Jedro

Če tožena družba ni podala pristanka na to, da se toženkine zapadle terjatve po leasing pogodbi za stanovanjsko nepremičnino poravnajo iz razlike pri plačilu najemnine, ko oziroma če bo ta plačana, s tem pa pride tudi do "odkupa" stanovanjske nepremičnine, tožnica nima pravice zahtevati izstavitve zemljiško knjižnega dovolila.

Izrek

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe toženi stranki povrniti njene revizijske stroške v znesku 2.069,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Tožnica zatrjuje, da je z dogovorom, sklenjenim s tedanjim direktorjem tožene družbe oziroma njenega pravnega prednika A., d. o. o. (v nadaljevanju tožena družba), dobila pravico zahtevati izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za nepremičnino z ID znakom ... (v nadaljevanju stanovanjska nepremičnina) ter plačilo denarnih zneskov, in sicer primarno 113.750,00 EUR, podrejeno pa 93.000,00 EUR.

2. Sodišče prve stopnje je v prvem sojenju primarnemu tožbenemu zahtevku za izstavitev zemljiško knjižnega dovolila ugodilo, zavrnilo pa ga je v delu, s katerim je tožnica zahtevala primarno plačilo. Pritožbeno sodišče je toženkini pritožbi ugodilo ter odločitev o izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila in o pravdnih stroških razveljavilo, zadevo pa je vrnilo v novo sojenje sodišču prve stopnje. Odločitve o primarno zahtevanem plačilu tožnica ni izpodbijala s pritožbo in je postala pravnomočna. V novem sojenju je sodišče prve stopnje zavrnilo tudi zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in podredno postavljeni zahtevek za plačilo.

Ocenilo je, da tožnica ni dokazala sklenitve dokončnega dogovora o tem, da ji tožena družba prizna pravico do provizije za posredovanje pri sklenitvi najemne pogodbe za nepremičnine, v katerih je družba B., d. o. o. poprej opravljala svojo dejavnost. Ta je bila tudi sicer predvidena le za morebiten pobot z nasprotnimi terjatvami, ki jih je imela tožena družba iz leasing pogodbe za stanovanjsko nepremičnino, sklenjene z C. C. (tožničinim bivšim partnerjem). Do pobota po Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) pa bi lahko prišlo le, če bi prišlo tudi do predvidenega prenosa leasing pogodbe za stanovanjsko nepremičnino na tožnico in s tem do vzajemnosti terjatev. Obveznosti po tej leasing pogodbi tako še niso bile poplačane, zato tožnica nima pravice terjati izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. Ker dogovor o proviziji, ki naj pripade tožnici, ni bil dokončen, tožnica nima niti pravice do podrejeno zahtevanega plačila.

3. Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je oceni, da zavezujočega dogovora med pravdnima strankama ni bilo.

**Revizijski postopek**

4. Tožnica zoper odločitev pritožbenega sodišča vlaga revizijo. Vrhovnemu sodišču predlaga spremembo sodb sodišč nižjih stopenj tako, da bo v celoti ugodilo njenemu primarnemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da naj sodbi sodišča druge in prve stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteva tudi povračilo stroškov revizijskega postopka.

5. Toženka je na vročeno revizijo odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev in zahteva povračilo stroškov odgovora.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Revizijsko sodišče je ob njeni presoji uporabilo besedilo Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pred novelo ZPP - E. Po prehodni določbi tretjega odstavka 125. člena novele ZPP - E se postopek, ki se je začel pred začetkom uporabe novele, pred sodiščem druge stopnje in pred Vrhovnim sodiščem nadaljuje po določbah noveliranega zakona le, če je odločba, s katero se postopek pred sodiščem prve stopnje konča, izdana po začetku uporabe tega zakona. Sodišče prve stopnje je sodbo izdalo pred uveljavitvijo novele 14. 9. 2017. **Dejanski okvir spora**

