Jedro

Pri ugotavljanju, ali je tožena stranka odgovorna v smislu drugega odstavka 65. člena OZ za neizpolnitev Dogovora, ker ni uredila izbrisov hipotek na nepremičninah, je bilo ob predvideni sočasni izpolnitvi, da se s kupnino, ki naj bi jo plačala tožeča stranka, poplača hipotekarni upnik in s tem razbremeni nepremičnina hipoteke, pomembno, kaj sta se v zvezi s tem stranki dogovarjali. Kot je ugotovilo prvostopenjsko sodišče (česar pritožba ne izpodbija), posebnega dogovora v zvezi s tem, kako bosta ravnali, ni bilo. Glede na naravo posla samega (101. člen OZ), je v takšni pravni situaciji najpogostejši način realizacije posla takšen, da hipotekarni dolžnik predloži (prek prodajalca) pismo o nameri, v katerem zapiše pogoje, pod katerimi je pripravljen izdati izbrisno pobotnico za vpisano hipoteko, od tedaj dalje pa kupec lahko brez tveganj plača kupnino.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče zavrnilo zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna plačati 33.500,00 EUR s pripadki, kar predstavlja znesek dvojne are, katero je tožeča stranka vplačala na podlagi Dogovora o nakupu nepremičnin in plačilu are, ki ga je dne 24.10.2011 sklenila s toženo stranko (priloga A2, v nadaljevanju: Dogovor). Iz razlogov sodbe izhaja, da je odgovornost za nerealizacijo Dogovora na tožeči stranki, ki ni zagotovila sredstev za plačilo kupnine, zaradi česar do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo.

2. Zoper to odločitev se je pritožila tožeča stranka iz vseh treh pritožbenih razlogov. Odločitev naj bi bila zanjo presenečenje. Prvostopenjskemu sodišču je očitala, da ni sledilo napotkom pritožbenega sodišča. Konkretno mu je očitala, da je spregledalo njene navedbe iz četrtega odstavka 2. točke tožbe in pričanje zakonitega zastopnika tožeče stranke, da je bilo pismo o nameri predpogoj, da bi pritožnica sploh lahko začela s postopkom odobritve kredita. Samo po sebi se razume, da se stranki posebej ne dogovarjata o tem, da kupec nepremičnino prejme v "ustreznem pravnem stanju" (II Ips 283/2004), povprečno izobraženi oziroma izkušeni osebi pa je znano dejstvo, da mora prodajalec pribaviti potrdilo o namenski rabi in izjasnitev občine o neuveljavljanju predkupne pravice, kar je sodišče spregledalo. Posledica morebitne nedopustne notarjeve overitve toženkinega podpisa bi bila ničnost prodajne pogodbe. Tožena stranka do 30.1.2012 ni poskrbela ne za delitev stavbe, za izdelavo elaborata in vpis stavbe v kataster stavb, "za vknjižbo novih parcel v zemljiško knjigo (list. 24 in 30)", pa tudi ne za izbris hipoteke. Ker je bila zato nedvomno v zamudi, so nastopile posledice zamude dolžnika, to pa je objektivna odgovornost tožene stranke (četrti odstavek 239. člena Obligacijskega zakonika, OZ). S tem odpade potreba po izvajanju preostalih dokazov o krivdi in drugih okoliščinah, ki so se zgodile po zamudi tožene stranke. "Brez presoje" je ostalo dejstvo, da Dogovor ne omenja, iz česa naj bi se poplačala hipoteka. Od kod podlaga sodišču, da naj bi tožeča stranka sama in v celoti brez kakršnih zagotovil plačala celotno kupnino, ko "niti vloge za odobritev kredita pri lastnih bankah zaradi pasivnosti tožene stranke ni mogla dati?" Vprašanje je, ali bi banka kredit tožeči stranki sploh lahko odobrila. O tem je izpovedal tudi zastopnik tožeče stranke, sodišče pa bi moralo celotni sklop njegove izpovedi povzeti in v skladu z 8. členom ZPP narediti celovito presojo. Na naroku dne 23.2.2017 ni sodišče dopustilo postavljanja vprašanj priči V. B., ali je tožena stranka sploh pridobila potrdila občine o namenski rabi in izjave ostalih solastnikov o uveljavljenju predkupne pravice. S tem je sodišče kršilo pravice tožeče stranke do sodelovanja v postopku po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Predmet zahtevka tožeče stranke je plačilo dvojne are, katero je tožeča stranka v višini 16.750,00 EUR plačala toženi stranki kot utrditev obveznosti, sprejete z Dogovorom. V skladu z drugim odstavkom 65. člena Obligacijskega zakonika (OZ) lahko pogodbi zvesta stranka zahteva od nasprotne stranke, ki je prejela aro, bodisi izpolnitev pogodbe, povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are, vendar mora dokazati, da je bila tista stranka, ki je aro prejela, odgovorna za neizpolnitev pogodbe.

