Jedro

Pristojnosti upravnega organa v postopku odločanja o vpisu spremembe upravnika v registru so omejene zgolj na formalno presojo izpolnjevanja pogojev. Odločitev o spremembi upravnika je namreč odvisna izključno od volje etažnih lastnikov. Zato lahko stvari, iz registra izbrisani upravnik, svoj pravni interes v postopku varuje le v omejenem obsegu - to je v okviru presoje izpolnjenosti formalnih pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in v okviru zahteve po izteku minimalno določenega trimesečnega odpovednega roka.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo št. 35206-28/2016-3 z dne 13. 12. 2016 je Mestna uprava Mestne občine Maribor (v nadaljevanju Mestna uprava) odločila, da se družba A. d.o.o. na podlagi Pogodbe o opravljanju upravniških storitev z dne 14. 11. 2016 vpiše v register upravnikov večstanovanjskih stavb pri Mestni občini Maribor kot upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu ..., ID stavbe ..., k.o. ..., (točka I izreka). Odločila je še, da se družba B. d.o.o. z dnem 31. 12. 2016 izbriše iz registra upravnikov večstanovanjskih stavb kot upravnik stanovanjske stavbe na omenjenem naslovu, ki je vpisana v registru pod zaporedno št. ... na podlagi Pogodbe o opravljanju upravniških storitev št. 57/97 z dne 11. 3. 1997 (točka II izreka). Po ugotovitvi Mestne uprave v postopku posebni stroški niso nastali (točka III izreka).

2. V obrazložitvi odločbe Mestna uprava pojasnjuje, da je družba A. d.o.o. podala vlogo za vpis upravnika večstanovanjske stavbe na naslovu ... v register upravnikov večstanovanjskih stavb. V nadaljevanju obrazložitve navaja priloge, ki jih je vlagateljica predložila v postopku. Sklicuje se na določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) in na določbe Pravilnika o upravljanju stavb ter pojasnjuje, da je vpis v register upravnikov stavb zgolj evidenčnega značaja, kar pomeni, da pogodbeno razmerje nastane že s podpisom pogodbe obligacijskega prava, katere veljavnost lahko presoja le sodišče. Ob tem se sklicuje na mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije v sodbi X Ips 80/2016, v skladu s katerim je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra omejen samo na formalno presojo, ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba, ali so predlogu priložene vse zahtevane listine in ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o opravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o opravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register.

3. Pooblaščeni etažni lastnik je predhodnega upravnika z dopisom z dne 8. 9. 2016 obvestil, da etažni lastniki stavbe odstopajo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Upravnemu organu je bil priložen na vpogled tudi originalni izvod potrdila o oddaji pošiljke. Odpoved je bila oddana na pošto dne 8. 9. 2016 in upravniku vročena dne 9. 9. 2016, kar pomeni, da je trimesečni odpovedni rok potekel dne 9. 12. 2016. 4. Ker je po ugotovitvi Mestne uprave vlogo vložila upravičena oseba, vlogi so priložene tudi vse zahtevane listine, predhodnemu upravniku je bila vročena odpoved pogodbe, odpovedni rok pa je tudi že potekel, za novega upravnika (družbo A. d.o.o.) je glasovalo več kot 50 % etažnih lastnikov po solastniških deležih (50,78 %), so po ugotovitvi Mestne uprave izpolnjeni pogoji za vpis novega upravnika v register upravnikov večstanovanjskih stavb, s tem pa so izpolnjeni tudi pogoji za izbris starega upravnika.

5. Zoper izpodbijano odločbo je tožnik vložil pritožbo, ki pa jo je Ministrstvo za okolje in prostor z odločbo št. 35204-3/2017/6-MG z dne 4. 4. 2017 zavrnilo kot neutemeljeno (točka 1 izreka), zavrnilo pa je tudi njegovo zahtevo za povrnitev stroškov postopka (točka 2 izreka).

