Jedro

Pogodbena kazen je v ZVKSES določena za primer nepravočasnosti izpolnitve, in ne za primer nepravilnosti izpolnitve.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati 3.617,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 7. 2011 dalje do plačila (I. točka izreka sodbe), višji tožbeni zahtevek je zavrnilo (II. točka izreka sodbe) in tožeči stranki naložilo v plačilo 114,00 EUR pravdnih stroškov tožene stranke (III. točka izreka sodbe).

Tožeča stranka je vložila pravočasno pritožbo, v kateri izpodbija tisti del zavrnilne sodbe (II. točka izreka), v katerem je prvostopenjsko sodišče delno zavrnilo njen zahtevek iz naslova pogodbene kazni. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je zamuda toženke trajala od 28. 6. 2010 do 30. 9. 2010. Na podlagi gramatikalno jasne določbe 17. in 18. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) je tožeča stranka upravičena do izplačila sporne pogodbene kazni. Prvostopenjsko sodišče je napačno uporabilo materialno pravo, ko je odločilo, da tožeči stranki pogodbena kazen v vtoževani višini ne gre, ker bi to pomenilo zlorabo ZVKSES. Pritožnik je dne 26. 7. 2010 prejel obsežno dokumentacijo in kot potrošnik ni imel niti dolžnosti niti strokovnih znanj, da bi preveril celotno vsebino prejete dokumentacije. Shranil jo je v dobri veri in je pomanjkljivosti opazil šele kasneje. Kuhinje namreč niso mogli montirati brez načrta elektroinštalacij. Posledično se tožnika 15. 8. 2010 nista mogla vseliti v hišo, še posebej, ker imata mladoletnega otroka s posebnimi potrebami, ki potrebuje dietno prehrano. Nista se mogla izseliti iz starega stanovanja in ga v vmesnem času prodati, pri čemer sta kupnino nujno rabila za financiranje objekta. Sodišče napačno ugotavlja, da je tožeča stranka 26. 7. 2010 prejela PGD. Napačna je argumentacija sodišča, ki se sklicuje na neomejeno uveljavljanje pogodbene kazni zaradi neprejema katerega koli od dokumentov iz 18. člena ZVKSES. Sodišče bi moralo na podlagi pravil o materialnem procesnem vodstvu pravdne stranke pozvati k dodatnim navedbam in na tej osnovi izvesti dokaze, česar pa ni storilo. Ravno obratno, sodišče je pred zaključkom glavne obravnave napovedalo ugoditev tožbenemu zahtevku v celoti. Zato pritožbene trditve ne pomenijo pritožbene novote. Tožeča stranka priglaša stroške pritožbenega postopka.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila, predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane odločbe.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo vsa odločilna dejstva primera, med postopkom ni prišlo do procesnih kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, izpodbijana sodba pa je pravilna, čeprav (delno) iz drugih materialnopravnih razlogov.

Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da pritožba izpodbija zgolj zavrnilni del sodbe v zvezi s pogodbeno kaznijo, zaradi česar je odločitev v preostalem delu (v ugodilnem delu glede pogodbene kazni in povrnitve stroškov čiščenja kanalizacije ter v zavrnilnem delu glede stroškov priklopa telefona in okoljskih dajatev) postala pravnomočna.

Glede pogodbene kazni je, kot to izhaja tudi iz izpodbijane sodbe, podlaga tožbenemu zahtevku v 17. členu Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), po katerem je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan, ko prodajalec zamuja z izročitvijo nepremičnine. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje odločitev o tem, kdaj se izročitev šteje za opravljeno, nepravilno uprlo na določbo prvega odstavka 18. člena ZVKSES. Kot izhaja že iz naslova 18. člena, ta namreč določa način izročitve nepremičnine, in ne čas izročitve. Glede na to, da 17. člen ZVKSES določa pogodbeno kazen zgolj za primer zamude z izpolnitvijo, ne pa tudi za primer nepravilne izpolnitve, je namreč po presoji pritožbenega sodišča v konkretnem primeru bistveno, ali je bila izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine pravočasna. Zato je potrebno uporabiti določbo 16. člena zakona, ki govori o roku za izročitev nepremičnine.

Po četrtem odstavku 16. člena ZVKSES se šteje, da je prodajalec pravočasno izpolnil obveznost izročiti nepremičnino kupcu: 1. če so do izteka roka za izročitev, ki je določen v prodajni pogodbi, izpolnjeni vsi pogoji po prejšnjem odstavku (tj. pridobitev uporabnega dovoljenja, zgraditev nepremičnine z dogovorjenimi lastnostmi in sklenitev pogodbe o upravljanju v primerih, ko je upravnika potrebno določiti) in 2. če je prodajalec kupcu najkasneje v nadaljnjih 15 dneh omogočil, da opravi prevzem nepremičnine. Umeščenost določbe o pogodbeni kazni (17. člen ZVKSES) za določbo o roku za izročitev nepremičnine (16. člen zakona), vendar pred določbo o načinu izročitve (18. člen ZVKSES) po presoji pritožbenega sodišča še dodatno potrjuje argumentacijo, po kateri je pogodbena kazen v zakonu določena za primer nepravočasnosti izpolnitve, in ne za primer nepravilnosti izpolnitve.

