Jedro

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Torej ni potrebna odpoved.

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena ali obnovljena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Pri tem ima vročitev tožbe najemniku značaj sodne odpovedi.

Rok enega meseca iz 2. odstavka 27. člena ZPSPP je zakonski rok, ki ni podaljšljiv.

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha tudi z odstopom od najemne pogodbe (npr. zaradi neplačevanja najemnine).

Če se v postopku izkaže, da primarni (nepogojni) zahtevek ni utemeljen, sodišče odloči o podrejenem (pogojnem) zahtevku.

Izrek

1. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Temeljnega sodišča v L. z dne 22.2.1994, opr. štev. IV Plg ...., ki se glasi: "Najemnik je dolžan v 8 dneh od prejema tega sklepa izprazniti poslovne prostore na V. v skupni izmeri 218,60 m2, ki obsegajo zgornjo proizvodno dvorano v izmeri 165,11 m2, pisarniške prostore v izmeri 15,58 m2 ter zgornje sanitarije in garderobe v izmeri 37,91 m2 in jih izročiti najemodajalcu ter povrniti stroške tega naloga v višini 34.300,00 SIT," razveljavi ter zahteva za izpraznitev poslovnih prostorov zavrne.

in s k l e n i l o : 2. Zadeva se vrne sodišču prve stopnje, da na podlagi odpovedi najemne pogodbe s strani tožeče stranke kot najemodajalca odloči o podrejeni zahtevi za izpraznitev poslovnih prostorov, ki se glasi: "Najemnik je dolžan do 15.2.1995 izprazniti poslovne prostore na V., v skupni izmeri 218,60 m2, ki obsegajo zgornjo proizvodno dvorano v izmeri 165,11 m2, pisarniške prostore v izmeri 15,58 m2 ter zgornje sanitarije in garderobe v izmeri 37,91 m2 in jih izročiti najemodajalcu ter povrniti stroške naloga o izpraznitvi (z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodnega naloga do plačila)." 3. Odločitev o stroških pritožbe (tožene stranke) in stroških pritožbenega odgovora (tožeče stranke) se pridrži za odločitev o podrejeni zahtevi za izpraznitev poslovnih prostorov.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je na predlog tožeče stranke z dne 10.3.1994 za popravo izdanega izpraznitvenega naloga le-tega popravilo, nakar je popravljeni nalog za izpraznitev poslovnih prostorov v celoti ohranilo v veljavi (1. odstavek izreka izpodbijane sodbe). Istočasno pa je toženi stranki naložilo povrnitev 31.100,00 SIT nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke, in sicer v 15 dneh (2. odstavek izreka izpodbijane sodbe).

Proti tej sodbi se je iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 353. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožila tožena stranka.

Primarno je predlagala spremembo izpodbijane sodbe z zavrnitvijo "zahtevka tožeče stranke", podrejeno pa razveljavitev izpodbijane sodbe z vrnitvijo zadeve sodišču prve stopnje v "ponovni postopek in odločanje". Pri tem je priglasila tudi pritožbene stroške.

Tožena stranka se je v pritožbi sklicevala na dopise z dne 28.6.1993, 5.7.1993 in 7.7.1993, ki jih je predložila v fotokopiji (priloge B4-B6). Vendar pa sodišče druge stopnje pri preizkusu izpodbijane sodbe teh dopisov ni upoštevalo, saj gre za nedovoljene nove dokaze po 1. odstavku 496.a člena ZPP. Tožena stranka namreč ni izkazala (tega niti ni zatrjevala), da jih brez svoje krivde ni mogla predložiti do konca glavne obravnave na prvi stopnji (dne 22.6.1994).

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki je nanjo odgovorila.

Predlagala je zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Priglasila pa je tudi stroške pritožbenega odgovora.

Pritožba je utemeljena.