6. Tožnik v tožbi, ki jo vlaga v upravnem sporu, očita, da mu v postopku izdaje izpodbijane prvostopne odločbe ni bila dana možnost sodelovanja. O uvedbi postopka ni bil obveščen, v postopku bi mu morale biti vročene listine, na podlagi katerih je bila izdana izpodbijana odločba, omogočen pa bi mu moral biti tudi vpogled v upravni spis. Iz upravnih odločb ne izhaja, kdo so etažni lastniki, ki so sprejeli sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, zaradi česar odločb v tem delu ni mogoče preizkusiti. Do tega očitka se pritožbeni organ v odločbi, izdani v pritožbenem postopku, ni opredelil, izvedel pa tudi ni predlaganih dokazov. Tožniku je bilo zato onemogočeno vsebinsko izčrpanje pravnega sredstva, kar predstavlja kršitev 6. in 13. člena Evropske konvencije o človekovih pravicah (v nadaljevanju EKČP), kršena pa so bila tudi procesna jamstva, v skladu s katerimi mora biti stranki v sodnem postopku dana možnost, da navaja dejstva in predlaga izvedbo dokazov.

7. Tožnik še navaja, da za vročitev odpovedi pogodbe ni bilo doseženo potrebno zakonsko soglasje, zaradi česar je pogodba o opravljanju upravniških storitev št. 57/97 z dne 11. 3. 1997 še zmeraj v veljavi. Odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev je bila namreč veljavno podana le s strani etažnih lastnikov z 45,954 % solastniškim deležem, do česar se upravna organa nista opredelila. Tožnik izpostavlja tudi dvom v verodostojnost posameznih podpisov etažnih lastnikov na glasovnicah ter navaja, da glasovnice za posamezne dele stavbe niso bile pravilno upoštevane, kar v tožbi podrobneje pojasnjuje. Odpoved pogodbe zato po njegovem mnenju ni bila veljavna, zaradi česar tudi ni mogel poteči odpovedni rok, to pa pomeni, da niso izpolnjeni pogoji za vpis novega upravnika v register in za izbris starega iz registra upravnikov večstanovanjskih stavb.

8. Tožnik predlaga, da se v postopku upravnega spora zaslišijo stranke in da se vpogleda v predložene listinske dokaze ter predlaga, da sodišče po izvedbi dokazov tožbi ugodi in upravni odločbi odpravi, toženki pa naloži, da v register upravnikov pri večstanovanjski stavbi na naslovu ... v roku 8 dni od izdaje sodne odločbe vpiše družbo B. d.o.o. Zahteva pa tudi povračilo stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

9. Toženka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravne spise.

10. Odgovor na tožbo pa je podala družba A. d.o.o., ki v upravnem sporu nastopa kot stranka, ki bi ji bila odprava oziroma sprememba izpodbijanega akta lahko v škodo. Kot je navedla, je v postopku izdaje izpodbijane odločbe predložila vso zahtevano dokumentacijo in izkazala utemeljenost vpisa v register. Navaja, da iz predloženih listin izhaja, da je bilo v postopku zbrano soglasje etažnih lastnikov, katerih idealni deleži presegajo 50 % vseh solastniških deležev, kar v obrazložitvi odgovora na tožbo tudi podrobneje pojasnjuje in sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne, zahteva pa tudi povračilo stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

K točki I izreka:

11. Tožba ni utemeljena.

12. V obravnavani zadevi je predmet sodne presoje zakonitost vpisa spremembe upravnika večstanovanjske stavbe na naslovu ... v registru upravnikov stavb. Tožnik, ki je bil z izpodbijano odločbo iz registra kot upravnik stavbe izbrisan, namreč očita, da mu v postopku odločanja v nasprotju z veljavnimi predpisi ni bilo omogočeno sodelovanje, zatrjuje pa tudi, da pogodba o opravljanju upravniških storitev, ki jo je dne 11. 3. 1997 sklenil z etažnimi lastniki stavbe, ni bila pravilno odpovedana, saj za odpoved ni bilo doseženo z zakonom predpisano soglasje etažnih lastnikov.

13. Glede tožbenega očitka o kršitvi pravil postopka sodišče pojasnjuje, da je že Vrhovno sodišče RS v sodbi opr. št. X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012 pojasnilo, da se o vpisu spremembe upravnika v registru odloča v skrajšanem ugotovitvenem postopku po 1. točki prvega odstavka 144. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP), kar pomeni, da se za odločitev pomembno dejansko stanje presoja zgolj na podlagi dejstev in dokazov, ki jih navede in predloži stranka oziroma upravičeni predlagatelj. Upravni organ je zato o zahtevi za spremembo registrskih podatkov pravilno odločal na podlagi dokazil, ki jih je predložil novi upravnik kot upravičeni predlagatelj postopka po 167. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Ker v skrajšanem ugotovitvenem postopku upravni organ odloča brez udeležbe strank, ki se jim listine, na podlagi katerih organ odloča, ne vročajo, o uvedbi postopka pa organ nasprotnih strank posebej ne obvešča, je očitek tožnika o kršitvi pravil upravnega postopka po presoji sodišča neutemeljen.