5. Edini očitek, ki ga je v prvostopenjskem postopku tožeča stranka naslavljala na toženo stranko glede njene odgovornosti za neizpolnitev Dogovora, je bil, da tožena stranka ni zagotovila, da bi bile nepremičnine na dan prodaje in prenosa posesti proste vseh bremen in pravic tretjih oseb, in da ni tožeči stranki predložila pisma o nameri zastavnega upnika s pogoji, pod katerimi bi izdal izbrisno pobotnico. Z obravnavano pritožbo je tožeča stranka svojo tožbeno podlago poskušala širiti še z novimi trditvami, in sicer, da tožena stranka ni pridobila potrdila o namenski rabi in izjave občine o (ne) uveljavljanju predkupne pravice, kar naj bi sodišče spregledalo, in zaradi česar naj bi bila v zamudi. Tožeča stranka v postopku teh dejstev, ki naj bi bile tudi ovira za sklenitev kupoprodajne pogodbe, ni zatrjevala. Gre torej za nedopustno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP), ki je tožeča stranka ne more zaobiti niti s (materialnopravno sicer povsem zgrešenim) sklicevanjem na splošno znana dejstva in na dolžnost sodišča, da jih ugotavlja po uradni dolžnosti. Sodišče lahko odloča le v okviru dejstev, ki jih pravdne stranke navajajo (7. člen ZPP), kar pomeni, da bi tožeča stranka, če je ocenjevala, da so bili tudi ti pogoji pomembni za izpolnitev pogodbe, slednje morala navesti. Če pa naj bi šlo za splošno znana dejstva (v smislu petega odstavka 214. člena ZPP), bi jih le ne bilo potrebno dokazovati, dejstva pa bi stranka vsekakor morala navesti. Iz tega razloga je tudi neutemeljen pritožbeni očitek o kršitvi postopka, ker tožeča stranka na naroku ni smela postavljati priči V. B. vprašanj glede dejstev, za katere ni postavila trditev.

6. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je tožena stranka izpolnila svojo obveznost, sprejeto v Dogovoru, in je pristopila k delitvi nepremičnine v naravi, tako, da je izdelala predelno steno in stopnice, začela postopek parcelacije nepremičnine ter pridobila dve hišni številki. Ta dejstva med prvostopenjskim postopkom za tožečo stranko tudi niso bila sporna. V obravnavani pritožbi pa jih zgolj posplošeno prereka, pri čemer se sklicuje na izpovedi direktorja tožeče stranke (na list. št. 24) in notarke (na list. št. 30)1, s čemer pa glede na to, da takšnih ugovorov v prvostopenjskem postopku ni postavila, ne more uspeti.

7. Nadalje je bilo med strankama nesporno tudi dejstvo, da so bile nepremičnine, ki so bile predmet Dogovora, obremenjene z hipoteko. Tožeča stranka pa tudi ni prerekala trditev tožene stranke o njunem dogovoru, da bi se ta hipoteka poplačala z delom kupnine, hipotekarna banka pa bi izdala izbrisno dovoljenje2. Ta dogovor v Dogovoru sicer res ni bil zapisan, kot to izpostavlja pritožba, vendar pa trditev tožene stranke v tej smeri tožeča stranka med postopkom ni nikoli določno prerekala.

