Jedro

Toženca sta enotna sospornika, ker četrti odstavek 243. člena ZZK-1 določa, da izbrisni upravičenec proti odsvojitelju in pridobitelju kot "nujnima sospornikoma" uveljavlja zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe, ker je tožnik s tožbo zajel oba toženca, ker učinki delne zamudne sodbe posegajo v pravni položaj toženca, ker je tožbeni zahtevek zoper toženko lahko utemeljen le ob predhodni predpostavki, da je utemeljen tožbeni zahtevek zoper toženca, ker je glede na ZZK-1 in naravo spornega razmerja spor mogoče rešiti le na enak način, ker presoja ničnosti pogodb ne predstavlja ločenega zahtevka, temveč je zgolj predhodno vprašanje v kontekstu izbrisnega zahtevka, glede katerega ni mogoče odločiti različno v razmerju do tožencev, ker je ugotovitev ničnosti pogodbe, neveljavnost vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist toženca in izbris te pravice, predpostavka za dopustnost presoje izbrisnega zahtevka zoper toženko.

Nepremičninsko stvarno pravo ne dopušča pogojnih ali z rokom omejenih vknjižb lastninske pravice, s tem, da je ničnost pravnega posla skrajna sankcija. Namen prepovedi pogojnega razpolaganja z lastninsko pravico iz drugega odstavka 37. člena SPZ je zaščititi pridobitelja, da lahko le-ta z lastninsko pravico razpolaga na absoluten način.

Zavezovalni pravni posel mora biti veljaven v trenutku, ko naj bi prenos lastninske pravice pridobil učinek. To je takrat, ko se vloži predlog za vpis v zemljiško knjigo. Zavezovalni pravni posel tudi ne sme biti od vsega začetka ničen ali neobstoječ in ni odločilno, da je bil pred razveljavitvijo opravljen vpis v zemljiško knjigo.

Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le pridobitelj, ki je pošten (dobroveren), če pa je pravico dobil nepošteno (v slabi veri), ga to ne varuje. Standardu poštenega ravnanja je zadoščeno šele, če je pravnoposlovni pridobitelj skušal v razumni meri poizvedeti, zakaj stanje v naravi vzbuja dvom v resničnost zemljiškoknjižnih podatkov, da takšno aktivnost v zvezi z ugotavljanjem resničnega (dejanskega) lastninskega stanja pravna teorija in sodna praksa opredeljujeta kot kupčevo "raziskovalno dolžnost", da je od dejanskih okoliščin posameznega primera odvisno, kakšna je ta raziskovalna dolžnost je (in kaj mora kupec storiti, da jo izpolni).

Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le pridobitelj, ki je pošten (dobroveren) - če je pravico dobil nepošteno (v slabi veri), ga to ne varuje - in če si nasproti stopita neskrbna in nepoštena stranka, je treba dati varstvo prvi, čeprav ni izkazala potrebne skrbnosti, pa bi jo sicer mogla in morala.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi ter se delna zamudna sodba in sodba sodišča prve stopnje v I. tč. izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Ugotovi se neveljavnost vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist prvo tožene stranke A. A., Z. 35, X., EMŠO: .... in neveljavnost vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist drugo tožene stranke B. B., Ž. 55, Y., EMŠO: .... pri nepremičnini parc. št. 1673/1 (ID: ...), vl. št. ..., k. o. 0000 V. ter se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov, tako da se dovoli vknjižba izbrisa lastninske pravice v korist prvo tožene stranke A. A., Z. 35, X., EMŠO: .... in vknjižba izbrisa lastninske pravice v korist drugo tožene stranke B. B., Ž. 55, Y., EMŠO: .... pri nepremičnini parc. št. 1673/1 (ID: ...), vl. št. ..., k. o. 0000, V. ter se dovoli ponovna vknjižba lastninske pravice v korist tožeče stranke C. C., U. 10, T., EMŠO: ....."

II. Delna zamudna sodba in sodba se v II. točka izreka razveljavi in se v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

_Oris spora_

1. Tožnik in drugo toženka1 sta bila v partnerski zvezi. Dne 25. 8. 2009 sta sklenila kupoprodajno pogodbo2, ki je bila notarsko overjena, na podlagi katere je tožnik kot prodajalec prodal toženki nepremičnino, na kateri stoji hiša, za pogodbeno ceno 99.500,00 EUR. Tožnik je v pogodbi dal tudi zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se je toženka vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnine. V pogodbi je bilo dogovorjeno, da bo način plačila kupnine predmet posebne pogodbe. Tožnik in toženka sta istega dne (25. 8. 2009) sklenila pogodbo o plačilu kupnine - prodaji nepremičnine3, v kateri sta se dogovorila, da bo toženka kot plačnik kupnine v roku enega leta prodala nepremičnino, da bo tožniku kot prejemniku kupnine plačala celotno dejansko dobljeno kupnino, tj. 99.500,00 EUR in vse kar bo iztržila več od tega, če pa bo iztržila manj kot 99.500,00 EUR, bo plačala toliko, kot bo iztržila, da dokler nepremičnina ni prodana in plačana celotna iztržena kupnina, se toženki prepoveduje obremenitev nepremičnine, da v primeru, če toženka v roku enega leta nepremičnine ne proda ali ne plača celotne iztržene kupnine, ali ob smrti ali opravilne nesposobnosti, tožniku dovoljuje, da se na podlagi te pogodbe v zemljiški knjigi vknjiži njegova lastninska pravica. Tožnik zatrjuje, da je bila ob sklenitvi pogodbe dejanska vrednost nepremičnine 200.000,00 EUR, da se je odnos tožnika in toženke skrhal, zato je tožnik zahteval od toženke, da mu vrne nepremičnino, da je toženka odsvojila nepremičnino drugo tožencu4 s kupoprodajno pogodbo z dne 11. 8. 2011, da je bil v pogodbi zapisan znesek 60.000,00 EU, kar je bistveno manj od poštene tržne vrednosti nepremičnine, da je vrednost nepremičnine 240.000,00 EUR, da sta toženca s sklenitvijo pogodbe želela preprečiti, da bi lastninska pravica na nepremičnini prešla nazaj na tožnika oziroma da se tožniku onemogoči prejem dejansko dobljene kupnine v višini poštene tržne vrednosti, da toženca nista imela nepremičnine v posesti, da je nepremičnina vseskozi v izključno v posesti tožnika, da je tožnik v pravdnih postopkih (že) dokazoval, da sta ga toženca izigrala, njegovi zahtevki pa so bili pravnomočno zavrnjeni, da so bili zahtevki tožnika zoper (oba) toženca, da je nična pogodba z dne 11. 8. 2010, da je vknjižba lastninske pravice na nepremičnini na toženca neveljavna, da se znova vpiše lastninska pravica na tožnika in na plačilo 260.000,00 EUR pravnomočno zavrnjeni v zadevi I P 645/20105 v zvezi s sodbo VSL II Cp 1942/20146 in enako zahtevka zoper toženko na ugotovitev, da je pogodba o plačilu kupnine z dne 25. 8. 2009 razdrta, in da je toženka dolžna izstaviti tožniku zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi pravnomočne sodbe II P 2240/20117 v zvezi s sodbo VSL II Cp 2626/20158, da tožnik v tem postopku utemeljuje pravno varstvo na drugi dejanski in pravni podlagi, da s primarnim zahtevkom uveljavlja neveljavnost vknjižb lastninske pravice tožencev zaradi ničnosti kupoprodajne pogodbe z dne 25. 8. 2009 in pogodbe o plačilu kupnine z dne 25. 8. 20099, da pogodbi predstavljata enoten/povezan pravni posel, da je toženec za pogodbi izvedel vsaj 23. 8. 2010, ko je bil overjen podpis toženke na kupoprodajni pogodbi z dne 11. 8. 2010, da je bil v tej povezani pogodbi določen nedopusten pogoj in določen časovno omejen prenos lastninske pravice, zato sta povezani pogodbi nični, da toženec ni bil dobroveren, da je izkazana tožnikova aktivna legitimacija za izbrisno tožbo (primarni zahtevek), ker tožnik uveljavlja kršitev svoje pred izpodbijanima vknjižbama vpisane lastninske pravice na nepremičnini, s podrednim zahtevkoma pa uveljavlja izbrisni zahtevek zaradi nepopolnosti oziroma neveljavnosti zemljiškoknjižnega dovolila, ker je zemljiškoknjižno sodišče nezakonito na podlagi zemljiškoknjižnega predloga dopustilo vknjižbo.

