Jedro

Bistveno je, kakšen status je sporno zemljišče imelo ob sklenitvi prodajne pogodbe, takrat pa je to nesporno bilo kmetijsko zemljišče. Ni pravno odločilna dobra vera kupca oziroma njegova nevednost, da gre za kmetijsko zemljišče, prav tako ne okoliščina, da je šlo le za 160 m2 od 5.173 m2, nerelevantno pa je tudi dejstvo, da toženka zemljišča ni uporabljala v kmetijske obdelovalne namene.

Ob dejstvu, da sporna prodajna pogodba sploh ni vsebovala zemljiškoknjižnega dovolila, je sodišče prve stopnje povsem upravičeno podvomilo v njegovo dobrovernost,

Izrek

I. Pritožba se zavrne ter odločba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dopustilo objektivni spremembi tožbe z dne 14. 3. 2011 in 16. 3. 2011. Postopek je ustavilo v delu, v katerem je bila tožba umaknjena. Primarni tožbeni zahtevek je zavrglo v delu, s katerim je zahteval, da se ugotovi ničnost darilne pogodbe z dne 16. 5. 2002, sklenjene med toženko in tožencem, in neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini parc. št. 206/1, k. o. X, v korist tožnika, ter zavrnilo v delu, s katerim je zahteval, da se ugotovi, da je bila med njim in toženko sklenjena prodajna pogodba z dne 27. 4. 1998, katere predmet je bil del nepremičnine parc. št. 206/1, k. o. X, v izmeri 160 m2 ter da mu toženca izstavita zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na navedenem delu nepremičnine. Prvi podredni tožbeni zahtevek je zavrglo v delu, s katerim je zahteval, da se ugotovi ničnost darilne pogodbe z dne 16. 5. 2002, sklenjene med toženko in tožencem, ter zavrnilo v delu, s katerim je zahteval, da se ugotovi, da je lastnik nepremičnine parc. št. 206/1, k. o. X, v obsegu 160 m2. Drugi podredni tožbeni zahtevek, s katerim je zahteval plačilo zneska 4.625,94 EUR in zakonske zamudne obresti, je sodišče zavrnilo. Zavrnilo je tudi zahtevek za povračilo pravdnih stroškov.

