Jedro

V skladu z določbo 86. člena OZ pomeni ničnost najhujšo sankcijo, ki se uporabi v primeru, če namen kršenega predpisa ne odkazuje na kakšno milejšo sankcijo. V konkretnem primeru je sporno pogodbo podpisala drugotožnica kot skrbnica prvotožnika in je jasno in nedvoumno izrazila voljo obeh prodajalcev, da se odsvaja njun 7/8 delež na sporni nepremičnini. Prav ona v svojem imenu in v imenu oskrbovanca sedaj terja ugotovitev ničnosti pogodbe, čeprav je omenjeno pomanjkljivost tudi sama povzročila, ker ni pridobila soglasja centra. Pogodbe pa niti v tem niti v kakšnem drugem postopku nobena od tožečih strank ni izpodbijala s tožbo, s katero bi zahtevala razveljavitev pogodbe. To pa pomeni, da je sporni pravni posel še veljaven, saj gre ob povedanem zgolj za varovanje interesov pogodbenih strank in ne za varovanje splošnega interesa, ki bi lahko privedlo k ugotovitvi, da gre za ničen pravni posel, katerega neveljavnost se lahko uveljavlja brez časovne omejitve.

Le napake v zvezi s sklenitvijo pogodbe oz. njeno vsebino lahko povzročijo ničnost pogodbe.

Izrek

Pritožbi toženih strank se delno ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje razveljavi v 2. in 7. točki izreka sodbe ter se tem delu vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožbi tožečih strank se delno ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje razveljavi v 3. točki izreka sodbe, kolikor se nanaša na zavrnitev tožbenih zahtevkov prve in druge tožeče stranke, in kolikor se nanaša na zavrnitev tožbenega zahtevka tretje tožeče stranke zoper drugotoženo stranko (v obsegu prisojenem v korist tretje tožeče stranke zoper prvotoženo stranko - torej v obsegu iz 3. alinee 2. točke izreka prvostopne sodbe), posledično se sodba razveljavi tudi v 7. točki izreka, ter se v teh delih vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožbi se v preostalih delih zavrneta in se v preostalih izpodbijanih a nerazveljavljenih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožečih strank na plačilo uporabnine do višine 16.617,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, višji tožbeni zahtevek pa je zavrnilo. Zavrnilo je še: tožbeni zahtevek tožečih strank J. C., S. st. C. in D. B. za izpraznitev poslovnih prostorov - nepremičnine parc. štev. 13/2, k.o. P, sklenjene dne 10.2.1995 in na izročitev nepremičnine tožečim strankam; primarni zahtevek tožeče stranke F. P. na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vpis solastninske pravice do 7/8 na omenjeni nepremičnini in prvi podredni zahtevek iste tožeče stranke na sklenitev prodajne pogodbe za navedeno nepremičnino; drugi podredni zahtevek tožeče stranke F. P. na plačilo 69.589,42 EUR z zamudnimi obrestmi v višini 8% letno od posamičnih zneskov in datumov, navedenih v sodbenem izreku na plačilo zneska 20.280.652,80 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi. Toženima strankama MP M. P. in F. P. je naložilo, da plačata tožečim strankam J. C., S. st. C. in D. B. 2.779,36 EUR pravdnih stroškov.

Zoper navedeno sodbo se pritožujejo vse pravdne stranke, tožeče stranke vlagajo pritožbo zoper zavrnilne dele glede njihovih tožbenih zahtevkov, toženi stranki pa zoper ugodilni del sodbe ter zoper zavrnilni del sodbe, kolikor so bili zavrnjeni tudi njuni tožbeni zahtevki. Pravdne stranke so odgovorile na pritožbo nasprotnih pravdnih strank in predlagajo zavrnitev pritožb. V nadaljevanju bo sodišče druge stopnje uporabljalo izraz za tožeče stranke - nasprotno tožene stranke in za toženi stranki izraz - nasproti tožeče stranke, kolikor se bo odločitev nanašala na nasprotne tožbene zahtevke.

