Jedro

Višje sodišče sicer pritrjuje pritožbi, da je predmetni rok zakonski, vendar pa zamuda roka v okoliščinah obravnavanega primera ne utemeljuje zahtevka na vračilo varščine. Že tekom samega tridnevnega roka je namreč postalo jasno, da tožeča stranka ne želi skleniti pogodbe zato, ker zadevna nepremičnina ne ustreza njenim željam oziroma pričakovanjem ter si je v bistvu zato premislila glede nakupa.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki v 15 dneh povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 373,32 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo 6.310,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in toženi stranki naložilo, da tožeči stranki povrne njene stroške pravdnega postopka.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka in pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

3. Tožena stranka se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je v stečajnem postopku, ki se vodi nad toženo stranko, na javni dražbi dne 12. 6. 2019 uspela kot edini dražitelj za dve nepremičnini tožene stranke, za kar je predhodno plačala varščino v znesku 6.310,00 EUR. V tem sporu je zahtevala vrnitev varščine, ker (i) je bila zavedena, da bo na nepremičninah mogoče graditi, kar se je izkazalo za neresnično, ker ležita na poplavnem območju, in (ii) ji tožena stranka ni pravočasno poslala pogodbe v podpis, zaradi česar ni prišlo do sklenitve pogodbe v zakonsko določenem roku.

6. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je presodilo, da ni prišlo do zatrjevanih napak v postopku izvedbe javne dražbe in sklepanja pogodb in ker tožeča stranka ni ravnala v skladu z zahtevano skrbnostjo in se ni na ustrezen način pred javno dražbo prepričala o stanju nepremičnin, zato se sedaj ne more sklicevati na napake volje in da ni vedela, da so nepremičnine na poplavnem območju, kjer se ne da graditi. Zavzelo je tudi stališče, da je tridnevni rok iz šestega odstavka 334. člena ZFPPIPP zakonski, ne pa prekluziven, kar pomeni, da nobena stranka z njegovim pretekom ni izgubila pravice in dolžnosti skleniti pogodbo.

7. Za pritožnico je sporen le še zaključek sodišča prve stopnje, da v obravnavnem primeru ni prišlo do kršitve glede zakonsko določenega roka za sklenitev prodajne pogodbe po javni dražbi.

8. Šesti odstavek 334. člena ZFPPIPP določa: _„Po koncu dražbe voditelj dražbe razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel, in ga obvesti o času sklenitve pisne pogodbe, ki ne sme biti pozneje kot tri delovne dni po koncu dražbe.“_ Javna dražba, na kateri je uspela tožeča stranka, je potekala 12. 6. 2019 (ta dan je bila sreda). Tretji delovni dan po dražbi je bil torej ponedeljek, 17. 6. 2019. Nesporno je, da je na ta dan, 17. 6. 2019 (dan oddaje pošiljke), upravitelj poslal tožeči stranki prodajno pogodbo priporočeno po pošti. S pisnim dopisom z dne 20. 6. 2019 je tožeča stranka izrecno zavrnila sklenitev pogodbe.

9. Pritožnica navaja, da je tridnevni rok zakonski in prekluziven, ker pa je rok zamudil upravitelj, sama nima več obveznosti skleniti pogodbo, zato je upravičena zahtevati vračilo varščine. Sklicuje se tudi na sodbo VSK Cpg 220/2017, kjer je bila potrjena sodba z obrazložitvijo, da ker _tožena stranka tožeči ni omogočila, da v prekluzivnem roku treh dni podpiše pogodbo, ni upravičena do pogodbene kazni v višini vplačane varščine, temveč mora varščino vrniti._ Podobno je tudi v sklepu VSL Cst 568/2015 višje sodišče obrazložilo, da _ne gre za sodni rok (zgolj ti so podaljšljivi, pri čemer podaljšljivost roka ne pomeni, da le-ta postane instrukcijski), pač pa za zakonski rok. Zakonski roki niso podaljšljivi, še manj gre v tem primeru za instrukcijski rok._

