Jedro

Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati.

Spremenjene okoliščine so lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetna neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin.

Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon.

Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksom ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Ponudba pravične prilagoditve bi narekovala pravično upoštevanje sprememb neprofitne najemnine, saj so ravno te spremembe bistven element nastanka spremenjenih okoliščin.

Individualni del (garaža) zaradi pripadnosti posameznemu delu (stanovanju) in ob upoštevanju dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi, deli usodo stanovanja.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožena stranka mora tožeči stranki v roku 15 dni povrniti 413,11 EUR stroškov odgovora na revizijo z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne od vročitve te sodbe.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je ugodilo tožbenemu zahtevku za razvezo najemne pogodbe ter izpraznitev in izročitev stanovanja. Ugovor zastaranja je zavrnilo in presodilo, da so izpolnjene pozitivne in negativne predpostavke za obstoj spremenjenih okoliščin iz prvega in drugega odstavka 112. člena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 83/01 in nasl. - OZ), zato je najemno pogodbo razvezalo.

Pritožbeno sodišče je toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Proti tej sodbi je toženec vložil pravočasno revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da se ugodi njegovi pritožbi in se tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne pritožbenemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da sodba pritožbenega sodišča nima obrazložitve in da ne ustreza standardu obrazloženosti. V razlogih izpodbijane sodbe je navedeno, da je tožnica ob podpisu najemne pogodbe ravnala s potrebno skrbnostjo, saj je zavarovala tveganje spremembe najemnin zaradi inflacije z valutno klavzulo, medtem ko to iz listin v spisu oziroma iz 9. člena najemne pogodbe ne izhaja. V najemni pogodbi je tožnica določila varovalko za inflacijo in spremenjene razmere, sklicujoč se na vsakokratni pravilnik in veljavne predpise, vendar sta nižji sodišči prezrli aneks, s katerim je takšno varovalko opustila in uvedla novo, zgolj v obliki devizne klavzule. Vzrok za nastalo pravdo je v aneksu in ne v najemni pogodbi, kar je pritožbeno sodišče povsem prezrlo in sodba temelji na napačnih listinah, s čimer je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP). Glede ugotovitev nižjih sodišč, da konkretna najemnina ne zadošča za pokrivanje normiranih stroškov investicij in da je takrat določena najemnina za njihovo kritje zadoščala, se niso izvedli nobeni dokazi. Sodbi nižjih sodišč sta zato arbitrarni in ne temeljita na dokazih v spisu. O teh ugotovitvah nimata nobenih razlogov, zato je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Tožnica ob podpisu aneksa ni ravnala s skrbnostjo dobrega gospodarja in s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, zato bi morali sodišči uporabiti drugi odstavek 112. člena OZ. Ob sklepanju prvotne najemne pogodbe je vedela, da je treba najemnino zavarovati s prilagajanjem veljavnim predpisom, vendar je to zavarovanje ob sklepanju aneksa opustila. Z aneksom je znižala najemnino za 50% in trajanje najemne pogodbe spremenila na nedoločen čas. Navedeno očitno kaže na to, da ne gre za profitno orientiranost oziroma profitno najemnino. Sklenitev takšnega aneksa ne govori v prid pričakovanju tožnice, da bo s stanovanjem pridobivala dobiček, če pa je bilo takšno pričakovanje podano, pa kaže na njeno nestrokovno in neskrbno ravnanje. Drugače se je vedno primerno zavarovala s sklicevanjem na veljavni pravilnik. Iz pravnega mnenja, ki ga je izvedenec naredil po naročilu tožnice, izhaja, da bi spremenjene razmere obstajale le v primeru, če bi bila najemnina v času sklepanja pogodbe in aneksa primerna tržna najemnina in bi izražala enakovrednost dajatev. Jasno pa je, da enakovrednost dajatev nikoli ni bila dejanski namen pravdnih strank. Toženec je na ustrezen način predlagal pravično in ustrezno prilagoditev višine najemnine. 112. člen OZ govori o ponudbi oziroma privolitvi za pravično prilagoditev, ne pa o zahtevi za pravično prilagoditev. Pritožbeno sodišče napačno šteje, da ni ponudil ustrezne prilagoditve najemnine, ko trdi, da bi moral to zahtevati z nasprotno tožbo. Stališče, da zahteva za razvezo pogodbe iz 112. člena OZ ne zastara, je napačno. Uporabiti bi bilo treba splošni petletni zastaralni rok po nastanku spremenjenih razmer. Ugovor zastaranja je sodišče zavrnilo s stališčem, da bi moral toženec dokazati čas nastanka nesorazmerja pri plačevanju najemnine, čeprav je opozarjal, da je nesorazmerje nastalo že v letu 2000 oziroma da tožnica že od tega leta dalje obračunava najemnino po istem predpisu. Napačno je tudi stališče, da naj bi bila garaža del stanovanja samo zato, ker je bil z aneksom k najemni pogodbi dodan nov člen. Garaža ni del stanovanja in zanjo ne veljajo določbe tožničinih pravilnikov in ostali predpisi. Sodba pritožbenega sodišča nima razlogov, na podlagi katerih predpisov je potrdilo razvezo aneksa k najemni pogodbi, ki se nanaša na garažo. Odločitev pritožbenega sodišča, da je treba razvezati celotno najemno pogodbo, ni pravilna. Tožničin namen bi bil namreč povs em dosežen že z razvezo aneksa k najemni pogodbi.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki (375. člen ZPP). Tožnica je na revizijo odgovorila. Navaja, da pritožbeno sodišče ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in pritrjuje razlogom v izpodbijani sodbi.

