Jedro

V primeru, da nasprotna stranka opozori na pomanjkljivo trditveno podlago, posebno opozorilo sodišča v smislu 285. člena ZPP ni potrebno.

Pogodba o upravljanju za celotno sosesko ne more zavezovati solastnikov posameznega objekta (večstanovanjske stavbe) v soseski, če je ni podpisala zahtevana večina solastnikov tega objekta.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi VL 208787/2013 z dne 20. 12. 2013 razveljavilo tudi v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženki v roku 15 dni povrniti 570,66 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila (II. točka izreka).

2. Tožeča stranka v pravočasni pritožbi kot bistveno navaja, da je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek po pogodbeni podlagi, ni pa se opredelilo do trditev o neupravičeni obogatitvi. Ni obrazložilo, zakaj soseska B. ne predstavlja zaključene funkcionalne celote in v zvezi s tem ni izvedlo nobenega dokaza. Naslovi stavbe D. 56, 58 in K. 3 so del soseske. Predstavljajo eno izmed stavb s tremi vhodi. Napačen je zaključek, da predložena dokazila ne predstavljajo soglasja solastnikov, katerih deli skupaj sestavljajo več kot polovico stavbe ali soseske. Sodišče prve stopnje je ni pozvalo h konkretizaciji lastniških deležev (v okviru materialnega procesnega vodstva). K pogodbi je priložila dokazila, da je k njej pristopila večina lastnikov po solastniških deležih. Solastniški delež solastnikov in I., d. d., znaša 67,38 %. Drugačen zaključek je protispisen, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je napačno odločilo, da k deležu solastnikov stavbe, ki so dali soglasje za sklenitev pogodbe o upravljanju, ni mogoče prišteti solastniškega deleža I., d. d., saj je treba upoštevati kavzo pogodbe, ki je bila, da bo omogočeno nemoteno obratovanje objektov soseske, da bodo lahko kupci in bodoči kupci poslovnih prostorov v obratujočih stavbah pričeli s svojimi poslovnimi dejavnostmi. Dikcije pogodbe, da se pogodba sklepa „za račun kupcev nepremičnin“, se ne sme razlagati ozko. V času, ko sta tožeča stranka in I. sklenila pogodbo, je bil I. še vedno solastnik soseske, ker nekaterih posameznih delov še ni prodal, zato je treba upoštevati tudi njegov delež. Do povračila stroškov upravljanja je upravičena, ker je šlo za koristno gestijo. Do povračila koristnih izdatkov (vodarine, odvoza smeti, ogrevanja prostora, skupne elektrike, itd.) je upravičena iz naslova neupravičene obogatitve. Od sklenitve pogodbe brez nasprotovanja izvršuje koristne posle za lastnike posameznih delov in solastnike. Toženka ni navajala, da zatrjevanih poslov ne opravlja oziroma da jih je slabo opravila. Nanjo se je obračala z naročilom, naj njenemu najemniku izstavlja obračune za stroške obratovanja in upravljanja stavbe oziroma soseske, ki izvirajo iz njenih posameznih delov. Zato pogodba velja in ni nobenih razlogov, da se ne bi upoštevala (enako VSL sodba I Cpg 111/2011) ali da ne bi veljala za toženko. Ta ni navajala, da bi stroške upravljanja in obratovalne stroške plačevala drugemu upravniku ali da jih je plačal njen najemnik. Prav tako ni zanikala lastništva poslovnih delov in parkirnih mest v stavbi, s katero upravlja tožeča stranka, zato ji na podlagi veljavne stanovanjske zakonodaje dolguje stroške, ki se nanašajo na upravljanje in obratovanje stavbe. Storitve upravnika koristi in jih je dolžna plačati. Toženka ni specificirano prerekala posameznih stroškov in ključev delitve, zato se tožeča stranka v zvezi z njimi ni mogla določno izjasniti. Ključe delitve stroškov vsebuje pogodba sama in razdelilniki stroškov, ki predstavljajo specificirane račune. Tožeča stranka jih iz razloga smotrnosti ni bila dolžna še enkrat povzemati v svojih vlogah. Sodišče je v okviru materialnega procesnega vodstva ni opozorilo, da so njena dokazila preobsežna in naj jih zato povzame v bistvenih točkah ali elementih, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Predlaga, spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. Toženka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Izpodbijana sodba ni obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pri tej kršitvi gre za napako tehnične narave, ko sodišče napačno prenese v obrazložitev sodbe tisto, kar je zapisano v listini ali zapisniku o izvedbi dokazov. Pritožbeni očitek protispisnosti zaključka, da delež solastnikov, ki so podpisali pogodbo o upravljanju, ne dosega zahtevane večine za njeno sklenitev, v resnici predstavlja grajo (dejanskega) zaključka, da solastniškega deleža I., d. d., ni mogoče prišteti k solastniškim deležem tistih, ki so soglašali s sklenitvijo pogodbe o upravljanju.

6. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da za (v obravnavanem primeru relevanten) objekt z naslovi D. 56, 58 in K. 3 v soseski B. ni bila sklenjena pogodba o upravljanju, temveč je bila glede upravljanja nepremičnin v B. 17. 6. 1996 sklenjena le pogodba o upravljanju za sosesko kot celoto. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da se kot zadostna večina za sklenitev pogodbe o upravljanju ne more upoštevati delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti soseske. Pritožbeno sodišče soglaša z obširnimi in pravilnimi razlogi sodišča prve stopnje, ki so vsebovani v 14. in 15. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Pogodba o upravljanju za celotno sosesko ne more zavezovati solastnikov posameznega objekta (večstanovanjske stavbe) v soseski, če je ni podpisala zahtevana večina solastnikov tega objekta.(1) Glede na navedeno sodišče prve stopnje ni bilo dolžno še posebej ugotavljati, ali soseska predstavlja zaključeno funkcionalno celoto.

7. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da solastniški delež solastnikov relevantnega objekta, ki so dali soglasje za sklenitev pogodbe o upravljanju, ne dosega zahtevane večine. Pri tem k solastniškim deležem tistih, ki so dali soglasje, pravilno ni prištelo solastniškega deleža I., d. d. Iz pogodbe o upravljanju (konkretno iz uvoda in IV. člena) jasno izhaja, da je I., d. d., sklenil pogodbo o upravljanju za račun kupcev, na podlagi njihovih pooblastil in izjav, in ne tudi za svoj račun. Pri njeni sklenitvi je torej nastopal le kot pooblaščenec in ne tudi kot tedanji solastnik. Ker je pogodba jasna, je sodišče prve stopnje pravilno odločilo, da ni potrebna nobena dodatna razlaga, torej tudi ne razlaga na podlagi kavze pogodbe. Pritožnica ne more uspeti z navedbami, da bi jo moralo sodišče prve stopnje v okviru materialnega procesnega vodstva pozvati h konkretizaciji solastniških deležev, saj ji sodišče prve stopnje v zvezi s tem ne očita pomanjkljivih pojasnil. Pritožnica tudi konkretizirano ne navaja, da že delež ostalih solastnikov dosega zahtevano večino, temveč vztraja le, da so ob upoštevanju solastniškega deleža I., d. d., pogodbo o upravljanju podpisali solastniki zadevnega objekta, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj 67,38 %, zato je bila veljavno sklenjena. Takšne pritožbene navedbe pa po obrazloženem niso utemeljene.

