Jedro

Prepoved odtujitve je določena v SZ, vendar SZ nastanek oziroma učinkovanje te prepovedi veže na pravno dejanje sklenitve kupoprodajne pogodbe. Čeprav je določena z zakonom, gre torej za pogodbeno pravico. Posledica pogodbene narave prepovedi odtujitve je zahteva, da morajo biti za njeno vknjižbo izpolnjeni vsi pogoji, ki jih ZZK-1 določa za vknjižbo na podlagi pravnega posla pridobljene pravice. Tako odloča zemljiškoknjižno sodišče o dovolitvi vknjižbe na podlagi listin, ki dokazujejo pravni temelj pridobitve pravice (29. člen ZZK-1). Pri pogodbah mora listina vsebovati tudi overjeno zemljiškoknjižno dovolilo (40. člen ZZK-1).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Dovoli se izbris zaznambe zavrnitve vpisa.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je Okrajno sodišče v Ajdovščini zavrnilo ugovor predlagatelja zoper sklep zemljiškoknjižne referentke Dn.št. 1 z dne 12.5.2009, s katerim je bil zavrnjen predlog za vknjižbo prepovedi odtujitve, saj je dogovorjena prepoved sicer veljavna, ne more pa biti vknjižena v zemljiški knjigi. V postopku se namreč uporabljajo določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki je možnost vknjižbe omejil na primere iz 4. odstavka 38. člena SPZ.

Zoper sklep se pritožuje predlagatelj in navaja, da je predlog za vknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve utemeljen na podlagi 6. člena Prodajne pogodbe med predlagateljico in nasprotnim udeležencem. Ta prepoved temelji na 122. členu Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in drugi, v nadaljevanju SZ). Kupec je stanovanje kupil po SZ, zato zanj velja prepoved obremenitve in odtujitve že na podlagi zakona. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo, saj je spregledalo, da se po 1. točki prvega odstavka sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ-1) poglavje o lastninjenju in privatizaciji iz SZ uporablja do zaključka privatizacije. SPZ ne more razveljaviti določbe 122. člena SZ kot specialnejšega predpisa. Pritožnica je pritožbi zaradi oblikovanja enotne sodne prakse priložila enega izmed številnih zemljiškoknjižnih sklepov sodišča, ki je vpis odtujitve in obremenitve dovolilo.

Pritožba ni utemeljena.

Stališče sodišča prve stopnje, da ni podlage za vknjižbo prepovedi odtujitve na podlagi določb Stvarnopravnega zakonika (SPZ), je napačno. Prepoved odtujitve je obligacijska pravica, ki se po drugem odstavku 122. člena SZ vknjiži v zemljiško knjigo. Podlago za vknjižbo daje 5. točka drugega odstavka 13. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), po kateri se v zemljiško knjigo vpisujejo tudi obligacijske pravice na nepremičninah, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo. Pritožbeno sodišče v zvezi z razlogi sodišča prve stopnje pojasnjuje, da je bil v času uveljavitve SZ krog oseb, v korist katerih je mogoča prepoved odtujitve, enako kot zdaj z 38. členom SPZ, določen s pravnim pravilom paragrafa 364c Občega državljanskega zakonika, kar pomeni da novejše pravilo ni nič drugačno do starejšega. SZ je predstavljal takrat in predstavlja po uveljavitvi SPZ specialno ureditev prepovedi odtujitve v zvezi s privatizacijo stanovanj, s katero je bil z zakonom razširjen krog oseb, v korist katerih je mogoča njena ustanovitev.

Odločitev sodišča prve stopnje pa je bila iz drugih razlogov vseeno pravilna. Predlagana je bila vknjižba obligacijske pravice. Prepoved odtujitve je določena v SZ, vendar SZ nastanek oziroma učinkovanje te prepovedi veže na pravno dejanje sklenitve kupoprodajne pogodbe. Čeprav je določena z zakonom, gre torej za pogodbeno pravico. Brez pogodbe, ki določa nepremičnino z ustreznimi zemljiškoknjižnimi podatki, znesek kupnine ter pogoje, predvsem pa rok plačila, niti ne bi bila določljiva. Posledica pogodbene narave prepovedi odtujitve je zahteva, da morajo biti za njeno vknjižbo izpolnjeni vsi pogoji, ki jih ZZK-1 določa za vknjižbo na podlagi pravnega posla pridobljene pravice. Tako odloča zemljiškoknjižno sodišče o dovolitvi vknjižbe na podlagi listin, ki dokazujejo pravni temelj pridobitve pravice (29. člen ZZK-1). Pri pogodbah mora listina vsebovati tudi overjeno zemljiškoknjižno dovolilo (40. člen ZZK-1). Nobena od obeh pogodb, na kateri se predlagateljica sklicuje, ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila in iz tega razloga predlogu za vknjižbo ni mogoče ugoditi. Iz priloženega sklepa o vpisu, ki naj bi dokazoval drugačno sodno prakso, ni razvidno, ali je pogodba, ki je bila podlaga vpisu, vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo, zato na trditve predlagateljice o drugačni sodni praksi ni mogoče odgovoriti. Tako ali tako pa priloženi sklep ni bil preverjen v pritožbenem postopku.

Na podlagi povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep. Hkrati je odredilo izbris zaznambe zavrnitve predloga (2. točka tretjega odstavka 161. člena ZZK-1).