Jedro

Ni razloga, da bi določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe. Poleg tega iz celotnega poglavja ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči izhaja, da je imel zakonodajalec v mislih takšno razlago. Določil je namreč obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, torej, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. Poleg tega ni uredil situacij, do katerih bi lahko prišlo v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe. Zaradi tega moramo sklepati, da je bil zakonodajalčev namen, da se za določitev časa sklenitve pogodbe uporabijo splošna pravila OZ. Ker je za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ).

Izrek

Reviziji se ugodi, sklepa sodišč prve in druge stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Tožnik je vložil tožbo zaradi sklenitve prodajne pogodbe in izstavitve zemljiškoknjižne listine za kmetijska zemljišča, ki so bila predmet toženčeve ponudbe po 20. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 59/1996, v nadaljevanju ZKZ). Sodišče prve stopnje je njegovo tožbo zavrglo kot prepozno.

2. Pritožbeno sodišče je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

3. Tožnik zoper sklep pritožbenega sodišča vlaga revizijo zaradi kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da ni zamudil nobenega roka, zaradi katerega bi bilo mogoče tožbo zavreči, saj uveljavljanje zakonite predkupne pravice ni časovno omejeno. Meni, da je s tožbo uveljavljal obligacijski zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižne listine, torej nedenarno terjatev, ki pa ni vezana na prekluziven rok, temveč na splošni zastaralni rok petih let. Zaradi navedenega naj bi sodišči kršili njegovo pravico do sodnega varstva in pravico do enakega varstva pravic.

4. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

5. Revizija je utemeljena.

6. Ugotovitve, ki so za odločanje revizijskega sodišča v tej zadevi pomembne, so naslednje: a) toženec je 5. 3. 2004 v skladu z 20. členom ZKZ dal ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč; b) izjavo o sprejemu ponudbe sta po 21. členu ZKZ dala tožnik (predkupni upravičenec po 23. členu ZKZ) in nekdo tretji (ki ni imel predkupne pravice); c) po sprejemu ponudbe se je toženec premislil in izjavil, da zemljišča noče prodati; d) tožnik je 15. 7. 2005 vložil tožbo, s katero je zahteval sklenitev pogodbe in izstavitev zemljiškoknjižne listine pod pogoji iz navedene ponudbe.

7. Pri odločanju o dovoljenosti tožbe sta nižji sodišči izhajali iz stališča, da s samim prejemom izjave o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč pogodba še ni bila sklenjena (kot bi to veljalo po splošnih pravilih Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Zaključili sta, da dana ponudba ponudnika kljub temu obvezuje k sklenitvi pogodbe z osebo, ki jo je sprejela, in ima najboljši vrstni red po 23. členu ZKZ (v tem primeru s tožnikom). Odločili sta, da bi moral tožnik tožbo, s katero je zahteval sklenitev te pogodbe, vložiti v določenem prekluzivnem roku, čeprav ZKZ takšnega roka ne določa. 8. Sodišče prve stopnje je prekluzivni rok ugotovilo z uporabo analogije z določbami OZ o predkupni pravici, po katerih mora predkupni upravičenec tožbo, s katero zahteva, da se prodaja tretjemu razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu, vložiti v prekluzivnem roku šest mesecev, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo (512. člen v zvezi s 513. členom OZ). Pritožbeno sodišče se z analogijo s predkupno pravico sicer ni strinjalo, vendar je odločitev sodišča prve stopnje potrdilo ob uporabi določb OZ o predpogodbi (33. člen OZ). Tako je štelo, da je tožnik s ponudbo prevzel obveznost, da bo s sprejemnikom ponudbe (ki ima najboljši vrstni red) sklenil glavno pogodbo, to je pogodbo o prodaji kmetijskega zemljišča. To pa je po petem odstavku 33. člena OZ mogoče zahtevati v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev. Ker je tožnik tožbo vložil po poteku šestmesečnega prekluzivnega roka (o tem med pravdnima strankama ni spora), je pritožbeno sodišče potrdilo odločitev sodišča prve stopnje o njenem zavrženju.

