Jedro

Tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti najemne pogodbe, ki je bila sklenjena med I., d.d. in M. Z. (ta zahtevek je predmet revizije), je tožnica naperila le proti eni od pogodbenih strank in sicer proti I., d.d., kot najemodajalcu, proti najemniku M. Z. pa ne. Ničnost sklenjenega pravnega posla ne more učinkovati le v razmerju do ene pogodbene stranke. Zato mora biti tudi drugi pogodbeni stranki dana možnost sodelovanja v postopku. Ker tožnica tožbenega zahtevka ni oblikovala tako, že iz tega razloga sodišče temu zahtevku ni moglo ugoditi.

Izrek

Revizija se zavrne. Tožena stranka S. s. sama trpi stroške revizijskega odgovora.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zaradi umika tožbe ustavilo postopek proti toženi O. M., ugodilo pa tožničinemu zahtevku, s katerim je zahtevala, da mora drugotožena stranka I. K., d.d., M., skleniti z njo najemno pogodbo za stanovanje v petem nadstropju stanovanjske hiše v Mariboru. Tožbene zahtevke, s katerimi je tožnica zahtevala: - da je nična najemna pogodba št. 22766-01/92 z dne 12.3.1993, ki je bila sklenjena med drugotoženo stranko in M. Z.; - da je nična kupoprodajna pogodba št. 12/IE z dne 20.10.1993, ki je bila sklenjena med S. s. in M. Z.; - da je dolžan S. s. skleniti s tožnico najemno pogodbo za stanovanje v petem nadstropju stanovanjske hiše v Mariboru, pa je zavrnilo.

Sodišče druge stopnje je pritožbi drugotožene stranke ugodilo in razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje v delu, v katerem je bilo drugotoženi stranki naloženo, da mora s tožnico skleniti najemno pogodbo za stanovanje v petem nadstropju zgradbe v Mariboru (druga točka izreka sodbe sodišča prve stopnje) in v tem delu (skupaj s pravdnimi stroški v razmerju do te tožene stranke) vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbo toženca M. Z. je zavrglo, tožničino pritožbo proti zavrnilnemu delu sodbe sodišča prve stopnje (tretja točka izreka sodbe sodišča prve stopnje) pa zavrnilo.

Proti delu sodbe sodišča druge stopnje, s katerim je bila njena pritožba zavrnjena (tretja točka izreka sodbe sodišča prve stopnje), je vložila tožnica pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Izpodbijana odločitev sodišča druge stopnje je pravno napačna zato, ker sodišče ni upoštevalo javnega interesa. Določba 117. člena SZ je prisilni predpis, kršitev tega predpisa pa ima na podlagi določbe 103. člena ZOR za posledico ničnost. Ugodnosti, ki jih je uveljavil SZ, lahko izkoristijo le imetniki stanovanjske pravice. Drugi sicer lahko odkupijo stanovanje, vendar le po tržnih cenah. Sporno stanovanje pa je bilo prodano M. Z., ki ni bil imetnik stanovanjske pravice.

S. s., ki je stanovanje prodal, je tedaj ravnal negospodarno in na škodo državne lastnine. Tako ravnanje S. s. bi moralo sankcionirati že sodišče samo po uradni dolžnosti. Tožnica odkupa stanovanja po določbah SZ res ni zahtevala. Vendar pa ji ne more biti vseeno, s kom bo sklenila najemno pogodbo. Nepravilna odločitev sodišča, da kupoprodajna pogodba, ki je bila dne 20.10.1993 sklenjena med S. s. in M. Z., ni nična, je imela za posledico tudi zavrnitev tožničinega zahtevka proti I. d.d., K., s katerim je zahtevala sklenitev najemne pogodbe, in zahtevka proti S. s., s katerim je ravno tako zahtevala sklenitev najemne pogodbe. Reviziji naj se ugodi, sodba sodišča druge stopnje pa v izpodbijanih delih tako spremeni, da bo tožničinim zahtevkom ugodeno. Podrejeno naj se sodbi sodišč druge in prve stopnje v zavrnilnem delu razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena nasprotnim strankam ter Državnemu tožlstvu Republike Slovenije. To se o reviziji ni izjavilo, S. s. pa je na revizijo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev. Po njegovem mnenju je izpodbijana sodba v skladu z materialnim pravom, tožničina revizija pa neutemeljena.