8. Glede na pojasnjeno je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da pogodbeni temelj tožbenega zahtevka ni podan. Odločilno je, da v obravnavanem primeru pogodba o upravljanju ni bila veljavno sklenjena, ker delež solastnikov relevantnega objekta, ki so dali soglasje za njeno sklenitev, ni dosegel zahtevane večine. Zaključka o neobstoju pogodbenega temelja ne morejo omajati pritožbene navedbe, da se je toženka na tožečo stranko obračala z naročilom, da njenemu najemniku izstavlja obračune za stroške obratovanja in upravljanja, ki bremenijo njene posamezne dele.

9. Predmet tožbenega zahtevka je več različnih vrst stroškov (stroški upravljanja, stroški obratovanja, stroški vzdrževanja). Čeprav bi bil tožbeni zahtevek načeloma lahko utemeljen na drugi (nepogodbeni) materialnopravni podlagi, ga je sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru pravilno zavrnilo, saj ga tožeča stranka po višini ni ustrezno konkretizirala. Okoliščina, da kljub ugovoru toženke ni specificirala tožbenega zahtevka tako, da bi ga bilo mogoče preizkusiti po višini, narekuje zavrnitev tožbenega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve in poslovodstva brez naročila, ki ju izrecno izpostavlja v pritožbi, pa tudi iz naslova subrogacije. Obrazložitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni substancirala višine posameznih stroškov, kar je utemeljevalo zavrnitev tožbenega zahtevka, tako odgovarja tudi na zatrjevane nepogodbene podlage. Pritožbene navedbe, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do trditev o neupravičeni obogatitvi, tako niso utemeljene.

10. Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, ki je po pregledu toženkinih navedb v pripravljalnih vlogah zaključilo, da je toženka podala konkreten ugovor glede višine vtoževanih stroškov. Ker je bil ugovor toženke dovolj substanciran, bi morala tožeča stranka natančneje specificirati vtoževane stroške. Zgolj navedba vrste stroškov, številk razdelilnikov stroškov, njihove zapadlosti in zneska po posameznem razdelilniku ne zadošča. Tako bi morala navesti, koliko je znašal posamezni vtoževani strošek za celoto. Ker tega ni storila (do konca prvega naroka za glavno obravnavo), sodišče prve stopnje ni moglo preveriti pravilnosti višine vtoževanih stroškov. Sklicevanje na predloženo listinsko dokumentacijo ne zadošča, saj obsežna listinska dokumentacija glede posameznih stroškov ne more nadomestiti odsotnih trditev tožeče stranke. Vse navedeno je pravilno in podrobno pojasnilo že sodišče prve stopnje v 16. in 17. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, na katero se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju sklicuje. Pritožbeni očitki o nezadostnem materialno procesnem vodstvu (kar naj bi po navedbah pritožnice povzročilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka) niso utemeljeni, saj je na pomanjkljivo trditveno podlago v zvezi z višino vtoževanih stroškov in na to, da dokazi ne morejo nadomestiti trditev, opozorila že toženka (list. št. 69). V primeru, da nasprotna stranka opozori na pomanjkljivo trditveno podlago, posebno opozorilo sodišča v smislu 285. člena ZPP ni potrebno.

11. Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da bi se v obravnavanem primeru stroški lahko delili le v skladu z idealnimi deleži solastnikov. Pogodba o medsebojnih razmerjih namreč ni sklenjena, prav tako ni dokazano, da bi pogodba o upravljanju bila veljavno sklenjena. Slednje je pomembno, kolikor naj bi višina stroškov storitev upravljanja izhajala iz pogodbe o upravljanju in kolikor naj bi način izračuna temeljil na navedeni pogodbi.

12. Ker pritožbeni očitki niso utemeljeni in ker tudi niso podani razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člena ZPP).

13. Tožeča stranka ni uspela, zato krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Tako tudi odločbe: VSL sodba I Cpg 472/2011 z dne 13. 10. 2011, VSL sodba II Cp 1143/2012 z dne 6. 2. 2013, VSL sodba II Cp 3636/2012 z dne 28. 8. 2013, VSL sodba I Cpg 108/2013 z dne 15. 10. 2014.