_**Odločitev sodišče prve stopnje**_

2. Sodišče prve stopnje je zoper toženko izdalo delno zamudno sodbo, zoper toženca pa sodbo, s katerima je razsodilo, da se ugotovi neveljavnost vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist toženca, neveljavnost vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist toženke, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov tako, da se dovoli vknjižba izbrisa lastninske pravice v korist toženca in vknjižba izbrisa lastninske pravice v korist toženke ter se dovoli ponovna vknjižba lastninske pravice na nepremičnini v korist tožnika (I), da sta toženca dolžna povrniti tožniku pravdne stroške (II).

_**Povzetek pritožbenih navedb**_

3. Sodišče prve stopnje je zmotno ugotovilo, da toženca nista enotna in nujna sospornika glede primarnega tožbenega zahtevka, zato je zmotno izdalo zamudno sodbo in posledično je zmotna odločitev, da sta pogodbi z dne 25. 8. 2009 nični, da je neveljavna vknjižba pridobitve lastninske pravice na (oba) toženca, da se dovoli vknjižba izbrisa in ponovna vknjižba lastninske pravice na tožnika. Toženka je singularni pravni prednik toženca, zato sta položaja tožencev tako povezana, da je spor mogoče rešiti le na enak način za oba toženca. Posledično vsa dejanja, ki jih je v postopku opravil toženec, učinkujejo tudi za toženko. Pogoji za izdajo delne zamudne sodbe glede primarnega zahtevka zato niso izpolnjeni. Presoja ničnosti pravnega posla ne predstavlja ločenega zahtevka, temveč je zgolj predhodno vprašanje v kontekstu izbrisnega zahtevka, glede katerega ni mogoče odločiti različno v razmerju do tožencev.

4. Uspešnost izbrisnega zahtevka je pogojena najprej z ugotovitvijo ničnosti pogodb in nadaljnjo ugotovitvijo, da se tožnik zaradi nedobrovernosti ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Ne prvi pogoj, saj je pravni posel veljaven, in ne drugi pogoj, ker je bil toženec dobroveren, nista izpolnjena. Tožnik in toženka sta s kupoprodajno pogodbo z dne 25. 8. 2009 poleg dogovora o prenosu lastninske pravice (prvi zavezovalni pravni posel), vnesla brezpogojno zemljiškoknjižno dovolilo (prvi razpolagalni pravni posel) in pogodbo overili pred notarjem. Sodišče je pri pravnem tolmačenju določb iz prodajne pogodbe in iz pogodbe o plačilu kupnine, zmotno uporabilo drugi odstavek 37. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in napačno razlagalo prvi odstavek 60. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Prepoved vezanosti lastninske pravice na rok ali pogoj iz drugega odstavka 37. člena SPZ se v nasprotju z razlago sodišča nanaša le na razpolagalne pravne posle in ne na zavezovalne pravne posle, ki vzpostavljajo obligacijsko zavezo. Pogodbi zajemata dva zavezovalna in dva razpolagalna posla. Neveljaven je le drugi razpolagalni pravni posel - zemljiškoknjižno dovolilo dano tožniku iz pogodbe o plačilu kupnine, ker ne gre za brezpogojno izjavo, in ker podpis ni bil overjen. Zavezovalni in razpolagalni pravni posel, s katerim je tožnik prenesel nepremičnino na toženko, toženka pa se je na tej podlagi vpisala kot lastnica nepremičnine v zemljiško knjigo sta veljavna, zato izbrisni zahtevek tožnika ni utemeljen.

5. Tudi če se vsebina pogodbenega dogovora iz 3. člena pogodbe o plačilu kupnine šteje za del (prvega) zavezovalnega posla iz kupoprodajne pogodbe, pogodbi nista nični. Tudi v tem primeru je zavezovalni pravni posel veljaven, ker zavezovalni pravni posli, ki vzpostavljajo obligacijsko pravno zavezo, da se nepremičnina prenese v primeru določenega pogoja, niso neveljavni, neveljavni je le drugi razpolagalni pravni posel. Bistveno je, da se je toženka vpisala v zemljiško knjigo na podlagi veljavnega zavezovalnega pravnega posla, zato izbrisna zahtevka nista utemeljena. Kupoprodajna pogodba vsebuje vse bistvene sestavine, predmet in ceno ter nepogojno notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo.

6. Toženec je bil dobroveren. Sodišče zmotno ugotavlja, da vprašanje dobrovernosti toženca ni pomembno v primeru ničnosti pogodb. Svojo razlago 244. člena ZZK-1 sodišče izpelje iz sodbe I Cp 2277/2018, iz katere izhaja: "Kasnejšega pridobitelja varuje konkretizacija načela zaupanja v zemljiško knjigo iz tretjega odstavka 244. člena ZZK-1, a za presojo, kdo je kasnejši pridobitelj v smislu tretjega odstavka 244. člena ZZK-1 ni odločilno, ali gre za več poslov ali prenosov v vrsti. Bistveno je, ali se materialnopravna hiba nanaša zgolj na vprašanje razpolagalne sposobnosti ali pa je nadaljnji posel materialnopravno neveljaven še iz kakršnih drugih razlogov. Le če se materialnopravna neveljavnost nadaljnjih prenosov nanaša na problem pomanjkljive razpolagalne sposobnosti, ima pridobitelj položaj osebe iz tretjega odstavka 244. člena ZZK-1. Če pa je posel ničen sam po sebi, gre v resnici za položaj iz prvega odstavka 244. člena ZZK-1. Takšnega kasnejšega pridobitelja morebitna dobra vera v razpolagalno sposobnost odsvojitelja pred izbrisno tožbo ne varuje." Iz tega izhaja, da dobrovernost kasnejšega pridobitelja ne varuje le, če je nadaljnji posel (v konkretnem primeru drug prenos lastninske pravice nad nepremičnino) neveljaven še iz kakšnega drugega razloga, ne pa kot zmotno zaključuje sodišče, če je neveljaven prvi pravni posel (v konkretnem primeru prvi prenos lastninske pravice na nepremičnini). Iz citirane sodbe prakse izhaja le, da če bi bil hipotetično ničen drugi prenos lastninske pravice na nepremičnini (o tem je že pravnomočno odločeno), dobra vera kasnejšega pridobitelja (toženca) ne bi varovala pred izbrisom. Iz sodne prakse ne izhaja, kot to zmotno ugotavlja sodišče, da ničnost prvega prenosa lastninske pravice na nepremičnini pomeni, da kasnejši pridobitelj, v konkretnem primeru toženec, ni varovan, četudi je dobroveren. Da je nadaljnji posel med tožencema veljaven je bilo že pravnomočno odločeno.