2. Tožnik v pravočasni pritožbi navaja, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ker se je pri ugotavljanju dejstva, da je nepremičnina parc. št. 206/1, k. o. X, kmetijsko zemljišče, oprlo na zemljiškoknjižni izpisek, v katerem je sporna nepremičnina označena kot travnik, in na podlagi tega odločilo, da gre za zemljišče podvrženo določbam ZKZ. Zemljiška knjiga za te informacije ni prava evidenca, sodišče bi moralo pridobiti lokacijsko informacijo. Izpodbijana sodba se tudi ne da preizkusiti, ker nima razlogov, sodišče je samo, brez pravih dokazov ugotovilo, da gre za kmetijsko zemljišče. Če bi sodišče ugotovilo, da je sporna nepremičnina res kmetijsko zemljišče, navaja, da je bil glede tega dejstva v dobri veri, saj ni vedel, da gre za tako zemljišče oziroma je bil prepričan, da to ni kmetijsko zemljišče. Sodišče je ugotovilo, da vsak povprečen človek, če v naravi vidi travnik, to šteje za kmetijsko zemljišče, do te ugotovitve pa je prišlo brez izvedenih dokazov, navedlo ni nobenega razloga za svoje prepričanje, zato se sodba v tem delu ne da preizkusiti. Glede ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med njim in toženko, navaja, da ničnosti ni mogoče uveljavljati, če je šlo za prepoved manjšega pomena in je bila pogodba izvršena. Ker je bilo ugotovljeno, da je kupnino plačal, toženka pa mu je izročila sporni del zemljišča, je bila pogodba izvršena, z njo pa namen določb ZKZ, ki je v tem, da se prepreči drobitev kmetijskih zemljišč in s tem manjšanje njihove ekonomske moči, ni bil kršen, ker je velikost spornega dela zemljišča (160 m2) v primerjavi s celoto (5.173 m2) zelo majhna, toženca spornega zemljišča ni uporabljala v kmetijske obdelovalne namene, v naravi gre za brežino, ki je bila delno že posekana in zakoličena za namen razširitve lokalne ceste, iz dopisa občine pa izhaja, da zemljišče ni bilo trajno namenjeno kmetijski obdelavi. Sodišče je zato zmotno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da gre za tako pomembno dobrino, da je prodajna pogodba nična. Pri tem tudi ni upoštevalo, da je bila nepoštena prodajalka, ker ni spoštovala predpisov ZKZ, in ne tožnik, ki za status zemljišča ni vedel. Navaja še, da je bila prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve upravne enote, ki pogodbe še ni odobrila niti zavrnila. Ker odobritev/zavrnitev še ni bila pravnomočno rešena pred pristojnim organom, bi moralo sodišče to obravnavati kot predhodno vprašanje. Ker sodišče v okviru materialnega procesnega vodstva strankam ni predstavilo svojih pravnih naziranj, se tožnik ni mogel izjaviti. To je pomembno, ker je sodišče na narokih izvajalo materialno procesno vodstvo in je stranke pozivalo, poudarilo pa je, da je ugovor tožencev o ničnosti prodajne pogodbe neutemeljen, zato tožnik ni navajal dodatnih dejstev. Glede priposestvovanja lastninske pravice na 160 m2 sporne nepremičnine navaja, da je bil v dobri veri, saj je bil prepričan, da je izpolnil vse pogoje za pridobitev lastninske pravice in je bil glede izvedenega zemljiškoknjižnega lastništva v opravičljivi zmoti. Drži, da je bil vključen v motenjsko pravdo na navedeni nepremičnini, vendar se je to motenje vršilo na drugem koncu nepremičnine, ki je meri kar 5.173 m2, in ne na spornem delu, ki meri 160 m2, kar izhaja iz sklepa o motenju posesti. V tem delu je sodišče nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ko je zaključilo, da je dobra vera tožnika prenehala zaradi motenjskega spora. Sodba tudi nima razlogov o tem, zakaj naj bi incident med tožnikom in tožencema v letu 2003 pomenil prenehanje dobre vere tožnika. Sodišče je storilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker tožnika ni zaslišalo. Glede zavrnitve vtoževanega denarnega zneska navaja, da zastaralni rok tega zahtevka ne more pričeti teč pred odločitvijo sodišča o odobritvi sporne prodajne pogodbe. Sodišče je zapisalo, da iz naslova odškodnine tožnik ni podal ustreznih podatkov glede višine zahtevka, kar pa ne drži, saj je izrecno navedel, kaj je na zemljišču naredil. Tožnik se pritožuje tudi zoper odmerjene stroške pravdnega postopka, kar je sodišče neutemeljeno priznalo pooblaščencu toženih strank DDV, saj pooblaščenec ni predložil nobenega dokaza, da je davčni zavezanec, niti ni predlagal vpogled v ustrezno evidenco.

3. Toženca v odgovoru na pritožbo navajata, da je tožnikova pritožba neutemeljena, saj je prodajna pogodba med njim in toženko nična tudi iz razloga, ker toženka v času sklenitve te pogodbe še ni bila lastnica sporne nepremičnine, ampak je na njej imela le solastninski delež. Predlagata zavrnitev tožnikove pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je sporna nepremičnina parc. št. 206/1, k. o. X, kmetijsko zemljišče, saj to dejstvo med pravdnima strankama ni bilo sporno. Pritožnik je trdil le, da ni vedel, da je to kmetijsko zemljišče, nikoli pa, da to ne bi bilo kmetijsko zemljišče, kar izhaja iz spisa, pa tudi iz razlogov izpodbijane sodbe (zadnji stavek na 13. strani). To dejstvo je sodišče prve stopnje le še dodatno podkrepilo z vpogledom v zemljiškoknjižni izpisek, v potrdilo Občine Medvode, iz katerega izhaja, da se zemljišče nahaja v območju kmetijskih zemljišč, ter z navedbo, da vsak povprečen človek, če v naravi vidi travnik, to šteje za kmetijsko zemljišče, sklicujoč se na določbe ZKZ o tem, katera zemljišča so kmetijska. Pri tem pritožnikova dobra vera oziroma njegova nevednost, da gre za kmetijsko zemljišče, ni pravno odločilna, kot kupec zemljišča pa bi se o tem lahko in moral pozanimati.

