Jedro

Pri ugotavljanju koristi po drugem odstavku 72. člena ZDen je sodna praksa že zavzela stališče, da donosa od nepremičnine ni mogoče zgolj predpostavljati, temveč ga je treba zatrjevati in dokazati. Pri tem mora iz dejanskih okoliščin izhajati, da bi upravičenec zatrjevano korist lahko dosegel. Eden od načinov ugotavljanja koristi je najemnina, zmanjšana za stroške upravljanja, ki bi bremenili upravičenca, in za stroške vzdrževanja, če bi jih kril zavezanec. Upravičenec na tak način višino koristi utemeljuje z ugotavljanjem hipotetične najemnine, ki bi jo v pravno pomembnem obdobju lahko dosegel z oddajanjem prostorov v najem, ali pa z najemnino, ki jo je bil v istem obdobju upravičen prejemati zavezanec na podlagi obstoječih najemnih razmerij.

Izrek

I. Pritožbi tožnikov se delno ugodi in se odločitev o stroških postopka vsebovana v XX. točki sodbe tako spremeni, da se znesek 6.513,80 EUR nadomesti z zneskom 8.215,44 EUR, sicer se pritožba tožnikov in v celoti pritožba toženke zavrneta in se v nespremenjenem, a izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Tožniki kot pravni nasledniki denacionalizacijske upravičenke M. R. s tožbo zahtevajo plačilo nadomestila zaradi nemožnosti uporabe oziroma upravljanja treh parcel, vrnjenih njihovi pravni prednici. Sodišče je z izpodbijano sodbo tožnikom priznalo odškodnino za parceli 2163/4, k.o. ..., ki za sporno obdobje znaša 238.897,16 EUR, in 2161/4, k.o. ..., ki za za sporno obdobje znaša 32.827,04 EUR (za obe parceli je sodišče vsakemu od tožnikov priznalo odmeno za njegov dedni delež). Tožbeni zahtevek na plačilo odškodnine za parc. št. 2163/3, k.o. ..., je zavrnilo. Toženki je naložilo, da tožnikom povrne 6.513,80 EUR stroškov pravdnega postopka.

2. Zoper sodbo sta vložili pritožbo obe pravdni stranki.

3. Tožniki izpodbijajo sodbo v zavrnilnem delu, ki se nanaša na plačilo odškodnine zaradi nemožnosti uporabe parcele 2163, k.o. ..., v skupnem znesku 36.271,20 EUR, ter glede stroškov postopka. Opozarjajo, da niso trdili, da je edini način izračuna odškodnine glede nemožnosti uporabe z ugotavljanjem hipotetične najemnine. Metodologijo izračuna so prepustili izvedencu in so se lahko šele v pripombah na izvedeniško mnenje in ob njegovem zaslišanju do nje opredelili. Sodišče se je pri odločitvi o zavrnitvi zahtevka glede parcele 2163/3, k.o. ..., oprlo na mnenje izvedenca, ki je upošteval, da je zemljišče locirano sredi zemljišč različnih lastnikov, brez neposrednega dostopa do javnih površin. Takšna ugotovitev ne drži, saj so tožniki lastniki zasebne parcele 2163/4, iste k.o. Ker sta bili obe parceli ves čas obračunskega obdobja v lasti toženke, sta delili skupno usodo in bi morali takšno usodo deliti tudi ob vračilu v naravi. Dejstvo, da je višina nadomestila med strankama nesporna zgolj za eno od nepremičnin, ne more biti razlog, da se sosednjo nepremičnino upošteva kot povsem samostojno enoto. Toženka bi ves čas, ko je imela nepremičnini v lasti in posesti, ti lahko oddajala v najem kot kompleks, prav tako bi to po vračilu v naravi lahko storili tožniki. V luči gornjih navedb je argument izvedenca, da gre za majhno površino, neupravičen. Razlogov, zakaj parcele ne bi mogli oddajati v kompleksu, ni. Sodišče je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka, saj je v obrazložitvi izpodbijane sodbe navedlo, da je v zvezi z višino odškodnine za parcelo 2163/3 dejstva ugotavljalo s pomočjo izvedenca A. A., katerega mnenje je ocenilo kot prepričljivo, strokovno in argumentirano, kljub temu pa nato ni sledilo izvedencu, ki je določil nadomestilo za to parcelo v višini 1.869,29 EUR. Obrazložitev je v nasprotju sama s sabo, ker se sodišče do temelja zahtevka opredeli v posebnem poglavju, kjer ugotavlja, da je podan, nato pa brez obrazložitve zaključi, da tožniki do nadomestila za nepremičnino 2163/3 niso upravičeni. Zmotna je tudi odločitev o stroških postopka, ker je sodišče upoštevalo uspeh po temelju in po višini v 70%. Tožniki so za vsa tri zemljišča zahtevali odškodnino v višini 302.615,60 EUR, uspeli pa so z 237.758,63 EUR, torej z 78,57 %. Po temelju so uspeli s 100 %, zato bi sodišče moralo upoštevati njihov 90 % uspeh v pravdi.

