Jedro

Jamčevalni rok začne teči od izročitve stvari v primeru skupnih prostorov večstanovanjske stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma je potrebno te izročiti upravniku, kar še ni bilo pravilno storjeno, zato jamčevalni roki še niso pričeli teči.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita sami svoje stroške pritožbenega postopka.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 1.811,60 EUR njenih revizijskih stroškov v 15 dneh v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje pod I toženi stranki naložilo, da je dolžna pozvati in omogočiti upravniku večstanovanjske stavbe na S. ulici 2 - 16 v Mariboru, da za račun tožeče stranke prevzame skupne dele te stavbe. Pod II je ugotovilo, da za tožečo stranko do prevzema skupnih delov večstanovanjske stavbe s strani upravnika ne obstoji pravica uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov iz naslova očitnih in skritih napak na skupnih delih večstanovanjske stavbe in posledično tudi ne obstoji pravovarstveno upravičenje za sodno uveljavljanje pravic iz naslova jamčevalnih zahtevkov zaradi očitnih in skritih stvarnih napak na skupnih delih stavbe. Pod III je odločilo o stroških postopka.

2. Takšno sodbo s pravočasno pritožbo izpodbija tožena stranka. Uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava s predlogom spremembe izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

3. Tožeča stranka se v odgovoru na pritožbo zavzema za potrditev izpodbijane sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je pritožbo tožene stranke že enkrat obravnavalo in ji ugodilo tako, da je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo in tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

6. Vrhovno sodišče Republike Slovenije je dopustilo revizijo tožeče stranke, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in mu zadevo vrnilo v novo sojenje.

7. Sodišče prve stopnje je v tem pravdnem postopku na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Svojo odločitev je skrbno obrazložilo, zato pritožbeno sodišče v celoti povzema pravilne zaključke in razloge sodišča prve stopnje in le še glede na izrecna pritožbena izvajanja dodaja:

8. Revizija je bila dopuščena glede: - vprašanja ali je pravno veljaven (skladno z določilom 21. in 22. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - v nadaljevanju ZVKSES) prevzem skupnih delov stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma, ki ga za kupce posameznih delov stavbe opravi prodajalec - investitor sam na način, da za upravnika določi samega sebe in nato v tej vlogi opravi prevzem in - ali ob predpostavki neveljavnosti prevzema opravljenega v okoliščinah iz prejšnje alineje pričnejo teči za kupce posameznih delov stavbe roki za grajanje stvarnih napak ob prevzemu (1. točka tretjega odstavka 23. člena ZVKSES).

9. Glede prvega vprašanja je revizijsko sodišče zavzelo jasno stališče, da prevzem skupnih prostorov, ki ga je kot upravnica opravila toženka, ki je bila hkrati tudi prodajalka nima nobenega učinka oziroma pravnih posledic. Ravnanje toženke, ki je ob prevzemu skupnih prostorov hkrati nastopala kot upravnica in kot prodajalka je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Tako je potrebno ugotoviti, da toženka ni izpolnila svoje obveznosti iz 22. člena ZVKSES, da upravniku izroči skupne prostore.

10. Pritožbena izvajanja, da je tožena stranka pravilno izročila skupne prostore se tako izkažejo za neutemeljena.

11. Revizijsko sodišče ni moglo obravnavati drugega dopuščenega vprašanja, ker na te pritožbene ugovore, ki jih je toženka uveljavljala že v postopku na prvi stopnji in v pritožbi, pritožbeno sodišče ni odgovorilo.

12. Poleg z revizijo dopuščenega vprašanja ali ob predpostavki neveljavnosti prevzema pričnejo teči za kupce posameznih delov stavbe roki za grajanje stvarnih napak ob prevzemu (1. točka tretjega odstavka 23. člena ZVKSES) je pritožbeno sporna še aktivna legitimacija tožeče stranke in dovoljenost ugotovitvenega zahtevka.

13. Pritožba nasprotuje aktivni legitimaciji najprej zato, ker je odvetnika pooblastilo le 46. od 86. lastnikov večstanovanjske stavbe, to je nesporno več kot 50%, vendar ne gre za posle rednega upravljanja in takšna večina ne zadostuje. Pritožba meni tudi, da je aktivno legitimiran za vložitev tožbe samo upravnik (in ne tudi posamezni lastniki večstanovanjske stavbe). Takšna pritožbena izvajanja so v nasprotju sama s seboj in neutemeljena.