8. Ugotovljeno je: − C. C. je s toženo družbo sklenil Pogodbo o finančnem leasingu stanovanjske nepremičnine; − družba B., d. o. o., katere družbenik in direktor je bil, pa je s toženo družbo sklenila leasing podobo, s katero je vzela v leasing nepremičnine na lokaciji, kjer je opravljala svojo poslovno dejavnost; − niti družba B., d. o. o., niti C. C. nista zmogla odplačevati leasing obrokov; − do prenosa leasing pogodbe za stanovanjsko nepremičnino na tožnico oziroma sklenitve nove v njenem imenu ni prišlo; − tožnica, C. C. in tedanji generalni direktor toženke D. D. so se skušali dogovoriti za rešitev nastale situacije; − predvideli so sklenitev leasing pogodbe za nepremičnine, na katerih je družba B., d. o. o., pred tem opravljala poslovno dejavnost, z novim najemnikom; − po preteku treh let oziroma 31. 12. 2012 bi tožena družba tožnici priznala „provizijo“ v višini dela najemnine, ki bi presegel dosedanjo, s katero bi se lahko poplačale toženkine terjatve iz leasing razmerja za stanovanjsko nepremičnino, tožnica pa bi vstopila v to razmerje in toženka bi nanjo v primeru, da bi bile terjatve v celoti poplačane na ta način, prenesla lastninsko pravico na stanovanjski nepremičnini; − o dogovorih ni bilo zabeležk v kreditni mapi za leasing stanovanjske nepremičnine; − o dogovorih prav tako niso ničesar vedeli ostali zaposleni; − tožnica se je zavedala, da bo potrebno še nadaljnje dogovarjanje in sklepanje pogodb; − kasneje se stranki nista ničesar več dogovorili.

**O zatrjevanih procesnih kršitvah**

9. Izpodbijana sodba po tožničini oceni ne dosega zahtevanega standarda obrazloženosti. Izpostavlja, da ji pritožbeno sodišče ni odgovorilo na njene pritožbene očitke, in sicer v prvi vrsti na očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njenih trditev, da je bila dogovorjena izstavitev zemljiško knjižnega dovolila brez prenosa leasing pogodbe za stanovanjsko nepremičnino, ki jih je podala že v tožbi. V nadaljevanju pa precizira tudi pritožbene očitke, s katerimi je nasprotovala dokazni oceni sodišča prve stopnje (10. stran revizije) in za katere meni, da nanje prav tako ni dobila ustreznega odgovora.

10. Standard obrazloženosti odločb instančnega sodišča je nižji od standarda obrazloženosti odločb sodišč prve stopnje, če se to strinja z dokazno oceno, ugotovitvami in odločilnimi razlogi. Ni dolžno odgovarjati na vsak posamezni pritožnikov argument, kar skuša doseči revidentka, iz obrazložitve pa mora biti jasno, da se je instančno sodišče seznanilo s pritožbenimi razlogi in jih ni prezrlo, če bi bili sicer lahko pomembni. Ni pa dolžno odgovarjati na posamezne, očitno neutemeljene očitke. Da pritožnik omogoči to presojo, jih mora zapisati jasno in pregledno.

11. Pritožbeno besedilo je obsežno, tožnica ga je zapisala kar na 14. straneh, kar zmanjšuje njegovo preglednost. To velja tudi za zapis revizije. Prvi konkretni pritožbeni očitek je tožnica postavila šele na 8. strani pritožbe. Kot opozarja v reviziji, gre ravno za sporni očitek. Iz pritožbe pa izhaja, da je sodišču prve stopnje na tem mestu očitala pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih in kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Menila je, da to ni ugotovilo neobstoja dogovora, da v primeru, če znesek nagrad, ki bi pripadle tožnici na dan 31. 12. 2012, doseže oz. preseže znesek obveznosti po leasing pogodbi, leasing pogodba ne preide na tožnico, pač pa ji tožena družba le izda zemljiško knjižno dovolilo. Očitala mu je še, da je to le posredno ugotovilo, za to pa ni podalo razlogov. Njenega očitka tako niti ni mogoče neposredno označiti kot očitek nezmožnosti sodelovanja v postopku (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), kot želi prikazati v reviziji. Sodišče druge stopnje ga kot takega tudi ni moglo presojati, saj na kršitve iz te točke pazi le na ugovor stranke (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato očitane kršitve ni moglo zagrešiti.

