Jedro

Javna dražba je potekala dne 23.2.2007. Glede na določbo čl. 185/1 ZIZ, da se javne dražbe smejo udeležiti le tisti, ki najpozneje tri delovne dni pred dražbo položijo varščino, je bil zadnji dan, ko so zainteresirani ponudniki še lahko vplačali varščino, dne 20.2.2007.

Izrek

Pritožbama se ugodi in se sklep o domiku razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ? celote nepremičnin parc. št. ..., dvorišče, 271 m2 in stanovanjska stavba 79 m2, vpisane v vl. št. ... k.o. P., last dolžnika, domaknilo S. R., N. z. ..., P., ter odredilo, da se po pravnomočnosti sklepa o izročitvi izbriše zaznamba sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi.

Zoper sklep sta se pritožila ponudnica B. H. in dolžnik po pooblaščencu.

Ponudnica B. H. v pritožbi navaja, da je sodišče napačno domaknilo nepremičnino upnici, saj bi jo moralo domakniti njej. Upnica je namreč na dražbi najprej dražila, nato pa odstopila od vseh svojih dotedanjih ponudb. Nadalje pa je nastopala kot predkupna upravičenka ter po končani dražbi uveljavljala predkupno pravico, kar je sicer v skladu z Zakonom o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), vendar pa se osebi, ki je od enkrat že danih svojih ponudb odstopila, ne more več dovoliti, da nadaljuje draženje z višanjem svojih ponudb. Sodišče je upnici namreč omogočilo, da je z uveljavljanjem predkupne pravice v konkretnem postopku dejansko nadaljevala draženje. Predlaga spremembo napadenega sklepa tako, da se nepremičnina domakne pritožnici.

Na pritožbo B. H. sta odgovorila upnica in dolžnik, vsak po svojem pooblaščencu.

Upnica je v odgovoru na pritožbo navedla, da je najprej nastopala kot dražiteljica, nato pa kot predkupna upravičenka, kar ji pozitivna zakonodaja omogoča. V kolikor bi predkupna upravičenka svojo pravico lahko uveljavljala samo enkrat, to upravičenje ne bi imelo nikakršnega pomena. Predkupni upravičenec ima prednost pred najugodnejšim ponudnikom tudi, kadar ta svojo ponudbo zviša. Predlaga zavrnitev pritožbe. Dolžnik je na pritožbo odgovoril, da le-ta ni bistvena, kajti javna dražba je bila nezakonito izvedena že od trenutka, ko dražiteljem, ki so vplačati varščino dne 20. 2. 2007, ni bilo dovoljeno sodelovati na javni dražbi. Dolžnik se sicer strinja s pritožnico, da je pri javni dražbi šlo za kršitev postopka, vendar je bila po mnenju dolžnika kršena določba 185. čl. ZIZ, kot to sam uveljavlja v samostojni pritožbi.

Dolžnik pa je v svoji pritožbi navedel, da je sodišče zagrešilo bistvene kršitve določb postopka s tem, ko je na naroku zmotno ugotovilo, da dražbene pogoje glede časa vplačila varščine izpolnjujeta le M. K. in B. H., ki sta varščino vplačala do vključno 19. 2. 2007, ne pa tudi ostali, ki so varščino vplačali dne 20. 2. 2007. S tem je kršilo I. odst. 185. čl. ZIZ. Javna dražba je bila namreč razpisana za dne 23. 2. 2007, ki je bil petek. Glede na določbo navedenega člena ZIZ je bil zadnji dan zakonsko določenega roka za plačilo varščine dne 20. 2. 2006 (pravilno: 2007). Sodišče ne sme samovoljno določiti roka za položitev varščine. Nedvomno bi moralo dovoliti izvršbo tudi tistim štirim zainteresiranim za udeležbo na javni dražbi, ki so vplačali varščino dne 20. 2.2007, a jih je sodišče nezakonito izločilo z dražbe. S tem je bil dolžnik nedvomno oškodovan, ker bi bila ob udeležbi večih dražiteljev na javni dražbi nedvomno dosežena višja cena. Smisel zakonskih pravil za izvedbo postopka javne dražbe je vsekakor v zagotovitvi pravičnosti in enakih možnosti vsem dražiteljem. Določba, ki ureja rok za plačilo varščine, je kogentne narave in si ga sodišče ne more samo izmisliti ali ga določiti v nasprotju z zakonom. Sodišče je v konkretnem primeru namesto 3-dnevnega roka dejansko določilo 4-dnevni rok. Sodišče je zavestno izvedlo nezakonit postopek, saj je ignoriralo opozorila dražiteljev, da je napačno določilo rok za vplačilo varščine, in jih je dobesedno nagnalo iz razpravne dvorane. Dolžnik predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve v ponovni postopek.

Upnica je v odgovoru na pritožbo dolžnika navedla, da dolžnik nima pravnega interesa za vložitev takšne pritožbe, saj sam ne more biti ponudnik na javni dražbi, zoper sklep o domiku pa se ni pritožil nobeden izmed izključenih dražiteljev. Prav tako pritožba ni utemeljena, saj je bila javna dražba izvedena skladno z zakonskimi predpisi. Sodišče je v odredbi o prodaji določilo, da se javne dražbe lahko udeležijo le tisti, ki bodo varščino položili najkasneje do 19. 2. 2007. Potrebno je izpostaviti tudi, da dan nakazila ni enako dnevu položitve, saj je varščina „položena“, ko se nahaja na transakcijskem računu sodišča. Tako torej navajanje, da so ponudniki varščino plačali dne 20. 3. 2007, še ne dokazuje, da je bila ta tega dne tudi položena. Sicer pa je upnica mnenja, da lahko sodišče določi tudi daljši rok, saj zakon določa 3-dnevni rok kot najkrajši možni rok. Ne drži niti pritožbena navedba, da je bil dolžnik kakor koli oškodovan. Nepremičnina ni bila prodana pod ceno, saj je bil znesek, za katerega je bila nepremičnina prodana, za okoli 70% višji od izklicne cene, določene na podlagi izvedeniškega mnenja.