4. Toženka vlaga pritožbo zoper ugodilni del sodbe, ki se nanaša na dosojo odškodnine zaradi nemožnosti uporabe parcele 2180/4, k.o. ... Vztraja, da predmetne parcele ni mogoče oddati, in se sklicuje na izvedeniško mnenje, pridobljeno pred pravdo. Parcela je ozka in dolga, sredi pozidanega območja, zato po oceni izvedenca B. B. za njen namen ne bi bilo interesa. Tako stanje izhaja tudi iz stanja na kraju samem, predloženih načrtov, orto foto katastrskih načrtov ter fotografij. Uporaba te parcele s strani lastnikov sosednjih zemljišč še ne pomeni, da bi se parcelo lahko oddajalo v najem. Parcela se nahaja na samem, obkrožena s parcelami v lasti drugih lastnikov, in ne tožnikov. Gre za zelenico oziroma drevored in ograjo. Nihče ne more biti zainteresiran za najem takega zemljišča, saj z njim ne bi imel kaj početi. Tudi če bi tožniki to zemljišče zagradili, uporabniki stavb in drugih zemljišč, ki so sosednja tej parceli, ne bi bili oškodovani. Pritožba obširno in dobesedno povzema ugotovitve izvedenca A. A. iz njegovega izvedeniškega mnenja ter zaslišanja, ki ga povzame po zvočnem posnetku z naroka z 18. 5. 2017. Zaključuje, da koristi iz naslova najema toženka ni mogla imeti in jih tudi tožniki ne morejo imeti, zato bi bilo treba tudi v tem delu tožbeni zahtevek zavrniti.

5. Obe stranki sta na pritožbo nasprotne stranke odgovorili in prerekali podane pritožbene navedbe.

6. Pritožba tožnikov je delno utemeljena v stroškovnem delu, pritožba tožencev pa ni utemeljena.

7. Sodišče je z izpodbijano sodbo tožnikom kot pravnim naslednikom pokojne M. R. priznalo odškodnino zaradi nemožnosti uporabe dveh parcel, in sicer parcele 2163/4, k.o. ..., v izmeri 1271 m2, in parcele 2161/4, k.o. ..., v izmeri 277 m2, zavrnilo pa je tožbeni zahtevek, ki se je nanašal na parcelo 2163/4, iste k.o., v izmeri 204 m2. Pri svoji odločitvi se je oprlo na izvedeniško mnenje izvedenca A. A., ki je odmeno skladno z navodilom sodišča utemeljil na metodi primerljive višine tržne najemnine za navedene nepremičnine, zmanjšane za stroške, ki bi bremenili upravičence. Svoje mnenje je ob zaslišanju pojasnil in odgovoril na pomisleke, ki jih obe stranki ponavljata v pritožbi.

8. Pri ugotavljanju koristi po drugem odstavku 172. člena ZDen je sodna praksa že zavzela stališče, da donosa od nepremičnine ni mogoče zgolj predpostavljati, temveč ga je treba zatrjevati in dokazati.1 Pri tem mora iz dejanskih okoliščin izhajati, da bi upravičenec zatrjevano korist lahko dosegel. Eden od načinov ugotavljanja koristi je najemnina, zmanjšana za stroške upravljanja, ki bi bremenili upravičenca, in za stroške vzdrževanja, če bi jih kril zavezanec. Upravičenec na tak način višino koristi utemeljuje z ugotavljanjem hipotetične najemnine, ki bi jo v pravno pomembnem obdobju lahko dosegel z oddajanjem prostorov v najem, ali pa z najemnino, ki jo je bil v istem obdobju upravičen prejemati zavezanec na podlagi obstoječih najemnih razmerij. Drži pritožbena navedba tožnikov, da obstojijo tudi druge metode, s katerimi je mogoče ugotoviti obstoj in višino izgubljene koristi.2 Izbira metode ni odvisna od izvedenca, temveč predvsem od trditvene podlage tožnikov. V konkretnem primeru so se slednji opirali na pred pravdo izdelano izvedeniško mnenje izvedenca C. C., ki je potencialni prihodek ugotavljal na podlagi primerljivih najemnin za stavbna zemljišča. Ob šibki trditveni podlagi, kako bi sami dosegli pričakovani donos na teh vrnjenih parcelah, je sodišče prve stopnje tudi v pravdi postavljenemu izvedencu naložilo cenitev po metodi, s katero so tožniki pred pravdo oblikovali svoje izračune pričakovanega prihodka. Pritožbene navedbe, ki se sklicujejo na druge možne metode, pri katerih se ne bi ugotavljala možnost oddaje posameznega zemljišča, so zato neutemeljene, saj v zvezi z njimi trditvena podlaga ni bila podana.

