Jedro

S prodajno pogodbo sta tožnika v last pridobila stanovanje, ki ima manjšo vrednost, kot bi jo imelo, če bi bilo locirano v legalno zgrajeni stavbi. Razlika je škoda, obstoječa od nakupa nepremičnine dalje, zato ni mogoče slediti toženi stranki, da škoda še ni nastala, ker tožnika stanovanja še nista poizkušala prodati.

Pri dokazni oceni ni upoštevano, da tožnika negativnega dejstva, da gradbenega dovoljenja nista dobila in da z neskladno gradnjo nista bila seznanjena, težko dokazujeta. Večjo vlogo pri razčiščevanju tega dejstva je zato pričakovati od tožene stranke, ki bi lahko zatrdila in dokazala kdaj, kje in v kakšnih okoliščinah je tožnika z neskladno gradnjo seznanila in jima izročila gradbeno dovoljenje.

Ker tožnika svoje pravice iz pravne napake nista uveljavila v enem letu od dne, ko sta za pravno napako izvedela, z zahtevkom nista uspela.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi tako, da se: 1) odločitev iz I. točke izreka, kolikor se nanaša na prvo toženko, in odločitev iz II. točke izreka, razveljavi in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

2) odločitev iz III. točke izreka spremeni tako, da se znesek 3.187,18 EUR nadomesti z zneskom 2.932,58 EUR.

V ostalem delu se pritožba zavrne in se v nerazveljavljenem in nespremenjenem delu (zavrnitev zoper drugo toženo stranko uperjenega zahtevka za plačilo 46.500,00 EUR s pripadki) potrdi odločitev sodišča prve stopnje.

II. Drugo tožena stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka. O pritožbenih stroških prvo tožene stranke z odgovorom na pritožbo bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da sta toženca solidarno dolžna plačati tožeči stranki 46.500,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 2. 2016 dalje do plačila.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga, da sodišče pritožbi ugodi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo obravnavanje. Navaja, da sta si tožnika leta 2009 začela urejati skupno življenje in sta najela 135.000,00 EUR kredita z odplačilno dobo 25 let. Cena stanovanj je takrat zaradi gospodarske krize in velike ponudbe padala. V takih okoliščinah bi bilo nerazumno, da bi tožnika kupovala nepremičnino s pravno napako, kajti imela sta na voljo stotine drugih nepremičnin po primerljivih cenah. Tožnika sta potrošnika; ščitijo ju določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). Niti tega zakona niti Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot) sodišče ni omenilo. Prepričana je, da je druga toženka – ki je nepremičnino prodala, in ni bila samo financer gradnje - za pravno napako vedela. Gradbeno dovoljenje je v pogodbi o finančnem leasingu in pogodbi o kratkoročnem, namenskem okvirnem limitu, ki ju je sklepala drugo tožena stranka, citirano kar štirikrat. V prvem členu posojilne pogodbe so citirana izvedena dela. Kaj je druga tožena stranka financirala, je razvidno iz drugega člena posojilne pogodbe. Podlage za plačilo je potrjeval njen nadzorni organ. To dokazuje, da je druga tožena stranka vedela, da kreditira izgradnjo večstanovanjske