Jedro

Stavbna pravica je poseben institut stvarnega prava, za katerega je značilno, da ustanovitelj obdrži lastninsko pravico na nepremičnini, imetnik stavbne pravice pa ima lastninsko pravico na objektu, zgrajenem na tej nepremičnini. Lastninska pravica na objektu ni trajna, temveč je časovno omejena, po njenem prenehanju tudi objekt preide v last lastnika nepremičnine (proti plačilu ustreznega nadomestila). Stavbna pravica sama po sebi ne pomeni javno zasebnega partnerstva in tudi ne koncesije gradnje. Da bi lahko govorili o javno zasebnem partnerstvu (in v tem okviru o koncesiji gradenj) morajo biti izpolnjeni še drugi pogoji, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 4.636,00 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kopru zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice za izgradnjo poslovno stanovanjskega kompleksa z garažno hišo in na plačilo 663.913,26 EUR iz naslova neupravičene obogatitve za stroške arheoloških raziskav. Iz razlogov sodbe izhaja, da pogodba nima elementov javno zasebnega partnerstva ali javnega naročila, zato ni nična, tudi sicer pa ima zahtevek na ugotovitev ničnosti kvečjemu neizbrani ponudnik. Pogodba ni nična niti iz razloga, ker se ni realizirala, ne glede na razlog (ali po krivdi tožene stranke ali brez krivde pravdnih strank), tožeča stranka ima v taki situaciji druga pravna sredstva. Zgolj okoliščina, da je tožena stranka lastnica parcel, na katerih so se izvajale arheološke raziskave, pa ne zadošča za ugotovitev, da je bila tožena stranka obogatena.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka. V večjem delu ponavlja svoje razloge, zakaj šteje, da je v obravnavanem primeru dejansko šlo za javno zasebno partnerstvo (ti razlogi bodo podrobneje predstavljeni v okviru obrazložitve zavrnitve pritožbe). Sodišču očita, da ni ugotavljalo, ali projekt izpolnjuje prag iz 79.člena Zakona o javno-zasebnem partnerstvu (ZJZP) in v zvezi s tem ni imenovalo izvedenca gradbene stroke. Glede zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve pa vztraja, da je bila tožena stranka obogatena, saj ima zdaj na svojem zemljišču opravljene vse arheološke raziskave. Ob izvedbi kakšnega drugega projekta zato toženi stranki teh raziskav ne bo več potrebno naročati.

Na pritožbo je tožena stranka odgovorila in meni, da je pritožba neutemeljena. Ponavlja ugovore, ki jih je imela v postopku na prvi stopnji, to je, da tožeča stranka nima podlage za denarni zahtevek, saj je nepoštena stranka, ker je vedela, kakšna pogodba je bila sklenjena in na kakšen način, s tem pa je soglašala. Pritrjuje razlogom sodišča, da ni bilo obogatitve na strani tožeče stranke. Vztraja pa, da tožeča stranka nima pravnega interesa na ničnostno tožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Dejansko stanje v zadevi je bilo ugotovljeno popolno, na ugotovljeno dejansko stanje je bilo pravilno uporabljeno materialno pravo, pri tem pa sodišče ni zagrešilo niti (implicitno) očitanih kršitev postopka, niti kršitev, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP).

Pritožba se v večjem delu ukvarja z vprašanjem ničnosti pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice. Pogodba je nična, če nasprotuje Ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugačno posledico ali če zakon ne predpisuje kaj drugega (86. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Tožeča stranka je trdila (in pri tem vztraja tudi v pritožbi), da je bila pogodba sklenjena v nasprotju z ZJZP in Zakonom o javnih naročilih (ZJN-2) in da je zato nična. Tožena stranka bi namreč po mnenju tožeče postopek morala izpeljati po pravilih o javnem naročanju, saj je šlo pri projektu dejansko za javno zasebno partnerstvo, oziroma celo za javno naročilo.

Ugotovljeno relevantno dejansko stanje v zadevi ni sporno. Tožena stranka je na podlagi določb takrat veljavnega Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (ZSPDPO) izvedla javno zbiranje ponudb za pridobitev stavbne pravice za izvedbo projekta M., na podlagi katerega sta pravdni stranki dne 29.9.2008 v obliki notarskega zapisa sklenili pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice (v nadaljevan ju Pogodba). V Pogodbi je bilo dogovorjeno naslednje: - da je bila stavbna pravica ustanovljena za dobo 50 let na v pogodbi naštetih nepremičninah (kot sta sporazumno ugotovili v Pogodbi, je bila za eno od nepremičnin tožena stranka šele v fazi pridobivanja lastninske pravice), - da je bila stavbna pravica ustanovljena za izvedbo projekta „M.“, pri čemer si je tožena stranka pridržala pravico soglasja k projektni dokumentaciji in predkupno pravico na objektu, - da bo tožeča stranka v okviru projekta tudi obnovila trg, pri čemer stavbna pravica na obnovljenem trgu ne velja, saj trg ostane v lasti tožene stranke, brez kakršnihkoli nadomestil, - da bo za ureditev trga sprejet odlok o programu opremljanja, stranki pa bosta medsebojne odnose v zvezi z izgradnjo trga in plačilom komunalnega prispevka uredili z urbanistično pogodbo, - da bo tožeča stranka plačevala nadomestilo za stavbno pravico v skupnem znesku 3.885.050 EUR (prvo leto 174.827 EUR ter DDV), - da bo tožeča stranka na prvi poziv s toženo sklenila pogodbo za prodajo parkirišč po ceni 19.000 EUR, o čemer bo sklenjena posebna pogodba.

