Jedro

Izpodbijana sodba je glede dopustnosti pravnega prometa s predmetom pogodbe (47. in 52. člen ZOR) pravilno upoštevala določbo 4. člena ZSR, ki je veljal v času sklenitve pogodbe. Določba prvega odstavka navedene zakonske določbe opredeljuje stanovanje kot skupino prostorov, namenjenih za stanovanje, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod. Sodna praksa pri opredelitvi, katere stanovanjske prostore je mogoče šteti za samostojno stanovanje, ni bila restriktivna. Dejanske ugotovitve so od primera do primera narekovale ustrezno opredelitev. Na to je napotovala že razlaga citirane zakonske določbe, ki je v svojem drugem odstavku posebej navedla, katerih prostorov ni mogoče šteti za stanovanje. Tudi določba 2. člena veljavnega SZ (velja od 19. 10. 1991 dalje s kasnejšimi spremembami) ne omogoča drugačne razlage. Toženec je sicer enovito meščansko stanovanje preuredil tako, da je iz njega „oddelil“ samostojno stanovanjsko enoto v izmeri 69 m² ter jo od lastnice odkupil. Sodišči druge in prve stopnje sta prav ravnali, ko sta se v tem pogledu naslonili predvsem na mnenje izvedenca gradbene stroke.

Izrek

Reviziji se zavrneta.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z delno sodbo z dne 7. 2. 2006 zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe, ki sta jo dne 17. 3. 1988 sklenila pravna prednica tožeče stranke M. Z. in tožnik glede prodaje 69 m² stanovanja v zgradbi T. Z isto sodbo pa je ugodilo nasprotnemu zahtevku toženca in ugotovilo, da je ta lastnik navedenega stanovanja, ki je vpisano pri vl. št. 46 k.o. ... Zoper navedeno delno sodbo je tožeča stranka vložila pritožbo, vendar jo je sodišče druge stopnje zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

2. Sodišče prve stopnje je nato s sodbo z dne 19. 10. 2006 zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na izselitev toženca iz prej omenjenega stanovanja in izročitev stanovanja tožeči stranki. Z isto (končno) sodbo je tožeči stranki naložilo, da mora tožencu izstaviti ustrezno listino za vknjižbo lastninske pravice na citiranem stanovanju, vpisanem pri vl. št. 46 k.o. ... Tožeča stranka je vložila pritožbo tudi zoper to sodbo. Sodišče druge stopnje je tej pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je nasprotni tožbeni zahtevek toženca na izstavitev zemljiškoknjižne listine zavrnilo. V preostalem delu je pritožbo zavrnilo in sodbo v nespremenjenem delu potrdilo.

3. Tožeča stranka je najprej vložila revizijo zoper odločitev sodišča druge stopnje v zvezi z delno sodbo. Uveljavila je revizijske razloge iz določbe 370. člena ZPP in predlagala spremembo sodbe z ugoditvijo njenemu zahtevku in zavrnitvijo tožbenega zahtevka po toženčevi nasprotni tožbi, ali pa razveljavitev delnih sodnih odločb in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Gre za zmotno uporabo določb ZOR, Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR) in Stanovanjskega zakona (SZ). Stanovanje, ki je lahko v dopustnem pravnem prometu (47. člen ZOR) predstavlja skupino prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom. Stanovanje, ki je predmet izpodbijane kupoprodajne pogodbe, teh pogojev ne izpolnjuje. Drugačna subjektivna in presplošna obrazložitev je tudi v nasprotju z mnenjem sodnega izvedenca B. Slednji je namreč podal mnenje, da je toženčeva adaptacija dela prostorov nekoč enovitega meščanskega stanovanja povzročila, da prostori, ki so ostali M. Z., niti dejansko, niti pravno ne predstavljajo stanovanja. Toženec ni kupil adaptiranega stanovanja, kar pove tudi sam. Predelava je bila opravljena šele po nakupu. Ker del stanovanja ne more biti predmet prodaje, je kupoprodajna pogodba z dne 17. 3. 1988 nična. Poleg tega naj bi bila tudi cena, določena v pogodbi, fiktivna. Toženec namreč svoje pogodbene obveznosti ni izpolnil niti v najmanjšem delu. Ni dokazal, da bi poravnal prvi del kupnine z vlaganji, niti tega, da je poravnal drugi del kupnine v gotovini.