Revizija ni utemeljena.

Očitki bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki imajo skupni imenovalec, da sta nižji sodišči napačno povzeli vsebini prvotne najemne pogodbe, v kateri je bila višina najemnine določena s sklicevanjem na vsakokratni pravilnik in predpise, in aneksa, v katerem je bila višina najemnine določena z valutno klavzulo, in na tej podlagi sprejeli napačne zaključke, niso utemeljeni. Toženec te očitke gradi na napačni trditvi, da se je prvotna najemna pogodba pri določitvi višine najemnine sklicevala na vsakokratni veljavni pravilnik tožnice, kar ne drži, saj se je sklicevala na konkretnega, kar sta nižji sodišči pravilno povzeli v razlogih sodb. Povedano drugače, revizijsko sodišče v sodbah nižjih sodišč ni našlo podlage oziroma besedila, iz katerega bi izhajalo, da sta nižji sodišči napačno povzeli vsebino listin. Neutemeljen je tudi (pavšalni) očitek nespoštovanja tako imenovanega standarda obrazloženosti pritožbene sodbe (kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP). Iz sodbe pritožbenega sodišča izhaja, da se je pritožbeno sodišče seznanilo s pritožbenimi očitki in je na bistvene odgovorilo, medtem ko je glede ostalih pritrdilo razlogom prvostopenjskega sodišča. Gre za obrazložitev, ki po oceni revizijskega sodišča nima takšnih pomanjkljivosti, da je ne bi bilo mogoče preizkusiti. Sodba vsebuje lastno, sicer kratko, vendar vseeno zadostno utemeljitev razlogov, tako da je navedeni standard spoštovan.

Revizijski očitki, da ni podlage za ugotovitev nižjih sodišč, da konkretna najemnina ne zadošča za pokrivanje normiranih stroškov investicij, saj se glede tega niso izvedli nobeni dokazi, da v spisu ni nobenih dokazov, ki bi kazali na to, da je konkretna najemnina v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa zadoščala za kritje normiranih stroškov investicij, da so ugotovitve sodb v tem delu povsem arbitrarne in ne temeljijo na dokazih v spisu in da sodbi nižjih sodišč o tem nimata razlogov, kar naj bi predstavljalo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, niso utemeljeni. Revizijske trditve ne samo nekorektno povzemajo ugotovitve nižjih sodišč (glej drugi odstavek na sedmi in prvi odstavek na osmi strani sodbe prvostopenjskega sodišča in prvi odstavek na četrti strani pritožbene sodbe), temveč temeljijo tudi na napačnem stališču, da je neprofitna najemnina (ki je ne gre zamenjevati s konkretno neprofitno najemnino) del ugotovljenega dejanskega stanja. Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre (med katere spadajo tudi normirani stroški investicij) določa zakon Šglej 63. člen prejšnjega Stanovanjskega zakona (Uradni list RS/I, št. 18/91 in nasl. - SZ) oziroma 118. člen sedanjega Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in nasl. - SZ-1)Ć. Povedano drugače, pri revizijsko spornih "ugotovitvah" gre za materialnopravne zaključke nižjih sodišč in ne za ugotavljanje dejanskega stanja. Ob tem ne drži revizijska trditev, da v spisu ni dokazov o dejstvih v zvezi s temi zaključki (glej npr. listinski dokaz z izračunom neprofitnih in profitnih najemnin v času sklepanja pogodbe, aneksa in v februarju 2006, ki ga je prvostopenjsko sodišče izvedlo in mu sledilo). Ob upoštevanju slednjih (dejanskih) ugotovitev in (zakonsko urejene) neprofitne najemnine ni utemeljen revizijski očitek, da sta sodbi nižjih sodišč v tem delu arbitrarni in neobrazloženi.

