Jedro

Takšen ustni dogovor o znižanju najemnine, ki ga zastopnik tožeče stranke kot oče sklene brez materialno pravne osnove v korist svojega sina – zastopnika tožeče stranke in s tem očitno ravna v škodo družbe, katere interese bi moral zastopati, pomeni neutemeljeno okoriščanje tožene stranke na račun tožeče stranke in nedvomno nasprotuje načelu vestnosti in poštenja in moralnim vrednotam družbe kot celote ter je posledično ničen.

Z najemno pogodbo se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino. Gre za dvostransko vzajemno pogodbo, ki je nujno odplačne narave. Odpust plačevanja najemnine tako pomeni kršitev kavze najemne pogodbe, ki je odplačno zagotavljati možnost rabe stvari in nasprotuje samemu namenu najemne pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi tako, da se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani 4. točki izreka spremeni tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v znesku 2.186,02 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka petnajstdnevnega roka dalje do plačila.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v 1. točki izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku za znesek 22.871,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (1. točka izreka), za znesek 7.323,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (2. točka) in odločilo, da mora tožena stranka tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 2.390,58 EUR (4. točka).

2. Zoper 1. in 4. točko izreka izpodbijane sodbe se je pravočasno pritožila tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, oziroma podrejeno, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožeča stranka v obravnavani zadevi vtožuje plačilo najemnine in obratovalnih stroškov na podlagi najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama. Tožena stranka v pritožbi med drugim, enako kot v postopku na prvi stopnji, tožbenemu zahtevku nasprotuje iz razloga, ker naj bi bili med pravdnima strankama sklenjeni ustni dogovori o odpustu plačila najemnine in nato o znižanju najemnine ter ustni dogovor o odpustu plačila obratovalnih stroškov.

6. Sodišče je ugotovilo, da so ustni dogovori o odpustu plačila najemnine, o odpustu plačila obratovalnih stroškov in ustni dogovor o znižanju najemnine, sklenjeni med direktorjem tožeče stranke in direktorjem tožene stranke, ki sta ožje povezani osebi oziroma v razmerju očeta in sina, v nasprotju z moralo in zato nični.

Pritožnik sodišču očita, da v konkretnem primeru sploh ne bi smelo presojati ničnosti spornih ustnih dogovorov o odpustu oziroma znižanju dolga, saj se tožeča stranka v postopku na prvi stopnji na ničnost ni sklicevala, zaradi česar v tem delu izpodbijana sodba za tožečo stranko predstavlja sodbo presenečenja. Samo ugotovitev sodišča, da so ti ustni dogovori dejansko nični, pa izpodbija zgolj pavšalno, in sicer s trditvijo, da sodišče ne navede, katero moralno pravilo je bilo v konkretnem primeru kršeno.

7. Pritožnik ima prav, da sodišče pazi na ničnost po uradni dolžnosti, vendar le, če razpolaga z zadostnimi dejstvi, ki tvorijo podlago za ničnosti. Tožeča stranka se sicer v postopku na prvi stopnji ni neposredno sklicevala na ničnost ustnih dogovorov, je pa večkrat posredno opozarjala na njihovo spornost zaradi sorodstvene vezi direktorjev obeh pravdnih strank. Tako je že v tožbi navedla, da sta oče in sin črpala neupravičene denarne koristi iz premoženja tožeče stranke ter nato v pripravljalni vlogi z dne 25. 9. 2009, da je sorodstveno razmerje pomembno z vidika trditev tožene stranke, da ji je zastopnik tožeče stranke (oče direktorja tožene stranke) dolg odpustil oziroma zmanjšal, in to ustno. Z navedenim je tožeča stranka nedvomno izpostavila vprašanje o (ne)moralnosti ustnih dogovor, zato izpodbijana sodba za tožečo stranko ne more biti sodba presenečenja.

8. Po navedbah pritožnika je bil ustni dogovor o znižanju najemnine sklenjen, ker tožena stranka ni mogla uporabljati steze za dinamičen preizkus zavor (B70). Prvostopenjsko sodišče temu ugovoru tožene stranke ni sledilo. Ocenilo je namreč, da je možnost uporabe poslovnega prostora, med drugim tudi za stezo za dinamičen preizkus zavor, eden od pogojev za pridobitev pooblastila za opravljanje tehničnih pregledov in registracij po Pravilniku o tehničnih pregledih motornih in priklopnih vozil (Pravilnik), ki ga je tožena stranka v letu 2005 uspešno pridobila. Ker ni trdila, še manj pa dokazala, da najetega poslovnega prostora kdaj kasneje ne bi mogla več uporabljati za dinamičen preizkus zavor, se pritožbeno sodišče strinja z zaključkom prvostopenjskega sodišča, da dejstva nezmožnosti uporabe prostora za dinamičen preizkus zavor ni dokazala. Toženi stranki tako ni uspelo dokazati, da bi imelo znižanje najemnine podlago v kršitvi najemne pogodbe s strani tožeče stranke. Takšen ustni dogovor o znižanju najemnine, ki ga zastopnik tožeče stranke kot oče sklene brez materialno pravne osnove v korist svojega sina – zastopnika tožeče stranke in s tem očitno ravna v škodo družbe, katere interese bi moral zastopati, pomeni neutemeljeno okoriščanje tožene stranke na račun tožeče stranke in nedvomno nasprotuje načelu vestnosti in poštenja (5. člen OZ) in moralnim vrednotam družbe kot celote ter je posledično ničen. Ob tem ni zanemarljivo, da je sodišče ugotovilo, da zastopnik tožeče stranke o navedenem dogovoru ni seznanil nadzornega sveta.