Prav tako med strankama ni sporno, da stavbna pravica (kljub drugačnemu dogovoru) ni bila vpisana v zemljiško knjigo, da je tožeča stranka kljub temu pričela z izvajanjem projekta, tako da je naročila in plačala arheološke raziskave, da tožena stranka ni sprejela spremembe OPN, da do realizacije projekta do danes ni prišlo.

Stavbna pravica je poseben institut stvarnega prava, za katerega je značilno, da ustanovitelj obdrži lastninsko pravico na nepremičnini, imetnik stavbne pravice pa ima lastninsko pravico na objektu, zgrajenem na tej nepremičnini. Lastninska pravica na objektu ni trajna, temveč je časovno omejena, po njenem prenehanju tudi objekt preide v last lastnika nepremičnine (proti plačilu ustreznega nadomestila). V predmetni zadevi objekt še ni zgrajen, tako da je tožeča stranka z ustanovitvijo stavbne pravice pridobila tudi pravico graditi na nepremičnini, last tožene stranke. Stavbna pravica sama po sebi ne pomeni javno zasebnega partnerstva (sicer bi Zakon o javno zasebnem partnerstvu (ZJZP) tako izrecno določal(1)) in tudi ne koncesije gradnje. Da bi lahko govorili o javno zasebnem partnerstvu (in v tem okviru o koncesiji gradenj) morajo biti izpolnjeni še drugi pogoji, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Pri javno zasebnem partnerstvu gre tako predvsem za prenos pravice in obveznosti izvajanja javne dejavnosti, brez prenosa izvajanja servisne funkcije osebe javnega prava ni javno zasebnega partnerstva v ožjem pomenu besede. Za koncesijo gradnje pa gre takrat, kadar koncesionar gradi po naročilu naročnika, oziroma kadar ima naročnik odločilen vpliv pri projektiranju, kadar gre za kompleksno pravno razmerje, ki vsebuje tudi dogovore o najemnih in kupoprodajnih pogodbah in v podobnih primerih.

Argumenti, na katere se v prid svojim trditvam sklicuje tožeča stranka še v pritožbi, so naslednji: (1) šlo je za dolgoročno razmerje med javnim in zasebnim partnerjem (stavbna pravica je bila ustanovljena za dobo 50 let), (2) šlo je za projekt, ki je v javnem interesu v smislu 2. člena ZJZP (predmet pogodbe je bila tudi ureditev ploščadi in izgradnja garažne hiše), (3) projekt ustreza določbi 79. člena ZJZP, saj bo objekt po izteku dobe 50 let postal last javnega partnerja, ne da bi pri tem ta nosil kakršnokoli tveganje, pri čemer vrednostni prag izkustveno bistveno presega 5.278.000 EUR, (4) tožena stranka si je pridržala pravico do potrditve projektne dokumentacije, kar pomeni, da ima pri projektu vlogo aktivnega in odločujočega partnerja in da je pri takem dogovoru mogoče zaznati tudi elemente javnega naročanja, (5) izkazan je tudi interes tožene stranke, da objekt sama uporablja že tekom trajanja stavbne pravice (dogovorjen odkup parkirnih mest), gre torej za odplačnost razmerja, (6) gre za investicijo v obnovo javnega dobra in komunalno infrastrukturo, torej za javno naročilo in to kljub kompenzaciji s plačilom komunalnega prispevka, (7) stranki sta se dogovorili, da po izteku stavbne pravice toženi stranki ni potrebno plačati nadomestila, kar kaže, da je šlo za javno zasebno partnerstvo.

