Jedro

Ker toženec ni niti zatrjeval tožnikovega soglasja za investicijska vlaganja v najeti objekt, do pobota z dolžno najemnino ni prišlo. Odstop od pogodbe in izpraznitveni razlog sta zato utemeljena.

Izrek

Revizija zoper sklep se zavrže, zoper sodbo pa zavrne.

Tožnik sam krije stroške svojega revizijskega odgovora.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo odločilo, da ostane v celoti v veljavi izpraznitveni nalog Z 8/2006 z 20. 1. 2006, tako da mora toženec izprazniti gostinski objekt s pripadajočimi pritiklinami, pomožnimi objekti ter zemljiščem in izpraznjenega svojih stvari in ljudi izročiti tožniku. Z dopolnilnim sklepom je zavrnilo toženčev ugovor proti sklepu o izdani začasni odredbi s prepovedjo vsakršnih gradbenih in investicijskih del na sporni nepremičnini.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženčevo pritožbo in potrdilo prvostopenjsko sodbo in sklep. Poudarilo je, da je tožnik utemeljeno odstopil od pogodbe in vložil izpraznitveni nalog, saj je toženec v zamudi s plačilom vsaj dveh mesečnih najemnin, ker je neutemeljen njegov ugovor o pobotanju tega dolga s stroški popravil in investicijskih vlaganj v najeti objekt. 3. Toženec v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi in sklepu uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), pa tudi iz prvega odstavka 339. člena v zvezi z 8. členom ZPP, oboje pred sodiščem druge stopnje, in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev drugostopenjske sodbe in vrnitev v novo odločanje, pa tudi razveljavitev drugostopenjskega sklepa glede začasne odredbe, saj ni pogojev za njeno izdajo. Po toženčevem mnenju so razlogi pritožbene sodbe v medsebojnem nasprotju. Pritožbeno sodišče zavzema stališče, da toženec ni pridobil tožnikovega soglasja za izvedbo vlaganj, nato pa zapiše, da med strankama ni bilo niti pisnega niti ustnega dogovora. Ker torej sodišče dopušča tudi ustni dogovor, toženec pojasnjuje, da do njega lahko pride tudi molče ali s konkludentnimi dejanji oziroma opustitvami. Pritožbeno sodišče je imelo v spisovnem gradivu in dokazih dovolj dejstev, s katerimi je jasno izkazano, da je bil tožnik seznanjen z izvajanjem del in vlaganj ter načrti, z njimi se je strinjal in ni posegal po nobenem sredstvu za preprečitev teh del. Šlo je torej za njegov pristanek. Toženec graja uporabo materialnega prava v zvezi z razlogi, da bi predsednik ali tajnik društva ne mogla prevzeti finančnih in drugih obveznosti, pač pa organi tožnika, saj naj bi bilo to v nasprotju z Zakonom o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) in Zakonom o društvih (ZDru). V postopku izvedeni dokazi in ugotovljena dejstva jasno kažejo na zmotnost zaključka, da soglasja ni bilo, da so dejanja predsednika in tajnika nezavezujoča za tožnika in da ni bilo ustnega dogovora glede spornih vlaganj. Zato so napačno uporabljene določbe materialnega prava iz ZOR in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) pri presoji, da pobotanje izvedenih vlaganj ni dopustno in da posledično obstoji odpovedni razlog zaradi neplačila najemnine. Tako stališče je v nasprotju z duhom zakona in same pogodbe. Medsebojno nasprotje razlogov pritožbene sodbe je podano, ker pritožbeno sodišče trdi, da so vlaganja in posledično pobot možni tudi na podlagi ustnega dogovora, v nadaljevanju pa zapiše, da za pobot ni podlage ne v pogodbi in ne v ZPSPP.

4. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena tožniku, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev.

5. Revizija proti sklepu ni dovoljena, proti sodbi pa ni utemeljena.

O reviziji proti sklepu

6. Postopek za izdajo začasne odredbe je urejen v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Ta v 15. členu res določa smiselno uporabo ZPP, če ni v ZIZ ali v kakšnem drugem zakonu drugače določeno, vendar določb ZPP glede dovoljenosti revizije proti sklepu v takem postopku ni mogoče uporabiti. ZIZ namreč v prvem odstavku 10. člena izrecno določa, da proti pravnomočni odločbi, izdani v postopku izvršbe in zavarovanja, revizija ni dovoljena.

O reviziji proti sodbi

7. Revizija je izredno pravno sredstvo proti pravnomočni sodbi drugostopenjskega sodišča z omejenim obsegom in omejenimi razlogi izpodbijanja v primerjavi s pritožbo kot rednim pravnim sredstvom proti prvostopenjski sodbi. Med pomembne omejitve v revizijskem postopku spada tudi prepoved iz tretjega odstavka 370. člena ZPP, da z revizijo ni dovoljeno izpodbijati pravilnosti in popolnosti ugotovljenega dejanskega stanja. Revizijsko sodišče in stranke so zato vezani na tiste odločilne dejanske ugotovitve, ki jih je ugotovilo prvostopenjsko sodišče in ki so prestale preizkus tudi na pritožbeni stopnji. Ni jih mogoče izpodbijati niti v preobleki drugih revizijskih razlogov, torej procesnih kršitev in zmotne uporabe materialnega prava. Nedovoljeno je uveljavljanje revizijskih novot, razen v okviru 372. člena ZPP.

