozneje sklenjenem Sporazumu o razveljavitvi pogodbe utemeljevano pravno podlago za zahtevek na vrnitev dela plačane kupnine, je sodišče prve stopnje kot neutemeljeno zavrnilo. Pri tem je ugotovilo, da sta pravdni stranki v mesecu juniju 2003 res podpisali Sporazum o razveljavitvi pogodbe o prodaji in nakupu nepremičnine (v nadaljevanju Sporazum), s katerim sta obe soglašali z razveljavitvijo pogodbe. Ugotovilo je tudi, da je bil Sporazum sklenjen zgolj za namen, da tožena stranka doseže vračilo davka od prometa nepremičnin (ki sicer po višini ustreza delu plačane kupnine) ter da ga je tudi prejela nazaj. Ocenilo je, da Sporazum nasproti tožeči stranki nima nobenih učinkov. Če pa bi tožeča stranka želela uspeti z zahtevkom na vračilom plačanega dela kupnine, bi po stališču sodišča prve stopnje morala dokazati dogovor, da ji bo tožena stranka vrnila plačani del kupnine, ko prejme nakazilo od DURS-a. Pritožbeni očitki sodišču prve stopnje ne gredo v smeri izpodbijanja ugotovljenega nagiba za sklenitev Sporazuma (doseči vračilo plačanega davka), temveč v zvezi z zaključki o posledicah razveze pogodbe in ugotavljanjem dogovora o vračilu dela kupnine (namenjene za plačilo davka).

Pritrditi je pritožnici, da je posledica razveze (kot tudi razveljavitve pogodbe), da vsaka drugi vrne to, kar je na podlagi pogodbe dala. V konkretnem primeru pa sta pogodbeni stranki s Pogodbo o prodaji nepremičnin navedeno pravilo vrnitve izključili za primer, če od pogodbe odstopi kupec (3. odstavek 19. člena Pogodbe). Sodišče prve stopnje je po oceni pritožbenega sodišča dopustnost takega dogovora razlagalo v skladu s skupnim namenom pogodbenih strank, upoštevaje okoliščine konkretnega primera. To pa pomeni primera, v katerem je bil dogovor o posledicah kršitve pogodbe na strani kupca sprejet ob dejstvu, da sta se pravdni stranki dogovorili, da kupec plača najprej le 2% od celotne kupnine (kolikor znaša davek od prometa nepremičnin) in da se je določba o zadržanju delnega plačila kupnine nanašala ravno na konkretno plačilo. V tem smislu je sodišče prve stopnje razložilo namen dogovora o „pogodbeni kazni“ v višini, ki omogoča pokritje „nevšečnosti“ prodajalca. (Prav gotovo pa bi v drugačnih okoliščinah, če bi na primer prišlo do razdrtja pogodbe zaradi tega, ker kupec v roku ni izpolnil še preostanka kupnine v višini 50%, presodilo dogovor o zadržanju delnega plačila kupnine za nasprotnega skupnemu namenu pogodbenih strank).