Vezano na konkretni primer to pomeni, da bi tožena stranka izročitev nepremičnine opravila pravočasno, če bi ob plačilu celotne kupnine tožnikoma omogočila posest nepremičnine, zgrajene v skladu z dogovorom, ter jima izročila uporabno dovoljenje. Uporabno dovoljenje sta, kot je bilo ugotovljeno tekom dokaznega postopka, tožnika prejela šele ob podpisu primopredajnega zapisnika dne 26. 7. 2010. Zato je šteti, da je bil prodajalec v zamudi z izročitvijo nepremičnine vse od plačila kupnine (28. 6. 2010) pa do izročitve uporabnega dovoljenja dne 26. 7. 2010. Takrat je torej zamuda tožene stranke prenehala, s tem pa je prenehala tudi pravica tožeče stranke terjati pogodbeno kazen.

Nadalje pritožbeno sodišče sicer pritrjuje ugotovitvi izpodbijane sodbe, da sta tožnika s podpisom primopredajnega zapisnika potrdila prejem vse potrebne dokumentacije in je na njiju breme malomarnega pregleda dokumentov ob prejemu, a glede na zgornjo obrazložitev še dodaja, da bi tudi v primeru ugotovitve napak pri izročitvi dokumentacije (katere tožnika navajata tudi v pritožbi), tožeča stranka od toženke lahko terjala zgolj odškodnino zaradi nepravilne izpolnitve po splošnih pravilih obligacijskega prava (pri čemer bi morala dokazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti), ne bi pa bila upravičena do pogodbene kazni, ki jo ZVKSES predvideva zgolj za posledico zamude z izpolnitvijo. Odgovor na pritožbo tožene stranke tako utemeljeno opozarja, da so pritožbene navedbe o tem, da se tožnika nista pravočasno vselila v nepremičnino in nista mogla prodati starega stanovanja, irelevantne, saj tožnika v postopku ne vtožujeta odškodnine. Iz tega razloga se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s presojo dovoljenosti pritožbenih novot v smislu drugega odstavka 337. člena ZPP.

Glede uveljavljene procesne kršitve načela materialnega procesnega vodstva po 285. členu ZPP pritožbeno sodišče ugotavlja, da takšna kršitev ni podana. Materialno procesno vodstvo ne pomeni dolžnosti sodišča, da pozove stranke k dodatnim navedbam v primeru, ko ugotovi, da je tožbeni zahtevek strank zgolj delno utemeljen. Iz izpodbijane sodbe (točke 20.-23. obrazložitve sodbe, na katere se sklicuje pritožba) izhaja, da je bil zahtevek za plačilo pogodbene kazni v delu zavrnjen zato, ker je sodišče štelo, da je bila izročitev nepremičnine opravljena dne 26. 7. 2010. O okoliščinah podpisa primopredajnega zapisnika dne 26. 7. 2010 so stranke v postopku obširno navajale in bile o tem tudi zaslišane. Navkljub dejstvu, da sodba v nadaljevanju navaja še dodatne razloge za delno zavrnitev zahtevka za plačilo pogodbene kazni, temeljni razlog ostaja enak in glede njega so bila stališča strank znana. Nedokazana je pritožbena navedba o tem, da je sodišče prve stopnje pred končanjem postopka napovedalo ugoditev tožbenemu zahtevku v celoti. Takšna napoved bi nedvomno vzbudila dvom v nepristranskost sodišča, vendar iz spisovnih podatkov takšno ravnanje sodišča ne izhaja. Pritožbeno sodišče glede tega opozarja, da bi šlo v primeru izražanja mnenja o končni odločitvi sodišča za bistveno kršitev določb postopka, katero bi stranka morala uveljavljati takoj, ko je do kršitve prišlo. V skladu z določbo 286.b člena ZPP mora namreč stranka kršitev določb postopka pred sodiščem prve stopnje uveljavljati takoj, ko je to mogoče. Kršitve, na katere se sklicuje pozneje, vključno v pravnih sredstvih, pa se upoštevajo le, če stranka teh kršitev brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti.

V sled navedenemu je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP), tožena stranka z odgovorom na pritožbo ni prispevala k reševanju pritožbe na pritožbeni stopnji. Odgovor na pritožbo za pravdo ni bil potreben strošek in ga zato krije tožena stranka sama.