8. Toženec s trditvami o molče doseženem soglasju za izvršena popravila in investicijska vlaganja v najeti gostinski objekt uveljavlja nedovoljeno revizijsko novoto. Takih trditev ni uveljavljal niti v postopku na prvi niti na drugi stopnji. Še več, nova trditev o molče doseženem soglasju je v nasprotju z njegovimi lastnimi navedbami v postopku na prvi stopnji, kako se je pisno in ustno trudil in prizadeval, da bi tožnik dal soglasje za vlaganja nad pogodbeno dogovorjenim zneskom 25.000,00 EUR, vendar se tožnik na pozive ni odzval in niti ni dal soglasja, da lahko toženec sam opravi ta dela (povzetek toženčevih navedb na drugi strani prvostopenjske sodbe). Poleg tega toženec nekorektno in le delno povzema razloge pritožbenega sodišča in nato sam izpeljuje, kaj naj bi pomenili ter v tej izpeljavi vidi nasprotje razlogov. Pritožbeno sodišče ni pojasnilo le, da pravdni stranki glede načina investiranja, višine in stroškov investicij nista sklenili niti pisnega niti ustnega dogovora, pač pa tudi, da toženec takega dogovora ni niti zatrjeval niti dokazal. 9. Toženec relativne procesne kršitve iz prvega odstavka 339. člena v zvezi z 8. členom ZPP, ki naj bi bile storjene pred sodiščem druge stopnje, ne obrazloži jasno in konkretno. Če se pri tem sklicuje na domnevne dokaze, ki naj bi izkazovali obstoj molče sklenjenega dogovora, je to iz že opisanih razlogov neutemeljeno. Kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi medsebojnega nasprotja razlogov o odločilnih dejstvih je podana, če izpodbijane sodbe zaradi tega ni mogoče preizkusiti. V obravnavani zadevi jo je mogoče, pa tudi zatrjevanega nasprotja ni, pač pa le toženčeve izpeljave, kako je razumeti razloge pritožbene sodbe, pri čemer toženec posega tudi na nedovoljeno področje izpodbijanja dejanskega stanja.

10. Po tretjem odstavku 7. člena najemne pogodbe, ki sta jo pravdni stranki sklenili 1. 6. 2003, najemna pogodba „preneha“, če je najemnik v zaostanku s plačilom najemnine dva meseca. Podobno določa ZPSPP v drugi alineji 28. člena: najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Tožnik je tako ravnal in med pravdnima strankama ni bilo spora, da toženec kljub opominu najemnine (za več kot štiri mesece) ni plačal. Sporno je bilo le, ali je dolg prenehal zaradi zatrjevanega pobota z vloženimi sredstvi v popravila in v investicijska vlaganja. Kljub upoštevanju dela stroškov za nujna popravila je sodišče prve stopnje izpraznitveni nalog vzdržalo v veljavi zato, ker je ugotovilo, da še vedno obstoji dolg v višini dveh mesečnih najemnin. Ni namreč upoštevalo vseh vloženih sredstev oziroma investicijskih vlaganj, ker zanje ni bilo tožnikovega soglasja. Sodišče druge stopnje je opredelilo, da vsi priznani stroški niso šli za nujna popravila v pomenu 17. člena ZPSPP (stroški za dve novi kopalnici v nadstropju), zaradi česar je dolg večji oziroma znaša „vsaj dve mesečni najemnini“. Glede povečane vrednosti gostinskega objekta zaradi izvršenih toženčevih vlaganj pa je pojasnilo, da toženec še vedno koristi objekt oziroma ga ima v posesti, zaradi česar na tožnikovi strani (še) ni morebitne neupravičene pridobitve.

11. S pravkar povzetimi razlogi pritožbenega sodišča se revizijsko sodišče v celoti strinja. Izpodbijana odločitev je materialnopravno skladna tako z navedenimi določbami ZPSPP kot s samo pogodbo. Drugačna revizijska izvajanja so zmotna, delno pa se nanašajo tudi na nerelevantna dejstva oziroma razloge. Ob izkazanem neobstoju soglasja za vlaganja so nepomembni razlogi o obsegu upravičenj posameznih predstavnikov tožnika.

12. Revizijsko sodišče je zato na podlagi 377. in 378. člena ZPP odločilo kot v izreku pod točko I te odločbe, kar zajema tudi odločitev o priglašenih revizijskih stroških. Glede na vsebino revizijskega odgovora je na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP odločilo, da jih krije tožnik sam.