Jedro

V menjalni pogodbi ni nujno določena tržna vrednost stanovanj, temveč gre za subjektivno oceno zamenjanih stanovanj, ki je lahko nižja ali višja od tržne cene. Zato je zakonodajalec v 498. členu ZOR izrecno določil, da je treba pri znižanju kupnine zaradi stvarne napake uporabiti relativno metodo, po kateri je treba najti sorazmerje zmanjšanja vrednosti stvari z napako in stvari brez napake. Če je dogovorjena vrednost v pogodbi nižja od prometne vrednosti, je zmanjšano plačilo nižje, kot bi bilo pri prometni vrednosti stvari z napako. Tak izračun se šteje za najbolj pravičnega, ker ustreza volji strank, po kateri naj bi bila že cena brez napak nižja.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita v delu, ki se v 1., 2. in 4. točki izreka pod I. nanaša na tožnico M. R., in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizije se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je pod 1. zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala znižanje vrednosti stanovanja v stanovanjski hiši na C. 14 in ga je tožnica pridobila na podlagi menjalne pogodbe, za znesek 2.200.000 tolarjev oz. 9.180,44 eurov. Pod 2. je zavrnilo tudi zahtevek za plačilo tega zneska tožnici in njeni, ob vložitvi tožbe mladoletni hčerki. Pod 3. je zavrnilo zahtevek za plačilo 200.000 tolarjev oziroma 834,58 eurov in pod 4. zahtevek za povrnitev pravdnih stroškov.

2. Po pritožbi tožnice in njene tedaj mladoletne hčerke, je sodišče druge stopnje zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo.

3. Proti sodbi sodišča druge stopnje prva tožnica M. R. (v nadaljevanju tožnica) vlaga revizijo. Kot sporno vrednost navaja znesek 10.015,02 euro, kar ne drži, saj je bila tožnica lastnica le do ½ stanovanja, ki ga je zamenjala, in bi bila kupnina zanjo znižana le polovico zahtevanega zneska za znižanje kupnine. Kljub temu znaša sporna vrednost več kot 4.172,93 eurov, kar zadošča za dovoljenost revizije (drugi odstavek 367. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP).(1) Revizije proti odločitvi v 3. točki izreka o plačilu odškodnine v znesku 834,58 € ni, sicer pa revizija za tak znesek ne bi bila dovoljena.

4. Tožnica vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in navaja, da je pritožbeno sodišče potrdilo prvo sodbo z razlago, da znaša tržna vrednost stanovanja, ki sta ga tožnici pridobili z menjalno pogodbo, z napako zaradi vlage 4.550.000 tolarjev in je višja od ocenjene vrednosti v menjalni pogodbi 4.200.000 tolarjev. Toda tožnica je oškodovana, ker bi s prodajo stanovanja z napako dobila nižjo vrednost kot pri prodaji stanovanja brez napake. Stališče pritožbenega sodišča je zmotno, ker ne upošteva različen namen cenitve vrednosti iz menjalne pogodbe in cenitve izvedenca v pravdnem postopku. Tržna vrednost, ugotovljena po izvedencu, izhaja iz pripravljenosti tržnih subjektov, da se vključijo na podlagi ponudbe in povpraševanja, dogovorjena vrednost v menjalni pogodbi pa izhaja iz subjektivne pripravljenosti strank menjalne pogodbe, ki izhaja iz ocen vrednosti zamenjanih stvari. Primerjava tržne vrednosti in v pogodbi ocenjene vrednosti onemogoča tožnici, da kljub ugotovljeni napaki, učinkovito izbira med jamčevalnimi zahtevki. Po 498. členu ZOR je treba ugotoviti znižanje cene za stvar brez napake in za stvar z napako. Zato tožnica trdi, da bi bilo treba določiti ceno za stvar brez napake in nato odšteti ceno za napako ter za ugotovljeni znesek znižati kupnino. Dodaja, da pri menjalni pogodbi ne gre za menjavo blaga za denar, zaradi česar cena ni nujno izražena v denarju, ni bistvena sestavina pogodbe. Če je cena določena, jo je treba obravnavati pogojno, v primerjavi z vrednostjo stvari, ki jo je prejela v zameno. Če je sodišče ugotavljalo tržno vrednost, bi moralo primerjati vrednost obeh zamenjanih stvari. Tožnica navaja, da bi moralo sodišče pri izračunu znižanja cene opredeliti vsebino napake: prisotnost vlage in ščurkov v zamenjanem stanovanju. Meni, da tega sodišče ni storilo, čeprav je ob ogledu ugotovilo obstoj ščurkov in je izvedencu naložilo, naj ugotovi možnost, da so bili ščurki v stanovanju v času menjave. Stališče, da je izvedenec ščurke vključil pod slabše vzdrževanje stanovanja, je v nasprotju s 4. točko mnenja, kjer je navedel, kaj je upošteval, in 5. točko, kjer se je izrecno ogradil od vrednotesnja pojava ščurkov na tržno vrednost, ker to ne spada na področje gradbeništva. Zato predlaga ugoditev reviziji in razveljavitev izpodbijanih sodb ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Po 375. členu ZPP je bila revizija vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu.