6. Pritožnikove trditve o nemožnosti uveljavljanja ničnosti zaradi prepovedi manjšega pomena in izvršitve prodajne pogodbe, ne držijo. Z ZKZ je zakonodajalec na poseben način uredil promet s kmetijskimi zemljišči. Gre za lex specialis, določbe so kogentne, kar samo po se bi izključuje možnost, da bi šlo za prepoved manjšega pomena. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da ZKZ ni določal izjem glede postopanja v pravnem prometu s takšnimi zemljišči (drugi odstavek na 15. strani sodbe), zato trditev pritožnika, da je šlo le za 160 m2 od 5.173 m2, ni relevantna. Ravno nasprotno, takšen pravni posel oziroma odtujitev 160 m2 zemljišča, ki v celoti meri 5.173 m2, pomeni drobitev zemljišča. Prav tako niso relevantne navedbe pritožnika, da toženka zemljišča ni uporabljala v kmetijske obdelovalne namene in da je Občina Medvode navedla, da zemljišče ni trajno namenjeno kmetijski rabi. Bistveno je, kot je pravilno ugotovilo tudi prvostopenjsko sodišče, kakšen status je sporno zemljišče imelo ob sklenitvi prodajne pogodbe, takrat pa je to nesporno bilo kmetijsko zemljišče. Prav tako niso utemeljene navedbe pritožnika, da lahko upravna enota prodajno pogodbo še vedno odobri, zato bi moralo sodišče to presojati kot predhodno vprašanje, saj je bila sporna pogodba sklenjena pred 14 leti, stranki pogodbe pa pri tem nista spoštovali določb o postopku prodaje kmetijskega zemljišča in predkupnih pravicah, ki jih določa zakon. Prvostopenjsko sodišče je pravilno zaključilo, da je prodajna pogodba z dne 27. 4. 1998, sklenjena med pritožnikom in toženko, katere predmet je 160 m2 kmetijskega zemljišča s parc. št. 206/1, k. o. X, nična.

7. Pritožbeno sodišče zavrača trditve pritožnika, da ni mogel pričakovati takšne pravne podlage, na katero se je v izpodbijani sodbi oprlo sodišče prve stopnje (t .i. sodba presenečenja). Iz spisa in razlogov izpodbijane sodbe namreč izhaja, da je ves čas postopka vedel za vse pravne podlage, ki jih je/bo sodišče uporabilo pri odločanju, pri čemer ga je nanje opozorilo sodišče samo, pa tudi toženca, torej bi lahko navedel vsa relevantna dejstva in predlagal dokaze. Pritožnik navaja tudi, da je sodišče v okviru materialnega procesnega vodstva poudarilo, da je ugovor tožencev o ničnosti sporne prodajne pogodbe neutemeljen, zaradi česar ni navajal dodatnih dejstev, toda pritožbeno sodišče ugotavlja, da to ne drži, saj to ne iz zapisnikov o opravljenih narokih (list. št. 68–69, 86–88, 99-102 in 103-104).