Nižji sodišči sta ugotovili dejansko stanje, ki ga je v bistvenem mogoče povzeti v naslednjem: - 10.3.1993 sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za trisobno stanovanje ... na podlagi Pravilnika o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 59/92), na katerega sta se sklicevali (upravičenci za najem so bili delavci s področja družbenih dejavnosti; trajanje najemnega razmerja je bilo določeno za določen čas, za čas trajanja delovnega razmerja; najemnina je znašala 5 DEM/m2 v tolarski protivrednosti; stanovanje je bilo opredeljeno kot profitno); - 16.7.1993 sta z aneksom sklenili najemno razmerje za garažo; - ta najemnina je bila takrat za 235% večja od neprofitne najemnine; - s spremembo Pravilnika o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 68/94) je bila najemnina znižana na 2,5 DEM/m2 v tolarski protivrednosti, kar sta stranki upoštevali s sklenitvijo aneksa z dne 19.12.1994, s katerim sta hkrati najemno pogodbo spremenili v najemno pogodbo za nedoločen čas; - ta najemnina je takrat za 83% presegala neprofitno najemnino; - v februarju 2006 znaša konkretna najemnina 37% neprofitne najemnine, medtem ko bi morala profitna najemnina skladno s Sklepom o stanovanjski najemnini (Uradni list RS, št. 17/2005) znašati 25% več kot neprofitna.

Po določilu 112. člen OZ lahko stranka, katere izpolnitev obveznosti je otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe, če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je.

Odločitev nižjih sodišč o zavrnitvi ugovora zastaranja je po presoji revizijskega sodišča pravilna, čeprav so nekatera stališča napačna. Po oceni revizijskega sodišča namreč takšni zahtevki ne morejo zastarati kljub upoštevanju načela pravne varnosti (varstva dobroverne nasprotne stranke in varstva pravnega prometa). Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki je lahko vezana le na prekluziven (in ne zastaralen) rok, ki pa ga zakon zanjo ne določa. S to tožbo se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati(1). Zavzemanje toženca za uporabo splošnega zastaralnega roka (oziroma zavzemanje za drugačen začetek teka roka) ni utemeljeno. Sicer velja, da je položaj nasprotne stranke ob tem negotov, saj ni nujno, da sploh ve za spremenjene okoliščine, hkrati pa tudi ne more vedeti, ali jih bo prizadeta stranka uveljavljala, in da lahko tak položaj pri trajnih pogodbenih razmerjih teoretično traja v neskončnost (načelo pravne varnosti), vendar gre v breme prizadete stranke (stranke, katere obveznost je otežena, oziroma stranke, ki ne more uresničiti namena pogodbe), medtem ko ima nasprotna stranka od njega lahko celo koristi. Po presoji revizijskega sodišča pa je bistveno, da je položaj nasprotne stranke v zadostni meri varovan z izjemnostjo uporabe instituta spremenjenih okoliščin, z uveljavljanjem preko ustreznega tožbenega zahtevka pred pristojnim sodiščem in s sodno prakso, po kateri se pri učinkovanju razveze upoštevajo konkretne okoliščine primera, kar pomeni, da se pri trajnih pogodbenih razmerjih pogodba praviloma razveže z učinkom ex nunc, z možnostjo morebitnih odškodninskih zahtevkov.