stavbe, torej črno gradnjo. Ker pogodb o leasingu in limitu sodišče prve stopnje ni omenilo, je podana kršitev iz 8., 14. in 15. točke 339. čl. ZPP. Zaključki sodišča nasprotujejo listinam. Obe pogodbi sta ključna dokaza, da je drugo tožena stranka vedela, da finansira gradnjo večstanovanjske stavbe, ki se gradi v nasprotju z gradbenim dovoljenjem. Graja stališče, da sta tožnika že ob sklepanju prodajne pogodbe vedela za pravno napako, torej, da gre za gradnjo, neskladno z gradbenim dovoljenjem in da neskladja ne bo mogoče odpraviti, ker prostorski akti tega ne omogočajo. Graja oceno tožnikove izpovedi v tej zadevi in zadevi P 1225/2014/III. Tožnikovi izpovedi ocenjuje za skladni. Ni nelogično, da sta se tožnika zanimala za izdajo uporabnega dovoljenja. Tožnika nista vedela, da kupujeta črno gradnjo, predvsem ne takšno, da se je ne da sanirati. Če sta F. in P. menila, da neskladna gradnja ni problematična, sta to na tak način tudi predstavila kupcem. Zavarovanec prvo tožene stranke je za posredovanje prejel plačilo v višini 3.240,00 EUR. Logično je, da je stanovanje skušal prodati. Očitno so bile s prodajo težave, saj je prodajalec moral občutno spustiti ceno. Če bi kdo kupce res opozarjal na takó pomembno pomanjkljivost, kot je črna gradnja, bi se zavaroval z ustrezno listino, ali na to opozoril vsaj po elektronski pošti. P., zaslišan kot priča, se ni spomnil, da bi tožnikoma gradbeno dovoljenje pokazal ali ju izrecno spomnil na neskladnost. ZNPosr sodišče prve stopnje niti omenilo ni. Tudi splošnih pogojev nepremičninske agencije ne. Nepremičninska agencija bi morala naročitelja pisno opozoriti na pravno in dejansko stanje nepremičnine in na ugotovljene napake. Agent tožnikoma gradbenega dovoljenja ni izročil. Če je gradbeno dovoljenje spotoma, med ogledom pokazal, ni mogoče pričakovati, da bi tožnika iz njega lahko kaj razbrala. Nelogično je, da bi agent, ki je zastopal tudi interese prodajalca, nosil s seboj gradbeno dovoljenje in potencialne kupce opozarjal na neskladnost gradnje, prodajalec pa za to pomanjkljivost sploh ne bi vedel. Tožnika sta izpovedala, da sta za M. pravdo izvedela, ko sta bila vabljena kot priči na sodišče. Z M. so sosedje, ne prijatelji. M. ju o vloženi tožbi nista obvestila vse do takrat, ko sta prejela vabilo na zaslišanje. Takrat sta se pri sosedih pozanimala o predmetu spora. Tako je izpovedala druga tožnica. Izpoved prvega tožnika je iztrgana iz konteksta. Tudi iz te izjave je razbrati, da sta za tožbo M. izvedela šele, ko sta bila vabljena na zaslišanje. Šele potem, ko sta bila zaslišana, sta tožnika začela opravljati poizvedbe pri mestni občini (e-pošta z dne 1. 7. 2015). Tega dejstva toženki nista prerekali. Ocenjuje, da so drugo toženi stranki priznani previsoki stroški, ker pet pripravljalnih vlog, ki jih je vložila, ni bilo potrebnih. Zlasti zadnji dve sta brez vsebinskih navedb, napisani na polovici strani. Tožnika sta takšnemu načinu nastopanja pred sodiščem nasprotovala že na naroku 8. 5. 2017. Oceni naj se, ali sta bili vlogi z dne 27. 10. 2016 in 20. 6. 2016 potrebni.