Sporna najemna pogodba (priloga A1) je bila sklenjena za določen čas, in sicer do 31.12.1993 (1. odstavek njenega 9. člena). Kot takšna je prenehala s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena (1. odstavek 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ((ZPSPP) Uradni list SRS št. 18/74 in 34/88). Torej ni bila potrebna odpoved.

Ker pa je tožena stranka (kot najemnik) poslovne prostore na V. uporabljala tudi po 31.12.1993, tožeča stranka (kot najemodajalec) pa ni v roku enega meseca po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, pri pristojnem sodišču vložila zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnih prostorov, se je štelo, da je bila najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas (2. odstavek 27. člena ZPSPP).

Pri roku enega meseca iz 2. odstavka 27. člena ZPSPP gre za zakonski rok, ki se ne da podaljšati. Zato je razlogovanje prvostopnega sodišča, da le zaradi 10-dnevne zamude pri vložitvi zahteve (oz.

tožbe) za izpraznitev poslovnih prostorov ni mogoče šteti, da se je najemno razmerje iz razmerja za določen čas podaljšalo v razmerje za nedoločen čas, nepravilno, na kar je v pritožbi utemeljeno opozorila tožena stranka. Ker je prvostopno sodišče v tem pogledu zmotno uporabilo materialno pravo (določbo 2. odstavka 27. člena ZPSPP), je sodišče druge stopnje na podlagi 4. točke 373. člena ZPP pritožbi ugodilo ter izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je izdani izpraznitveni nalog razveljavilo in zavrnilo primarno zahtevo za izpraznitev poslovnih prostorov (1. točka izreka predmetne odločbe).

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena ali obnovljena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (1. odstavek 24. člena ZPSPP), in sicer s potekom odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta (2. odstavek 24. člena ZPSPP). Pri tem ima vročitev tožbe najemniku značaj sodne odpovedi (1. odstavek 26. člena ZPSPP). O tej (podrejeni) zahtevi za izpraznitev poslovnih prostorov pa sodišče prve stopnje še ni odločalo. Če se v postopku izkaže, da je (v primeru eventualne kumulacije zahtevkov) primarni (nepogojni) zahtevek neutemeljen, mora sodišče odločiti o podrejenem (pogojnem) zahtevku (2. odstavek 188. člena ZPP). Zato je sodišče druge stopnje po zavrnitvi primarnega zahtevka zadevo vrnilo sodišču prve stopnje, da odloči o podrejenem zahtevku (2. točka izreka predmetne odločbe).

Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, lahko preneha ne samo z odpovedjo, ampak tudi zaradi odstopa od pogodbe, in sicer zaradi neplačila najemnine (2. alinea 28. člena ZPSPP). Ko bo sodišče prve stopnje v nadaljnjem postopku odločalo o podrejeni zahtevi za izpraznitev poslovnih prostorov, naj (po potrebi) poleg odpovedi upošteva tudi navedeni krivdni razlog za odstop od najemne pogodbe, ki ga je sicer tožeča stranka navedla že v tožbi (v njeni III.

točki), uveljavljala pa v zadevi, ki se je pri ljubljanskem prvostopnem sodišču vodila pod opr. štev. VII Ig .....

V nadaljnjem postopku bo sodišče prve stopnje lahko vpogledalo tudi pritožbi priložene fotokopije dopisov (priloge B4-B6), spis bivšega Temeljnega sodišča v L. pod opr. štev. VII Ig ... ter po potrebi (2. odstavek 264. člena ZPP) zaslišalo tudi direktorja tožene stranke A.R. Ker je sodišče druge stopnje zadevo vrnilo sodišču prve stopnje, da odloči o podrejeni zahtevi za izpraznitev poslovnih prostorov, je ob smiselni uporabi 3. odstavka 166. člena ZPP sklenilo (5. odstavek 129. člena ZPP), da odločitev o stroških pritožbenega postopka (tožeče in tožene stranke) pridrži za končno odločbo, tj. za odločbo o podrejenem zahtevku (3. točka izreka predmetne odločbe).