Neutemeljeno je toženčevo stališče, da bi spremenjene razmere obstojale le v primeru, če bi najemnina v času sklepanja pogodbe in aneksa bila primerna tržna najemnina, ki bi izražala enakovrednost dajatev obeh strank, v konkretnem primeru pa je jasno, da enakovrednost dajatev ni bila nikoli dejanski namen pravdnih strank. Po presoji revizijskega sodišča navedene okoliščine sicer vplivajo na presojo spremenjenih okoliščin, vendar povezanost ni tolikšna, da bi bil obstoj spremenjenih okoliščin v celoti odvisen od njihovega obstoja. Povedano drugače: uporaba instituta spremenjenih okoliščin ni pogojena s tem, da je bila v času sklepanja pogodbe izražena enakovrednost dajatev obeh strank (prim. 112. člen OZ). Tudi samo načelo enake vrednosti dajatev (prim. 8. člen OZ) za dvostranske pogodbe ne velja brez izjeme. Načelo ne velja npr. pri tistih pogodbah, pri katerih je iz namena posla ali namena strank razvidno, da je narava posla oziroma podlaga drugačna. Sklep, da 8. in 112. člen OZ nista neločljivo povezana, izhaja tudi iz tega, da prvi izraža pravno načelo, ki vsebuje le (raztegljivo) vrednostno merilo, medtem ko drugi določa pravno pravilo. Sam obstoj spremenjenih okoliščin v konkretni zadevi tako ni odvisen od ugotovitve, da je bila sporna najemnina v času sklepanja najemne pogodbe (in aneksa) primerna tržna najemnina, temveč od celovite presoje vseh okoliščin, ki sestavljajo abstraktni dejanski stan 112. člena OZ. Spremenjene okoliščine so po presoji revizijskega sodišča lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetna neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin. Nenazadnje pa je trditev o neekvivalenci dajatev tudi napačna, saj je prvostopenjsko sodišče pravilno ocenilo, da je bila najemna pogodba v času sklepanja pogodbe ob upoštevanju celostnih razmer med strankama skladna z načelom ekvivalence dajatev. Ugotovljeno dejansko stanje (predvsem ugotovitve o konkretni najemnini, ki je bila dogovorjena za oddajo profitnega stanovanja, in dejstvu, da tožnici sedaj ne prinaša dobička) v povezavi s spodaj pojasnjenimi spremembami zakonsko regulirane neprofitne najemnine po oceni revizijskega sodišča utemeljuje obstoj spremenjenih okoliščin.

Drugi odstavek 112. člena OZ določa negativne predpostavke, ki povzročijo, da se prizadeta stranka ne more sklicevati na spremenjene okoliščine. Razveze pogodbe ni mogoče zahtevati, če bi morala prizadeta stranka ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati ali če bi se jim lahko izognila oziroma če bi njihove posledice lahko odklonila. Ravnanja tožeče stranke, ki je pravni subjekt javnega prava in ima kot eno izmed svojih dejavnosti opredeljeno oddajanje stanovanj, je treba presojati po pravnem standardu skrbnosti dobrega strokovnjaka (18. člen ZOR oziroma 6. člen OZ).

Toženec v pretežnem delu revizije pritožbenemu sodišču očita napačno presojo negativnih predpostavk in ravnanja tožnice. Ob tem se sklicuje na nekatere okoliščine, ki jih je ugotovilo prvostopenjsko sodišče (npr. da je tožnica z aneksom znižala najemnino za 50% in pogodbeno razmerje spremenila v trajno razmerje; da so se najemnine v enem letu znižale za 50%), delno pa z revizijskimi trditvami uveljavlja tudi razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (npr. da ni šlo za profitno orientiranost oziroma profitno najemnino), ki na revizijski stopnji sojenja ni dopusten (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijsko sodišče zato v tem delu očitkov ni upoštevalo. Kot je že bilo omenjeno, tudi ne drži, da bi se prvotna najemna pogodba sklicevala na vsakokratni veljavni pravilnik (kot skuša prikazati toženec), temveč na konkretnega, kar pomeni, da je bila že v prvotni najemni pogodbi določena fiksna najemnina. Z aneksom je bilo tako opuščeno le sklicevanje na zakonske predpise, ki je ob upoštevanju normativne moči zakonskih predpisov brezpredmetno. Gre za ugotovitev nižjih sodišč, ki izhaja tudi iz same najemne pogodbe.