Kadar pa pogodbeni stranki pogodbo razdreta sporazumno (in se glede posledic takega dogovora ne dogovorita drugače), je treba posledice dogovora (sporazuma) o odpadli pravni podlagi presojati v skladu z določbami OZ o neupravičeni obogatitvi, na katere se je tožeča stranka tudi sklicevala. Sodišče prve stopnje po oceni pritožbenega sodišča ni materialnopravno pravilno presojalo sklenjenega Sporazuma v luči posledic, ki jih ima ta za tožečo stranko. Ne glede na dejstvo, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta obe pogodbeni stranki želeli s sklenitvijo Sporazuma doseči vračilo davka od prometa nepremičnin, je po oceni pritožbenega sodišča neutemeljeno učinke tega Sporazuma omejilo le na interes tožene stranke. Podpis Sporazuma s strani kupca ima namreč tudi zanj določene učinke, razen če jih sklenitelja sporazuma izrecno ne izključita. Prvi učinek je v tem, da dosežen sporazum po svoji naravi spreminja krivdne razloge za odstop od pogodbe v nekrivdne, naslednji pa je ta, da določbe Pogodbe o dogovorjenih posledicah odstopa od pogodbe iz krivdnih razlogov zato ne veljajo več. Iz tega razloga se je trditveno in dokazno breme o tem, da kljub sporazumnemu prenehanju pogodbe, ostanejo v veljavi določbe Pogodbe o tem, da ima tožena stranka pravico zadržati del kupnine, prevalilo na toženo stranko. Da si je tožena stranka kljub Sporazumu ohranila pravico do zadržanja dela plačane kupnine, ni določno zatrjevala. Drugačen dogovor o posledicah sporazumne razveze pogodbe od posledic, ki izhajajo iz zakona pa bi morala zatrjevati. Pri tem ne zadošča, da je zanikala kakršenkoli dogovor o vračilu zadržanega dela kupnine v primeru vrnjenega davka. Zato ni pravilno stališče sodišča prve stopnje, da se je s tem, ko je tožena stranka zanikala dogovor o vrnitvi spornega zneska, potem ko ji DURS vrne davek, prevalilo dokazno breme o spremembi dogovora iz Pogodbe na tožečo stranko. S tem pa tudi ne zaključek, da je tožeča stranka tista, ki spremembe dogovora ni dokazala. Ob tem pa se izkaže, da zaslišanje prič tožeče stranke o obstoju dogovora niti ni bilo pomembno in so pritožbeni očitki v to smer nepomembni.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo glede posledic sporazuma o razvezi pogodbe, je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijani del sodbe spremenilo (5. alineja drugega odstavka 358. člena ZPP) tako, da je tožbenemu zahtevku v višini glavnice in zakonskih zamudnih obresti od dneva vložitve tožbe ugodilo (193. člen OZ); v preostalem delu, glede zamudnih obresti do vložitve tožbe, pa je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v nespremenjenem delu sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP). Trditev, ki bi utemeljevale uporabo določbe 193. člena OZ o nepoštenosti pridobitelja tožeča stranka namreč niti ni zatrjevala, zato do zamudnih obresti pred vložitvijo tožbe ni upravičena.

Tožena stranka se je pritožila zoper 2. in 3. točko izreka, uveljavljala je pritožbene razloge bistvene kršitve določb postopka, zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, s predlogom pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi ter sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem obsegu zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje oziroma podrejeno, da jo spremni tako, da tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi ugodi.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Predmet tožbenega zahtevka, ki ga tožena stranka uveljavlja z nasprotno tožbo je odškodnina za škodo, ki ji je nastala zaradi kršitve pogodbe. Tožeča stranka po nasprotni tožbi je kot škodo uveljavljala izgubljeni dobiček, ki ga je utemeljevala na izgubi najemnikov, ki so ji zaradi sklenitve prodajne pogodbe o prodaji nepremičnine odpovedali najemne pogodbe. S pritožbo neutemeljeno uveljavlja bistveno kršitev določb postopka, ker naj bi se sodišče prve stopnje ne opredelilo do njenih trditev, da je bil namen kupca, da sam kot lastnik nepremičnine sklene z najemniki nove najemne pogodbe, saj je sodišče prve stopnje v razlogih za zavrnitev zahtevka upoštevalo tudi navedeno zatrjevano podlago. Ugotovilo je, da je tožeča stranka po nasprotni tožbi najemnikom podaljševala pogodbe za kratek čas, do roka za izpolnitev obveznosti iz prodajne pogodbe ter da ob sklenitvi prodajne pogodbe z najemniki ni imela sklenjenih pogodb za nedoločen čas.

V izračun izpada dohodka iz naslova najemnin je tožeča stranka po nasprotni tožbi zajela najemnine za dva najemnika od aprila 2003, za dva od maja 2003 ter za dva od junija 2003, pa do aprila 2004, ko je nepremičnino prodala (B13). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da iz nobenega dopisa najemnika, ki jih je v spis priložila tožeča stranka po nasprotni tožbi, ne izhaja, da bi najemnik zapustil prostore oziroma odpovedal pogodbo zaradi tega, ker je bila večkrat podaljševanja za kratek čas oziroma zaradi seznanitve s tem, da se stavba prodaja. Pritožnica neutemeljeno uveljavlja pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja z navedbami, ki pa so po oceni pritožbenega sodišča same s sabo v nasprotju, ko po eni strani zatrjuje, da so najemniki želeli sami odkupiti tiste poslovne prostore, ki so jih zasedali in so zaradi prodaje drugemu lastniku odpovedali najemne pogodbe, po drugi strani pa, da je bila z najemniki dogovorjena, da se najemno razmerje lahko podaljšuje za kratek čas. Če je bila dogovorjena z najemniki, da se najemno razmerje lahko podaljšuje za kratek čas, ni logičen njen zaključek, da je kupec tisti, ki je povzročil negotovost pri najemnikih (pri tem pa pritožnica niti ne pove na kakšno negotovost misli). Zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da sprememba lastnika prostorov, sama po sebi na najemnike ne bi smela imeti nobenega vpliva. Če pa so najemniki odpovedali najemno razmerje zato, ker tožena stranka poslovnih prostorov ni prodala njim, škoda ne more predstavljati izgubljenega dobička v izgubi najemnin, pač pa bi kvečjemu lahko predstavljala izgubo dobička v neprejetih kupninah za prodajo nepremičnin posameznim najemnikom. Te škode pa tožena stranka ni uveljavljala, kot tudi ne škode, ker ni prejela pričakovane kupnine. Da bi pa najemniki ostali v istih prostorih tudi v primeru, če tožeča stranka po nasprotni tožbi sploh ne bi sklenila prodajne pogodbe s toženo stranko, tako po oceni pritožbenega sodišča ni izkazala.