K pritožbi tožečih strank (nasprotno toženih strank) Tožeče stranke izpodbijajo zavrnilni del sodbe in uveljavljajo vse pritožbene razloge. Poudarjajo, da obstaja očitno nasprotje med odločilnim dejstvom in tem, kar navaja sodišče v zvezi z njim in nasprotje med tem, kar sodišče navaja kot razlog zaradi katerega zavrača zahtevek na izpraznitev nepremičnin. Iz listin spisa namreč izhaja, da so tožeče stranke lastnice nepremičnine in se toženi stranki nahajata v njej brez pravnega naslova. Izrek sodbe pod 1. točko je drugačen od zahtevka, kakršnega je tožnica nazadnje modificirala z vlogo z dne 20.5.2008. Obstaja nasprotje med izrekom in obrazložitvijo, saj sodišče tožbeni zahtevek za plačilo uporabnine po sklenitvi sporne pogodbe zavrača v celoti in ne le do 7/8, moralo pa bi ugoditi tožbenemu zahtevku vsaj do 1/8, saj je toženec solastnik le do 7/8. V nasprotju z določili ZPP je v tem delu sodišče samo preoblikovalo tožbeni zahtevek. Protislovje je tudi v tem, ker obstaja protislovje v preostalem delu izreka, saj je hkrati zavrnjen tudi nasprotni tožbeni zahtevek tožene stranke, s katerim je zahtevala izdajo zemljiškoknjižnega dovoljenja na podlagi iste "predpogodbe" kot "preuranjen" in sodišče s tem priznava, da tožena stranka ni solastnica te nepremičnine. Zmotno je uporabljeno tudi materialno pravo, saj je sodišče prve stopnje nepravilno kot veljavno štelo prodajno predpogodbo, saj je bila S. C. st. popolnoma odvzeta poslovna sposobnost, za njegovo skrbnico pa postavljena njegova soproga g. J. C., brez odobritve CSD K. in niti sklenjena v predpisani obliki za promet z nepremičninami, predložena pa le v kopiji, pri čemer je tožeča stranka ves čas zatrjevala, da gre za falsifikat, ki ga je tožena stranka pridobila na nepošten način. Bistvene sestavine pogodbe so tudi neavtorizirane. Tudi ni razvidno soglasje o ceni. Pogodba tudi ni sestavljena v notarski obliki in na njej tudi niso overjeni podpisi. Sodišče nima prav, ko razloguje, da naj bi tožena stranka postala solastnica že na podlagi pogodbe. Sporna pogodba je tudi v nasprotju s pravili morale, saj je tožnik 100% invalid, potreben tuje nege in pomoči, tožnica sicer huda bolnica pa njegova skrbnica in je bila ob sklepanju pogodbe izigrana, saj naj bi vso korist prejel njun sin, povzročitelj tega izigranja. Zmotno je ugotovljeno dejansko stanje, ker je sodišče poklonilo vero prepričljivima izpovedbama F. P. ter priče S. C. ml., odreklo pa je vero J. C.. Obstajajo pa nasprotja med izpovedbami priče S. C. ml. D. P. in F. P.. Zmotno je tudi razlogovanje sodišča, da naj bi J. C. vedela vse o prejemanju denarja od tožene stranke oz. da naj bi bila seznanjena o vsem, in da naj bi celo ustno odobrila, da je P. dajal S. C. ml. večje vsote denarja na račun kupnine za parcelo štev. 13/2 k.o. P.. Sodišče je ravnalo nepravilno, ko je tudi v zvezi s tem verjelo tej priči in ne J. C..

Pritožba ni utemeljena.

Če je sodišče prve stopnje na podlagi vsebine sporne "prodajne predpogodbe", z dne 29.12.2004, (v nadaljnjem besedilu: pogodba) ugotovilo, da je drugotožena stranka pridobila lastninsko pravico, to ne pomeni, da obstaja nasprotje med tem, kar je zapisano v tej listini in povzetkom vsebine te listine v razlogih izpodbijane sodbe, temveč zgolj napačno uporabo materialnega prava (napačno presojo pogodbe kot listine, ki naj bi po zmotni pravni prvostopni presoji že kar pomenila pridobljeno lastninsko pravico), ki pa sicer na pravilnost sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ni vplivala (kar bo pojasnjeno v nadaljevanju te pritožbene odločbe). Na podlagi prodajne pogodbe, ki predstavlja pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla (iustus titulus),res ni mogoče pridobiti lastninske pravice, temveč je potreben še pridobitni način (modus aquirendi), ki je vpis v zemljiško knjigo (glej 49.člen Stvarnopravnega zakonika, Ur. l. RS, št. 87/2002; v nadaljevanju: SPZ). Ker pa sodišče prve stopnje o sami vsebini pogodbe ni zapisalo v razlogih nič takšnega, kar ne bi bilo v skladu z jezikovno vsebino pogodbe, očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ni.