Sodišče prve stopnje je obširno in prepričljivo odgovorilo na vse naštete argumente. Tem razlogom pa pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje. Kot je bilo že pojasnjeno, je pravna narava stavbne pravice taka, da gre za dolgoročno razmerje med lastnikom nepremičnine in imetnikom stavbne pravice in da objekt po izteku stavbne pravice pripade lastniku nepremičnine. Če bi držalo stališče tožene stranke, bi šlo pri stavbni pravici na nepremičnini, ki je last osebe javnega prava, vedno za javno zasebno partnerstvo, pa temu ni tako(2). Tudi po stališču teorije(3) podelitev stavbne pravice sama po sebi ne pomeni niti javno zasebnega partnerstva niti koncesije gradenj niti javnega naročila(4). Z argumenti, ki so lastni pravni naravi stavbne pravice (1 in delno 3), zato tožeča stranka ne more uspeti. Za javno-zasebno partnerstvo v ožjem pomenu besede bi šlo le v primeru, ko bi tožena stranka hkrati s stavbno pravico na tožečo stranko prenesla tudi izvajanje neke servisne dejavnosti (javne službe), ki je sicer v njeni pristojnosti. V predmetni zadevi ne gre za prenos izvajanja nobene dejavnosti, zato tudi ni odločilno, ali je bil projekt v javnem interesu, ali ne. Lahko bi šlo kvečjemu za t.i, koncesijo gradenj iz 79. člena ZJZP in naslednjih. Iz Pogodbe (in tudi navedb v pritožbi) izhaja, da večino tveganja projekta nosi tožeča stranka, kar pomeni, da ni mogoče uporabiti drugega odstavka 79. člena ZJZP (ki za primere, ko tveganje nosi naročnik, predvideva postopek javnega naročanja). Tožena stranka se ni zavezala plačati ničesar, zato o odplačnosti ne moremo govoriti. Dejstvo, da je bila v pogodbi dogovorjena opcija odkupa parkirnih mest, v skladu s prakso evropskega sodišča in slovensko teorijo(5) namreč še ne pomeni odplačnosti. Odplačnosti tudi ne pomeni dogovor v Pogodbi, da bosta stranki po izgradnji trga uredili svoja razmerja v zvezi z izgradnjo trga in plačilom komunalnega prispevka z urbanistično pogodbo (komunalni prispevek je po svoji naravi nadomestilo za vlaganja, ki jih je za opremljanje stavbnih zemljišč namenila občina). Ker ni odplačnosti, tudi ni mogoče govoriti o javnem naročilu. Za koncesijo gradenj bi lahko šlo, če bi bilo dogovorjeno, da mora tožeča stranka graditi objekte po naročilu tožene stranke. Temu pravnemu standardu zgolj pravica do soglasja k projektni dokumentaciji ne ustreza(6). Kljub zahtevanemu soglasju bi bila tožeča stranka še vedno odločilni partner pri projektu, saj je ona tista, ki je naročila projekte, ona bi tudi pridobila gradbeno dovoljenje in nato gradila v svojem interesu in na svoj riziko. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, pa je pomembno tudi dejstvo, da tožena stranka izdelave konkretne dokumentacije in nato izgradnje objekta po projektu ne more iztožiti in tudi iz tega vidika ni mogoče govoriti o naročilu gradnje. Samo dejstvo, da po poteku stavbne pravice ni bilo dogovorjeno plačilo nadomestila, ne pomeni ničesar(7) (razen, da dejansko v razmerju ni bilo odplačnosti). Ker so bile pogodbe sklenjene v skladu z zakonodajo, o ničnosti ni mogoče govoriti in je bil zahtevek na ugotovitev ničnosti pravilno zavrnjen. Glede na vse povedano, ni pomembno, ali bi bil izpolnjen prag iz 79. člena ZJZP in sodišče prve stopnje z neizvedbo dokaza z imenovanjem izvedenca ni kršilo postopka in je bilo relevantno dejansko stanje ugotovljeno popolno. Tudi sicer se pritožbeno sodišče strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki soglasno in zavestno sklenili sporno pogodbo in da tožnik ni prerekal trditev tožene stranke o njegovi nepoštenosti, zaradi česar se na ničnost niti ne more sklicevati.

Pravilno pa je bil zavrnjen tudi zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve in to že zato, ker je plačilo tudi v razmerju do tožene stranke imelo pravni temelj (sporna pogodba ni nična). Odškodninske podlage pa tožeča stranka ni niti konkretizirala, poleg tega je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da tožeča stranka, ki glede ničnostnega razloga ni bila v dobri veri, ni upravičena do kakršnekoli odškodnine v zvezi z ničnostjo pogodbe (91. člen OZ).

Na podlagi povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo ( 353. člen ZPP). Tožeča stranka, ki s pritožbo ni uspela, mora nasprotni stranki povrniti še stroške pritožbenega postopka v znesku 4.636 EUR (tar.št. 3210 in 6007 Zakona o odvetniški tarifi).

op. št. 1: V 29. členu takrat veljavnega ZSPDPO in v 64. členu takrat veljavne Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin so bile za razpolaganje s stvarnimi (in torej tudi stavbnimi) pravicami predvidene celo neposredne pogodbe – razen v primerih, kadar je več potencialnih interesentov, ko se izvede postopek pogajanj. Uredba celo izrecno določa, da se za postopek ustanovitve stavbne pravice uporabljajo določbe o razpolaganju s stvarnim premoženjem.

op. št. 2: Glej opombo št. 1. op. št. 3: A. Mužina: Stvarne pravice na javnem premoženju, javno-zasebno partnerstvo (koncesije) in javna naročila, Pravna praksa, št. 16-17, letnik 2013, GV Založba, str. 6. op. št. 4: Lahko pa je karkoli od tega, če so izpolnjene posebne okoliščine.

op. št. 5: A. Mužina, isti članek.

op. št. 6: Če bi bilo tako, bi bili „odločilni dejavniki“ v vsakem projektu tudi dajalci soglasij po gradbenih predpisih.

op. št. 7: V 80. členu ZJZP namreč neodplačnost ni pogoj, da izgradnjo nekega objekta opredelimo kot koncesijo gradenj.