4. V reviziji zoper sodbo sodišča druge stopnje, izdano v zvezi s končno sodbo sodišča prve stopnje z dne 19. 10. 2006, pa tožeča stranka izpodbija odločitev, s katero je bil zavrnjen njen tožbeni zahtevek na izselitev toženca iz spornega stanovanja. Uveljavlja revizijske razloge iz določbe 370. člena ZPP in predlaga spremembo sodb sodišč druge in prve stopnje z ugoditvijo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, podrejeno pa razveljavitev obeh sodb v obsegu izpodbijanja ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Toženec je sporno stanovanje zasedal nezakonito vse do 20. 9. 2006, ko je postala pravnomočna delna sodba sodišča prve stopnje z dne 7. 2. 2006. Zato je sodišče prve stopnje odločalo o tožbenih zahtevkih v obratnem vrstnem redu, kot so bili postavljeni. Napačna je tudi pravna razlaga, da je tožnik postal lastnik spornega stanovanja na originarni način. Odprto je vprašanje, kakšen je bil toženčev položaj od leta 2000 do konca leta 2006. Tako je tožeča stranka bila prikrajšanja pri uveljavljanju njenih pravočasnih in pravilno postavljenih tožbenih zahtevkov.

5. Reviziji sta bili dostavljeni Vrhovnemu državnemu tožilstvu RS in toženi stranki, ki pa nanju ni odgovorila.

6. Reviziji nista utemeljeni.

O reviziji zoper delno sodbo:

7. Pravna prednica tožeče stranke M. Z. in toženec sta 17. 3. 1988 sklenila kupoprodajno pogodbo za stanovanje v zgradbi T. v L. v izmeri 69 m², katerega lastnica je bila Z., toženec pa je v njem že bival kot uporabnik na podlagi stanovanjske pogodbe z dne 3. 10. 1985. Kupoprodajna pogodba naj bi bila potrditvah tožeče stranke nična glede na določbo 52. člena ZOR zaradi izostanka prave in pristne volje prodajalke in nedopustnosti pravnega prometa s prodano stvarjo, ki ni bila samostojna stanovanjska enota. Poleg tega pa naj bi kupoprodajna pogodba ne imela učinka zaradi navideznosti (66. člen ZOR). Toženec pa je v nasprotni tožbi postavil tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je lastnik spornega stanovanja, upoštevaje realizacijo pogodbe (73. člen ZOR), ki sicer ni v celoti izpolnjevala obličnostnih pogojev. Ker je tožeča stranka zoper toženca vložila tudi tožbo na izselitev stanovanja, je sodišče prve stopnje odločalo o veljavnosti kupoprodajne pogodbe in lastninski pravici toženca z delno sodbo (314. člen ZPP), pri čemer je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo, zahtevku toženca pa ugodilo. Takšno odločitev je potrdila tudi izpodbijana sodba.

8. V okviru revizijske trditvene podlage (371. člen ZPP), je revizijsko sodišče preizkušalo izpodbijano odločitev v smeri sklicevanja na nedopustnost predmeta obveznosti (47. in 52. člen ZOR) in navideznost (fiktivnost) sporne kupoprodajne pogodbe (66. člen ZOR). Razlogov, ki se nanašajo na ugotovitev obstoja prave in pristne volje prodajalke ob sklepanju pogodbe, revizija ne izpodbija.