Nadalje ni utemeljen pritožbeni očitek, da naj bi sodišče prve stopnje v zvezi z zavrnilnim delom odločitve o tožbenih zahtevkih tožečih strank za izpraznitev sporne nepremičnine in za plačilo uporabnine odločalo o nečem drugem, kot pa so tožeče stranke uveljavljale na podlagi modificiranih tožbenih zahtevkov v vlogi z dne 20.5.2008. S to vlogo je namreč tožeča stranka zgolj zvišala denarni zahtevek iz 112.051,00 EUR na 117.917,94 EUR. Sodišče prve stopnje pa je ugodilo tožbenemu zahtevku do zneska 16.617,75 EUR v korist prve tožeče stranke, do zneska 21.403,00 EUR v korist druge tožeče stranke in do zneska 8.655,625 EUR v korist tretje tožeče stranke, v vseh primerih z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posamičnih zneskov navedenih v izreku, v presežku pa je zavrnilo tožbeni zahtevek. Če je prisojalo posameznim tožečim strankam navedene zneske, in je vsaki tožeči stranki delno ugodilo, to lahko pomeni zgolj delni uspeh vsake od posameznih tožečih strank glede na njihov skupno postavljeni tožbeni zahtevek, ne pa odločanje sodišča o nečem drugem, od tistega, kar je bilo zahtevano. S tem pritožbenim očitkom se tožeče stranke v bistvu v svojo škodo zavzemajo za stališče, da bi moralo prvostopno sodišče, da bi odločalo v mejah zahtevka - ali v celoti ugoditi ali pa v celoti zavrniti tožbeni zahtevek na solidarno plačilo terjanega enotnega zneska posameznim tožečim strankam (glede na različne solastninske deleže namreč nobeni od tožečih strank ne more pripadati celoten znesek uporabnine). Pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje ugoditi tožbenemu zahtevku za plačilo uporabnine vsaj do 1/8, upoštevaje, da je nasprotni toženec F. P. postal solastnik le do 7/8, pa predstavlja očitek dejanske in materialnopravne narave, ne pa procesne narave (o tem bo govora še v nadaljevanju te pritožbene odločbe). Enako velja za pritožbeni očitek o obstoju protislovja med odločitvijo o zavrnitvi tožbenega zahtevka za izselitev in istočasni zavrnitvi nasprotnih tožbenih zahtevkov za izstavitev zemljiško knjižne listine ter za sklenitev kupoprodajne pogodbe nasprotnega tožnika. Materialno pravno napačni razlog v zvezi z odločitvijo o tožbenem zahtevku tožečih strank še ne predstavlja očitane procesne kršitve iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP tudi zato, ker gre za ločene odločitve o različnih zahtevkih in sta torej diametralno različni stališči vsebovani v dejansko različnih sodnih odločitvah, kar pomeni, da ne gre za notranje protislovje v vsaki posamični odločitvi, kar bi lahko šele predstavljalo očitano procesno kršitev.

Pritožniki se v pritožbi prvič sklicujejo na okoliščine, da sporna pogodba ni bila sklenjena v obliki notarskega zapisa, ki naj bi predstavljal predpisano obličnost v smislu 14. člena Stvarnopravnega zakonika, pri čemer ne pojasnijo, zakaj niso teh trditev navedli že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Ker gre za pritožbeno novoto v smislu določbe 1. odstavka 337. člena ZPP, se s temi trditvami oz. očitki pritožbe sodišče druge stopnje ni ukvarjalo. Pritožniki tudi trdijo, da bi morala biti cena "avtorizirana", pri čemer niti ne pojasnijo, kaj pomeni ta sicer nepravni izraz. Če je morda s tem mišljeno, da bi se morale pogodbene stranke še posebej podpisati poleg ročnega zapisa cene, so v zmoti, saj zadostuje podpis pod celotnim tekstom pogodbe, pa čeprav je ta delno v računalniškem zapisu delno pa gre za prostoročni zapis. Sporazum o bistvenem elementu prodajne pogodbe - ceni je tudi v tem primeru nedvoumno dosežen na podlagi podpisov pogodbenih strank na koncu pogodbe.