8. Glede priposestvovanja lastninske pravice na spornem delu nepremičnine je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da pritožnik v času priposestvovalne dobe ni bil dobroveren. Ob dejstvu, da sporna prodajna pogodba sploh ni vsebovala zemljiškoknjižnega dovolila (priloga A4), kar pritožnika očitno ni motilo, saj ga vse do sedaj, torej več let, od tožencev tudi ni zahteval in se ni vpisal v zemljiško knjigo, je sodišče prve stopnje povsem upravičeno podvomilo v njegovo dobrovernost, tožnik pa sodišča ni uspel z dovolj visoko stopnjo verjetnosti prepričati v nasprotno, kar vse izhaja iz izpodbijane sodbe (18. stran sodbe). Navedba prvostopenjskega sodišča, da je pritožnikova dobra vera prenehala najkasneje v teku motenjskega spora, je zgolj dodatna utrditev predhodne ugotovitve sodišča prve stopnje. Ne drži navedba pritožnika, da sodišče v sodbi ni pojasnilo, kako je prišlo do prepričanja, da je pritožnik na skrivaj zaključil kanalizacijo, saj iz izpodbijane sodbe izhaja, da sodišče ni prišlo do takega prepričanja, ampak je zgolj ugotovilo, da so bile takšne navedbe strank (četrti odstavek na 19. strani sodbe).

9. Glede vtoževanega denarnega zneska je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je ta zahtevek po vseh pravnih podlagah že zastaral in upoštevaje obrazložitev ničnosti sporne prodajne pogodbe (6. točka te sodbe) ne držijo pritožnikove navedbe, da zastaralni rok ne more pričeti teč pred odločitvijo sodišča o odobritvi prodajne pogodbe. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da trditve pritožnika, da je navedel ustrezne podatke za določitev višine odškodnine, niso relevantne, ker je prvostopenjsko sodišče, kot to izhaja iz izpodbijane sodbe, pravilno ugotovilo, da pritožnik ni izkazal niti elementov odškodninske odgovornosti, kar pomeni, da zahtevek na tej pravni podlagi ni utemeljen.

10. Pritožnik navaja, da je sodišče storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker ga ni zaslišalo. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz zapisnika o opravljenem naroku z dne 1. 6. 2011 izhaja (substanciranje dokaznega predloga), da naj bi tožnik (zaslišan kot stranka) izpovedal o vsebini prodajne pogodbe oziroma o samem predmetu, o tem da je kupljeni del zemljišča pridobil v posest, ki jo je izvajal misleč, da je s sklenitvijo pogodbe postal lastnik. Ker je sodišče imelo za presojo celotne zadeve dovolj podlage v listinski dokumentaciji, je dokaz z zaslišanjem tožnika pravilno zavrnilo (drugi odstavek na 11. strani sodbe). Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje s tem ni storilo kršitev določb pravdnega postopka, saj je razpolagalo s sporno prodajno pogodbo (priloga A4), predmet te pogodbe ni bil sporen, prav tako ni bilo sporno, da je tožnik del nepremičnine dobil v posest in jo je užival, v zvezi z drugimi, pravno odločilnimi dejstvi pa dokaz ni bil predlagan, medtem ko o pravu ni mogoče izvajati dokazov – gre za domeno sodišča. 11. Prvostopenjsko sodišče je ravnalo pravilno, ko je pri odločanju o povrnitvi pravdnih stroškov tožencema priznalo DDV, saj je njen pooblaščenec v priloženem stroškovniku (list. št. 105) podal izjavo, da je zavezanec za DDV, kar po sodni praksi zadošča. Navedbe pritožnika s tem v zvezi so zato neutemeljene.

12. Pritožnik izpodbija tudi II. točko odločbe, v kateri je sodišče odločilo, da se postopek v delu, v katerem je bil tožba umaknjena. ustavi, vendar zgolj pavšalno, brez navedbe razlogov. Pritožbeno sodišče je odločitev sodišča v tem delu preizkusilo po uradni dolžnost in ni našlo kršitev.

13. Tožnik zaradi neuspeha sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo ni pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča (za pravdo nepotreben strošek), zato tudi toženca sama krijeta stroške, nastale z njegovo vložitvijo (prvi odstavek 155. člena ZPP).