9. Odločilna dejanska ugotovitev je v oceni, da so sporni stanovanjski prostori bili prenovljeni že pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Tožnik se je namreč vanje vselil že leta 1985. Revizija v tem obsegu sicer nasprotuje sprejeti dokazni oceni, vendar ne navede morebitnih procesnih kršitev, ki bi jih zakrivili sodišči druge in prve stopnje pri njenem sprejemanju. Ustrezni razlogi v tem obsegu temelje na izpovedbah številnih prič in listinah (3. stran razlogov izpodbijane sodbe). Toženec je torej kupil stanovanjske prostore, ki jih je že pred tem sam adaptiral v stanovanje. Drugačna revizijska dokazna ocena v tem obsegu posega v ugotovljeno dejansko stanje, kar na revizijski stopnji ni dovoljeno (tretji odstavek 370. člena ZPP). V letu 1985 se je toženec sicer vselil v del 135,14 m² velikega stanovanja, vendar sta si s pokojno Z. rabo že tedaj razdelila tako, da je sam uporabljal le strnjene prostore v izmeri 69 m². Z njihovo adaptacijo in preureditvijo jih je spremenil v samostojno stanovanjsko enoto (mnenje izvedenca gradbene stroke – list 212 in 213).

10. Izpodbijana sodba je glede dopustnosti pravnega prometa s predmetom pogodbe z dne 17. 3. 1988 (47. in 52. člen ZOR) pravilno upoštevala določbo 4. člena ZSR, ki je veljal v času sklenitve pogodbe. Določba prvega odstavka navedene zakonske določbe opredeljuje stanovanje kot skupino prostorov, namenjenih za stanovanje, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod. Sodna praksa pri opredelitvi, katere stanovanjske prostore je mogoče šteti za samostojno stanovanje (ki je lahko v pravnem prometu), ni bila restriktivna. Dejanske ugotovitve so od primera do primera narekovale ustrezno opredelitev. Na to je napotovala že razlaga citirane zakonske določbe, ki je v svojem drugem odstavku posebej navedla, katerih prostorov ni mogoče šteti za stanovanje. Tudi določba 2. člena veljavnega SZ (velja od 19. 10. 1991 dalje s kasnejšimi spremembami) ne omogoča drugačne razlage. Toženec je sicer enovito meščansko stanovanje preuredil tako, da je iz njega „oddelil“ samostojno stanovanjsko enoto v izmeri 69 m² ter jo od lastnice odkupil. Sodišči druge in prve stopnje sta prav ravnali, ko sta se v tem pogledu naslonili predvsem na mnenje izvedenca gradbene stroke.

11. Revizija opredelitve spornih stanovanjskih prostorov v smislu stanovanja izrecno niti ne graja. Svoje nestrinjanje je posredno usmerila s citiranjem izvedenskega mnenja glede statusa ostalih stanovanjskih prostorov prej enovitega stanovanja. V tem obsegu očita izpodbijani sodbi zmotno pravno presojo. Sledeč izvedenskemu mnenju preostali deli prejšnjega stanovanja brez adaptacije in prilagoditve nimajo (še) statusa samostojne stanovanjske enote. Vendar pa ta okoliščina na pravni status spornega stanovanja, ki ga je kupil toženec, ne vpliva. Trditev, da je pogodba z dne 17. 3. 1988 nična zato, ker je toženec kupil del stanovanja, je v nasprotju z ugotovljenim dejstvom, da je navedeni del zaradi adaptacije postal samostojna stanovanjska enota. Pravni status in usoda tega stanovanja pa nista povezani s preostalim delom prej enotnega stanovanja, katerega lastnica adaptaciji ni nasprotovala in s kupoprodajno pogodbo tudi svobodno izrazila svojo voljo o prodaji novega stanovanja.

12. Revizijska trditev, da je cena, določena v sporni pogodbi, fiktivna, zaradi česar naj bi pogodba bila navidezna in brez pravnega učinka (66. člen ZOR) nasprotuje obširnim dejanskim ugotovitvam, ki jih je izpodbijana sodba v svojih razlogih povzela. V pogodbi določena cena ni bila s strani toženca plačana le v denarju, temveč je bilo plačilo v velikem delu opredeljeno z ovrednotenjem adaptacij (točka III pogodbe). Že zato ne vzdrži revizijska trditev, da „toženec svoje pogodbene obveznosti ni izpolnil niti v najmanjšem delu“. Gre za nestrinjanje s sprejeto dokazno oceno, kar ob pomanjkanju utemeljene graje poteka postopka, ne more biti predmet revizijskega preizkusa. Ne glede na to pa s stališča pravne presoje obvelja, kar je zapisano v izpodbijani sodbi: (delno) neplačilo kupnine, tudi če bi bilo dokazano, samo po sebi po materialnem pravu ne more imeti za posledico fiktivnosti prodajane pogodbe, lahko pa daje prodajalcu druga upravičenja.