9. Tudi odpust obveznosti plačila obratovalnih stroškov naj bi bil sklenjen, ker naj bi se parkirišča, ki jih je imela v najemu tožena stranka, oddala tretji osebi, in sicer družbi B. d.o.o.. Le-ta naj bi najemnino za navedena parkirišča plačevala neposredno tožeči stranki, s čimer bi bila tožena stranka prosta obveznosti plačevanja obratovalnih stroškov. Sodišče prve stopnje je iz vpogleda v skico parkirnih mest (B80) ugotovilo, da je imela tožena stranka v najemu parkirišča na skici označena 4 P. M. in 6 P. M., medtem ko iz pogodbe o parkiranju vozil med tožečo stranko in B.. d.o.o. (B88) ni razvidno katera parkirna mesta so predmet pogodbe oziroma ali gre za parkiran mesta, ki jih ima v najemu tožena stranka. Ker je skladno s Pravilnikom pogoj, da tožena stranka za opravljanje svoje dejavnosti razpolaga s tudi s parkirišči (7. člen Pravilnika), po oceni sodišča ni logično, da bi pet od najetih parkirišč lahko prepustila v uporabo drugi pravni osebi. Poleg tega je B. B. (direktor B. d.o.o.) zaslišan kot priča izpovedal, da je imel B. d.o.o. v najemu parkirišča na skici (B80) označena z oznako 14 P. M. Pritožbeno sodišče soglaša z navedbami zaključka sodišča prve stopnje. Tako se izkaže, da je zastopnik tožeče stranke tudi z ustnim dogovorom o odpustu plačevanja obratovalnih stroškov oškodoval družbo, saj je brez materialno pravne osnove toženi stranki oziroma svojemu sinu odpustil plačilo obratovalnih stroškov, tretji pravni osebi pa oddal dodatna parkirišča (in ne tista, ki jih ima v najemu tožena stranka), pri čemer pa je tožeča stranka prejemala plačilo le od B. d.o.o.. Glede na navedeno tudi glede odpusta plačevanja obratovalnih stroškov v korist tožene stranke velja enako kot za dogovor o znižanju najemnine. Gre namreč za neutemeljeno (brez materialno pravne osnove) okoriščanje tožene stranke, katere direktor in lastnik je sin zastopnika tožeče stranke, na račun tožeče stranke. S tem je kot rečeno zastopnik tožeče stranke očitno ravnal v škodo družbe, katere interese bi moral zastopati, zato tak ustni odpust plačevanja obratovalnih stroškov nedvomno nasprotuje načelu vestnosti in poštenja oziroma moralnim vrednotam družbe kot celote ter je posledično ničen.

10. Iz enakega razloga pa je ničen tudi ustni dogovor o odpustu plačila najemnine. Slednjega pritožnik ne more izpodbiti z zatrjevanjem, da je bilo med strankama dogovorjeno, da bo tožeča stranka izvedla vsa potrebna gradbena dela, da bodo najeti poslovni prostori pripravljeni za opravljanje dejavnosti tehničnih pregledov. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da iz odločbe Ministrstva za notranje zadeve z dne 10. 5. 2005 (B63) izhaja, da je določena potrdila (npr. potrdilo o nekaznovanosti, potrdilo, da ni v insolvenčnem postopku, da ima poravnane finančne obveznosti do Republike Slovenije in lokalne skupnosti...), ki jih je potrebno predložiti za pridobitev pooblastila za opravljane dejavnosti tehničnih pregledov in niso odvisni od lastnosti oziroma (ne)primernosti prostorov (predmet najema) v katerih se bo dejavnost izvajala, tožena stranka predložila šele aprila 2005. Pravilno je ocenilo, da slednje dokazuje, da je zastopnik tožene stranke M. G. v letu 2005 še zbiral dokumentacijo in torej nedvomno v nobenem primeru s 1. 1. 2005, ko naj bi se začela izvajati najemna pogodba, še ni izpolnjeval pogojev za pridobitev pooblastila za opravljanje dejavnosti. Zato je pravilno zaključilo, da toženi stranki tako ni uspelo dokazati, da je vzrok nepravočasnemu začetku opravljanja dejavnosti na strani tožeče stranke, zaradi česar samo vprašanje ali je bilo z najemno pogodbo dogovorjeno, da bo tožeča stranka opravila vsa gradbena dela, potrebna za to, da bodo poslovni prostori primerni za opravljanje dejavnosti tehničnih pregledov, za odločitev ni bistveno.