7. Sodišče je pri presoji dobrovernosti zmotno uporabilo materialno pravo in zmotno ugotovilo dejansko stanje. Pri sklicevanju na načelo zaupanja v zemljiško knjigo oziroma presoji dobrovernosti kasnejšega pridobitelja gre za vprašanje vedenja o tem, da stanje vpisa v zemljiški knjigi ne ustreza resničnostni vsebini pravnih razmerij. Dobra vera se na podlagi 9. člena SPZ domneva, če se ne dokaže drugače. Gre za vprašanje dobre vere v razpolagalno sposobnost odsvojitelja in ne za vprašanje poštenosti pravnega posla med odsvojiteljem in kasnejšim pridobiteljem. Sodišče je namesto, da bi presojalo, ali je toženec upravičeno verjel, da toženka lahko razpolaga z nepremičnino, presojalo poštenost posla med tožencema in iz tega izpeljalo nedobrovernost toženca. O tem, da pravni posel med tožencema ni nepošten in ni nemoralen ter posledično ni ničen je bilo že pravnomočno odločeno. Iz dejanskega stanja izhaja, da se je toženec s pogodbama seznanil preden je prišlo do prenosa lastninske pravice. To pomeni, da je toženec pred prenosom lastninske pravice imel vpogled v pogodbe, ki so zemljiškoknjižnemu lastniku - toženki dajale podlago za razpolaganje z nepremičnino. Glede na to, da je sodišče kljub tem dejstvom, ugotovilo nedobrovernost toženca, je sodbo mogoče razlagati le na način, da bi toženec kot pravni laik, moral ob vpogledu v pogodbi vedeti, da sta pogodbi nični zaradi prepovedi pogojnega prenosa lastninske pravice iz 37. člena SPZ v povezavi s 60. členom OZ. Dejstvo, da je toženec opravil zanj ugoden pravni posel pri nakupu nepremičnine ni moč enačiti z njegovo nedobrovernostjo. Toženec je utemeljeno sklepal, da je toženka lastnica nepremičnine, in da posledično lahko nanj veljavno prenese lastninsko pravico.

8. Sodišče neutemeljeno verjame tožniku, da je bil celoten julij in avgust doma, da ni prišel nihče, da ni bilo nobenega kupca, hkrati pa zavrača navedbe toženca, da je bil opravljen zunanji ogled nepremičnine. Tudi če se je tožnik v tem obdobju nahajal v nepremičnini, kar sicer ne drži, ker je bila nepremičnina zapuščena in prazna, ni verjetno, da bi bil v poletnem času, ko je čas dopustov, tožnik v nepremičnini ves čas. Tudi če to ne drži, je verjetno in življenjsko logično, da je nekdo opravil zunanji ogled nepremičnine, pa tega tožnik ni opazil. _**Povzetek odgovora na pritožbo**_

9. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev ter zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

10. Če je pogodba sklenjena med tožnikom in toženko nična, to pomeni, da toženka ni bila nikoli lastnica nepremičnine, da lastninske pravice ni mogla prenesti na toženca, vpis toženca v zemljiško knjigo pa je lahko še vedno materialnopravno veljaven, če je bil v dobri veri in če je bilo s strani toženke izstavljeno veljavno zemljiškoknjižno dovolilo. Očitno je torej, da je odločitev o materialnopravni veljavnosti zemljiškoknjižnega vpisa toženke in toženca lahko različna, kar pomeni, da toženca nista enotna, in še manj njuna sospornika.

11. Neutemeljene so pritožbene trditve glede procesnih kršitev, da se sodišče ni opredelilo do ugovora toženca glede ničnosti. Toženec je ničnost povezanih pogodb oporekal zgolj pavšalno. Navedb, s katerimi je tožnik utemeljeval ničnost povezanih pogodb, toženec ni substancirano prerekal, zato jih je sodišče utemeljeno štelo za priznana. Toženec je zgolj dal pavšalne navedbe glede ničnosti upravnih poslov tožnika in toženke.

12. Kupoprodajna pogodba in pogodba o plačilu kupnine spadata v kategorijo tako imenovanih povezanih pogodb10. Tudi Okrožno sodišče v Kopru je v pravnomočni sodbi P 186/2013 ugotovilo, da je šlo za enoten povezan posel. 13. Skupni poslovni namen pogodbenikov ni bil v tem, da bi se trajno prenesla lastninska pravica na toženko, temveč z njenim začasnim oziroma pogojnim razpolaganjem ustrezno zavarovati interese obeh, predvsem toženke. Toženka je namreč nameravala prodati svoje stanovanje in pridobiti kredit, za katerega je potrebovala jamstvo, vse to pa zato, da bi skupaj s tožnikom dokončala njegovo hišo in pridobila na hiši solastninsko pravico. Na podlagi 37. SPZ ni dopusten prenos lastninske pravice na pridobitelja za določeno omejeno časovno obdobje ali z odložnim/razveznim pogojem. Zavezovalni pravni posel, ki prenos lastninske pravice na nepremičnini veže na rok ali pogoj, je ničen. Potek časa ali izpolnitev pogoja nista eden od načinov prenehanja lastninske pravice.11 Splošna pravila civilnega prava v primeru nedopustnega pogoja določajo ničnost pogodbe (prvi odstavek 60. člena OZ). Zavezovalni pravni posel, ki prenos lastninske pravice na nepremičnine veže na rok ali pogoj, je ničen. Gre namreč za del njegove poslovne podlage (kavze), ki je zaradi prepovedi iz drugega odstavka 37. člena SPZ nedopustna.

14. Vsak razpolagalni pravni posel mora za svojo podlago imeti veljaven zavezovalni pravni posel. V SPZ je odnos med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom opredeljen kot kavzalen, kar pomeni, da je prvi vzrok, drugi pa njegova posledica. Z neveljavnostjo oziroma prenehanjem zavezovalnega pravnega posla prenehajo učinki razpolagalnega pravnega posla. Če zavezovalni pravni posel nikoli ni bil veljaven ali je bil naknadno razveljavljen, se šteje, da lastninska pravica nikoli ni bila prenesena.

15. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je odločilno, da sta se tožnik in toženka v enotnem pravnem poslu za primer nastopa določenih položajev (potek enoletnega roka oziroma izpolnitev določenih pogojev - neizročitev celotne kupnine, toženkina smrt ali njena izguba poslovne sposobnosti) dogovorili za povraten prenos lastninske pravice nazaj na tožnika, pri čemer sta upoštevala zemljiškoknjižno pravila, zato je toženka za te primere tožniku že izstavila zemljiškoknjižno dovolilo. Na strani tožnika tako lahko govorimo o pričakovani lastninski pravici12. 16. Tožnik in toženka sta pravna laika, ki sta uporabila neustrezno pravno operacijo. Če lastnik nepremičnine želi, da prodajo zanj opravi tretji, mora tretjega za to opravilo pooblastiti, ne more pa nanj začasno oziroma pogojno prenesti lastninske pravice. Če ne gre za povezani pogodbi, je bila med pogodbenima strankama sklenjena pogodba o naročilu, s katero se je prevzemnik naročila mandatar zavezal naročitelju, da si bo prizadeval zanj opraviti določen pravni posel. Pogodbeni stranki sta svojo mandatno pogodbo v skladu s svobodo urejanja obligacijskih razmerij kombinirali še s prenosom lastninske pravice na nepremičnini v toženkino korist. Iz vsebine pogodbe in ostalih okoliščin je očitno, da je bil ta prenos zgolj fiduciaren - za zavarovanje toženkinih interesov.

17. Pri ničnosti enotnega pravnega posla ne gre zgolj za prepoved manjšega pomena v smislu drugega odstavka 90. člena OZ. Tožnik je v postopku trdil, da je toženka nameravala prodati svoje stanovanje in dobiti kredit, za katerega je potrebovala jamstvo, vse to pa zato, da bi skupaj s tožnikom dokončala njegovo hišo, ker pa jo je bilo strah, da z otrokom, ki ga ima iz prejšnjega zakona, ne ostaneta brez vsega, sta tožnik in toženka sklenila pogodbo z vsebino, ki naj bi toženki nudila varnost pri prodaji njenega stanovanja in vlaganju v bodoči skupni dom s tožnikom.

18. Toženec ima prav, da je v primeru dobrovernosti varovan na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo, da je sodišče napačno razlagalo stališče iz sodbe I Cp 2277/2018, da kasnejšega pridobitelja njegova dobrovernost ne varuje zgolj v primeru, če je bil še iz kakšnega drugega razloga neveljaven nadaljnji pravni posel, t.j. tisti, s katerim je sam pridobil lastninsko pravico (konkretno kupoprodajna pogodba z dne 11. 8. 2010), ne pa, če je bil iz kakšnega drugega razloga neveljaven prvi pravni posel - konkretno enoten pravni posel z dne 25. 8. 2009, vendar je ključno, da je sodišče pravilno presodilo, da toženčeva dobra vera in poštenost nista podani. Toženčevo nepoštenost potrjujejo listine, njegova izpovedba, s tem, da ni substancirano prerekal tožnikovih trditev glede njegove slabe vere. Sodišče je ugotovilo, da je toženec poznal pravni položaj tožnika in njegovo posest na nepremičnini, da toženka ni imela posesti na nepremičnini in enako ne toženec, da toženec ni prerekal, da je bila poštena tržna vrednost nepremičnine 240.000,00 EUR, da se prodaja nepremičnine ni oglaševala, da iz korespondence med pravdnimi strankami izhaja, da je toženec želel plačati kupnino za nepremičnino neposredno tožniku. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se ne nanaša samo na poznavanje zemljiškoknjižnega stanja ampak tudi na (ne)poznavanje zunajknjižnega stanja. Kupec ne ravna pošteno, če si pred tem dejstvom zatiska oči, in se slepo zanaša na zunanji videz zemljiške knjige13. Toženec je imel velik, tehten in močno upravičen dvom prav v razpolagalno sposobnost prodajalke nepremičnine - toženke. Iz kupoprodajne pogodbe ni izhajalo, da mora toženka prodati nepremičnino.

19. Toženec je zelo dobro poznal vsebino povezanih pogodb z dne 25. 8. 2009 vsaj 23. 8. 2010, ko je toženka overila podpisa na kupoprodajni prodajni pogodbi, ki sta jo je sklenila s tožencem, ki tudi pravnemu laiku mora vzbuditi dvom o obstoju razpolagalne sposobnosti prodajalke oziroma v to, ali ni njena lastnina zgolj fiduciarna in ni prava, pri čemer je treba upoštevati tudi časovno komponento pravnega posla med tožencema. Toženec je torej vedel, da bo lastninska pravica na nepremičnini 25. 8. 2010 od toženke prešla nazaj na tožnika oziroma da bo toženka takrat dolžna nepremičnino vrniti tožniku. Toženec tudi ni pojasnil, zakaj se je s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z dne 11. 8. 2010 oziroma notarsko overitvijo 23. 8. 2010 tako mudilo, če ne zaradi tega, ker sta toženca vedela, da bo čez nekaj dni prepozno.

20. Tožnik je v zadevi I P 645/2010 izbrisno tožbo utemeljeval z ničnostjo kupoprodajne pogodbe z dne 11. 8. 2010 sklenjene med tožencema zaradi nedopustne podlage - izigravanje tožnika - izrek sodbe ne vsebuje nobene take odločitve, zato se nanjo učinki pravnomočnosti ne morejo raztezati. Pravnomočen je namreč zgolj in samo izrek sodbe14. O ničnosti se lahko odloči kot o predhodnem vprašanju, vendar to ne pomeni, da je ta odločitev zajeta s pravnomočnostjo. Rešitev predhodnega vprašanja ima na podlagi drugega odstavka 13. člena ZPP pravni učinek samo v pravdi, v kateri je bilo vprašanje rešeno. Učinke pravnomočnosti si stranka glede takega vprašanja mora zagotoviti s postavitvijo vmesnega ugotovitvenega zahtevka v skladu s tretjim odstavkom 181. člena ZPP.

21. Izključni namen pogodbe med tožencema je bilo izigrati tožnika. Med postopkom I P 645/2010 in sedanjim postopkom je minilo več kot deset let. Ko je tožnik leta 2010 vložil tožbo je razpolagal z 1/3 dokaznega materiala - sedaj ima cenitev in dopis pooblaščenca tožencev z dne 25. 8. 2010, v katerem je navedeno, da toženec lahko plača kupnino tudi tožniku, ker je vedel, da gre za povezan posel - in še vrsto drugih dokazov.

_**Glede utemeljenosti pritožbe**_

22. Pritožba je utemeljena.

_**Glede kršitev postopka**_

23. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katera pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

24. Toženec je določno navedel dejstva, s katerimi je prerekal navedbe tožnika, da sta pogodbi z dne 25. 8. 2009 nični,15 neutemeljene pa so pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje v sodbi ni navedlo odločilnih razlogov, zaradi katerih je ugodilo tožbenemu zahtevku, in da se ni opredelilo do navedb toženca, s katerimi je zatrjeval, da pogodbi nista nični.

