Jedro

Predkupni upravičenec lahko s tožbo izpodbija prodajno pogodbo, s katero je kršena njegova zakonita predkupna pravica pri prodaji stvari. Vendar lahko zahteva razveljavitev le glede tistega dela pogodbe, s katerim je dejansko kršena njegova predkupna pravica in ne v celoti, torej tudi v delu, ko predkupne pravice na stvari ne more uveljavljati.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugodilo ugovoru tretje tožene stranke zoper sklep o izdaji začasne odredbe z dne 26. 6. 2018 in izdano začasno odredbo razveljavilo v delu, v katerem se tretji toženi stranki prepoveduje odtujitev in obremenitev nepremičnin z ID znakom parcela X 451/1 in parcela X 451/3 ter predlog za izdajo začasne odredbe v tem delu zavrnilo.

2. Tožeča stranka se proti sklepu pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga sodišču druge stopnje, da ga razveljavi v celoti in ugovor tretje toženke zavrne. Navaja, da ima kot solastnica nepremičnine X-918-900 skladno s 66. členom SPZ predkupno pravico. Prva tožena stranka bi jo morala obvestiti o nameravani prodaji nepremičnin in o pogojih te prodaje ter ji ponuditi, da jih ona kupi pod enakimi pogoji, a tega ni storila. Poudarja, da se je v konkretnem primeru prodajal solastniški delež te nepremičnine in parceli X 451/1 ter X 451/3 za skupno prodajno ceno 132.000,00 EUR. Tožnik kot kupec bi, če bi mu bila dana ponudba za uveljavljanje predkupne pravice, lahko zgolj sprejel ponudbo pod takšnimi pogoji in ne bi mogel uveljaviti predkupne pravice samo na delu stavbe X-918-900. Zato mora sedaj tožnik zahtevati sklenitev pogodbe pod enakimi pogoji za vse tri parcele in je pravno zmotna argumentacija, da ima predkupno pravico zgolj na delu stavbe, katere solastnik je in nima terjatve na drugih dveh parcelah, ki sta predmet prodaje. Po mnenju pritožbe to jasno izhaja tudi iz določbe 512. člena OZ, drugačna interpretacija bi bila neživljenjska in nepravična tako za prodajalca, kot za kupca. Sodišče ni upoštevalo, da uveljavlja tožeča stranka predkupno pravico pod pogoji, ki jih določa prodajna pogodba. V kolikor bi imela pravico kupiti samo solastniški delež posameznega dela stavbe, katerega solastnik je, bi morala biti vnaprej ovrednotena kupnina za navedeni del stavbe. Opisano stališče potrjuje tudi sodna praksa v sodbi Upravnega sodišča I U 1985/2011. V kolikor začasna odredba ne bi bila ohranjena v celoti, bi tožeči stranki v primeru prodaje obeh parcel nastala nepopravljiva škoda, saj parceli predstavljata parkirna mesta za frizerski salon in bi bila raba tega dela stavbe brez parkirnih mest znatno otežena.

3. Tretja toženka v odgovoru na pritožbo navaja, da je bila tožeča stranka prvi kupec za obe parkirišči in so se dogovori o nakupu vlekli več kot eno leto. Šele potem sta se prvi in drugi toženec odločila svoje premoženje v celoti prodati njej, tako parkirišča kot poslovni prostor - frizerski salon, ki ga je imela v najemu več kot 5 let pred nakupom. Poudarja, da je parkirišča in frizerski salon pošteno plačala, da je s tem zagotovila pogoje za opravljanje svoje dejavnosti, pri čemer pa je imel zastopnik tožeče stranke prvi vse možnosti, da parkirišča kupi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v ugovornem postopku ponovno preizkusilo obstoj predpostavk za izdajo začasne odredbe v delu, kolikor se nanaša na nepremičnini parc. št. 451/1 in 451/3, k.o. X, saj tretja toženka v ugovoru izpodbija pravilnost izdane začasne odredbe le v tem delu. Ker je ugotovilo, da tožeča stranka v času sklenitve sporne prodajne pogodbe ni bila solastnica obeh navedenih nepremičnin v k.o. X, torej tudi ne predkupna upravičenka, je zaključilo, da obstoj terjatve v tem delu ni verjetno izkazan, saj se pogodba skladno z določili Obligacijskega zakonika (OZ) ob izpolnitvi ostalih pogojev lahko izpodbija le v primeru kršitve predkupne pravice solastnika nepremičnine.