8. Pri ugotavljanju, ali je tožena stranka odgovorna v smislu drugega odstavka 65. člena OZ za neizpolnitev Dogovora, ker ni uredila izbrisov hipotek na nepremičninah, je bilo ob predvideni sočasni izpolnitvi, da se s kupnino, ki naj bi jo plačala tožeča stranka, poplača hipotekarni upnik in s tem razbremeni nepremičnina hipoteke, pomembno, kaj sta se v zvezi s tem stranki dogovarjali. Kot je ugotovilo prvostopenjsko sodišče (česar pritožba ne izpodbija), posebnega dogovora v zvezi s tem, kako bosta ravnali, ni bilo. Glede na naravo posla samega (101. člen OZ)3, je v takšni pravni situaciji najpogostejši način realizacije posla takšen, da hipotekarni dolžnik predloži (prek prodajalca) pismo o nameri, v katerem zapiše pogoje, pod katerimi je pripravljen izdati izbrisno pobotnico za vpisano hipoteko, od tedaj dalje pa kupec lahko brez tveganj plača kupnino. Vendar to pismo o nameri potrebuje kupec tudi zato, da ga predloži svoji banki za pridobitev kredita, saj sicer njegova banka nima nobenega zagotovila, da bo za zavarovanje svoje terjatve (za dani kredit) vpisana v prvem vrstnem redu4. Takšno je običajno ravnanje strank, ko je v prodaji s hipoteko obremenjena nepremičnina, in ko jo kupuje kupec, ki za kupnino potrebuje kredit. V konkretnem primeru sta bila oba ta pogoja izpolnjena, saj je tudi tožeča stranka sama (in to ponavlja tudi v pritožbi) navedla, da bi lahko kupnino poravnala le s pridobitvijo kredita.

9. Da bi lahko tožeča stranka izpolnila svojo zavezo iz Dogovora, to je, da bi plačala kupnino, je torej prav tako potrebovala pismo o nameri in to časovno dosti prej, preden je zapadla njena obveznost plačila kupnine5. Tožeča stranka v zvezi s tem, kako je postopala, da bi lahko realizirala plačilo kupnine6, ni navedla ničesar. Iz trditev tožene stranke (ki je vseskozi kot razlog neizpolnitve Dogovora zatrjevala, da tožeča stranka sredstev za kupnino ni imela) pa izhaja, da se direktor tožeče stranke na klice tožene stranke od decembra 2011 dalje ni več oglašal, česar tožeča stranka tudi ni prerekala. Iz tega je mogoč le zaključek, da tožeča stranka ni v zvezi s tem, da bi lahko pridobila sredstva za plačilo kupnine naredila niti prvega koraka, to je pozvala toženo stranko, da ji predloži pismo o nameri7. Četudi posebnega dogovora, kot je bilo že ugotovljeno, med strankama o tem ni bilo, bi morala tožeča stranka tako ravnati že zaradi realizacije svoje obveznosti (če bi seveda imela resen namen skleniti pogodbo), pa tudi zaradi uresničitve interesov nasprotne stranke (načelo vestnosti in poštenja iz 5. člena OZ), sploh ob svojem zatrjevanju, da je za neizpolnitev Dogovora odgovorna zgolj tožena stranka, zaradi česar naj bi s plačilom dvojne are plačala še pogodbeno "kazen". Samo če bi zatrjevala in izkazala, da je ukrepala, da bi lahko svojo pogodbeno obveznost izpolnila, bi lahko izkazala, da je bila sama pogodbi zvesta stranka. Le stranka, ki je bila pogodbi zvesta, ima namreč v primeru kršitve pogodbe lahko zahtevke do nasprotne stranke, torej tudi zahtevek iz drugega odstavka 65. člena OZ.

10. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 154. člena ZPP.

1 na kar se je oprlo tudi prvostopenjsko sodišče, saj je notarka izpovedala, da so težave v zvezi z razdelitvijo poslovnega prostora bile, vendar jih je tožena stranka rešila 2 kar je izhajalo tudi iz izpovedi zaslišane notarke 3 razumljivo je, kar pritožba večkrat izpostavlja, da kupec kupnine ne bo plačal, dokler so na nepremičnini še vpisana bremena (brez ustreznega pisnega zagotovila, da se bodo bremena brisala!), jasno pa je tudi, da brez sredstev iz kupnine prodajalec ne more poplačati hipotekarnega upnika 4 da bi kredita zaradi tega ne dobil odobrenega, izpostavlja tudi pritožba 5 zato, da lahko še uredi vse za odobritev kredita 6 nikoli ni zatrdila, da je lastna sredstva za kupnino imela 7 še več, ker se ni javljala, je tudi onemogočila morebitne dogovore o korakih, ki bi jih morali pogodbenici narediti za uresničitev posla