3. Prva toženka in drugi toženec sta podala vsak svoj odgovor na pritožbo. Pritrjujeta ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlagata zavrnitev pritožbe in priglašata stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožeča stranka v tožbi in nadaljnjih vlogah zahtevek utemeljuje kot odškodninski, obenem pa se sklicuje tudi na pravno (in tudi stvarno) napako pri izpolnitvi obveznosti. Zahtevek naslavlja na zavarovalnico – prvo toženo stranko, pri kateri je imela odgovornost iz dejavnosti zavarovana nepremičninska agencija K. d.o.o., ki je posredovala pri prodaji. Tožeča stranka nepremičninski družbi, s katero je imela sklenjeno pogodbo o posredovanju, očita, da ni ravnala s profesionalno skrbnostjo, ker je pred nakupom ni seznanila, da objekt, v katerem je kupljeno stanovanje, ni zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem in zato za stanovanje ne more dobiti uporabnega dovoljenja. Zoper prvo toženo stranko uperjen zahtevek ima torej odškodninski temelj (poslovna odškodninska odgovornost – 239 čl. do 246. čl. Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).

6. Zakonska določila 239. čl. do 246. čl. OZ urejajo pogodbeno odškodninsko odgovornost; smiselno se tudi za to vrsto odgovornosti uporabljajo določbe OZ o nepogodbeni odškodninski odgovornosti (246. čl. OZ). Za nastanek poslovne odškodninske odgovornosti morajo biti izpolnjene sledeče predpostavke: protipravnost ravnanja, ki se kaže v kršitvi pogodbenih obveznosti; nastanek škode; vzročna zveza med protipravnim ravnanjem in nastankom škode, kar je dolžna zatrjevati in dokazati tožeča stranka, ki odškodnino uveljavlja. Povzročitelj škode se svoje odgovornosti razbremeni, če dokaže, da za kršitev obveznosti, ki izvira iz njegove sfere, ni kriv – da svoje obveznosti ni mogel izpolniti ali da je zamudil z izpolnitvijo obveznosti zaradi okoliščin, nastalih po sklenitvi pogodbe, ki ji ni mogel preprečiti, ne odpraviti in se jim tudi ne izogniti (240. čl. OZ) – ali če dokaže obstoj razlogov za oprostitev njegove objektivne odgovornosti.

7. Da neurejenost gradbene dokumentacije vpliva na vrednost stanovanja, v postopku ni bilo sporno. Stanovanje v stavbi, ki ni zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem in zato zanj ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja, je vredno manj od enakega stanovanja v stavbi z urejeno gradbeno dokumentacijo. Tožnika sta prepričljivo pojasnila, da stanovanja v teku tega postopka ne bi mogla zastaviti, ker banka zavarovanja s táko nepremičnino ne sprejme več. S prodajno pogodbo z dne 19. 2. 2009 sta tožnika v last pridobila stanovanje, ki ima manjšo vrednost, kot bi jo imelo, če bi bilo locirano v legalno zgrajeni stavbi. Razlika je škoda, obstoječa od nakupa nepremičnine dalje1, zato ni mogoče slediti toženi stranki, da škoda še ni nastala, ker tožnika stanovanja še nista poizkušala prodati.

8. Protipravnost ravnanja zavarovanca prve tožene stranke (nepremičninske družbe) tožeča stranka utemeljuje s trditvijo, da je – v nasprotju s Pogodbo o posredovanju pri nakupu z dne 21. 1. 2009 – ni seznanil z neodpravljivo pravno napako nepremičnine, pri nakupu katere je posredoval. Zatrjuje kršitev 23. čl. Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr), ki nepremičninskemu posredniku nalaga obveznost preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, pri nakupu/prodaji katere posreduje, in opozarjanja naročnika na pravne in stvarne napake. V odgovoru na tožbo je druga tožena stranka postavila trditev, da je nepremičninska družba K. d.o.o. z gradbenim dovoljenjem razpolagala. Prvo tožena stranka tega ni zanikala. Ni trdila, da njen zavarovanec za gradnjo v nasprotju z gradbenim dovoljenjem ne bi vedel. Če tožnikov na to ni opozoril, odgovarja za škodo, ki je naročiteljema (tožnikoma) nastala (tretji odstavek 23. čl. ZNPosr). Tudi pogodba o posredovanju, sklicujoč se na splošne pogoje, predvideva dolžnost nepremičninske družbe, da naročitelja opozori na pravno in dejansko stanje nepremičnine.

9. V odgovoru na tožbo je drugo tožena stranka postavila trditev, da je investitor M. F. s.p. (v nadaljevanju M. F.) tožnikoma pokazal gradbeno dovoljenje. Konkretnejših navedb o tem, kdaj in kje naj bi bilo to storjeno, na kakšen način je bilo gradbeno dovoljenje tožnikoma pokazano, ni. Iz trditev torej ni razvidno, ali je bilo gradbeno dovoljenje pokazano zgolj kot ena od listin, ali sta ga tožnika lahko tudi prebrala in se z njegovo vsebino seznanila. Da bi nepremičninski posrednik ali kdo drug tožnika opozarjal na posledice neskladnosti gradnje s prostorskimi akti, se ne zatrjuje. Tožnika sta v vlogi z dne 1. 9. 2016 in na prvem naroku za glavno obravnavo zatrdila, da sta ob nakupu mislila, da je stavba zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem. Na prvem naroku sta izrecno zanikala, da bi jima M. F. ali kdorkoli drug pokazal ali izročil gradbeno dovoljenje.