14. Razlog za navedeno poenostavljeno procesno ureditev odločanja upravnega organa je v deklaratorni oziroma publicitetni naravi vpisa spremembe upravnika v register. Civilnopravno razmerje med (novim) upravnikom in etažnimi lastniki (ti lahko po izrecni določbi prvega odstavka 60. člena SZ-1 kadarkoli zamenjajo upravnika stavbe), se namreč oblikuje že s sklenitvijo pogodbe o opravljanju upravniških storitev, staremu upravniku pa pogodba preneha s potekom odpovednega roka. Zakonska zahteva o vpisu sprememb javno objavljenih registrskih podatkov o upravniku stavbe zasleduje tako predvsem javni interes varstva tretjih oseb v pravnem prometu.

15. Zaradi navedenega so tudi pristojnosti upravnega organa v postopku odločanja o vpisu spremembe upravnika v registru omejene zgolj na formalno presojo izpolnjevanja pogojev, kot je to v izpodbijani odločbi pravilno pojasnila Mestna uprava. Odločitev o spremembi upravnika je namreč odvisna izključno od volje etažnih lastnikov. Zato lahko stari, iz registra izbrisani upravnik, svoj pravni interes (kot je to v omenjeni sodbi pojasnilo Vrhovno sodišče RS) v postopku varuje le v omejenem obsegu - to je v okviru presoje izpolnjenosti formalnih pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in v okviru zahteve po izteku minimalno določenega trimesečnega odpovednega roka.

16. Kot ugotavlja sodišče, tožnik v obravnavani zadevi niti ne zatrjuje, da mu odpoved ni bila vročena ali da odpovedni rok (še) ni potekel, temveč napada zgolj pravilnost odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, kar pa ni predmet upravne niti upravnosodne presoje v postopku odločanja o vpisu spremembe upravnika v registru stavb. Svoje pravice, ki izhajajo iz civilnopravnega pogodbenega razmerja z etažnimi lastniki lahko stari upravnik varuje le v pravdnem postopku, v katerem lahko uveljavlja tudi ugovore v zvezi z veljavnostjo sprejetega sklepa o odpovedi pogodbe (tudi glede zahtevane večine etažnih lastnikov).

17. Ker je v tej zadevi predmet sodnega preizkusa pravilnost prvostopne odločbe, s katero je bilo v upravni zadevi odločeno po vsebini, se sodišče ni ukvarjalo z očitki o kršitvah procesnih določb v postopku odločanja o pritožbi tožnika.

18. Izpodbijani upravni akt je po presoji sodišča pravilen in na zakonu utemeljen, zato je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1).

19. Sodišče je kljub tožbenemu predlogu, da se v postopku zasliši stranke, o tožbi odločilo na seji brez glavne obravnave, saj zaslišanje strank v obravnavani zadevi, v kateri predstavljajo podlago za odločanje listinska dokazila, ne bi moglo vplivati na odločitev (2. alineja drugega odstavka 59. člena ZUS-1).

K točki II izreka:

20. Zahtevek tožnika za povrnitev stroškov postopka je sodišče zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, ki določa, da trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

21. Do povračila priglašenih stroškov postopka tudi ni upravičena družba A. d.o.o., ki je v postopku kot prizadeta stranka nastopala na strani toženke.

22. Po prvem odstavku 154. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ki se v upravnem sporu uporablja primerno, mora stranka, ki v postopku ne uspe, nasprotni stranki in njenemu intervenientu povrniti stroške postopka. Pri odločanju je treba upoštevati tudi prvi odstavek 155. člena ZPP, ki določa, da se stranki povrnejo le stroški, ki so potrebni za postopek. Kot je pojasnilo Vrhovno sodišče RS dne 1. 10. 2015 v sklepu opr. št. I Up 191/2015, so stroški za posamezno vlogo potrebni, če so v vlogi navedbe, ki so pomembne za razjasnitev zadeve oziroma vplivajo na odločitev.

23. Prizadeta stranka v obravnavani zadevi navedb, ki bi bile pomembne za odločitev v upravnem sporu, ni podala, zato stroški, ki jih je priglasila, po prvem odstavku 155. člena ZPP niso bili potrebni za postopek. Zahtevo za povračilo stroškov, ki jo je podala, je zato sodišče zavrnilo.