Jedro

Predhodno pisno opozorilo najemniku, ki krši najemno pogodbo, je predpisano z namenom najemniku omogočiti, da v danem roku odpravi kršitev in pogodbo vzdrži v veljavi. Ta namen je mogoče doseči zgolj z opozorilom, ki je jasno in razumljivo ter vsebuje vse tri predpisane sestavine; opis kršitve najemne pogodbe, način odprave kršitve oz. odpovednega razloga in primeren rok za odpravo kršitve.

Tožnica zatrjuje sklenitev pogodbe za določen čas, zato bi moral biti čas trajanja najema (njena bistvena sestavina) izražen v pisni obliki, kot je predpisana za veljavno sklenitev najemne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbo zaradi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve stanovanja (2. točka izreka), ugodilo pa zahtevku za plačilo najemnine za čas od 1.5.2007 do 1.10.2009 v skupni višini 625,80 € z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsakega zneska mesečne najemnine dalje (3. točka izreka). S 4. točko izreka so zavrnjeni: ugotovitveni zahtevek, da je za določen čas sklenjena najemna pogodba zaradi poteka časa prenehala; zahtevek za izselitev; zahtevek za plačilo uporabnine za čas od 1.5.2007 do 1.10.2009. S 5. točko izreka je odločeno, da v pobot uveljavljana terjatev toženke v skupnem znesku 42,05 € z zakonskimi zamudnimi obrestmi ne obstoji. S 6. točko izreka so pravdni stroški tožeče stranke v višini 537,63 € naloženi v plačilo toženi stranki.

Zoper 2. in 4. točko izreka se pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, z Zakonom o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Trdi, da je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj krivdnih razlogov iz 4. in 7. točke 103. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), zahtevek za odpoved najemne pogodbe pa zavrnilo zaradi neustreznega poziva za odpravo kršitve. Trdi, da je bila na kršitev iz 7. točke 1. odstavka 103. čl. SZ-1 tožena stranka opozorjena z dopisoma z dne 31.5.2007 in 18.7.2007. V prvem ji je bil postavljen 15. dnevni rok za odpravo kršitve, vendar se toženkina hči ni izselila in torej kršitve toženka ni odpravila. Tožnica je zato štela, da je pogodba že iz tega razloga odpovedana. Tudi, če je sodišče štelo, da je opozorilo preseženo, bi zahtevek lahko zavrnilo le v primeru, če bi najemnica dokazala, da kršitve ni bilo ali da jo je odpravila. Tožena stranka ni zanikala, da od 26.4.2007 stanovanje uporablja tudi toženkina hči A. O. in je bil torej opomin upravičen in utemeljen. Opozarja na toženkino priznanje, da je sama podpisala aneks k najemni pogodbi, zaradi česar je aneks ničen. Ker tožena stranka očitani kršitvi ni nasprotovala in je bila nanjo opozorjena, kršitve pa ni odpravila, je zavrnitev zahtevka neutemeljena. Opomin pred pravdo je namenjen odpravi kršitev. Ker kršitvi tožena stranka ni ugovarjala, ne nasprotuje obstoju odpovednega razloga, zato sodna odpoved najemne pogodbe ni potrebna. Ker opomin z dne 18.7.2007 vsebuje tudi rok za izselitev, sama vsebina opomina ni pomembna. Ker je sodišče odločitev oprlo na nepomembno dejstvo, je podana bistvena kršitev postopka. Sodišču prve stopnje očita, da je spregledalo, da tožena stranka ni oporekala tožbeni trditvi, da kršitev ni odpravljena. Drug odpovedni razlog (neplačevanje najemnine) je ugotovljen, saj je zahtevku za plačilo najemnine ugodeno. Trdi, da v tem delu sodba ni obrazložena tako, da bi jo bilo mogoče preizkusiti. Dopisa z dne 31.5.2007 in 18.7.2007 nista presojana. Iz obeh izhaja poziv za plačilo najemnine, ki ni plačana že od aprila 2007. Tudi v tem delu je sodišče spregledalo, da način odprave kršitve ni odločilen, ker je s pravnomočno sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani odločeno, da toženka nima terjatve do tožnice in torej terjatve najemnine ni mogla pobotati. Ker torej terjatev najemnine ni bila plačana niti ni prenehala s pobotom, tudi v tem primeru vsebina opomina nima odločilnega pomena. V zvezi z zavrnitvijo podrednega zahtevka pa nasprotuje stališču, da bi moral biti dogovor o spremembi trajanja najema pismen. Tako stališče označuje za materialnopravno zmotno, ker je z 10. alinejo 91. čl. SZ-1 predpisana pisnost trajanja najema samo za primer, ki se stanovanje oddaja za določen čas. Na osnovi določil Obligacijskega zakonika bi sodišče moralo ugotoviti vsebino ustnega dogovora in čas, ko je toženka pridobila državljanstvo. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava, je dejansko stanje ostalo neugotovljeno. Trdi, da je tožnica z oddajo stanovanja delala uslugo toženki, saj stanovanja ni imela namen oddajati v najem. Najemna pogodba za nedoločen čas je bila navidezna, kajti v resnici je bila sklenjena najemna pogodba za določen čas. Predlaga razveljavitev zavrnilne odločbe glede primarnega in podrednega zahtevka ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje ali spremembo sodbe. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Nasprotuje razlagi vsebine dopisov z dne 31.5.2007 in 18.7.2007, kakor je podana v pritožbi. Pravilno opozorilo je pogoj za vložitev tožbe, zato je pravno nepomembno, ali je kršitev odpravljena oz. ali je sploh ni bilo. Poudarja, da je tožena stranka prerekala tožbene navedbe glede neplačevanja najemnine. Oporekala je tudi drugemu krivdnemu razlogu, saj je trdila, da je bil aneks podpisan po predhodnem tožničinem pooblastilu in zato veljavno sklenjen. Najemna pogodba je bila sklenjena za nedoločen čas in tudi vsaka sprememba bi morala biti v pisni obliki.