Revizija ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je v zadevi odločilo pred uveljavitvijo Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (datum uveljavitve 14.7.1999). Zato je treba v revizijskem postopku uporabiti določbe Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (v nadaljevanju ZPP).

Bistvene kršitve iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, na katero pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb postopka se upoštevajo le, če jih revident izrečno ali vsaj vsebinsko uveljavlja. Tožnica v reviziji na opisani način ne uveljavlja nobene.

V izpodbijani pravnomočni sodbi je tudi materialno pravo pravilno uporabljeno.

Tožnici je treba uvodoma pojasniti, da ji sodišči prve in druge stopnje nista odrekli statusa zainteresirane osebe (109.člen Zakona o obligacijskih razmerjih) za uveljavljanje ničnosti sklenjenih pogodb. Večkratno razpolaganje s spornim stanovanjem, na katerem je bila tožnica imetnica stanovanjske pravice in glede katerega v roku, ki ga določa Stanovanjski zakon, ni zahtevala odkupa stanovanja, je pa pravočasno zahtevala sklenitev najemne pogodbe, brez dvoma vpliva na njen pravni položaj. Zato gotovo ima status zainteresirane osebe, vendar pa njen zahtevek na ugotovitev ničnosti sklenjene prodajne pogodbe ni bila zavrnjen iz razloga, ker takega zahtevka tožnica ne more uveljavljati, ampak iz drugih razlogov, o čemer bo govor v nadaljevanju obrazložitve.

V reviziji se tožnica ukvarja le z javnim interesom, družbeno koristjo, slabim gospodarjenjem z državnim premoženjem, nezakonitim razpolaganjem z nepremičnino, ki državi povzroča škodo na premoženju itd. Glede teh revizijskih trditev je treba tožnici pritrditi, da prodaja stanovanja osebi, ki po določbah SZ ni upravičenec do odkupa stanovanja pod pogoji (ugodnejšimi) iz SZ, lahko (oziroma gotovo) pomeni negospodarno ravnanje lastnika stanovanja, ki bi stanovanje lahko prodal tudi po višji tržni ceni. Vendar pa ob dejstvu, da tožnica v roku, ki ga je določil SZ, kot imetnica stanovanjske pravice ni zahtevala prodaje stanovanja, lastnik pa je stanovanje prodal drugi osebi šele po preteku roka, v katerem bi lahko tožnica zahtevala odkup stanovanja, tožnica iz tega razloga ne more zahtevati ugotovitve ničnosti prodajne pogodbe. Njen zahtevek na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe tudi ne more biti utemeljen s splošnim sklicevanjem na javni interes.

Sodišče odloča o tožbenem zahtevku in v mejah postavljenih zahtevkov (2. člen ZPP). Na ničnost res pazi po uradni dolžnosti, vendar je tudi pri tem omejeno na postavljene tožbene zahtevke in trditve pravdnih strank. Zato je odločitev o tem, ali so bili zahtevki tožnice na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe in na sklenitev najemne pogodbe z njo, materialnopravno pravilno zavrnjeni, odvisna tudi (ali predvsem) od tega, kako, proti komu in kdaj je tožnica uveljavila posamezne tožbene zahtevke.

Med postopkom je tožnica prvotni tožbeni zahtevek večkrat spremenila, vložila pa je še nove tožbe, ki jih je sodišče združilo v enotno obravnavanje. Zahtevek, ki je bil na sklenitev najemne pogodbe prvotno naperjen proti O. M., je umaknila. Ta zahtevek ni predmet revizije.