10. Ali sta bila tožnika pred sklenitvijo pogodbe o nakupu stanovanja z vsebino gradbenega dovoljenja seznanjena, je pravno odločilno dejstvo. Izpolnitvena obveznost nepremičninske družbe je v tem primeru drugačna kot v primeru, če tožnika vsebine gradbenega dovoljenja sploh poznala nista. Sporno dejstvo, ali sta bila tožnika pred nakupom stanovanja z gradbenim dovoljenjem seznanjena, se je v dokaznem postopku ugotavljalo z zaslišanjem tožnikov in prič M. F. ter nepremičninskega posrednika D. P., delavca K. d.o.o. P. je izpovedal, da ga je M. F. seznanil, da je zgradil „nekaj več kot kot je predvideno z gradbenim dovoljenjem“ in da je z gradbenim dovoljenjem razpolagal. Na vprašanje, ali je tožnikoma to povedal, je odgovoril, da je to govoril vsem potencialnim kupcem. Na ponovno vprašanje, ali sta tožnika to vedela, je odgovoril, da je to povedal vsem, ne samo tožnikoma. Na ponovno vprašanje, ali se spomni, da je ravno tožnikoma povedal za neskladnost gradnje, je odgovoril: „.. če od mene hočete besede, ali sem jima, ali ne, jaz sem jim pa povedal, da je izdano tako gradbeno dovoljenje, objekt, ki je pa v naravi, je pa takšen, se pravi ena etaža je več ...“ V kakšnih okoliščinah, na kakšen način naj bi tožnika z odstopanjem zgrajenega od gradbenega dovoljenja seznanil, torej P. ni izpovedal. Ali je tožnikoma izročil gradbeno dovoljenje, se ni spomnil; izpovedal pa je, da sta tožnika imela vpogled vanj. Predvideval je, da sta tožnika najela hipotekarni kredit in je njuna banka hotela videti vso dokumentacijo. M. F. je izpovedal, da nepremičninski družbi ni nič skrival in je dal vso dokumentacijo tej družbi kot tudi potencialnim kupcem, če so to zahtevali. Na vprašanje, ali sta bila z neskladnostjo gradnje tožnika seznanjena, je odgovoril, da misli, da sta bila; da so o tem sigurno govorili. Na vprašanje, ali je tožnikoma izročil gradbeno dovoljenje je odgovoril „Na vpogled 100 % vsem.“ V nasprotju s F. in P., ki ne vesta konkretnih okoliščin, v katerih naj bi bila tožnika seznanjena z neskladnostjo gradnje in v katerih naj bi jima bilo pokazano ali izročeno gradbeno dovoljenje, sta tožnika jasno izpovedala, da jima niti gradbeno dovoljenje niti druga dokumentacija pred sklenitvijo pogodbe ni bila pokazana ali izročena, torej tudi gradbeno dovoljenje ne. Zanikala sta, da bi bila z gradnjo v nasprotju z gradbenim dovoljenjem seznanjena. Prvi tožnik je izpovedal, da jima je bilo to zamolčano. Tožnika sta izpovedala, da z zastavitvijo stanovanja takrat ni bilo nobenih težav. Kljub temu, da niti P. niti F. nista izrecno navedla, da sta in v kakšnih okoliščinah sta tožnikoma pokazala ali izročila gradbeno dovoljenje, sodišče prve stopnje šteje, da sta bila tožnika z gradbenim dovoljenjem seznanjena. Ker okoliščine, v katerih naj bi bilo to storjeno, niso bile niti zatrjevane, niti o njih priči nista izpovedali, se postavlja dvom v pravilnost dokazne ocene navedenih prič. Zlasti izpoved P., strokovnjaka s področja posredovanja, je treba strogo presojati, saj mu zakon nalaga, da na napake nepremičnine, pri prometu katere posreduje, celo pisno opozori2. P., pravni strokovnjak s področja posredovanja, se je torej zavedal pomembnosti napake, s katero je bil seznanjen, zato je nenavadno, da se konkretnih okoliščin, v katerih naj bi tožnika s tem seznanil, ne spomni. Pritožba pravilno izpostavlja, da bi bilo pričakovati celo to, da bi se P. s pisnim opozorilom zavaroval, da je na napako kupca opozoril. Ker ne gre za neznatno napako, saj neskladnost gradnje, ki je ni mogoče legalizirati, lahko privede celo do rušenja, bi bilo pričakovati, da bi tudi F. izpovedal o okoliščinah in reakciji tožnikov na posredovano sporočilo o neskladnosti gradnje. Ni mogoče soglašati s prvostopenjsko oceno, da je tožnikova izpoved neverodostojna, ker iz nje ni razbrati razumljivega razloga, zakaj naj bi se o uporabnem dovoljenju, ki ga takrat zaradi nedokončane gradnje še ni bilo mogoče pridobiti, pred sklenitvijo pogodbe pogovarjali. Tožnikova verodostojnost ni omajana niti zaradi izpovedbe v zadevi P 1225/2014-III, da uporabnega dovoljenja ni imel namena pridobivati. Ta izpoved ni v nasprotju s tožnikovo, v tem postopku podano izjavo, da mu je nepremičninski agent zagotavljal, da uporabnega dovoljenja ni potrebno pridobivati; da je pomembno, da je stavba etažirana in da je pomemben vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ker je uporabno dovoljenje eden od upravnih aktov, ki se izdajajo v zvezi z gradnjo nepremičnine, ni prav nič nenavadno, da je tudi o tem aktu tekla beseda; zato sodišče prve stopnje tožnikovi izpovedi neutemeljeno odreka verodostojnost. Pri dokazni oceni ni upoštevano, da tožnika negativnega dejstva, da gradbenega dovoljenja nista dobila in da z neskladno gradnjo nista bila seznanjena, težko dokazujeta. Večjo vlogo pri razčiščevanju tega dejstva je zato pričakovati od tožene stranke, ki bi lahko zatrdila in dokazala kdaj, kje in v kakšnih okoliščinah je tožnika z neskladno gradnjo seznanila in jima izročila gradbeno dovoljenje. Pritožbeno sodišče zato dvomi, da je nepremičninska agencija tožnika na primeren način seznanila z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za nakup nepremičnine; torej, da je izpolnila svojo obveznost iz 1.8 splošnih pogojev, ki ji nalaga obveznost opozoriti naročnika na pravno in dejansko stanje nepremičnine.