Pritožniki se nadalje sklicujejo na ničnost sporne pogodbe, ker ni odobritve centra za socialno delo v smislu določbe 191. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 15/1976; v nadaljevanju: ZZZDR). V skladu z določbo 86. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001; v nadaljevanju: OZ) pa pomeni ničnost najhujšo sankcijo, ki se uporabi v primeru, če namen kršenega predpisa ne odkazuje na kakšno milejšo sankcijo. V konkretnem primeru je sporno pogodbo podpisala drugotožnica kot skrbnica prvotožnika, in je jasno in nedvoumno izrazila voljo obeh prodajalcev, da se odsvaja njun 7/8 delež na sporni nepremičnini. Prav ona v svojem imenu in v imenu oskrbovanca sedaj terja ugotovitev ničnosti pogodbe, čeprav je omenjeno pomanjkljivost tudi sama povzročila, ker ni pridobila soglasja centra. Pogodbe pa niti v tem niti v kakšnem drugem postopku nobena od tožečih strank ni izpodbijala s tožbo, s katero bi zahtevala razveljavitev pogodbe. To pa pomeni, da je sporni pravni posel še veljaven, saj gre ob povedanem zgolj za varovanje interesov pogodbenih strank in ne za varovanje splošnega interesa, ki bi lahko privedlo k ugotovitvi, da gre za ničen pravni posel, katerega neveljavnost se lahko uveljavlja brez časovne omejitve (1). Na ničnost pa se ne more sklicevati niti tretjetožeča stranka, saj njen solastninski delež do 1/8 ni bil predmet sporne pogodbe in v konkretnem primeru v tej smeri njen pravni interes ni prizadet. Naslednji razlog, ki naj bi povzročil ničnost sporne pogodbe, predstavlja očitek tožečih strank, da naj bi kupnino dejansko ne prejela prvotožnik oz. drugotožnica temveč njun sin, s čemer naj bi bila pogodbenika izigrana. Tudi če bi bile te okoliščine resnične, pa pogodba kljub temu ne bi bila obremenjena z ničnostjo. Očitki merijo namreč na realizacijo pogodbe, torej na njeno izpolnitveno fazo in torej ne na stipulacijsko oz. sklenitveno fazo, oz. še drugače povedano - ne na samo njeno vsebino. Zgolj napake oziroma okoliščine v zvezi s sklenitvijo pogodbe oz. njeno vsebino pa lahko predstavljajo ničnost. Pogodba je namreč nična, če je njena vsebina v nasprotju z ustavo, zakonom ali moralo (86. člen OZ). Ničesar v pogodbi ni, kar bi navedenim podlagam nasprotovalo. Zato so pravno irelevantne vse tiste obširne pritožbene navedbe, ki se nanašajo na zatrjevano zmotno in pomanjkljivo ugotovljeno dejansko stanje oz. zmotno pravno presojo v zvezi z izpostavljenimi okoliščinami v pritožbi - da naj bi tožnikoma njun sin pred sklenitvijo pogodbe ponudil v podpis neke listine, da naj bi kupnino oz. vsaj ne vse že plačane zneske ne prejela tožnika, ki sta sicer tudi stara in hudo bolna, temveč njun sin, ki naj bi bil tudi v kazenskem postopku v zvezi z neko drugo zadevo, ter o tem, kje naj bi se dejansko podpisovala pogodba. Če sta ali bosta tožnika kot sklenitelja sporne pogodbe oz. prodajalca prikrajšana v zvezi z izročitvijo kupnine zaradi zatrjevanega nepoštenega ravnanja njunega sina, imata oz. sta lahko imela na voljo drugačno sodno varstvo, ki pa ob povedanem ne more meriti na samo veljavnost (ničnost) pogodbe, sklenjene z drugotožencem. Končno a nenazadnje pa tožeče stranke vendarle ne trdijo, da prvotožnik in drugotožnica sploh nista želela skleniti sporne pogodbe, v vsebini, kakršna je v pogodbi zapisana, morebitne napake volje drugotožnice, ki je poslovno popolnoma sposobna, pri njenem sklepanju (zmota, prevara) pa v tej ali kakšni drugi pravdi tudi niso bile uveljavljane z ustreznim tožbenim zahtevkom.