6. Revizija je utemeljena.

7. Revizijsko sodišče uvodoma pojasnjuje, da je po 371. členu ZPP preizkusilo izpodbijano sodbo samo v tistem delu, ki se izpodbija z revizijo, torej samo glede tožnice M. R. Ugotovilo je, da sta sodišči prve in druge stopnje v svojih sodbah pravilno uporabili določila Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR).(2) ki se uporabljajo na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika (OZ).(3) V zvezi s tožničinim zahtevkom sta tudi pravilno izhajali iz tega, da po 553. členu ZOR iz menjalne pogodbe nastanejo za vsakega pogodbenika obveznosti in pravice, ki nastanejo iz prodajne pogodbe za prodajalca, ter da tožnica na podlagi 488. člena ZOR po 2. točki prvega odstavka uveljavlja zahtevek za znižanje kupnine oz. vrednosti zamenjanega stanovanja zaradi stvarne napake. Nista pa upoštevali 498. člena ZOR, ki določa, da se cena zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednosti stvari z napako ob sklenitvi pogodbe.

8. Tožnica zato pravilno opozarja na to, da v menjalni pogodbi v notarskem zapisu SV 578/01 z dne 22. 6. 2001 pod šestič ni nujno določena tržna vrednosti stanovanj, temveč gre za subjektivno oceno stanovanja pod a) v vrednosti 4.200.00 SIT in stanovanja pod b) 6.700.000 SIT. Dogovorjena ocena je lahko nižja ali višja od tržne cene. Zato je zakonodajalec v 498. členu ZOR izrecno določil, da je treba pri znižanju kupnine uporabiti relativno metodo, po kateri je treba najti sorazmerje zmanjšanja vrednosti stvari z napako in stvari brez napake. Če je dogovorjena vrednost v pogodbi nižja od prometne vrednosti, je zmanjšano plačilo nižje, kot bi bilo pri prometni vrednosti stvari z napako. Tak izračun se šteje za najbolj pravičnega, ker ustreza volji strank, po kateri naj bi bila že cena brez napak nižja.(4) Primerjava cene obeh stanovanj ni potrebna, saj tožnica uveljavlja le zahtevek za znižanje kupnine za stanovanje v hiši številka 14 na C. 9. Sodišči prve in druge stopnje, ki sta izhajali iz tržne cene in sta ugotovili, češ da tožnica ni bila prikrajšana, nista uporabili pravil o odgovornosti za stvarne napake v zvezi z menjalno pogodbo, temveč sta jih zaobšli. Zato ima revizija prav, da nista pravilno uporabili materialnega prava in nista ugotovili ustreznega dejanskega stanja. Za odločitev o tožbenem zahtevku M. R. bosta morali sodišči najprej ugotoviti, ali je na stanovanju v hiši številka 14 na C. stvarna napaka in v čem je ta napaka, saj tožnica v reviziji utemeljeno opozarja, da je izvedenec ugotovil vlago, a se ni izrekel glede obstoja ščurkov. Potem bosta morali ugotoviti ali je šlo v času sklenitve menjalne pogodbe za skrito napako in ali jo je tožnica ustrezno grajala oziroma je bila tožencu napaka znana. Če bosta odgovorili pritrdilno, pa bosta morali ugotoviti razmerje med vrednostjo stanovanja brez napake in njegovo vrednostjo z napako (odstotek), to primerjati z v pogodbi ocenjeno vrednostjo in odločiti o znesku znižanja kupnine.

10. Pri tem bosta morali v ponovljenem postopku upoštevati, da je vložila revizijo samo tožnica M. R., ki je bila solastnica stanovanja v hiši v številki 16 na C., ki ga je skupaj s hčerko zamenjala za stanovanje v hiši številka 14 na C. V zvezi z zahtevkom njene sedaj že polnoletne hčerke je namreč pravnomočno odločeno.

11. Ker je revizija utemeljena, ji je sodišče ugodilo in po drugem odstavku 380. člena ZPP v zvezi s tožnico razveljavilo sodbi sodišč druge in prve stopnje in vrnilo zadevo v novo sojenje pred sodiščem prve stopnje. V odločitev o stroških pred sodiščem prve in druge stopnje ni posegalo, ker je določitev glede na uspeh pravilna, o revizijskih stroških pa bo odločilo sodišče prve stopnje, ko bo odločilo o glavni stvari in o drugih stroških novega postopka.

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 73/2007. Op. št. (2): Uradni list SFRJ, št. 29/1978-88/1999. Op. št. (3): Uradni list RS, št. 83/2001-97/2007. Op. št. (4): Več o tem S. Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij, III. knjiga, ČZ Uradni list, Ljubljana 1985, str. 1465 in 1484.