_Glede sosporništva_

25. Toženca sta enotna sospornika, ker četrti odstavek 243. člena ZZK-1 določa, da izbrisni upravičenec proti odsvojitelju in pridobitelju kot "nujnima sospornikoma" uveljavlja zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe, ker je tožnik s tožbo zajel oba toženca, ker učinki delne zamudne sodbe posegajo v pravni položaj toženca, ker je tožbeni zahtevek zoper toženko lahko utemeljen le ob predhodni predpostavki, da je utemeljen tožbeni zahtevek zoper toženca, ker je glede na ZZK-1 in naravo spornega razmerja spor mogoče rešiti le na enak način, ker presoja ničnosti pogodb ne predstavlja ločenega zahtevka, temveč je zgolj predhodno vprašanje v kontekstu izbrisnega zahtevka, glede katerega ni mogoče odločiti različno v razmerju do tožencev, ker je ugotovitev ničnosti pogodbe, neveljavnost vknjižbe pridobitve lastninske pravice v korist toženca in izbris te pravice, predpostavka za dopustnost presoje izbrisnega zahtevka zoper toženko.

26. Tožnik izpostavlja sodbo in sklep II Ips 309/2015,16 v kateri so okoliščine primera bistveno drugačne. Iz te odločbe izhaja, da je bilo v osredju vprašanje, ali sta neposredni pridobitelj in nadaljnji pridobitelj nujna sospornika, ker je tožnica z zahtevkom zahtevala ugotovitev neveljavnosti zadnjega vpis, hkrati pa je terjala, da se lastninska pravica vpiše nanjo, na ta način pa je preskakovala zemljiškoknjižne položaje. Pojasnjeno je bilo, da je glede na tako postavljeni zahtevek zgrešena pasivna legitimacija, ker bi tožnica morala zajeti tudi neposrednega pridobitelja ne zgolj nadaljnjega, da pa ni zgrešena pasivna legitimacija glede podrednega zahtevka, s katerim tožnica terja vzpostavitev zemljiškoknjižnega stanja, kakršno je bilo pred zadnjo vknjižbo. Vrhovno sodišče je v odločbi še izpostavilo, da je izbrisna tožba stvarnopravna tožba zemljiškega prava, zaradi česar se mora upoštevati (oziroma spoštovati) notranje zakonitosti in formalnosti zemljiškoknjižnega prava. Iz teh razlogov, ker je tožnik vložil izbrisno tožbo zoper toženca kot zadnjega pridobitelja in zoper toženko kot njegovo pravno prednico, sta toženca enotna sospornika, s tem pa je izkazano upravičenje tožnika, da s pritožbo izpodbija (tudi) delno zamudno sodbo (196. člen ZPP17).

_**Glede pravnomočno razsojenih zadev - res iudicata**_

27. Izhodišča sodišča prve stopnje glede presoje, ali gre pri primarnem zahtevku za pravnomočno razsojeno stvar (res iudicata), so pravilna18. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da ne obstoji objektivna in subjektivna identiteta tožbenega zahtevka, da je primarni zahtevek izbrisna tožba v smislu določb ZZK-1, s katero tožnik zahteva ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe in pogodbe o plačilu kupnine, ki sta jo sklenila tožnik in toženka. V pravdni zadevi I P 645/2010 v zvezi s sodbo VSL II Cp 1942/2014 je bil zavrnjen tožbeni zahtevek tožnika zoper (oba) toženca, da se ugotovi ničnosti kupoprodajne pogodbe z dne 11. 8. 2010, da je vknjižba lastninske pravice na toženca neveljavna, izbris navedenega zemljiškoknjižnega vpisa in vpis lastninske pravice na tožnika ter plačilo 260.000,00 EUR, v tem postopku pa tožnik izbrisno tožbo veže na ničnosti pogodb z dne 25. 8. 2009, ki jih je sklenil s toženko. Trdi, da gre za povezana posla, in ker gre za prenos lastninske pravice na nepremičnini, je v pogodbi določen nedopustni pogoj in časovno omejen prenos lastninske pravice, ker je v pogodbi o plačilu kupnine določeno, da mora toženka prodati nepremičnino v roku enega leta. Pravilna je tudi ugotovitev sodišča, da ni podana res iudicata v zvezi z zadevama II P 2240/2011/VSL II Cp 2626/2015, kjer tožnik ni uspel z zahtevkom na ugotovitev, da je pogodba o plačilu kupnine - prodaje nepremičnine z dne 25. 8. 2009 razdrta, ker toženka ni izročila tožniku celotne kupnine, in da mu je toženka dolžna izstaviti zemljiško dovolilo.

28. Pravilne so trditve toženca iz odgovora na pritožbo, da ima rešitev predhodnega vprašanja na podlagi drugega odstavka 13. člena ZPP pravni učinek samo v pravdi, v kateri je bilo vprašanje rešeno, da si mora stranka učinke pravnomočnosti glede takega vprašanja zagotoviti zgolj s postavitvijo vmesnega ugotovitvenega zahtevka v skladu s tretjim odstavkom 181. člena ZPP.

_**Glede materialnega prava**_

29. Prepoved vezanosti lastninske pravice na rok ali pogoj iz drugega odstavka 37. člena SPZ19 je pri lastninski pravici na nepremičninah konkretizirana v drugih določbah SPZ.20 Tako mora biti zemljiškoknjižno dovolilo izrecna in nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo (23. člen SPZ). Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo, pri čemer se lahko opravi vpis samo na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (49. člen SPZ). To pomeni, da nepremičninsko stvarno pravo ne dopušča pogojnih ali z rokom omejenih vknjižb lastninske pravice, s tem, da je ničnost pravnega posla skrajna sankcija.21 Namen prepovedi pogojnega razpolaganja z lastninsko pravico iz drugega odstavka 37. člena SPZ je zaščititi pridobitelja, da lahko le-ta z lastninsko pravico razpolaga na absoluten način.22 Skladno s prvim odstavkom 88. člena OZ zaradi ničnosti kakršnegakoli pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko ostane brez ničnosti določila, in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj, ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena.

30. Za pridobitev lastninske pravice se zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon (40. člen SPZ). Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 49. člena SPZ). Za odnos med obligacijskim in stvarnopravnim poslom po SPZ velja načelo kavzalnosti. To pomeni, da je pogoj za nastanek stvarnopravne posledice na podlagi pravnega posla veljavnost obligacijskega (zavezovalnega) pravnega posla.23 Načelo kavzalnosti kot pogoj za veljavno razpolaganje zahteva veljaven zavezovalni posel in s tem veljaven pravni naslov (iustus titulus). Če pravni naslov ni bil nikoli veljaven ali naknadno razveljavljen z učinkom ex tunc, se šteje, da lastninska pravica nikoli ni bila prenesena. Zavezovalni pravni posel mora biti veljaven v trenutku, ko naj bi prenos lastninske pravice pridobil učinek. To je takrat, ko se vloži predlog za vpis v zemljiško knjigo. Zavezovalni pravni posel tudi ne sme biti od vsega začetka ničen ali neobstoječ in ni odločilno, da je bil pred razveljavitvijo opravljen vpis v zemljiško knjigo.24 Pravilna so torej temeljna materialnopravna stališča tožnika, da je ničen zavezovalni pravni posel, ki prenos lastninske pravice na nepremičnini veže na rok ali pogoj, in da potek časa ali izpolnitev pogoja nista ena od načinov prenehanja lastninske pravice,25 da splošna pravila civilnega prava v primeru nedopustnega pogoja določajo ničnost pogodbe (prvi odstavek 60. člena OZ).