Res toženi stranki nista pridobili lastninske pravice na sporni nepremičnini (o tem glej gornje razloge), vendar pa se toženi stranki vendarle ne nahajata v njej brez pravne podlage. Le to vsekakor predstavlja dovoljenje tožnikov, ki so toženima strankama dovolili vselitev in uporabo tudi upoštevaje dogovor o poračunavanju "najemnine" in o adaptaciji prostorov zaradi opravljanja njune dejavnosti ter ob upoštevanju končnega cilja prodaje sporne nepremičnine, ki je bil uresničen s sklenitvijo sporne pogodbe. Ta tudi po oceni pritožbenega sodišča ne predstavlja zgolj predpogodbe, temveč kupoprodajno pogodbo kot zavezovalni pravni posel, upoštevaje, da so v njej dogovorjeni vsi elementi pogodbe (predmet, cena, roki izpolnitve), da je ugotovljeno, da je velik del kupnine že plačan in da sta toženi stranki bili tudi že vseljeni v sporno nepremičnino oz. jima je bila izročena v posest s strani tožečih strank (glej neizpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje). Dogovori pravdnih strank, ki temeljijo delno na ustno sklenjeni pogodbi o uporabi prostorov ter omenjeni sporni pogodbi, niso prenehali veljati oziroma tožeče stranke njihove neveljavnosti niso uspele sodno uveljaviti. Zato je tožbeni zahtevek na izselitev z izpodbijano sodbo pravilno zavrnjen. Tožečima strankama - prodajalcema pripada upoštevaje sedanjo dejansko in pravno situacijo zahtevek na izpolnitev pogodbe - torej na popolno plačilo kupnine, kolikor drugotoženec te pogodbene obveznosti ne bo izpolnil, seveda ob istočasnem nudenju izpolnitve svoje obveznosti - izstavitve ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila (oz. sklenitve razpolagalnega posla). Ob povedanem je moralo v tem delu pritožbeno sodišče zavrniti pritožbo in potrditi ta izpodbijani del sodbe sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Pač pa je utemeljena pritožba v delu, ki se nanaša na zavrnitev tožbenega zahtevka na plačilo uporabnine prve in druge tožeče stranke, ter tretje tožeče stranke - kolikor se izpodbijana odločitev glede tega zahtevka tretje tožeče stranke nanaša na zavrnitev tožbenega zahtevka zoper drugotoženo stranko, v mejah priznanih v razmerju do prvotožene stranke, ne pa tudi, kar zadeva tožbeni zahtevek tretje tožeče stranke zoper prvotoženo stranko, kolikor je bil delno zavrnjen. Kar zadeva prvotožečo stranko in druge tožeče stranke sodišče druge stopnje za sedaj ne soglaša s stališčem prvostopnega sodišča, da naj bi nujno in avtomatično s sklenitvijo sporne pogodbe prenehala tudi pravica do uporabnine prvotožeče stranke in drugotožeče stranke upoštevaje zgoraj pojasnjeno stališče, da zgolj s sklenitvijo pogodbe drugotoženec še ni postal lastnik sporne nepremičnine in da je njegova obveznost plačila uporabnine vendarle odvisna zgolj od pravilne presoje vsebine dogovora o uporabnini (glej še naprej navedene razloge v zvezi s pritožbo toženih strank v tem delu). Prav tako je materialnopravno ter posledično dejansko zmotno v celoti zavrnjen tožbeni zahtevek tožečih strank, kolikor je uperjen zoper drugotoženo stranko, saj je utemeljenost tožbenega zahtevka v tem delu prav tako odvisna od pravilne vsebinske presoje dogovora o tem - ali in (če sploh) kdo je bil dolžan plačevati uporabnino solastnikom nepremičnine (glej prav tako še naprej navedene razloge). Zato je na podlagi določbe 355. člena ZPP v teh delih moralo sodišče druge stopnje ugoditi pritožbi tožečih strank, razveljaviti izpodbijano odločitev ter v teh delih vrniti zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje (torej v delu, kolikor je bil zavrnjen tožbeni zahtevek prvotožeče stranke in drugotožeče stranke zoper drugotoženo stranko in kolikor je bil zavrnjen tožbeni zahtevek tretjetožeče stranke zoper drugotoženo stranko v obsegu priznanega dela tožbenega zahtevka te tožeče stranke zoper prvotoženo stranko). Kar še zadeva tožbeni zahtevek tretjetožeče stranke za plačilo uporabnine, pa je v zavrnilnem delu izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje pravilna, kolikor se zahtevek nanaša na prvotoženo stranko, saj v nobenem primeru tretjetožeči stranki ne more pripadati uporabnina še pred obdobjem, ko še ni bila solastnica nepremičnine ter tudi nikakor ne več, kot pa znaša njen solastninski delež, v teh okvirih pa je bil tožbeni zahtevek pravilno zavrnjen (pritožnica sicer substancirano niti ne izpodbija ta del prvostopne odločitve). Zato je moralo sodišče druge stopnje v delu, kolikor se pritožba nanaša na omenjeni del odločitve (torej zoper prvotoženo stranko v celotnem zavrnilnem delu ter zoper drugotoženo stranko, kolikor je zavrnjen tožbeni zahtevek nad obsegom priznanim zoper prvotoženo stranko), zavrniti pritožbo in potrditi ta izpodbijani zavrnilni del sodbe (člen 353 ZPP).