10. Višje sodišče sicer pritrjuje pritožbi, da je predmetni rok zakonski, vendar pa zamuda roka v okoliščinah obravnavanega primera ne utemeljuje zahtevka na vračilo varščine. Že tekom samega tridnevnega roka je namreč postalo jasno, da tožeča stranka ne želi skleniti pogodbe zato, ker zadevna nepremičnina ne ustreza njenim željam oziroma pričakovanjem ter si je v bistvu zato premislila glede nakupa. Čeprav sodišče prve stopnje ni ugotavljalo vsebine telefonskega pogovora z dne 14. 6. 2019,1 pa na namen tožeče stranke, da prodajne pogodbe ne bo sklenila, jasno kaže vsebina sporočil elektronske pošte z dne 17. 6. 2019 (A21). Iz teh izhaja, da je tožeča stranka upravitelju pisala: _„Ker sklepanje kupoprodajne pogodbe v takih dvoumnih razmerah ni možno izvesti, predlagam, da se o situaciji pogovorimo in najdemo primerno rešitev.“_ ter _„ ... kupoprodajne pogodbe nikakor ne moremo sklepati, dokler se ne razjasnijo vsa našteta neskladja, prav tako pa je notar v danih okoliščinah ne more overiti.“_ Navedeno kaže, da po izvedeni dražbi in še znotraj tridnevnega roka tožeča stranka nikakor ni imela namena skleniti prodajne pogodbe in to zaradi lastnosti nepremičnine in ne zaradi prepozno poslane pogodbe. Sklicevanje na tri dnevni rok ob upoštevanju takih okoliščin primera zato ne more biti uspešno in ne more predstavljati _„rešilne bilke“_ dražitelja, ki tako ali tako ni želel skleniti pogodbe iz povsem drugih razlogov. Nenazadnje je namen določbe šestega odstavka 334. člena ZFPPIPP v preprečitvi predolgega trajanja postopka prodaje in nepotrebnega zavlačevanja, predvsem pa v izogib podaljševanja roka za plačilo kupnine.2 Ni pa namen takšne določbe v tem, da bi ponudnik, ki si je očitno premislil glede sklenitve prodajne pogodbe (že tekom samega roka za sklenitev) in ki jo je prejel dan po izteku tridnevnega roka, lahko poleg razbremenitev sklenitve takšne pogodbo, zahteval še vračilo vplačane varščine. Dejanski razlog za to, da pogodbe tožeča stranka v obravnavanem primeru ni sklenila, torej ni bil v tem, da ji upravitelj ni pravočasno posredoval pogodbe, temveč ker zadevna nepremičnina ne ustreza željam oziroma pričakovanjem tožeče stranke. Razlog torej izhaja iz njene sfere in ne iz sfere upravitelja. Sklicevanje tožeče stranke na šesti odstavek 334. člena ZFPPIPP lahko v takem primeru meji na zlorabo instituta. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek posledično pravilno zavrnilo kot neutemeljenega.

11. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožbene navedbe so neutemeljene, drugih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa višje sodišče ni zaznalo (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Stroški so odmerjeni v skladu s priglašenim stroškovnikom in Odvetniško tarifo (OT). Tožena stranka je upravičena do stroškov za odgovor na pritožbo (tar. št. 21/1 OT) – 500 točk, materialnih izdatkov v višini 2% (11. člen OT) – 10 točk in 22% DDV, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR znese 373,32 EUR Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 15 dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena OZ ter 313. člen ZPP).

1 Tožena stranka je navajala, da je v telefonskem klicu tožeča stranka povedala, da ne bo sklenila pogodbe, kar je slednja zanikala. Trdila je, da je na ta dan klicala, da bi seznanila toženo stranko s stanjem nepremičnin in je bila prepričana, da bodo to vzeli v obzir pri ponovljeni dražbi. 2 Tako VSL sklep Cst 338/2020 idr.