11. Tudi v kolikor bi držala trditev tožene stranke, da je bil ustni dogovor o odpustu plačevanja najemnine upravičen, bi bil le-ta ničen tudi iz razloga nedopustne podlage (39. člen OZ). Z najemno pogodbo se namreč najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino. Gre za dvostransko vzajemno pogodbo, ki je nujno odplačne narave. Odpust plačevanja najemnine tako pomeni kršitev kavze najemne pogodbe, ki je odplačno zagotavljati možnost rabe stvari in nasprotuje samemu namenu najemne pogodbe. Zato bi tožena stranka morala dokazati, da je bil odpust posledica kršitve najemne pogodbe s strani tožeče stranke, česar pa ji kot že rečeno, ni uspelo.

12. Glede na pravilen zaključek sodišča prve stopnje o ničnosti ustnih dogovorov o odpustu obveznosti plačila najemnine, obratovalnih stroškov in dogovora o znižanju višine najemnine, se pritožbeno sodišče o pritožbenih očitkih v zvezi z vprašanjem zahteve po obličnosti teh dogovorov in z njihovo morebitno konvalidacijo (teorija realizacije) ni ukvarjalo.

13. Očitek pritožnika, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da terjatev na plačilo obratovalnih stroškov zastara v treh letih in ne v enem letu skladno s 355. členom Obligacijskega zakonika (OZ), ni utemeljen. Določba 355. člena OZ predstavlja izjemo, zato enoletnega zastaralnega roka ni mogoče z analogijo širiti na druge, čeprav primerljive terjatve, in velja le za v tej določbi taksativno naštete primere. V obravnavani zadevi se je tožena stranka zavezala, da bo obratovalne stroške plačevala tožeči stranki potem, ko ji bo tožeča stranka predložila račune dobaviteljev in potrdila o plačilih teh računov z njene strani. Ker tožena stranka obratovalnih stroškov tožeči stranki ni plačevala, je kršila najemno pogodbo. Za terjatve, ki izvirajo iz gospodarske (najemne) pogodbe oziroma njenih kršitev pa velja triletni zastaralni rok (349. člen OZ).

14. Glede višine vtoževane terjatve pritožnik očita sodišču, da se kljub ugovorom tožene stranke, z višino ni ukvarjalo in je nekritično sledilo navedbam tožeče stranke. Tožeča stranka je v postopku na prvi stopnji predložila račune in potrdila o plačilu le-teh, iz katerih je jasno razvidno, kateri stroški in kdaj so bili plačani, kar je sodišče obrazložilo v izpodbijani sodbi. Ker pritožnik svojih nestrinjanj glede višine vtoževane terjatve ni konkretiziral, s takšnimi ponovno pavšalnimi pritožbenimi očitki ne more uspeti. V kolikor višini izdanih računov nasprotuje, bi moral svoje ugovore konkretizirati tako, da bi natančno navedel, kateremu računu in v kateri postavki nasprotuje ter razloge za to. Ker torej tožena stranka ni zmogla trditvenega in dokaznega bremena, pritožbeni očitki glede višine obratovalnih stroškov niso utemeljeni.

15. Uveljavljani pritožbeni razlogi, ki se nanašajo na izpodbijano 1. točko izreka sodbe tako niso podani, kot tudi ne tisti, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), zato je bilo potrebno v tem delu pritožbo tožene stranke zavrniti in izpodbijano sodbo v 1. točki izreka potrditi (353. člen ZPP).

16. Utemeljena pa je pritožba zoper 4. točko izpodbijane sodbe (sklep o stroških). Pritožnik ne izpodbija same višine pravdnih stroškov, ki jih je sodišče priznalo pravdnima strankama, nasprotuje pa ugotovljenemu deležu uspeha pravdnih strank v postopku oziroma sodišču očita, da ni navedlo, na kateri podlagi je ugotovilo delež uspeha vsake stranke. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče stroškovno odločitev sodišča prve stopnje preizkusilo le glede ugotovljenega uspeha pravdnih strank.

17. Z izpodbijano sodbo je sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo za znesek 22.871,85 EUR, za znesek 7.323,31 EUR pa ga je zavrnilo. Upoštevaje navedeno, znaša delež uspeha tožeče stranke v postopku 76 %, delež uspeha tožene stranke pa 24 %. Ker je prvostopenjsko sodišče tožeči stranki priznalo skupaj 3.413,37 EUR pravdnih stroškov, je upoštevaje njen delež uspeha v postopku (76 %) upravičena do povrnitve stroškov v znesku 2.594,16 EUR. Toženi stranki pa je sodišče priznalo 1.700,60 EUR stroškov in je tako upoštevaje njen delež uspeha v postopku (24 %) upravičena do povrnitve stroškov v znesku 408,14 EUR. Po medsebojnem pobotanju mora tožena stranka tožeči stranki povrniti stroške v znesku 2.186,02 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka petnajstdnevnega roka dalje do plačila.

18. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka. Uspela je namreč samo s pritožbo zoper stroškovni del izpodbijane sodbe, pa še to v sorazmerno majhnem delu, pri čemer ji ob tem niso nastali posebni stroški (3. odstavek 154. člena ZPP).