Jedro

Po določilu četrtega odstavka 178. člena ZIZ sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine zgolj, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi izpodbijanega sklepa, da je s strani nasprotnega udeleženca predložena cenitev izvedenca A. A. povsem pavšalna in nikakor ne ustreza kriterijem za ponovno ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine. Če je pritožnik ocenil, da je bil pri prvotni oceni nepremičnine v zmoti, bi moral sodišču predložiti takšno izvedeniško mnenje, iz katerega bi bilo mogoče prepričljivo razbrati, da nepremičnina na trgu dosega bistveno višjo vrednost. Zgolj cenilčeva ocena pravične vrednosti, ki ni podkrepljena z utemeljitvijo, takšnemu standardu ne zadošča.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predloga nasprotnega udeleženca za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine.

2. Zoper sklep vlaga pritožbo nasprotni udeleženec iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov, s predlogom, da ga višje sodišče spremeni, tako da ugotovi vrednost nepremičnine parc. št. 1415/20, k. o. ..., na 530.000 EUR, oziroma sklep razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje. Poudarja, da je zadostil vsem pogojem iz četrtega odstavka 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), saj je predlog vložil pravočasno in mu predložil izvedeniško mnenje izvedenca in cenilca A. A. Skliceval se je tudi na okoliščine, ki so vplivale na spremembo tržne vrednosti, kot je dvig cen nepremičnin in ureditev okolice in notranjosti hiše. Med ugotovljeno vrednostjo 400.000 in vrednostjo iz izvedeniškega mnenja je bistvena razlika, nasprotni udeleženec pa je bil na naroku 6. 4. 2022 pod stresom, zato je na ceno pristal, čeprav se mu ni zdela primerna. Predlagateljica ni hotela podpisati pooblastila nepremičninski agentki, da bi lahko pridobila prvo gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje. Hiša je velika 288 m2, prodajne cene se v tej okolici gibajo okrog 2.500 EUR po m2, ugotovljena prodajna cena sodišča pa znaša 1.385 EUR m2. Cenitev, ki jo je predložila predlagateljica, je iz leta 2019 ali 2017. 3. Pritožba ni utemeljena.

4. V obravnavani zadevi je sodišče z odredbo o prodaji z 28. 4. 2022 izklicno ceno solastne nepremičnine za prodajo na prvem dražbenem naroku določilo na 400.000 EUR na podlagi sporazumnega dogovora udeležencev1, ki sta ga sprejela na naroku 6. 4. 2022 v skladu s 142. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1). Sklep je postal pravnomočen, saj sta se udeleženca, oba osebno navzoča in zastopana po pooblaščencih, pravici do pritožbe odpovedala.

5. V postopku za cenitev in prodajo nepremičnin sodišče smiselno uporablja določbe ZIZ, ki se nanašajo na cenitev in prodajo (145. člen Zakona o nepravdnem postopku, ZNP-1). Po določilu četrtega odstavka 178. člena ZIZ sodišče na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine zgolj, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi izpodbijanega sklepa, da je s strani nasprotnega udeleženca predložena cenitev izvedenca A. A. povsem pavšalna in nikakor ne ustreza kriterijem za ponovno ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine. Iz nje namreč ni mogoče razbrati ne kvadrature objekta, ne njegovega stanja, niti vrednosti primerljivih objektov in realiziranih prodaj nepremičnin na tem (ali sploh katerem!) območju. Prav tako mnenje ne potrjuje pavšalnih trditev nasprotnega udeleženca o izvedenih delih, ki jih niti ne konkretizira, pa tudi ne o dvigu tržne cene, do katere v razdobju slabih dveh mesecev ni prišlo2. 6. Sodišče prve stopnje je prvo javno spletno dražbo razpisalo za 21. 6. 2022, o čemer je bil nasprotni udeleženec obveščen 9. 5. 2022, ko ga je sodišče tudi opozorilo na pogoje za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine. Če je pritožnik ocenil, da je bil pri prvotni oceni nepremičnine v zmoti, bi moral sodišču predložiti takšno izvedeniško mnenje, iz katerega bi bilo mogoče prepričljivo razbrati, da nepremičnina na trgu dosega bistveno višjo vrednost. Zgolj cenilčeva ocena pravične vrednosti, ki ni podkrepljena z utemeljitvijo, takšnemu standardu ne zadošča. Poleg tega iz predloženega cenilnega poročila izhaja, da je izdelano ob predpostavki neobremenjene nepremičnine, ki v konkretnem primeru ni izpolnjena.

7. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep na podlagi 2. točke 365. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi z 42. členom ZNP-1. Kot je sodišče prve stopnje že zapisalo, gre zgolj za določitev izklicne cene, prava prodajna cena pa bo dosežena na javni dražbi glede na tržno povpraševanje.

1 Okvir za določitev cene je predstavljalo cenilno mnenje iz leta 2019, narejeno za potrebe zavarovanja bančnega kredita, po katerem je bila tržna vrednost nepremičnine, neto tlorisne površine 187,58 m2, 350.000 EUR. To ceno sta udeleženca sporazumno zvišala na 400.000 EUR. 2 Po splošno znanih podatkih so cene nepremičnin v letu 2022 celo nekoliko padle.