Pritožba ni utemeljena.

Toženka se pritožuje le zoper odločitev iz 2. in 4. točke izreka, zato je izpodbijana sodba predmet preizkusa le v tem delu. Pritožbeno sodišče je odločbo sodišča prve stopnje preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (1. in 2. odstavek 350 čl. ZPP).

Pritožbeno sodišče pritrjuje prvostopenjskemu, da je predhodno pisno opozorilo najemniku, ki krši najemno pogodbo, predpisano z namenom najemniku omogočiti, da v danem roku odpravi kršitev in pogodbo vzdrži v veljavi. Ta namen je mogoče doseči zgolj z opozorilom, ki je jasno in razumljivo ter vsebuje vse tri predpisane sestavine; opis kršitve najemne pogodbe, način odprave kršitve oz. odpovednega razloga in primeren rok za odpravo kršitve. Prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da dopisa z dne 31.5.2007 in 18.7.2007 nimata vsebine, ki bi bil ustrezala tem zahtevam – niti vsak od njiju posebej, niti oba skupaj. Oba dopisa sta po svoji vsebini odpoved najemne pogodbe in poziv za izselitev in drugačno pritožbeno razlogovanje ne vzdrži kritične presoje. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da nobeden od dopisov ne vsebuje načina odprave odpovednega razloga, s tem pa seveda tudi ne predpisanega roka za odpravo kršitve.

Predhodno pisno opozorilo je procesna predpostavka za odpoved najemne pogodbe s tožbo, zato je neutemeljeno pritožbeno sklicevanje, da sta se krivdna razloga v dokaznem postopku potrdila oz. da toženka njunega obstoja niti ni prerekala. Toženka nasprotuje obstoju obeh krivdnih razlogov: enemu s trditvijo, da njena hči biva v stanovanju na osnovi tožničinega soglasja in drugemu s trditvijo, da se je najemnina pobotavala z njeno terjatvijo do tožnice. Edini način, da tožeča stranka doseže prenehanje najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, je zato njena odpoved s tožbo na osnovi 3. odstavka 112. čl. SZ-1. Procesna predpostavka za vložitev take tožbe je predhodno opozorilo na kršitev najemne pogodbe. Ker toženka ni bila pozvana, da kršitvi v primernem roku odpravi, je za odločanje o odpovedi najemne pogodbe pravno nepomembno, kako se je končal spor I P 2206/2007. Tožeča stranka zatrjuje ustno sklenitev ene od bistvenih sestavin najemne pogodbe, ki mora biti sklenjena v pisni obliki. Pisnost najemne pogodbe je bila predpisana tudi v času sklenitve najemne pogodbe (5. odstavek 39. čl. SZ (1)). V času sklepanja veljaven SZ je najemno pogodbo, ki ni sklenjena v pisni obliki, štel za nično (5. odstavek 39. čl SZ), kar kaže, da je bila pisnost predpisana kot pogoj za njeno veljavnost (forma ad valorem). Pritožbena razlaga, da je čas trajanja najema nujna sestavina in torej bistvena sestavina pogodbe v primeru, če se stanovanje oddaja za določen čas, je pravilna. Enako je bilo določeno v 9. alineji 1. odstavka 41. čl. SZ, ki je bil v veljavi v času sklepanja pogodbe. Tožnica zatrjuje sklenitev pogodbe za določen čas, zato bi moral biti čas trajanja najema (njena bistvena sestavina) izražen v pisni obliki. Toženka listine s tako vsebino ni preložila, zato njeni trditvi o za določen čas sklenjeni pogodbi prvostopenjsko sodišče utemeljeno ni sledilo.

Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku pritožba zavrnjena. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. čl. v zvezi s 1. odstavkom 154. in 1. odstavkom 155. čl. ZPP).

(1) Stanovanjski zakon – SZ – Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami.