Jedro

Pogodba, ki je bila v skladu z drugim odstavkom 323. člena ZFPPIPP sklenjena za določen čas (ZFPPIPP za primer stečaja ne dopušča sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas), ne more biti v skladu z drugim zakonskim predpisom (drugim odstavkom v času sklenitve Najemne pogodbe veljavnega 27. člena ZPSPP) podaljšana oziroma, kot navaja tožnica, transformirana v pogodbeno razmerje za nedoločen čas, saj bi bila takšna transformacija najemnega razmerja v nasprotju z ZFPPIPP, ki najemnega razmerja za nedoločen čas ne dopušča.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnica in prva toženka sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo v točki I izreka zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je med tožečo in prvo toženo stranko (v nadaljevanju tožnico in prvo toženko) sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas za nepremičnino ID znak parcela ... 539/1 do 1/1 celote, in sicer od 31. 12. 2021 dalje. Zavrnilo je tudi zahtevek tožnice na povrnitev stroškov postopka. V točki II izreka je odločilo, da je glede na merilo uspeha v postopku tožnica dolžna plačati prvo toženki stroške postopka v znesku 1.219,35 EUR, drugi toženi stranki (v nadaljevanju drugi toženki) pa stroške v znesku 820,57 EUR, v obeh primerih v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila.

2. Tožnica z odločitvijo sodišča prve stopnje ne soglaša. Sodbo izpodbija iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava. Zmotna je presoja sodišča prve stopnje, da je Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP) glede trajanja najemne pogodbe specialni predpis v razmerju do Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). ZFPPIPP v drugem odstavku 323. člena določa, da se lahko sklene najemna pogodba za določen čas enega leta, nima pa citirani zakon nobenih določb o podaljšanju najemne pogodbe po izteku določenega roka. Splošno znano dejstvo je, da se v stečajnem postopku obdobje najema podaljšuje, saj so postopki insolventnosti velikokrat dolgotrajni. Tudi v primeru prve toženke gre za takšno situacijo, saj ima slednja v izreku odločbe navedeno nepremičnino v najemu od leta 2016, prva toženka pa je v stečaju od 27. 8. 2019. V stečajnih postopkih prihaja do samodejnega podaljšanja najemnih pogodb po izteku določenega roka, in sicer v skladu z drugim odstavkom 27. člena ZPSPP, saj ZFPPIPP v zvezi s tem nima nobenih določb. Ker med ZFPPIPP in ZPSPP ne obstaja kolizija, omenjena zakona v zvezi z opisano problematiko nista v odnosu specialnosti. Tožnica ima po izteku najemnega obdobja (od 31. 12. 2021 dalje) sporno nepremičnino v najemu v skladu z drugim odstavkom 27. člena ZPSPP. Obvestilo stečajnega upravitelja z dne 11. 11. 2021 ni pravno odločilno.

Tožnica predlaga, da se njeni pritožbi ugodi in izpodbijana sodba spremeni, tako da se tožbenemu zahtevku ugodi. Podrejeno se zavzema za njeno razveljavitev in vrnitev sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3. Prva toženka v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim ugovorom in predlaga potrditev izpodbijane sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je zadevo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Po tako opravljenem preizkusu ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje, ki se je oprlo na določbe ZFPPIPP, materialno pravno pravilna. Sodišče druge stopnje v bistvenem povzema razloge izpodbijane sodbe, glede na pritožbene ugovore pa še dodaja oziroma ponovno poudarja:

6. Tudi, če drži pritožbena navedba, da je imela tožnica nepremičnino iz točke I izreka v najemu od leta 2016 dalje, je bila (na novo sklenjena) najemna pogodba med tožnico in prvo toženko (Najemna pogodba z dne 28. 12. 2020, v nadaljevanju Najemna pogodba) sklenjena v skladu z določbami ZFPPIPP (1. člen Najemne pogodbe). Sklenjena je bila za določen čas, natančneje za obdobje enega leta - od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 oziroma do prodaje nepremičnine v stečajnem postopku (točka 6 Najemne pogodbe), kar je v skladu z drugim odstavkom 323. člena ZFPPIPP1. Iz pogodbe tudi izhaja, da sta stranki sporazumni, da v primeru prodaje poslovne stavbe, ki je predmet najema, pravni posel v celoti preneha veljati z dnem pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu, ki ga bo v stečajnem postopku St 967/2019 izdalo Okrožno sodišče v Murski Soboti. Sklep stečajnega sodišča o soglasju za oddajo premoženja stečajnega dolžnika (prve toženke) v najem za določen čas, datira z dne 23. 2. 2021, St 967/2019 (priloga B2).

7. Glede na povzeto ni dvoma, da je treba v obravnavani zadevi v zvezi s presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka uporabiti določbe ZFPPIPP in ne drži pritožbena navedba, da je prišlo po izteku obdobja najema (po 31. 12. 2021) do samodejnega podaljšanja najemnega razmerja za sporno nepremičnino oziroma do njegove transformacije v najemno razmerje za nedoločen v skladu z 27. členom ZPSPP (ZPSPP je v času sklenitve najemne pogodbe še veljal, veljati je prenehal 19. 6. 2021). Oddaja premoženja stečajnega dolžnika v najem spada med upravljanje stečajne mase, upravljanje stečajne mase pa mora biti takšno, da ne zavleče prodaje premoženja, saj bi bilo to v nasprotju z načelom zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP). Glede na navedeno je materialno pravno napačno stališče pritožnice, da je bila Najemna pogodba sklenjena v skladu z določbami ZFPPIPP, podaljšana pa je bila na podlagi ZPSPP, saj ZFPPIPP podaljšanja ne ureja. Pogodba, ki je bila v skladu z drugim odstavkom 323. člena ZFPPIPP sklenjena za določen čas (ZFPPIPP za primer stečaja ne dopušča sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas), ne more biti v skladu z drugim zakonskim predpisom (drugim odstavkom v času sklenitve Najemne pogodbe veljavnega 27. člena ZPSPP) podaljšana oziroma, kot navaja tožnica, transformirana v pogodbeno razmerje za nedoločen čas, saj bi bila takšna transformacija najemnega razmerja v nasprotju z ZFPPIPP, ki najemnega razmerja za nedoločen čas ne dopušča. Če bi sodišče prve ali druge stopnje sledilo stališču tožnice, ni dvoma, da bi prišlo do situacije, v kateri bi bila citirana zakonska predpisa v koliziji (v nasprotju), kar pa ni dopustno. Ko gre za najem premoženja stečajnega dolžnika, ki je del stečajne mase, je treba ravnati v skladu s specialnimi določbami ZFPPIPP.

8. Glede na navedeno je bilo za končanje najema pravno odločilno obvestilo upravitelja A. A. z dne 11. 11. 2021 tožnici, da je bila sporna nepremičnina prodana v stečajnem postopku nad prvo toženko in da naj se tožnica ob upoštevanju enoletnega roka iz člena 6 Najemne pogodbe iz poslovne stavbe izseli.

9. Ob upoštevanju gornjih navedb so vsi nasprotni pritožbeni ugovori neutemeljeni.

10. Na podlagi obrazloženega je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

11. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Enako velja za prvo toženko, saj njene navedbe v odgovoru na pritožbo niso v bistveni in odločilni meri vplivale na odločitev sodišča druge stopnje. Stroški za sestavo te vloge niso bili potrebni (155. člen ZPP).

1 Pogodbo o najemu ali zakup iz prvega odstavka tega člena je dovoljeno skleniti samo kot pogodbo za določen čas in za obdobje najema ali zakupa, ki ne sme biti daljše od enega leta.