V novem postopku bo moralo prvostopno sodišče ugotoviti pravo vsebino dogovora pravdnih strank v skladu z usmeritvami, ki so pojasnjene v nadaljevanju te pritožbene odločbe v zvezi s pritožbo toženih strank.

K pritožbi toženih strank (nasprotno tožečih strank) Toženi stranki predlagata, da se sodba sodišča prve stopnje v 2. točki spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne, v preostalih točkah pa tako, da se ugodi tožbenim zahtevkom, podredno pa, da se sodba razveljavi in zadevo odstopi sodišču prve stopnje v ponovno reševanje. Uveljavljata vse pritožbene razloge. Poudarjata, da je bilo med pravdnimi strankami dogovorjeno, da je do odkupa v objektu brezplačno. Tudi S. C. ml. je izpovedal, da je bilo že od vsega začetka zmenjeno, da bo prvotožena stranka objekt odkupila. Tak dogovor potrjuje tudi dejstvo, da je tožena stranka že pred sklenitvijo pisne prodajne pogodbe na račun plačila kupnine plačevala določene zneske. V primeru, da ne bi bilo dogovora o brezplačni uporabi, ki je bil posledica dogovora o nakupu, bi tožeče stranke od tožene stranke iz naslova uporabe objekta sklenile dodatek k najemni pogodbi ali vsaj zahtevale plačilo najemnine. Do vložitve tožbe pa najemnine oz. uporabnine nikoli niso zahtevale. Zato je v delu, ko se nalaga obveznost plačila uporabnine, zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče je sicer pravilno ugotovilo dejansko stanje, ko je ugotovilo, da zaradi vlaganj in nakupa nepremičnine toženim strankam ni bilo potrebno plačevati najemnine, vendar pa je na tako dejansko stanje zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče popolnoma spregleda kasnejši dogovor, da se bo nepremičnina odkupila, to pa je nadalje razlog, da je tožena stranka uporabljala nepremičnino brez plačila. Tožeča stranka dogovora ni izpodbijala. V konkretnem primeru ni šlo za situacijo, ko stranki nista določili višine najemnine in bi moralo sodišče to storiti namesto njiju. Domnevana neenakovrednost dajatev namreč sama po sebi ne pripelje do tega, da bi bila tožeča stranka avtomatično upravičena do domnevnega presežka uporabnine nad vlaganji. Sodišče bi moralo ocenjevati tudi interes tožeče stranke na sklenitev prodajne pogodbe, ki je ekonomsko pomenila izgubo. Pravni temelj za uporabo nepremičnine je bil dogovor, zaradi česar ni možno govoriti o tem, da je tožena stranka nepremičnino uporabljala brez pravnega temelja. Sodišče ne navaja razlogov, zaradi katerih bi bila tožena stranka dolžna plačevati uporabnino tudi po tem, ko je bil sklenjen dogovor o nakupu nepremičnine in ko je tožena stranka plačala prvi del kupnine za nepremičnino. Pravno podlago za uporabo nepremičnine v tem primeru predstavlja dogovor o nakupu nepremičnine, ki se je manifestiral v plačilu obroka kupnine na strani toženih strank in v sprejemu plačila kupnine na strani tožečih strank. Obrazložitev izpodbijane sodbe je v tem delu sama s seboj v nasprotju, ko na eni strani ugotavlja dogovor o brezplačni uporabi na drugi strani pa ugotavlja uporabo nepremičnine brez pravnega temelja in toženi stranki nalaga plačilo neupravičene obogatitve. Sodba v tem delu tudi nima razlogov. S tem je storjena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Glede uporabnine pa je zmotno uporabljeno materialno pravo, ker pri uporabi spornega objekta ni šlo za obogatitev brez pravnega temelja. Sodišče bi moralo slediti predlogu tožencev po postavitvi novega izvedenca. Toženi stranki sta v vlogi z dne 18.12.2007 podali pisne pripombe. Najemnina za objekt, ki nima električne energije, ne more biti enaka, kot najemnina za objekt, ki je priključen na električno energijo ne glede na ugotovitev izvedenca, da obstajajo tišji agregati. Ni upoštevano dejstvo, da objekt nima dostopa in funkcionalnega zemljišča. Funkcionalno zemljišče se očitno oddaja brezplačno. Najemnina je izračunana brez ogleda primerljivih objektov. Izvedenec je izhajal iz stanja objekta po adaptaciji. Tožena stranka pa je prejela neadaptiran objekt. Pogodba v drugem členu ne govori o izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila temveč o vpisu lastninske pravice v zemljiški knjigi. Zato bi moralo sodišče prve stopnje ugoditi zahtevku na izstavitev listine. Iz ravnanja tožeče stranke tudi izhaja, da svojih obveznosti ne bo izpolnila, obveznost plačila kupnine tožene stranke kot dolžnika pri tem ne igra nobene vloge. Tožeča stranka pa je imela možnost postaviti zahtevek na plačilo kupnine. Toženi stranki se pritožujeta tudi zoper odločitev o zavrnitvi zahtevka iz 5. in 6. točke izreka sodbe, vendar podrejeno zgolj iz previdnosti, če bi sodišče druge stopnje ugotovilo, da pogodba z dne 29.12.2004 ne predstavlja glavne pogodbe temveč zgolj predpogodbo in bi tudi pritožbeno sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek za izstavitev listine in zahtevek na izpolnitev pogodbe. V tem primeru bi bilo potrebno ugoditi zahtevku na vračilo kupnine.