14. Nesporno je, da gre za večstanovanjsko stavbo z več kot osmimi posameznimi delil in več kot dvema etažnima lastnikoma in mora zato prodajalec s pravno oziroma fizično osebo, ki je v skladu s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju SZ-1) upravičena opravljati upravniške storitve, skleniti pogodbo o upravljanju upravniških storitev.

15. Sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev je tako v danem primeru obvezna na podlagi določila prvega odstavka 21. člena ZVKSES in opravi v takšnem primeru upravnik za račun vseh kupcev prevzem skupnih delov stavbe. Prevzem skupnih delov seveda ne sodi med posle rednega upravljanja (25. člen SZ-1), pa tudi ne med posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja iz 29. člena SZ-1, saj sploh ne sodi med posle upravljanja, ampak gre za pravico in dolžnost upravnika za prevzem skupnih delov večstanovanjske stavbe, ki mu jo daje prvi odstavek 22. člena ZVKSES.

16. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja (prvi odstavek 49. člena SZ-1), za kar je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot 1/2 solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Med pravdnima strankama tudi ni sporno, da je bil upravnik pravilno imenovan. S tem pa je na podlagi določila prvega odstavka 22. člena ZVKSES pridobil pravico na račun vseh kupcev prevzeti skupne dele stavbe in s tem tudi s tožbo poskrbeti, da mu bo to omogočeno. Nastopati je moral za račun vseh kupcev stanovanj (ki morajo biti poimensko navedeni). Za zastopanje pa ni potreboval posebnega pooblastila lastnikov, saj mu takšno pooblastilo, ko je enkrat imenovan za upravnika daje zakon (prvi odstavek 22. člena ZVKSES).

17. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da so jamčevalni roki za skrite napake iztekli konec leta 2009. Neutemeljeno je sklicevanje pritožbe na določilo 2. točke tretjega odstavka 23. člena ZVKSES, saj to določilo velja le v primeru, ko določitev upravnika ni obvezna (drugi odstavek 22. člena ZVKSES) in ga v danem primeru ni mogoče uporabiti. Kadar je določitev upravnika obvezna opravi prevzem skupnih delov upravnik. Ta prevzem ni bil opravljen, zato jamčevalni roki skladno z določilom 1. točke tretjega odstavka 23. člena ZVKSES še niso začeli teči. Uporaba dolila 2. točke tretjega odstavka 23. člena ZVKSES je izključena, saj ne gre za večstanovanjsko stavbo, kjer določitev upravnika ni obvezna.

18. Določila ZVKSES so specialna določila, zato 447. člena OZ o izpolnitvi obveznosti ni mogoče uporabiti in šteti, da so bili skupni prostori izročeni posameznemu kupcu istočasno kot stanovanje. Jamčevalni rok začne teči od izročitve stvari v primeru skupnih prostorov večstanovanjske stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma je potrebno te izročiti upravniku, kar še ni bilo pravilno storjeno, zato jamčevalni roki še niso pričeli teči. 19. V razmerju do kupcev - fizičnih oseb tudi ni mogoče uporabiti posebnih gradbenih uzanc, saj se te na podlagi določila 12. člena OZ uporabljajo le v obligacijskih razmerjih gospodarskih subjektov.

20. Sodišče prve stopnje je pravilno ugodilo tudi ugotovitvenemu zahtevku tožeče stranke. Pravna korist tožeče stranke izhaja iz dopisa tožene stranke z dne 29. 1. 2009, saj obstaja nevarnost, da se bo tožena stranka tudi ob izvršitvi dajatvenega zahtevka neutemeljeno sklicevala na prekluzijo uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov in na potek jamčevalnih rokov.

21. Pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa ob uradnem preizkusu zadeve tudi ni našlo tistih bistvenih kršitev določb postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP), zato je na podlagi določila 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

22. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. in prvi odstavek 165. člena ZPP), tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo ni pripomogla k odločitvi pritožbenega sodišča (155. člen ZPP).

23. Tožeča stranka je uspela z revizijo, zato ji mora tožena stranka povrniti njene revizijske stroške, in sicer 378,00 EUR takse za revizijo, 1.178,00 EUR odvetniških stroškov za postopek z revizijo, kar skupaj z 20% DDV in 20,00 EUR pavšala za stroške znaša 1.811,60 EUR (prvi odstavek 154. in prvi odstavek 165. člena ZPP).