12. Tudi sicer je pritožbeno sodišče menilo, da je tožnica takšno trditveno podlago podala, saj jo je povzelo v zadnji alineji na strani 4. Pred njim pa v 6. točki obrazložitve že tudi sodišče prve stopnje. Obe sodišči sta to tožničino trditev posredno tudi presodili. Ker pa sta ugotovili, da tožena družba (še) ni soglašala niti s tem, da gre del plačanih najemnin s strani novega najemnika na tožničin račun, in s tem tudi ne na račun zapadlih obrokov leasinga za stanovanjsko nepremičnino, se s posledicami morebitne tovrstne izpolnitve (ali bi tožnici zato že pripadla terjatev za izstavitev zemljiško knjižnega dovolila ali le pravica zahtevati sklenitev leasing pogodbe z njo) nista posebej ukvarjali in se tudi nista bili dolžni. Če tožena družba s tožničinim „plačilom oziroma njeno provizijo“ ni soglašala, ta s tem ni mogla poravnati terjatev iz leasing pogodbe za stanovanjsko nepremičnino. Razloge o tem, da leasing pogodba s tožnico ni bila sklenjena in s tem pomanjkanju vzajemnosti, potrebne za pobot, sta sodišči nižjih stopenj navrgli za povrh. Tudi če sta pri tem kaj spustili, pa nista kršili tožničinih pravic.

13. Pritožbeno sodišče tudi ni prezrlo tožničinih očitkov, naperjenih zoper dokazno oceno sodišča prve stopnje. To izhaja iz njegovih sicer skopih, a vendarle jasno podanih razlogov o tem, zakaj jo sprejema. V njih je pojasnilo okoliščino, ki je ob tem prevladala: tožena družba kot finančna institucija bi po njegovi oceni, če bi se s tožnico (pod pogojem plačila najemnin) res že dogovorila za pobot presežka plačanih najemnin in dolgovanih leasing obrokov, to nedvomno zavedla v C.-jevi kreditni mapi, s tem pa bi bili seznanjeni tudi ostali zaposleni. Besedna zveza „nihče od zaposlenih“ se ne nanaša na D., tedanjega direktorja pravnega prednika tožene družbe, četudi je bil ta morda zaposlen pri njem, saj se je pritožbeno sodišče do njegove izpovedbe opredelilo pred tem in povzelo, kaj je (skupaj s sodiščem prve stopnje) iz nje ugotovilo. Jasno je, da so kljub nerodnemu zapisu pod zaposleni mišljeni lahko le ostali zaslišani zaposleni. Zato ne more biti utemeljen niti očitek nasprotujočih si razlogov (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), ki ga sicer tožnica zmotno označi kot protispisnost (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Posledično tudi niso podane zatrjevane kršitve ustavnih pravic (pravica do pritožbe, sodelovanja v postopku, enakega varstva pravic, ...). Revizijsko sodišče pa tožnici glede na njene navedbe o izboru predlaganih prič s strani tožene družbe pojasnjuje še, da je njihovo zaslišanje imela tudi sama možnost predlagati.

**O pravilni uporabi materialnega prava**

14. Dogovarjanje med pravdnima strankama oziroma pravnimi predniki je bilo vse prej kot transparentno. Ne zgolj, da niso ničesar zapisali, tožnica in C. C. sta se dogovarjala neposredno z direktorjem toženkinega pravnega prednika, mimo skrbnikov posameznih kreditnih oziroma leasing pogodb, saj z dogovori ostali zaposleni niso bili seznanjeni.