Pritožba je delno utemeljena.

Pritožnika utemeljeno opozarjata, na nepravilnost odločitve v zvezi s priznanjem dela tožbenega zahtevka za uporabnino. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni opravilo dovolj široke materialno pravne presoje v zvezi z dogovorom pravdnih strank o neplačevanju uporabnine. Nesporno je, da sta se stranki ustno dogovorili, da se uporabnina zaradi vlaganj toženih strank v sporno nepremičnino ne plačuje oz. se "poračuna", pri čemer sta upoštevali kot odločilno okoliščino dejstvo, da sta toženi stranki plačali že precejšen del kupnine in da je bil končni cilj vseh pogodbenih strank, da se realizira kupoprodajna pogodba z vpisom druge tožene stranke v zemljiški knjigi kot lastnika sporne nepremičnine. Po določbi 82. člena OZ (prej 99. člen ZOR) se načeloma določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Pri razlagi spornih določil pa se sicer ni potrebno držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakoniku. Sodišče prve stopnje pa te presoje ni opravilo v okviru teh razlagalnih izhodišč oz. pravil pravne argumentacije pogodb. Če bi upoštevalo zgolj dobesedno razlago dogovora, bi moralo zaključiti, da pač toženca nista dolžna plačati nobene uporabnine, ne glede na to, kdaj sta dejansko začela uporabljati nepremičnino in ali je znesek uporabnine presegel znesek opravljenih vlaganj, še posebej, če se upošteva, da so resnične pritožbene navedbe, da je bilo že od začetka uporabe sporne nepremičnine in ob pričetku vlaganj dogovorjeno, da bosta toženi stranki kupili sporno nepremičnino. Sodišče prve stopnje pa se je pravno nepravilno sklicevalo na institut neupravičene obogatitve, ki je uporabljiv le v primeru, če ni pravne podlage za okoriščenje na eni strani in obogatitev na drugi strani, ali pa če pravna podlaga kasneje odpade ali se ne uresniči (glej 190. člen OZ, prej 210. člen ZOR). V konkretnem primeru pa ne gre za takšno situacijo, saj predstavlja sklenjeni ustni dogovor ustrezno pravno podlago, v okviru katere je potrebno uporabiti navedene razlagalne metode in iskati skupen namen pogodbenih strank in temeljna obligacijska načela. Zato je ostalo v tem delu posledično dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno in je bilo treba pritožbi toženih strank v tem delu ugoditi ter v tem delu vrniti zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje (člen 355 ZPP).