9. Stališče nižjih sodišč, da pogodba o prodaji kmetijskih zemljišč med tožnikom in tožencem (pod pogoji toženčeve ponudbe z dne 5. 3. 2004) s sprejemom ponudbe ni bila sklenjena, je materialnopravno zmotno. Nižji sodišči sta pravilno ugotovili, da toženec svoje ponudbe, potem ko jo je tožnik v roku sprejel, ni mogel umakniti. To določajo splošna pravila obligacijskega prava, ki glede tega vprašanja veljajo tudi za pogodbo o prodaji kmetijskih zemljišč (tako v sodbi Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 433/2006 z dne 4. 12. 2008). Enako velja določba, da sprejema ponudbe ni mogoče umakniti, potem ko je ponudnik izjavo o sprejemu že prejel (tretji odstavek 28. člena OZ). Posledica sprejema ponudbe je sklenitev pogodbe (prvi odstavek 21. člena OZ).

10. Ni razloga, da bi določbe ZKZ o sklepanju pogodb za prodajo kmetijskih zemljišč razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe.(1) Takšen zaključek potrjuje ureditev celotnega poglavja ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči. Zakonodajalec je določil obliko in vsebino ponudbe ter izjave o sprejemu, ni pa uredil morebitnega naknadnega trenutka sklenitve pogodbe, torej, da bi morala ponudnik in sprejemnik ponudbe z najboljšim vrstnim redom naknadno ponovno izraziti svoje soglasje za sklenitev pogodbe. Poleg tega ni uredil situacij, do katerih bi lahko prišlo v času med sprejemom ponudbe in dejansko sklenitvijo pogodbe. Zaradi tega je pravilen sklep, da citirane določbe odkazujejo na uporabo splošnih pravil OZ.

11. Ker je za veljavnost takšne pogodbe določena naknadna odobritev pristojne upravne enote, je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve (19. in 22. člen ZKZ).

12. Odločitev, kot izhaja iz izreka tega sklepa, ni v nasprotju z obstoječo sodno prakso. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je v obrazložitvi sklepa II Ips 433/2006 z dne 4. 12. 2008 zapisalo, da "ni mogoče šteti, da je pogodba (o prodaji kmetijskega zemljišča) sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oz. s prejemom naslovnikove izjave o sprejemu ponudbe, kot to predvidevajo splošna določila OZ." Kot nosilni razlog za ugoditev reviziji je navedlo, da ponudnik za prodajo kmetijskega zemljišča kot razlog za odklonitev sklenitve pogodbe (s sprejemnikom ponudbe z najboljšim vrstnim redom) ne more navajati težav z izpolnitvijo obveznosti, torej sklenitvijo razpolagalnega pravnega posla. Stališče, da pogodba s prejemom izjave o sprejemu ponudbe še ni sklenjena, za odločitev v zadevi II Ips 433/2006 ni bilo bistveno, zato ni v nasprotju z odločilnim razlogom revizijskega sodišča v tej zadevi.

13. Nadalje revizijsko sodišče pojasnjuje, da naslovni sklep ni v nasprotju s pravnim mnenjem občne seje Vrhovnega sodišča z dne 28. 5. 1984 (Poročilo 1/84), v katerem je navedeno, da "s tem, da prejme ponudnik izjavo upravičenca do prednostnega nakupa, da ponudbo ... sprejema, prodajna pogodba še ni sklenjena." To mnenje je bilo namreč sprejeto na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih iz leta 1979 (Ur. l. SRS, št. 1/79), katerega določbe o prodaji kmetijskih zemljišč niso bile enake sedaj veljavnim.

14. Revizijsko sodišče glede na navedeno ugotavlja, da je pogodba med pravdnima strankama (pod pogoji iz toženčeve ponudbe in pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote) že sklenjena. Tožnik ima zato zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere se bo lahko kot lastnik vknjižil v zemljiško knjigo. Takšna terjatev po 350. členu OZ zastara v desetih letih od sklenitve pogodbe.

15. Ker sta nižji sodišči zmotno odločili, da je tožnikova tožba vezana na prekluzivni rok šestih mesecev, zaradi česar je bila tožba zavržena, tožniku ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem, kar pomeni kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Revizijsko sodišče je zato po prvem odstavku 379. člena v zvezi s četrtim odstavkom 384. člena ZPP sklepa nižjih sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka.

.Op. št. (1): Takšno stališče zastopa tudi dr. Miha Juhart, Pravna praksa, št. 22, z dne 13. 11. 1997, str. 12, ki glede časa sklenitve pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča še dodaja, da je treba pogodbo šteti za sklenjeno na dan poteka roka za sprejem ponudbe, saj je mogoče, da prispe sprejem ponudbe predkupnega upravičenca z najboljšim vrstnim redom šele zadnji dan roka za uveljavljanje pravice.