Tudi v tem delu po presoji revizijskega sodišča revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Nižji sodišči sta pravilno ocenili tožničino ravnanje v luči standarda skrbnosti dobrega gospodarstvenika, možnost upoštevanja in izognitve spremembam ter njihovo (ne)pričakovanost. Ob tem ne gre prezreti, da sta pravdni stranki najemno pogodbo izvajali več kot desetletje in da zvišanja najemnine ni mogoče enačiti z običajnim dvigom cen. SZ je leta 1991 uvedel korenite spremembe stanovanjskega prava (ukinitev družbene lastnine na stanovanjskem področju in prehajanje s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja). Prilagoditev ni bila hipna, zato so se sledi prejšnje ureditve (temelječe na neprofitnosti na vseh ravneh stanovanjskega prava) le stežka in počasi odpravljale. V takšni situaciji je bilo predvidevanje sprememb težavno, mnogokrat celo nemogoče opravilo. Ob hkratnih gospodarskih spremembah so takrat običajna tveganja predstavljala predvsem inflatorna gibanja. Navedeno še posebej velja za urejanje najemnin, za področje, ki je tudi po sprejetju SZ v bistvenem ostalo nespremenjeno. SZ je razveljavil večino dotedanjih podzakonskih predpisov, vendar pa je med drugim (glej tretji odstavek 159. člena) obdržal v veljavi Enotno metodologijo za določanje in evidentiranje stanarin v SR Sloveniji (Uradni list SRS, št. 25/81 - Metodologija). Metodologija je bila razveljavljena šele z novelo SZ-D (Uradni list RS, št. 1/00), ki je spremenila tudi 62. in 63. člen zakona (slednji se nanaša na neprofitno najemnino). Eden izmed razlogov za sprejem novele je bil v tem, da dotedanje neprofitne najemnine niso pokrivale dejanskih stroškov uporabe(2). Neskladje je bilo odpravljeno z dvigom neprofitnih najemnin v petletnem obdobju (peti odstavek 5. člena SZ-D). Na podlagi SZ-D je bil (še pred vloženo tožbo v obravnavani zadevi) izdan nov podzakonski predpis, in sicer Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/00 in nasl. - Odlok). Na podlagi teh dveh pravnih aktov so se neprofitne najemnine bistveno spremenile. Šele odtlej predstavljajo gospodarski pojem, ki poleg stroškov, ki omogočajo enostavno reprodukcijo stanovanjskih objektov, vključuje tudi stroške kapitala (prim. 11. člen metodologije in 2. člen odloka). Do postopnega dviga neprofitnih najemnin je prišlo tudi ob sprejetju SZ-1 (glej 181. člen SZ-1) oziroma Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03 in nasl.). Navedeni predpisi (in na njih temelječi podzakonski predpisi) sicer praviloma upoštevajo inflatorna gibanja (določajo vrednosti cen stanovanj, ki so osnova za izračun najemnine, v točkah, ki so izražene v tolarski protivrednosti tuje valute), rast življenjskih stroškov in cen na drobno (preko elementov za izračun najemnine), vendar ne upoštevajo rasti samih najemnin. Rast najemnin, ki je presegala inflatorna gibanja, rast življenjskih stroškov in cen na drobno, je upoštevana le ex ante, z vsakokratnimi spremembami pravnih aktov. S tem pravotvornim procesom in s podobnim tempom se je izoblikovalo tudi vedenje oziroma pravna zavest o tem, da je prav višina neprofitne najemnine tista, ki jo zakonodajalec lahko spreminja glede na dane gospodarske okoliščine(3), kar je pripeljalo do posledičnega (skrbnega) ravnanja pravnih sujektov, ki so tržne najemnine pričeli določati v razmerju do neprofitne najemnine. Revizijsko sodišče zato (ob upoštevanju navedenih okoliščin, med katerimi je treba posebej izpostaviti strukturne spremembe pri oblikovanju najemnin, ki so bile uveljavljene z novelo SZ-D, in postopni razvoj pravne zavesti) ocenjuje, da sta nižji sodišči pravilno ocenili ravnanje tožnice in možnost predvidevanja bodočih dogodkov. Kot skrben gospodarstvenik se je z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pr ičakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Nenazadnje velja še dodati, da zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte ne more biti merilo za presojo ravnanja skrbnega gospodarstvenika, saj lahko v končni posledici vodi celo do ugotovitve ničnosti določila, ki eni izmed pogodbenih strank dovoljuje, da enostransko spreminja višino najemnine (bistveno sestavino najemne pogodbe).