11. Pritožbeno sodišče se ni odločilo, da bi sporno dejstvo ugotavljalo na pritožbeni obravnavi, saj se je v primeru, da bi bila protipravnost ravnanja zavarovanca prvo tožene stranke izkazana, treba izreči do vprašanj: ali je zavarovani primer nastopil, ali je zavarovančevo ravnanje krito z zavarovanjem; ali prvo tožena stranka odgovarja za škodo, uveljavljano z odškodninskimi zahtevki, vloženimi po prenehanju zavarovanja. Ker teh pravno odločilnih dejstev sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, bi se o njih prvič izreklo sodišče druge stopnje. Razen tega je šele v pritožbeni fazi postopka natančno in jasno predstavljena materialna podlaga zahtevka zoper vsakega od tožencev. Pritožnik pravilno izpostavlja, da ZNPosr in splošnih pogojev nepremičninske agencije prvostopenjsko sodišče sploh omenilo ni. V izogib temu, da se strankama odvzame pravica do pritožbe, je sodba v I. točki izreka, kolikor se nanaša na prvo toženo stranko, s sklepom razveljavljena (355. čl. ZPP). Posledično je treba razveljaviti tudi stroškovni del odločitve iz II. točke izreka, saj uspeh strank v zvezi z zahtevkom, uperjenim zoper prvo toženo stranko, še ni znan (154. čl. ZPP).

12. Drugo tožena stranka je družba, ki je s Pogodbo o finančnem leasingu nepremičnine št. 00541 in s Pogodbo o kratkoročnem, namenskem okvirnem limitu št. 00544 finansirala gradnjo in je tožnikoma s prodajno pogodbo z dne 19. 2. 2009 prodala stanovanje. M. F. s.p. – leasingojemalec in posojilojemalec, je bil investitor objekta, v katerem je kupljeno stanovanje, in je sodeloval pri sklepanju prodajne pogodbe, sklenjene s tožnikoma. Tudi na drugo toženo stranko naslovljen zahtevek tožeča stranka označuje kot odškodninski in se sklicuje se na 186. čl. OZ, ki predvideva solidarno odgovornost za škodo, ki jo je povzročilo več oseb skupaj. Drugi toženi stranki tožnika očitata, da jima je prodala stanovanje, zgrajeno v nasprotju z veljavnim gradbenim dovoljenjem. Gradbeno dovoljenje je bilo izdano za tri enostanovanjske objekte, zgrajeni pa so trije objekti, od tega dva s po tremi stanovanji. Tožnikoma prodano stanovanje je v stavbi s tremi stanovanji. Tožnika sta s prodajno pogodbo z dne 19. 2. 2009 kupila eno od stanovanj, za katerega trdita, da je manjvredno za iztoževano denarno vrednost, ker zanj ne moreta dobiti uporabnega dovoljenja. Te dejanske trditve pomenijo očitek prodaje nepremičnine s pravno napako. Oblikovalnega zahtevka za znižanje kupnine tožeča stranka ni postavila.