V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje opraviti dokazno presojo vseh v poštev prihajajočih okoliščin, ki lahko predstavljajo spodnjo premiso sodniškega silogizma za pravilno uporabo omenjene zgornje - materialnopravne premise. Lahko da bo potrebna ne le jezikovna razlaga dogovora, temveč tudi presoja okoliščin, kako umestiti sklenjeni dogovor pod omenjena dopolnilna razlagalna pravila, upoštevaje pri tem že zgoraj nanizane okoliščine primera (časovni trenutek dogovora, da bo sklenjena kupoprodajna pogodba; dejansko sklenjena kupoprodajna pogodba, ki je bila delno že realizirana pred sklenitvijo sporne pogodbe z dne 29.12.2004, katerega sicer sodišče prve stopnje postavlja kot mejnik, do katerega sta prvotožeča in drugotožeča stranka upravičeni do uporabnine, tretjetožeča stranka pa tudi po tem datumu; dejstvo plačila večjega dela kupnine že pred tem; namen, vrednost oz. obseg adaptacije). V tej smeri bo v novem postopku potrebno še oceniti v pritožbi izpostavljene izpovedbe priče S. C. ml..

Ker je pritožbeno sodišče moralo razveljaviti v tem delu prvostopno sodbo že iz zgoraj navedenih razlogov, se ni ukvarjalo z nadaljnjimi pritožbenimi očitki, ki merijo na kritiko izvedenske cenitve in mnenja. Če bi morda sodišče prve stopnje tudi v novem postopku zavzelo stališče, da uporabnina vendarle pripada tožečim strankam, bo moralo s pomočjo izvedenca pojasniti vsa sporna vprašanja. Sodišče druge stopnje pa sicer ne soglaša s pritožbenim stališčem, da bi se morala upoštevati višina uporabnine glede na stanje pred adaptacijo in se v tem delu pridružuje razlogom sodišča prve stopnje.

Ni pa utemeljena pritožba nasproti tožeče stranke F. P., kolikor se nanaša na odločitev prvostopnega sodišča o zavrnitvi nasprotnega tožbenega zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis lastninske pravice na njegovo ime. Oviro za vpis predstavlja neizpolnjena pogodbena dolžnost nasprotnega tožnika, da v celoti plača kupnino. Slednje po pravilnih ugotovitvah prvostopnega sodišča predstavlja pogoj za vpis lastninske pravice oz. izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, kot razpolagalnega posla. Čim bo ta pogoj izpolnjen, bo lahko izpolnjen pogoj za uspešno uveljavitev tudi tega tožbenega zahtevka, kolikor nasproti toženi stranki ne bosta prostovoljno izpolnili svojo pogodbeno zavezo. Ni sicer jasno, zakaj naj bi pogodbeni zapis o "vpisu lastninske pravice v ZK" pomensko predstavljal nekaj drugega kot, če bi bila omenjena v pogodbi izstavitev "ZK dovolila", kot pravno neutemeljeno poskuša pritožnik podkrepiti svoje stališče, da ne obstaja pogodbena ovira za zemljiškoknjižno realizacijo sklenjene kupoprodajne pogodbe. Gre za pojmovna sinonima, ki ne omogočata različnih pravnih razlag. Ravnanje nasprotno toženih strank, ki naj ne bi več želeli izpolniti pogodbe, nima na pritožnikovo pravico, da vztraja pri pogodbi in izpolni svoj del obveznosti, kar bi mu omogočilo pridobitev lastninske pravice, nobenega pravnega vpliva. Ker je predhodno plačilo celotne kupnine pogoj za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi, pa je končno a nenazadnje neutemeljeno tudi pritožbeno stališče, da bi moralo biti temu tožbenemu zahtevku ugodeno tudi upoštevaje, da nasproti tožene stranke niso uveljavljale tožbenega zahtevka na plačilo preostanka kupnine. Velja prav nasprotno - upoštevaje zapis 2. člena pogodbe bo moral najprej nasprotni tožnik prostovoljno izpolniti svojo obveznost, da bo lahko dosegel realizacijo svojih pogodbenih pravic. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z odločitvama pod točkama 5.in 6. izreka prvostopne sodbe in se upoštevaje v tem delu nesubstancirane pritožbene trditve, v izogib nepotrebnemu ponavljanju sklicuje na razloge sodišča prve stopnje. Zato je sodišče druge stopnje v teh delih moralo zavrniti pritožbo in v teh delih potrditi sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Ker je sodišče druge stopnje delno razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje, je moralo posledično ugoditi tudi pritožbama zoper stroškovno odločitev in tudi v tem delu sodbo razveljaviti ter vrniti tudi v tem delu zadevo v novo sojenje (odločitev pod 7. točko izreka prvostopne sodbe).

(1) Glej v sodni praksi: Sklep VSK I Cp 749/2004; objavljeno v bazi: IESP.