15. Bistveno za presojo utemeljenosti primarnega tožbenega zahtevka, s katerim tožnica zahteva izstavitev zemljiško knjižnega dovolila, je, ali sta se stranki strinjali, da se toženkine zapadle terjatve po leasing pogodbi za stanovanjsko nepremičnino poravnajo iz zgoraj opisane razlike pri plačilu najemnine, ko oziroma če bo ta plačana, s tem pa pride tudi do „odkupa“ stanovanjske nepremičnine. Sodišči nižjih stopenj sta vsebino dogovora lahko črpali le iz zaslišanj prič in stranke. Nedvomno je, da so se o tem pogovarjali. Ugotovljeno dejansko stanje, na katerega je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), pa ne daje podlage za zaključek, da so se za takšen način izpolnitve zapadlih toženkinih terjatev tudi dogovorili.

16. Sodišči nižjih stopenj sta namreč ugotovili, da toženka pristanka k takšnemu načinu izpolnitve (še) ni podala. Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah.1 Za presojo je odločilna izjava volje. Volje, da svoje zapadle obveznosti šteje vsaj deloma za izpolnjene s tem, ko bo oziroma če bo novi najemnik plačeval višjo najemnino, pa toženka ni izjavila. Njen zakoniti zastopnik - direktor, ki se je v njenem imenu dogovarjal s tožnico in C. C., je pristal le na to, da se bo to lahko pobotalo z zapadlimi leasing obroki za nepremičnino, če bo novi najemnik plačeval najemnino, in da se bodo to dogovorili tedaj, če in ko se bo to realiziralo. Logično to navsezadnje izključuje tudi takojšen toženkin pristanek na to, da tožnici izstavi zemljiško knjižno dovolilo za prenos na ta način odplačane stanovanjske nepremičnine.

17. Vsakršna drugačna opredelitev tovrstnega dogovarjanja (ali je izpolnjeval pogoje, ki jih zakon zahteva za predpogodbo, ali je bilo le nezavezujoča obljuba) ne more pripeljati do utemeljenosti tožničinega tožbenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, saj ta lahko sledi le zavezi prenesti lastninsko pravico. Zato revizijsko sodišče na tovrstne očitke ne bo odgovarjalo. Kot tudi ne na to, ali je pisna oblika nujni pogoj za veljavnost takšnega pravnega posla in ali se je o pobotih mogoče dogovarjati na različne načine, ali doseženemu soglasju o prenosu lastninske pravice na tožnico lahko sledi le še izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in zato ni potrebna sklenitev leasing pogodbe z njo, pa tudi ne o tem, ali so bile leasingojemalčeve terjatve iz leasing pogodbe odstopljene tožnici (terjatev na izstavitev zemljiško knjižnega dovolila), saj bi bilo to lahko pomembno le ob ugotovljenem soglasju pravdnih strank glede načina poplačila dolgovanih leasing obrokov.

18. Ker toženka izjave volje, da bo, če in ko bodo plačane najemnine presegale 10.000,00 EUR in v delu tega presežka zadoščale za poplačilo vseh obrokov, tožnici izdala zemljiškoknjižno dovolilo za vpis pri stanovanjski nepremičnini, ni podala, pa tožničin primarni tožbeni zahtevek ne more biti utemeljen.

19. Ker iz revizije očitkov zoper odločitev o podrednem tožbenem zahtevku za plačilo ni razbrati, revizijsko sodišče te odločitve ni presojalo (prvi odstavek 371. člena ZPP).

**Odločitev o reviziji in revizijskih stroških**

20. Ker revizijski razlogi niso utemeljeni, je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

21. Zavrnitev tožničine revizije narekuje tudi zavrnitev njene zahteve za povračilo stroškov, nastalih z njeno vložitvijo (odločitev temelji na določbi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Toženi družbi pa mora povrniti stroške odgovora. Revizijsko sodišče ji je priznalo 2.069,12 EUR (1.676,00 EUR nagrade za revizijski postopek po tarifi št. 3300 in 20,00 EUR poštnih stroškov po tarifi št. 6002 ter 22 % DDV po tar. št. 6007 Zakona o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/2008, ZOdvT), ki ga je revizijsko sodišče uporabilo glede na prehodno določbo drugega odstavka 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife (Ur. l. RS, št. 2/2015)). Če stroškov tožnica ne bo povrnila v roku 15 dni, bo morala plačati tudi zakonske zamudne obresti.

1 (15. člen OZ).