13. Odgovornost za pravno napako je urejena v določilih 488. čl. do 495. čl. OZ. S 494. čl. OZ je določeno, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje, ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. V primeru take pravne napake lahko kupec – če prodajalec take napake ne sanira ali ne izroči druge stvari brez pravne napake – odstopi od pogodbe ali zahteva sorazmerno znižanje kupnine. V vsakem primeru ima kupec pravico do povračila škode, ki mu je nastala (prvi in tretji odstavek 490. čl. OZ). Materialna podlaga zahtevka zoper drugo toženo stranko je torej posebna vrsta odškodninske odgovornosti – jamčevanje za napake.

14. V 1. členu prodajne pogodbe z dne 19. 2. 2009 je določilo, da odgovornost za vse morebitne napake nosi investitor, ki je nepremičnino zgradil in jo ima v posesti, in ne tožena stranka, ki je prodajalec, ker je izgradnjo finansirala. Prvostopenjsko sodišče to določilo označuje za zavezujoče, ker drugo tožena stranka, ki je gradnjo v celoti prepustila investitorju, s pravno napako (gradnjo v nasprotju z gradbenim dovoljenjem) ni bila seznanjena. Na podlagi izpovedi prič P. in F. je zaključilo, da je druga tožena stranka kontrolirala zgolj porabo sredstev, ki jih je zagotavljala, torej, ali so bila sredstva porabljena za gradnjo. Takemu zaključku ni mogoče slediti, ker je druga tožena stranka razpolagala z gradbenim dovoljenjem. Iz pogodb, ki jih je sklepala (npr. 1. čl. Pogodbe o kratkoročnem, namenskem okvirnem limitu št. 00541), pa je razvidno, da je limit odobren za financiranje gradnje večstanovanjskega objekta, torej za drugačno gradnjo, kot je predvidena z gradbenim dovoljenjem. Drugi toženi stranki ni moglo ostati neznano in ji tudi ni bilo neznano, da investitor ne gradi v skladu z gradbenim dovoljenjem. Prenos odgovornosti za pravno napako (vsebovan v prvem odstavku prodajne pogodbe) je zato ničen (drugi odstavek 493. čl. OZ). Dokazna ocena prvostopenjskega sodišča, ki se na listine ne sklicuje, je pomanjkljiva in ni analitično sintetična, kakršna bi, upoštevajoč 8. čl. ZPP, morala biti. Ta pomanjkljivost na odločitev ni vplivala, ker je zahtevek zoper drugo toženo stranko treba zavrniti iz drugih razlogov. Ni pa podana absolutna bistvena kršitev postopka, saj je sodišče dokaz izvedlo, samó ustrezno ocenilo ga ni.