31. Vendar z izbrisno tožbo ni mogoče poseči v načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Izbrisna tožba ni dovoljena proti dobrovernim osebam, v katerih korist je bila pridobitev vknjižena (tretji odstavek 244. člena ZZK-1). Zakon v skladu z načelom zaupanja26 varuje dobroverno osebo, ki se je zanesla na stanje vpisov v zemljiški knjigi. Zato mora tisti, ki je izgubil svojo pravico z materialnopravno neutemeljeno vknjižbo, svoj pravni interes zavarovati z drugimi zahtevki neposredno proti drugi stranki materialnopravno neveljavnega razmerja.27 Pridobiteljeva dobrovernost sanira tudi pravno neučinkovitost razpolaganja, zaradi česar z vknjižbo pridobitelj pridobi lastninsko pravico, četudi odsvojitelj ni bil lastnik.28 Pritožbeno sodišče je tudi upoštevalo, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo tvorita dejanska in pravna prvina (seznanjenost s podatki zemljiške knjige na eni ter standard poštenega ravnanja oziroma dobre vere na drugi strani), zato zaupanje ni absolutno. Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le pridobitelj, ki je pošten (dobroveren), če pa je pravico dobil nepošteno (v slabi veri), ga to ne varuje. Standardu poštenega ravnanja je zadoščeno šele, če je pravnoposlovni pridobitelj skušal v razumni meri poizvedeti, zakaj stanje v naravi vzbuja dvom v resničnost zemljiškoknjižnih podatkov, da takšno aktivnost v zvezi z ugotavljanjem resničnega (dejanskega) lastninskega stanja pravna teorija in sodna praksa opredeljujeta kot kupčevo "raziskovalno dolžnost", da je od dejanskih okoliščin posameznega primera odvisno, kakšna je ta raziskovalna dolžnost je (in kaj mora kupec storiti, da jo izpolni).29 _**Glede dobrovernosti toženca**_

32. VSL je s sodbo II Cp 1942/2014 razsodilo, da pogodba med tožencema z dne 11. 8. 2010 ni nična, ker je ugotovilo, da sta toženca sklenila veljavno kupoprodajno pogodbo in pogodbo o plačilu kupnine, da se je toženka na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 25. 8. 2009 vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnine, da je s pogodbo prenesla lastninsko pravico na toženca, da je sodišče prve stopnje nekritično verjelo tožniku, da sta ga toženca izigrala, da pogodba med tožencema ne nasprotuje prisilnim predpisom, morali, niti nima nedopustne podlage. Tožnikovo neuspešno izpodbijanje veljavnosti pravnega posla med tožencema, ker ni bila izkazana nedobrovernost toženca pri sklenitvi (te) kupoprodajne pogodbe30, ne dopušča, da bi se v tej zvezi znova presojala dejstva, ki so povezana z neveljavnostjo tega pravnega posla, hkrati pa gre za okoliščino, ki je dodaten vrednostni temelj pri presoji skrbnosti/nepoštenosti toženčevih ravnanj v pravnem prometu, sicer vse zgolj/le znotraj okvirja pravovartsva, kot ga uveljavlja tožnik v tem postopku - ničnosti pravih poslov, ki sta jih sklenila toženka in tožnik. Srž presoje torej je, ali je toženec, ki se je pred overitvijo podpisa toženke na pogodbi z dne 11. 8. 2010 seznanil s kupoprodajno pogodbo in pogodbo o plačilu kupnine, vedel oziroma bi lahko vedel, da gre za povezana posla, ki sta (potrditvah tožnika) nična, ker vsebujeta nedopusten pogoj oziroma gre za časovno omejen prenos lastninske pravice. Pritožbeno sodišče v nadaljevanju pojasnjuje razloge, zaradi katerih je toženec na podlagi podatkov iz zemljiške knjige in okoliščin konkretnega primera utemeljeno sklepal,31 da sta tožnik in toženka sklenila pravno veljavna posla oziroma pravno veljaven posel, tudi če se sprejeme tožnika teza, da gre za enovit/povezan posel. 33. Iz kupoprodajne pogodbe z dne 25. 8. 20009 izhaja, da je bil namen tožnika, da prenese lastninsko pravico na toženko, za prenos katere je določil v kupoprodajni pogodbi pogodbeno ceno. Iz pogodbe o plačilu kupnine izhaja, da je bil dogovor, da toženka proda nepremičnino v roku enega leta32 za kupnino, kot je določena v prodajni pogodbi in vse kar iztrži več od tega, če pa iztrži manj od kupnine, kot je določena v prodajni pogodbi, plača toliko kolikor je iztržila. Prav nobenega razumnega razloga ni, ob upoštevanju potrebne skrbnosti, ki se zahteva v pravnem prometu, glede na pogodbeno vsebino in še posebej glede na ravnanja pravdnih strank, da bi toženec lahko prepoznal/vedel, da sta pogodbi nični, ker gre za nedopustni pogoj oziroma za časovno omejeno razpolaganje z lastninsko pravico, kot to zatrjuje tožnik. To ugotovitev potrjujejo tudi ravnanja pravdnih strank v času pred, ob in po vpisu lastninske pravice toženca v zemljiško knjigo. Srž desetletnega neuspešnega pravdanja tožnika zoper (oba) toženca je bilo vseskozi vezano na plačilo tržne vrednosti nepremičnine, kar izhaja tudi iz pisne korespondence pravdnih strank. Tožnik se je leta 2020 odločil za pravovarstveni zahtevek iz naslova ničnosti pogodb, ki sta ju sklenila tožnik in toženka, ko je predhodno propadel z zahtevkom, s katerim je z izbrisno tožbo zoper (oba) toženca uveljavlja ničnost kupoprodajne pogodbe z dne 11. 8. 2010 in ugotovitev, da je vknjižena lastninska pravica na toženca neveljavna, da se odredi izbris te vknjižbe, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se lastninska pravica na nepremičnini znova vpiše na tožnika, propadel je v tem postopku tudi z zahtevkom na plačilo 260.000,00 EUR,33 kasneje pa je bil zavrnjen tudi njegov zahtevek zoper toženko na razdrtje pogodbe o plačilu kupnine,34 ker toženka ni izpolnila obveznosti iz pogodbe. Nova pravna kreacija pravnega varstva v tem postopku je torej posledica predhodno neuspešnih postopkov, v katerih je tožnik utemeljeval pravno varstvo prav na pogodbah, za katere sedaj trdi, da so nične. Tožnik ima pravico, da na različnih pravnih podlagah terjati pravovarstvo - ničnostni zahtevek ne zastara, zahteva na razvezo pogodbe zaradi neizpolnitve ni istovrstna zahtevku na ničnost, ni tudi odločilno, da je bil tožnikov zahtevek na plačilo 260.000,00 EUR pravnomočno zavrnjen - pri presoji potrebne skrbnosti toženca ni moč spregledati tožnikovih dejanj v desetletnem obdobju, iz katerih izhaja, da je v sodnih postopkih in predhodno v komunikaciji s tožencema terjal, da se mu na podlagi spornih pogodb plača tržna vrednost nepremičnine, predhodno od toženke pa, da proda nepremičnino. Tudi pogodbo o plačilu kupnine je sodno razveljavljal le iz razloga, ker toženka ni izpolnila pogodbene obveznosti. Tožnik je šele leta 2020 prišel do "spoznanja", da sta pogodbi nični. Tožnik v "laičnem" odgovoru na pritožbo pojasnjuje, da je po desetih letih pridobil nove dokaze, na podlagi katerih je vložil tožbo na drugi podlagi, pri tem pa zgolj navede, da razpolaga z novo cenitvijo nepremičnine, in da je predložil dopis odvetnika D. D. Cenitev in dopis potrjujeta zgolj že pojasnjeno, da je (bil) srž spora med pravdnimi strankami plačilo tržne vrednosti nepremičnine, in ne, da je toženec vedel oziroma bi lahko vedel za zatrjevano ničnost pogodb. Tožnik ne pojasni razlogov, zaradi katerih je enajst let terjal plačilo kupnine in se skliceval na pogodbi oziroma zaradi neplačila kupnine terjal razveljavitev pogodbe, tožencu pa očita, da bi moral vedeti za pravno napako, ki ni dopuščala vpisa lastninske pravice na toženko, ker meni, da gre za enoten pravni posel, ki vsebuje nedopusten pogoj oziroma nedopustno določa časovno omejen prenos lastninske pravice. Tožnik tudi ne navede dejstva, ki bi potrjeval, da je bil tožnik opozorjen oziroma da je vedel, da gre za enoten pravni posel, ki je ničen. Prav nasprotno - tožnik je na podlagi teh pogodb terjal plačilo tržne vrednosti nepremičnine in toženca pozival, da ga seznani z višino kupnine, ki jo je dejansko plačal toženki na podlagi teh pogodb,35 s tem, da ima prodajna pogodba z dne 25. 8. 2009 vse bistvene sestavine, v pogodbi je tudi zemljiškoknjižno dovolilo, iz pogodbe o plačilu kupnine pa izhaja, da se je toženka zavezala prodati nepremičnino v roku enega leta in prejeto kupnino izročiti tožniku. Razen datuma sklenitve teh pogodb ni nobene okoliščine, ki bi lahko kazala, da obstajajo zatrjevani ničnostni razlogi oziroma da ni prava volja tožnika in toženke, da toženka proda nepremičnino. Tožnikov pooblaščenec je tožencu dne 19. 8. 2010 poslal dopis,36 v katerem je navedel, da je tožnik glede nepremičnine sklenil s toženko kupoprodajno pogodbo z dne 25. 8. 2009, da je v zvezi s kupoprodajno pogodbo sklenil tudi mandatno pogodbo z dne 25. 8. 2009, v kateri je dogovorjen način in pogoji prodaje nepremičnine ter način plačila in zaveza toženke, da ob upoštevanju najboljših interesov naproša toženca, da sporoči, koliko je dejansko plačal za nepremičnino, da mu je zagotovo znano, da je vrednost nepremičnine večja od vrednosti, kot je določena v pogodbi med tožencema. Iz tega dopisa izhaja logičen sklep, da tožnik seznanja toženca, da je s toženko sklenil veljavno kupoprodajno pogodbo in dodatno pogodbo, na kak način bo toženka plačala tožniku prejeto kupnino, in da želi prejeti od toženca informacijo o višini dejansko dogovorjene kupnine, hkrati pa ga opozarja, da v pogodbi toženca nista določila realne kupnine. Ta dopis še dodatno potrjuje, da toženec tudi ob povečani skrbnosti ni vedel/ni mogel vedeti, da sta pogodbi med tožnikom in toženo nični. Tudi glede pogodbene cene, je treba upoštevati, da je bilo v pogodbi o plačilu kupnine določeno, da toženka lahko proda nepremičnino za nižjo ceno, kot je določena v kupoprodajni pogodbi.