Neutemeljeni so tudi nadaljnji revizijski očitki o tem, da je toženec na ustrezen način predlagal pravično in ustrezno prilagoditev višine najemnine (četrti odstavek 112. člena OZ), vendar je pritožbeno sodišče napačno menilo, da ponudba ni ustrezna, ker bi jo moral uveljavljati z nasprotno tožbo. Pritožbeno sodišče se namreč ni postavilo na takšno stališče (glej tretji odstavek na četrti strani pritožbene sodbe). Poudarilo je, da je toženec v postopku izrazil pripravljenost plačevati najemnino, zvišano za inflacijo v Republiki Nemčiji za sporno obdobje, vendar pa ponudbe v tej smeri ni konkretiziral niti ni postavil ustreznega zahtevka. Temu je še dodalo, da tudi sicer glede na splošno znana dejstva očitno ne bi šlo za ponudbo pravične prilagoditve. Gre za dodaten razlog, zato je odločitev pritožbenega sodišča (ne da bi se bilo treba opredeljevati do ostalih revizijskih očitkov) pravilna, saj je ta razlog po oceni revizijskega sodišča pravilen in zadosten. Ponudba pravične prilagoditve bi namreč narekovala pravično upoštevanje sprememb neprofitne najemnine, saj so ravno te spremembe bistven element nastanka spremenjenih okoliščin. Ob ugotovitvah, da je v času sklepanja najemne pogodbe (in aneksa) sporna najemnina presegala neprofitno najemnino, medtem ko je ponujena najemnina, čeprav po mnenju toženca upošteva inflatorna gibanja, od nje nižja, ni dvoma, da ne gre za ponudbo pravične prilagoditve.

Napačno je toženčevo stališče, da bi bilo dovolj razvezati le aneks k najemni pogodbi, saj bi bil že z razvezo aneksa dosežen namen, ki ga zasleduje tožnica. Že pritožbeno sodišče je tožencu pravilno pojasnilo, da najemna pogodba z vsemi svojimi spremembami (aneksi) predstavlja celoto. Z aneksom k najemni pogodbi sta pogodbeni stranki sporazumno (med drugim) spremenili člen pogodbe, ki je določal višino najemnine. S spremembo je prejšnji člen prenehal obstajati in je bil nadomeščen z novim, prav tako sprejetim s sporazumom med pogodbenima strankama. Prejšnje pogodbeno razmerje je nadomestilo novo pogodbeno razmerje, ki ga sodišče po določbi 112. člena OZ ne more spremeniti, temveč ga lahko le razveže, zato je odločitev nižjih sodišč o razvezi celotne najemne pogodbe pravilna.

Toženec meni, da sta nižji sodišči napačno razvezali aneks k najemni pogodbi, s katerim je bila oddana v najem garaža. Trdi, da garaža ni del stanovanja, poudarja, da se stanovanjsko pravo ne nanaša na najem garaž, in pritožbenemu sodišču očita, da ni navedlo razlogov, na podlagi katerih je potrdilo razvezo aneksa. Po presoji revizijskega sodišča so tudi ti očitki neutemeljeni. Gre za materialnopravne očitke, ki jih je toženec prvič izpostavil šele v reviziji, zato očitek, da pritožbeno sodišče o tem ni navedlo razlogov, ni utemeljen. Sicer drži, da garaža ni sestavni del stanovanja, saj je individualen prostor (4. člen SZ-1), zato se nanjo ne nanašajo kogentne določbe stanovanjskega prava o določanju najemnine, vendar je odločitev nižjih sodišč o razvezi celotne najemne pogodbe vseeno pravilna. Najemno pogodbo in njene anekse je načeloma že iz zgoraj pojasnjenih razlogov treba presojati kot celoto, kar pomeni, da je treba zaradi obstoja spremenjenih razmer na področju stanovanjske najemnine razvezati tudi aneks k najemni pogodbi, s katerim sta se pravdni stranki dogovorili za najem garaže. Takšna odločitev je skladna z določbo tretjega odstavka 4. člena SZ-1 (podobno določbo je vseboval tudi drugi odstavek 2. člena SZ), po kateri individualni deli pripadajo posameznim delom. Po oceni revizijskega sodišča zato individualni del (garaža) zaradi navedene pripadnosti (in dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi) deli usodo posameznega dela (stanovanja).

Ker niso podani v reviziji uveljavljani razlogi in ne razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je revizijsko sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

Odločitev o stroških odgovora na revizijo temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Stroški odgovora na revizijo so tožnici priznani po odvetniški tarifi za sestavo odgovora na revizijo (750 točk) z upoštevanjem 20% DDV-ja. Tožnici niso priznani stroški za sestavo vloge z dne 4.12.2008, s katero je predložila sodbo revizijskega sodišča v zadevi II Ips 529/2007 z dne 18.9.2008, saj ni bila potrebna (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Prim. Stojan Cigoj, Teorija obligacij, Ljubljana 2003, str. 409. Op. št. (2): Glej Poročevalec DZ, št. 43/99, str. 42 in 43. Op. št. (3): Glej npr. odločbi Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-303/00 z dne 20.2.2003 in U-I-192/03 z dne 13.5.2004.