Zahtevku, ki je bil zaradi sklenitve najemne pogodbe naperjen proti I. K., d.d., je bilo ugodeno, (2. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje), vendar je sodišče druge stopnje v tem delu pritožbi I., d.d., ugodilo in v tem delu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje (1. točka izreka odločbe sodišča druge stopnje). Tudi odločitev o tem zahtevku ni predmet revizije.

Tožbeni zahtevek na ugotovitev ničnosti najemne pogodbe, ki je bila sklenjena med I., d.d. in M. Z. (ta zahtevek je predmet revizije), je tožnica naperila le proti eni od pogodbenih strank in sicer proti I., d.d., kot najemodajalcu, proti najemniku M. Z. pa ne. Ničnost sklenjenega pravnega posla ne more učinkovati le v razmerju do ene pogodbene stranke. Zato mora biti tudi drugi pogodbeni stranki dana možnost sodelovanja v postopku. Ker tožnica tožbenega zahtevka ni oblikovala tako, že iz tega razloga sodišče temu zahtevku ni moglo ugoditi.

Od tožene stranke S. s. je tožnica s tožbo, ki je bila vložena dne 28.4.1994, zahtevala, da mora kot lastnik spornega stanovanja z njo skleniti najemno pogodbo (tretji odstavek 3. točke izreka sodbe sodišča prve stopnje, ki je tudi predmet revizije).

V postopku pred sodiščema prve in druge stopnje je bilo ugotovljeno, da v času vložitve tožbe S. s. ni bil več lastnik stanovanja, ker ga je dne 20.10.1993 (tedaj pred vložitvijo tožbe) prodal M. Z. Zavrnitev zahtevka na sklenitev najemne pogodbe z nekom, ki v svojem premoženju nima več predmeta zahtevanega najema, zato ni pravno napačna, kot zmotno meni revizija.

Ostane še vprašanje pravilnosti materialnopravne zavrnitve zahtevka na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med S. s. in M. Z. Ta pogodba je bila sklenjena potem (dne 20.10.1993), ko je tožničina pravica zahtevati odkup tega stanovanja že ugasnila. Med postopkom ni bilo sporno, da tožnica odkupa spornega stanovanja ni nikoli zahtevala. Kot sta pravilno ugotovili nižji sodišči, je promet s stanovanji po preteku rokov, ki jih je SZ določil za "privilegirane odkupe", prost. Sklenjena prodajna pogodba zato, kljub temu, da stanovanje, kot trdi revizija, naj ne bi bilo prodano po tržni ceni, zato ni nična. Jasno pa je, da je novi lastnik (v obravnavanem primeru M. Z.) pridobil nepremično stvar (stanovanje) le skupaj z morebitnimi bremeni kupljene nepremičnine. V obravnavanem primeru naj bi bila to tožničina pravica do najema spornega stanovanja, ki jo tožnica proti Z. tudi uveljavlja v tej pravdni zadevi (del tožbenega zahtevka, ki je bil postavljen v vlogi tožnice z dne 29.5.2001 - l. št. 93 in 94) in o kateri doslej še ni bilo odločeno. Zato revizijsko sodišče do tega dela tožbenega zahtevka (kakor seveda glede tistih zahtevkov, ki so še predmet obravnavanja in o katerih še ni pravnomočno odločeno), ne more (in ne sme) zavzeti nobenega stališča. Po povedanem se je pokazalo, da tožničina revizija ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (393. člen ZPP).

Tožnica z revizijo ni uspela. Zato mora sama trpeti stroške revizijskega postopka. Enako velja tudi za S. s., ki je na revizijo odgovoril. Njegov odgovor namreč ni v ničemer pripomogel k odločitvi v revizijskem postopku. Stroški revizijskega odgovora zato niso bili potrebni. Po določbah ZPP (155. člen) pa se lahko zahteva le povrnitev tistih stroškov, ki so bili za pravdo potrebni.