34. Vse ostale okoliščine, kot jih je ugotovilo sodišče prve stopnje (da je toženec želel (neposredno tožniku) plačati kupnino, da toženka ni imela posesti na nepremičnini in ključa od hiše, da se prodaja nepremičnine ni oglaševala, da si toženec ni ogledal nepremičnine, da sta toženca podpisala pogodbo v "kafiču", da sta toženca imela istega odvetnika, da je bila v prodajni pogodbi med tožencema navedena kupnina, ki je bistveno nižja od tržne cene nepremičnine, da je imel ves čas posest na nepremičnini (le) tožnik, itd.),37 ne dopuščajo sklepa, da bi toženec vedel oziroma bi mogel vedeti za ničnost pravnih poslov.

35. Tožnik ponuja več razlag glede pravne podlage spornih pogodb - zatrjuje, da je bila pogodba navidezna - sklenjena z namenom, da bi toženka pridobila kredit, da bi vlagala v nepremičnino, da bi ji zato tožnik priznal solastninsko pravico na nepremičnini (s tem dejstvom toženec ni bil seznanjen) - če je temu tako, ni videti razumnega razloga, zaradi katerega je bilo v pogodbi o plačilu kupnine dogovorjeno, da je toženka dolžna prodati hišo v enem letu, in če je ne proda, se vpiše kot izključni lastnik tožnik, s tem, da je tožnik pozival toženko, da proda nepremičnino. Tožnik tudi zatrjuje, da je bila med njim in toženko sklenjena mandatna pogodba. Če je temu tako, je zgolj prišlo do realizacije dogovora med tožnikom in toženko, da se nepremičnina proda. Enako velja za trditve, da gre za fiduciarni pravni posel. Za fiduciarni posel je značilno, da določena oseba prenese svojo pravico na drugo osebo, ta pa jo mora pod določenimi pogoji obdržati in jo pozneje vrniti oziroma prenesti na tretjo osebo. Nepremičnina je bila prenesena na tretjo osebo v skladu s pogodbenim dogovorom, ki je predmet neutemeljenega izpodbijanja v tem postopku. Torej tudi če se sprejme tožnikova teza, da gre za fiduciarni pravni posel, je bila obligacijskopravna primarna obveznost toženke, da proda nepremičnino in tožniku izroči dobljeno kupnino - nepremičnino je prodala, tako da ima tožnik (le) obligacijski zahtevek zoper toženko, če mu ni izplačala celotne dejansko prejete kupnine.38

36. Pritožbeno sodišče je glede na okoliščine konkretnega primera vrednotilo ravnanja pravdnih strank ob upoštevanju, da se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo lahko sklicuje le pridobitelj, ki je pošten (dobroveren) - če je pravico dobil nepošteno (v slabi veri), ga to ne varuje39 - in če si nasproti stopita neskrbna in nepoštena stranka, je treba dati varstvo prvi, čeprav ni izkazala potrebne skrbnosti, pa bi jo sicer mogla in morala.40 Tudi ob takem celovitem vrednotenju stališč sodne prakse z okoliščinami konkretnega primera tožnikov pravovarstveni zahtevek ni utemeljen.