6. Prvostopenjsko sodišče je pravilno uporabilo določbe Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) o zavarovanju terjatev. Prvi pogoj za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve je, da upnik verjetno izkaže, da njegova terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek 272. člena ZIZ). Ker je ugotovilo, da ta pogoj ni izpolnjen, se z nadaljnjimi pogoji iz drugega odstavka 272. člena ZIZ ni ukvarjalo. Pri presoji verjetnosti terjatve je prav tako pravilno izhajalo iz določb tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) ter 507. do 513. člena OZ, ki urejajo varstvo predkupne pravice solastnika.

7. Med strankama ni spora o tem, da so bile predmet prodajne pogodbe, ki so jo tožene stranke sklenile 13. 12. 2017 v obliki notarskega zapisa, tri nepremičnine v katastrski občini X in sicer parceli 451/1 in 451/3 ter solastninski delež do 41/500 stavbe ID X- 918-900. Prav tako ni sporno, da je tožeča stranka zemljiškoknjižna solastnica zgolj stavbe, ne pa tudi ostalih dveh parcel, ki v naravi predstavljata parkirišče k stavbi. V skladu z določbo prvega odstavka 512. člena OZ lahko predkupni upravičenec s tožbo izpodbija prodajno pogodbo, s katero je kršena njegova zakonita predkupna pravica pri prodaji stvari. Vendar lahko zahteva razveljavitev le glede tistega dela pogodbe, s katerim je dejansko kršena njegova predkupna pravica in ne v celoti, torej tudi v delu, ko predkupne pravice na stvari ne more uveljavljati. Takšno stališče ni v nasprotju s sodno prakso1 v primerih, ko je bilo predmet prodajne pogodbe več nepremičnin, ki so se prodajale kot celota in za skupno ceno, kršitev predkupne pravice pa je bila ugotovljena samo za eno izmed nepremičnin. Pri tem je bilo poudarjeno, da je možnost posega v tujo obligacijsko razmerje, ki jo ima predkupni upravičenec, v obligacijskem pravu izjema, ki terja ozko razlago (drugi odstavek 9. člena OZ). Pritožbeno sodišče ocenjuje, da razlogi sodbe Upravnega sodišča I U 1985/2011, na katere se sklicuje pritožba, v dejanskem in pravnem pogledu niso primerljivi, saj se nanašajo na odobritev pravnega posla pri prodaji kmetijskega zemljišča ter izbiro predkupnega upravičenca po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih in ne na kršitev predkupne pravice solastnika.

8. Pritožbeno sodišče zato ne sprejema argumentov pritožbe, da tožeča stranka ne more spreminjati predmeta pogodbe, ker je vezana na ponudbo, ki jo predkupni upravičenec sprejme ali ne. Skupna prodajna cena v prodajni pogodbi za vse tri nepremičnine pa tudi ni odločilno dejstvo, da bi na tej podlagi lahko predkupni upravičenec zahteval razveljavitev celotne kupoprodajne pogodbe, saj je mogoče dokazovanje višine kupnine za posamezno nepremičnino.

9. Pritožba zato ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo pritožbenih razlogov, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s 15. členom ZIZ pazi po uradni dolžnosti. Zato je pritožbo zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

10. O stroških pritožbenega postopka v zvezi z začasno odredbo v tej fazi postopka ni mogoče odločiti, o njih bo odločeno glede na končni uspeh v pravdi.

1 VSRS II Ips 160/2016 v zvezi z VSM I Cp 898/2015 in VSM I Cp 447/2014.