Pritožnica tudi ne nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da bi z izpolnitvijo pogodbe izgubila pravico do najemnin, ker bi ta pravica prešla na kupca. Nasprotuje pa zaključkom sodišča prve stopnje, da je samoiniciativno najemnikom podaljševala pogodbe le do v pogodbi dogovorjenega roka plačila, torej za določen čas in da zato sama nosi rizik te odločitve, vendar pritožbenega sodišča ne prepriča z očitkom zmotne ugotovitve relevantnega dejanskega stanja. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe namreč izhaja, da je sama zatrjevala, da je že kot kupec celotne stavbe prevzela najemnike, ki jim je prejšnji prodajalec podaljševal najemne pogodbe za kratek čas ter je s tako prakso tudi sama nadaljevala, ker ni imela namena zadržati v lasti celotne poslovne stavbe pač pa le del, ki ga je sama potrebovala za svoje poslovne prostore, preostali del pa je nameravala prodati. Izjava zaslišane priče S., da je bil interes tožeče stranke, da prevzame najemnike, vendar pod pogojem, ki jih bo tožeča stranka določila sama, na katero se sklicuje v pritožbi, ne potrjuje upravičenja tožene stranke do nadomestila izpadlih najemnin kot izgubljenega dobička za čas, dokler ji ni ponovno uspelo prodati nepremičnine. Tudi če je bil namen tožene stranke po nasprotni tožbi, da kupi prostore zato, da jih istim najemnikom sama oddaja v najem, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje o tem, da ni vzročne zveze med dejstvom, da ni prišlo do izpolnitve pogodbe na strani kupca in dejstvom, da najemniki najemnih pogodb, sklenjenih za določen čas, s tožečo stranko po nasprotni tožbi niso podaljšali. Ker pa je obstoj vzročne zveze med zatrjevano škodo in kršitvijo pogodbe, eden od elementov za priznanje odškodnine, ki pa v konkretnem primeru ni podan, sodišče prve stopnje z zavrnitvijo tožbenega zahtevka ni zmotno uporabilo materialnega prava. S tem pa se izkaže, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v izpodbijani 2. točki izreka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Posledica delne ugoditve pritožbi tožeče stranke in delne spremembe sodbe je narekovala tudi odločitev o stroških vsega postopka (2. odstavek 165. člena ZPP). Izrek o stroških temelji na določbi 3. odstavka 154. člena v zvezi s 155. členom ZPP. Od priglašenih stroškov je tožeča stranka je upravičena za zastopanje po Odvetniški tarifi: za sestavo tožbe 700 točk, za sestavo odgovora na nasprotno tožbo 1100 točk, za sestavo prve pripravljalne vloge 700 točk, za zastopanje na narok dne 14.9.2007 350 točk, za zastopanje na naroku dne 19.10.2007 350 točk in za čas med zastopanjem na naroku 100 točk ter za zastopanje na naroku 6.11.2009 350 točk, za poročilo stranki 50 točk, skupaj 3700 točk po OT, z 20% DDV (2.037,96 EUR). Pri odmer pravdnih stroškov pa ji je pritožbeno sodišče še priznalo priglašene stroške sodne takse za tožbo 268,99 EUR. Ker je tožeča stranka v pretežnem delu uspela tudi s pritožbo, je upravičena tudi do povračila stroškov v zvezi s pritožbo, in sicer za sestavo pritožbe 875 točk po OT (v tem opravilu je zajeto tudi opravilo pregleda prvostopne sodbe), povečano za 20% DDV (482,00 EUR).

Tožena stranka je v pravdi propadla, prav tako pa ni uspela s pritožbo, zato sama nosi svoje stroške, tožeči stranki pa je dolžna povrniti njene stroške postopka (1. odstavek 154. člena ZPP).