_**Glede ničnosti kupoprodajne pogodbe in pogodbe o plačilu kupnine**_

37. Če je prepoved manjšega pomena in je bila pogodba izpolnjena, se ničnosti ne more uveljavljati (drugi odstavek 90. člena OZ). Glede na pojasnjene okoliščine, tudi ob predpostavki, da gre za nični pogodbi ali za ničen povezan posel, gre za prepoved manjšega pomena, še posebej iz razloga, ker je bila pogodba med tožnikom in toženko izpolnjena, in kar je še pomembneje, v skladu z njunim pogodbenim dogovorom je bila nepremičnina prodana tretji osebi na podlagi pravno veljavnega posla. Glede na pogodbeni namen, vsebino pogodbenih določb, upoštevanju/vrednotenju ravnanj tožnika in toženke od sklenitve spornih pogodb dalje in toženčevih dejanj od sklenitve veljavne kupoprodajne pogodbe s toženko dalje, s tem, da je bila nepremičnina prodana v skladu s pogodbenim namenom/dogovorom tretji osebi (tožencu), pritožbeno sodišče ugotavlja, da pogodbi nista nični, ker ne nasprotujeta ustavi, prisilnim predpisom in nista v nasprotju z moralo (86. člen OZ41).

38. Zmotna je tožnikova teza, da gre za povezana posla. Ob upoštevanju zakonskih predpostavk za prenos lastninske pravice na nepremičnini, je neveljaven razpolagalni pravni posel - zemljiškoknjižno dovolilo dano tožniku iz pogodbe o plačilu kupnine - ker ne gre za brezpogojno izjavo in ker podpis ni bil overjen - zavezovalni in razpolagalni pravni posel, s katerim je tožnik prenesel nepremičnino na toženko, pa sta veljavna. Kupoprodajna pogodba vsebuje vse bistvene sestavine, enako velja za zemljiškoknjižno dovolilo, kar je bila veljavna pravna podlaga, na podlagi katere je bil izveden vpis lastninske pravice na toženko v zemljiško knjigo.

39. Tožnik zatrjuje, da gre za povezan pravni posel in se sklicuje na sodbo Okrožnega sodišča v Kopru P 186/2013 z dne 30. 6. 201742, s katero je bil zavrnjen denarni tožbeni zahtevek toženke zoper tožnika iz naslova toženkinega plačila dohodnine od dobička kapitala iz naslova prodaje nepremičnine. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da na razloge iz te sodbe ni vezano, ni tudi vezano na ugotovitev iz te sodbe, da je bilo pravnomočno ugotovljeno, da je pogodba o plačilu kupnine veljavna, s tem, da je tožnik v navedenem postopku zatrjeval, da je toženki dal mandat za prodajo nepremičnine, ni pa zatrjeval, da bi bila pogodba o plačilu kupnine nična.

40. Odločba Ustavnega sodišča Up 9/2016 ni primerljiva s konkretnim primerom, če že, gre za pričakovano pravico toženca, ki je na podlagi veljavnega pravnega posla kupil nepremičnino od takrat vpisane zemljiškoknjižne lastnice, kateri je tudi plačal kupnino. Tožnik je zgolj imetnik terjatve na podlagi kupoprodajne pogodbe s toženko in na podlagi pogodbe o plačilu kupnine, iz katerih izhaja namen tožnika, da se nepremičnina proda, kar se je tudi udejanjilo.

_**Odločitev pritožbenega sodišča**_

41. Pritožbeni razlogi so utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in delno zamudno sodbo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo.

_**Odločitev o stroških postopka**_

42. Sodišče prve stopnje bo o stroških postopka pred sodiščem prve in druge stopnje odločilo potem, ko bo odločilo o podrednem zahtevku oziroma s končno odločbo.

1 V nadaljevanju toženka. 2 A2. 3 V nadaljevanju pogodba o plačilu kupnine (A16). 4 V nadaljevanju toženec. 5 A14. 6 A27. 7 A15. 8 A26. 9 V nadaljevanju označeni tudi kot pogodbi. 10 Peter Grilc: Povezane pogodbe, Pravna praksa, št. 26/2008. 11 Renato Vrenčur, Miha Tratnik, Miha Juhart: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list. RS, Pravna fakulteta Univerze v Ljubljani, Pravna fakulteta Univerze v Mariboru, Ljubljana 2016, str. 219. 12 Tožnik se sklicuje na odločbo Ustavnega sodišča Up 9/2016. 13 Tožnik se sklicuje na odločbe II Ips 481/2009, II Ips 304/2016, II Ips 24/2017, II Ips 304/2017 in II Ips 73/2019. 14 Tožnik se sklicuje na II Ips 701/2005 in D. Wedam Lukič: Pravni postopek, zakon s komentarjem 3. knjiga, str. 156. 15 V tem delu so navedbe tožnika iz odgovora na pritožbo protispisne (glej navedbe toženca na l. št. 39 - 41, l. št. 189b-189c). 16 Sodišče prve stopnje pa se sklicuje na sodbo VSL I Cp 2277/2018 (v 6. op. delne zamudne sodbe in sodbe). 17 Ki določa: "Če je mogoče po zakonu ali po naravi pravnega razmerja spor rešiti samo na enak način za vse sospornike (enotni sosporniki), se štejejo ti za enotno pravdno stranko, tako da se razteza, če zamudijo posamezni sosporniki kakšno pravdno dejanje, tudi nanje učinek pravdnih dejanj, ki so jih opravili drugi sosporniki." 18 Podrobneje glej 8-11. tč. delne zamudne sodbe in sodbe sodišča prve stopnje. 19 V zvezi s 60. členom OZ (glej 23. tč. odločbe sodišča prve stopnje). 20 Nina Plavšak, Renato Vrenčur: Stvarno pravo, komentar Stvarnopravnega zakonika (SPZ), Ljubljana, str. 323. 21 II Ips 232/2007. 22 Miha Juhant, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur: Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, Ljubljana (2016), stran 217. 23 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur: Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 43 - VSL I Cpg 38/2017 in I Cpg 724/2013. 24 M. Tratnik in R. Vrenčur: Izbrisna tožba, Pravna praksa št. 33, l. 2008. 25 Renato Vrenčur, Miha Tratnik, Miha Juhart: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list. RS, Pravna fakulteta Univerze v Ljubljani, Pravna fakulteta Univerze v Mariboru, Ljubljana 2016, str. 219. 26 10. člen SPZ določa: "Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic." 27 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur: Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 203. 28 II Ips 167/2014 in I Cp 1178/2017. 29 II Ips 73/2019. 30 S tem pa niso izkazane predpostavke, ki bi kazale na istovetnost s primeri, ki jih navaja tožnik v odgovoru na pritožbo II Ips 481/2009, II Ips 73/2019 in II Ips 24/2017. 31 Ob upoštevanju domneve o dobri veri - 9. člen SPZ določa: "Dobra vera se domneva, če se ne dokaže drugače." 32 V pogodbi je bilo določeno, da tožnik ta rok lahko podaljša. 33 Glej sodbo Okrožnega sodišča v Kranju I P 645/2010 (A14) v zvezi s sodbo VSL II Cp 1942/2014 z dne 15. 10. 2014 (A27). 34 Glej sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani P 2240/2011 (A15) v zvezi s sodbo VSL II Cp 2626/2015 z dne 6. 1. 2016 (A26). 35 Tožnik tudi (nikoli) ni pogojeval, da bo v nasprotnem primeru uveljavljal ničnost pogodb. 36 A12. 37 Podrobneje glej 25.-30. tč. sodbe sodišča prve stopnje. 38 Tožniku je bila že izplačana kupnina, kot je bila določena v kupoprodajni pogodbi med tožencema. 39 II Ips 304/2016. 40 II Ips 24/2017. 41 Ki določa: "Pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, je nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega." 42 A6.