9. Sodni izvedenec A. A. je glede parcele 2163/3, k.o. ..., ocenil, da zaradi njene omejene dostopnosti, oblike in velikosti obstaja zgolj 10 % možnost oddaje v najem. Tudi po predočenju tožnikov, da je dostop na parcelo mogoč preko njihove parcele 2163/4, je vztrajal, da je njena oblika (široka je od 6 do 6,5 metra, dolga okoli 30 metrov) takšna, da ne omogoča namenske izrabe. Zanikal je, da bi bila primerna za parkirišče, saj je preozka, ravno tako tudi ne za skladišča. Kot bistveni razlog za njeno ne oddajo je ocenil njeno obliko, ki je enaka tudi ob upoštevanju mejne parcele 2163/4, saj se k tej priključuje po svoji ožji strani. Ker ekonomska raba te parcele ni povsem očitna, tožniki pa niso podali konkretnejše trditvene podlage glede njene izrabe, pritožbeno sodišče sprejema razloge sodišča prve stopnje, da svojega dokaznega bremena, da bi jim omenjeno zemljišče prinašalo donos, niso izpolnili. Zato jim ne gre niti minimalni znesek v višini 1.869,29 EUR, ki ga je izvedenec določil tako, da je izračunal zgolj 10 % letnega donosa glede na 10 % verjetnost oddaje v najem.

10. S tem, ko je sodišče tožbeni zahtevek na povračilo nadomestila izgubljene koristi v celoti zavrnilo, ni zagrešilo očitane bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je svojo odločitev zadostno obrazložilo. Če tožniki možnosti oddaje zemljišča niso izkazali, tudi do minimalnega nadomestila za to zemljišče niso upravičeni. Prav tako očitana kršitev postopka ni podana, ker naj bi bila odločitev o temelju zahtevka v nasprotju s končno odločitvijo. V točki 10. sodbe je sodišče navedlo zgolj pravno podlago za odločitev o temelju zahtevka, potem pa je v nadaljnjih točkah razdelalo razloge glede možnosti pridobitve te koristi in višini nadomestila za vsako od posamičnih parcel. 11. V zvezi s parcelo 2161/4, k.o. ..., je sodišče sledilo izvedencu, da je zanjo v obdobju od 19. 9. 1992 do 23. 11. 2013 obstajala realna možnost oddaje v najem. Pri tem je izvedenec upošteval ugotovljeno rabo te parcele, po kateri poteka komunalna infrastruktura, na njej so urejene zunanje površine okrog poslovnega prostora in postavljena ograja. Zgolj nestrinjanje z ugotovitvami izvedenca, ki jih v pritožbi toženka obširno povzema, ne vzbuja dvoma v njegov zaključek, ki mu je sledilo sodišče prve stopnje. Ni pomembno, ali bi tožniki, če bi to parcelo ogradili, našli zanjo neodvisnega najemnika. Bistveno je, da je parcela znotraj poslovnega kompleksa, zato jo je mogoče izrabiti na več načinov, pri čemer lahko tožniki že sedaj za njeno uporabo od uporabnikov zahtevajo določen denarni znesek. Ker višine dosojene uporabnine toženec ni prerekal, hipotetična možnost oddaje pa je potrjena s strani izvedenca, postavljenega v tem postopku, toženci s pritožbo, v kateri vztrajajo zgolj, da omenjene parcele ni mogoče oddati, ne morejo biti uspešni.

12. O pravdnih stroških je sodišče odločilo tako, da je upoštevalo uspeh tožnikov po temelju in po višini v 70 %.Tožniki v pritožbi utemeljeno opozarjajo, da so v obravnavani zadevi že po višini uspeli z 79 % zahtevka. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da razlogov, zakaj bi sodišče o povrnitvi pravdnih stroškov v konkretnem primeru odločalo ločeno po temelju in po višini ni. Ker je uspeh tožnikov višji od 70 % že ob upoštevanju uspeha po višini, je pritožbeno sodišče njihovi pritožbi v stroškovnem delu delno ugodilo in upoštevalo, da so (zaokroženo) uspeli z 80 % tožbenega zahtevka. Glede na odmerjene stroške tožnikov v višini 11.618,70 EUR in upoštevajoč njihov 80 % uspeh, jim je tožena stranka dolžna povrniti 9.294,96 EUR. Tožniki so toženki glede na njen 20 % uspeh in ob odmerjenih stroških 5.397,74 EUR dolžni povrniti 1.079,52 EUR. Po pobotanju je toženka tožnikom dolžna povrniti 8.215,44 EUR pravdnih stroškov. V tem delu je sodišče pritožbi tožnikov ugodilo in izpodbijano odločitev o stroških postopka spremenilo, tako da je znesek odmerjenih stroškov iz XX. točke sodbe v višini 6.513,80 EUR nadomestilo z zneskom 8.215,44 EUR.

13. V preostalem delu je sodišče pritožbo tožnikov in v celoti pritožbo toženke zavrnilo ter ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, tožniki pa zgolj v manjšem obsegu glede stroškov, zato je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Primerjaj odločbo VSRS II Ips 291/2014. 2 Tako je sodna praksa kot ustrezne dopustila uporabo metode glede na višino katastrskega dohodka pri kmetijskih zemljiščih (sklep VS RS II Ips 74/2012) oziroma višino dobička od razpolaganja s kupnino v primeru prodaje nepremičnine, ali prihranek v višini najemnine, ki bi jo moral upravičenec plačevati drugje, če ne bi nepremičnine sam uporabljal (sklep VS RS II Ips 339/98).