13. Odločitev, ki se nanaša na delno sodbo, je pravno pravilna. Zavrnitev tožbenega zahtevka na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe ima za posledico – ob izpolnitvi pogojev – ugoditev nasprotnemu tožbenemu zahtevku na ugotovitev lastninske pravice toženca na spornem stanovanju. Revizija v tej smeri izrecno ničesar ne navaja, zaradi česar je revizijsko sodišče opravilo uradni preizkus v smeri pravilne uporabe materialnega prava (371. člen ZPP). Pri tem je ugotovilo, da je v izpodbijani sodbi prav ocenjena okoliščina, da je po eni strani sicer oblikovno nezadostna kupoprodajna pogodba v skladu s 73. členom ZOR bila realizirana, po drugi strani pa je toženec ob veljavni kupoprodajni pogodbi dobroverni in zakoniti posestnik stanovanja, ki je lastninsko pravico pridobil na originaren način s priposestvovanjem v skladu s takrat veljavnim 28. členom Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR).

14. Neutemeljeno revizijo zoper delno sodbo je zato revizijsko sodišče zavrnilo v skladu z določbo 378. člena ZPP.

O reviziji zoper končno sodbo:

15. Revidentka izpodbija sodbo sodišča druge stopnje z dne 7. 11. 2007 v tistem delu, s katerim je pravnomočno zavrnjen tožbeni zahtevek na izselitev toženca iz spornega stanovanja. Toženec naj bi leta 2000 (tožba na izselitev je bila vložena 18. 5. 2000) ne razpolagal z veljavnim pravnim naslovom, da je dejanski in pravni lastnik spornega stanovanja. Ta trditev ne drži. Po sklenitvi kupoprodajne pogodbe je toženec izvajal zakonito in dobroverno posest, pri čemer je desetletni rok (28. člen ZTLR) potekel že pred letom 2000. V času vložitve tožbe na izselitev je toženec že bil lastnik spornega stanovanja, zaradi česar tožbenega zahtevka ni mogoče opreti niti na določbo 58. člena SZ, niti na ustrezne določbe ZTLR, SPZ ali ZOR. Z zavrnitvijo tožbenega zahtevka na izpraznitev stanovanja je materialno pravo torej pravilno uporabljeno.

16. Očitek procesnih kršitev, ki jih revizija utemeljuje z napačnim vrstnim redom odločanja, pa je nejasen in nerazumljiv. Prva tožba je bila dne 18. 5. 2000 vložena z zahtevkom na izselitev toženca iz stanovanja. Kasnejši tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe je bil zavrnjen z delno sodbo, katere pravnomočnost je bila (med drugim) podlaga za zavrnitev izselitvenega zahtevka. Revizija ima prav, da v tem primeru pravnomočnost (delne) sodbe učinkuje ex tunc, torej od dneva, ko je bila lastninska pravica toženca pridobljena na originaren način (10 let po letu 1988, ko je bila sklenjena kupoprodajna pogodba). Vendar pa se nato nelogično sprašuje, „kakšen je bil tožencev položaj od leta 2000 do konca leta 2006“. Tudi tega ne pove, kakšno procesno kršitev naj bi predstavljajo dejstvo, da je bilo prej odločeno o veljavnosti sporne kupoprodajne pogodbe in lastništva toženca in šele s končno sodbo o zahtevku na izselitev.

17. Ob pravno pravilni odločitvi v izpodbijani sodbi je revizijsko sodišče tudi to revizijo v skladu z določbo 378. člena ZPP zavrnilo.