15. Zahtevek kljub temu ni utemeljen, saj tožnika svoje pravice iz pravne napake nista uveljavila v enem letu od dne, ko sta zanjo izvedela (prvi odstavek 495. čl. OZ). Pravilna je ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da sta tožnika za pravno napako od sosedov M. izvedela spomladi 2014, tožbo pa vložila šele pomladi 2016. Zakonca M. sta istovrstno tožbo kot tožnika vložila 16. 5. 2014. Tožnik je izpovedal, da ju je sosed o tem, da bosta zaslišana kot priči, obvestil oz. vprašal, ko je vložil tožbo. To je bilo spomladi 2014 in ne spomladi 2015, kot je izpovedal tožnik. Tudi toženka je govorila o tem, da je od sosedov za vloženo tožbo izvedela maja 2015. Ker govorita o pomladi oz. mesecu maju, je očitno, da sta bila za pričanje zaprošena oz. z dolžnostjo pričanja seznanjena ob vložitvi tožbe (tožba je bila vložena pomladi). V pritožbi se izpoved tožnikov interpretira na način, da sta tožnika za pravdo M. izvedela, ko sta bila kot priči povabljena na sodišče. Ker tega v postopku nista zatrjevala, sodišče ni preverilo, kdaj sta tožnika vabilo na zaslišanje v pravdni zadevi P 1225/2014-III, ki je bilo izvedeno pozimi 11.12.2015, prejela. V teku postopka – z vlogo z dne 20.6.2016 – je tožeča stranka navedla, da je M. M. prvega tožnika seznanil, da bosta z drugo tožnico v njegovi pravdni zadevi vabljena kot priči (in ne, da sta se tožnika s pravdo seznanila, ko sta od sodišča dobila vabilo). Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da je iz izpovedi tožnikov ugotovljivo, da sta bila s sodnim postopkom M., torej z neustrezno gradnjo stavbe, v kateri je njuno in M. stanovanje, seznanjena spomladi 2014; torej več kot eno leto pred 8. 4. 2016, ko je bila vložena obravnavana tožba. Enoletni rok za uveljavljanje pravne napake je prekluzivni rok. Pravna teorija3 in praksa4 zastopata stališče, da pravila odgovornosti za pravne napake (kot posebne vrste odškodninske odgovornosti) izključujejo uporabo splošnih pravil o poslovni odškodninski odgovornosti. Ker je rok za uveljavljanje pravice zamujen in sta tožnika pravico iz prvega odstavka 490. čl. OZ (odstop od pogodbe, znižanje kupnine) že pred sodnim uveljavljanjem izgubila, ju v teku postopka ni bilo smiselno opozarjati na pomanjkljivost pri uveljavljanju jamčevalnega zahtevka. Pri zahtevi za znižanje kupnine gre za vrsto oblikovalnega upravičenja, ki ga je mogoče uveljaviti zgolj sodno (z oblikovalnim zahtevkom)5. Kupec je do odškodnine upravičen samó, če so izpolnjene predpostavke prodajalčeve odgovornosti za pravne napake.

16. Tako ZVPot kot ZVKSES posledic pravnih napak na nepremičninah ne urejata. Roka za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov ne določata. OZ, ki vsebuje temeljna načela in splošna pravila za vsa obligacijska razmerja, se subsidiarno uporablja tudi za razmerja, ki jih urejajo drugi zakoni – tudi ZVKSES in ZVPot (1. čl. OZ). Zato se na določbe drugih zakonov niti sodišče prve stopnje niti sodišče druge stopnje ne sklicujeta.

17. Utemeljeno pa se tožnika pritožujeta zoper stroškovno odločitev iz III. točke izreka. Sodišče prve stopnje je drugi toženi stranki priznalo stroške petih pripravljalnih vlog, med drugim tudi vloge z dne 30. 8. 2016, s katero drugo tožena stranka ne podaja navedb in predlogov. Pred to vlogo podani vlogi in vlogi z dne 27. 10. 2016 in 20. 5. 2018 so bile potrebne. Drugo tožena stranka je pazila na svoje interese tudi v odnosu do solidarno tožene prve toženke, zato je bila upravičena odgovoriti tudi na navedbe in pravna stališča prvo tožene stranke. Sama dolžina vloge pri tem ni odločilna, ker ni indicev, da bi prvo tožena stranka vloge po nepotrebnem kopičila. Stroški ene vloge, do katerih drugo tožena stranka ni upravičena, znašajo 254,60 EUR (450 točk po Odvetniški tarifi – Ur. list RS št. 76/2015, skupaj z materialnimi stroški in DDV). Stroški, ki jih je tožeča stranka dolžna plačati drugi toženi stranki, so znižani za 254,60 EUR in po spremembi znašajo 2.932,58 EUR.

18. Pritožnika stroškov pritožbenega postopka nista priglasila. Druga tožena stranka do povrnitve stroškov odgovora na pritožbo ni upravičena, ker njen odgovor na pritožbo ni pripomogel k razjasnitvi zadeve. Zato je odločeno, da druga tožena stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 155. čl. ZPP). O stroških prvo tožene stranke z odgovorom na pritožbo bo odločeno ob zaključku postopka, ko bo znano, ali se je zahtevka uspela ubraniti ali ne (tretji odstavek 165. čl. ZPP).

PRAVNI POUK Zoper sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Podoben primer je obravnavan v zadevi Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 177/2012 2 Prvi odstavek 23. čl. ZNPosr se glasi: Nepremičninska družba mora pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. 3 N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga stran 253 4 II Ips 828/2005 5 Tako VSL II Cp 2659/2009