Pritožbene navedbe B. H. niso utemeljene, pritožba dolžnika pa je utemeljena.

Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je upnica najprej nastopala kot dražiteljica, vendar je tekom dražbe umaknila svoje dotedanje ponudbe in je nato ponudbo stavila pritožnica, nakar je upnica uveljavljala svojo predkupno pravico, saj ima na nepremičnini, ki se je prodajala na javni dražbi, solastninsko pravico do 1/2. Tudi ko je pritožnica zvišala svojo ponudbo, je upnica vsakič uveljavljala svojo predkupno pravico. Navedeno izhaja iz zapisnika o drugi javni dražbi z dne 23. 2. 2007. Upnica je v konkretnem primeru na podlagi I. v zv. s III. odst. 185. čl. ZIZ nastopala kot ponudnica. Vloga predkupne upravičenke, ki jo upnica prav tako ima, pa je ločena od te funkcije in jo lahko uveljavlja ne glede na to, da je predhodno upnica že dražila in nato od svojih ponudb odstopila. Predkupni upravičenec, če to svojo pravico uveljavlja, ima namreč v skladu z določbo I. odst. 182. čl. ZIZ prednost pred najugodnejšim ponudnikom na dražbi. Če bi S. R. ne nastopala kot upnica, temveč samo kot predkupna upravičenka, bi imela le pravico, da v 10 minutah po končani dražbi uveljavlja svoje predkupno upravičenje. V konkretnem primeru, ko je imela tudi status upnice, ji daje zakon možnost tudi aktivneje nastopati na dražbi. Zaradi dvojne vloge, ki se med sabo ne izključujeta, ima torej tako pravico dražiti kot tudi po končani dražbi uveljavljati svojo zakonsko določeno prednost pred najugodnejšim ponudnikom.

Utemeljeno pa se zoper sklep o domiku pritožuje dolžnik.

V interesu tako upnika kot tudi dolžnika je, da se stvar, ki se prodaja zaradi poplačila terjatve, proda za čim višjo ceno. Iz tega razloga se nepremičnina prodaja praviloma na javni dražbi, saj je uveljavljena domneva, da je na tak način mogoče iztržiti največ, ZIZ pa v 183. čl. še določa, da je mogoče nepremičnino po sporazumu strank prodati tudi z neposredno pogodbo, če je v konkretnem primeru to ugodneje. Za dosego čim višje prodajne cene, pa tudi zaradi varstva javnega interesa, je potrebno postopek prodaje nepremičnine na javni dražbi izvesti zakonito. Kljub temu da ponudniki, ki jim sodišče ni dopustilo dražiti zaradi neizpolnjevanja dražbenih pogojev glede časa vplačila varščine, pritožbe zoper sklep o domiku niso vložili, je potrebno priznati dolžniku pravni interes za izpodbijanje sklepa o domiku, saj se s tem varujejo zgoraj navedeni cilji prodaje nepremičnine na javni dražbi.

ZIZ v I. odst. 185. čl. določa, da se javne dražbe smejo udeležiti le tisti, ki najpozneje tri delovne dni pred dražbo položijo varščino. Javna dražba je potekala v petek, 23. 2. 2007. Četrtek, 22. 2. 2007 je bil prvi delovni dan pred javno dražbo, sreda, 21. 2. 2007, je bil drugi delovni dan, torek, 20. 2. 2007, pa tretji delovni dan pred javno dražbo. ZIZ ne določa, da bi morali miniti trije polni dnevi med položitvijo varščine in dražbo. Glede na določbo I. odst. 185. čl. ZIZ je položitev varščine najkasneje tri delovne dni pred dražbo še pravočasna. V skladu z uveljavljenim civilnim štetjem rokov, po katerem se dan dogodka ne všteva v rok, temveč se vzame za začetek roka prvi naslednji (v konkretnem primeru prvi prejšnji) dan (II. odst. 111. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zv. s 15. čl. ZIZ), je bila pravočasna položitev varščine tista, ki je bila izvedena najkasneje dne 20. 2. 2007. Poudariti je potrebno, da gre za rok, ki ga določa zakon (t.i. zakonski rok), zato ga sodišče ne more spreminjati oz. določiti drugače, saj lahko roke samostojno glede na okoliščine primera določi le, če ti niso določeni z zakonom (1. odst. 110. čl. ZPP v zv. s 15. čl. ZIZ).

Glede na navedeno je pritožba dolžnika utemeljena, saj niso bili izpolnjeni pogoji za veljavnost prodaje, in ji je bilo potrebno ugoditi, posledično pa tudi pritožbi B. H., ter izpodbijani sklep o domiku razveljaviti in v skladu z določbo I. odst. 354. čl. v zv. s 366. čl., 3. tč. 365. čl. ZPP ter 15. čl. ZIZ zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Sodišče prve stopnje bo moralo izdati novo odredbo o prodaji 1/2 celote nepremičnine parc. št. ... v vl. št. ... k.o. P., last dolžnika in pri določitvi roka za položitev varščine upoštevati zgornjo obrazložitev sodišča druge stopnje glede teka rokov (I. odst. 362. čl. v zv. s 366. čl. ZPP in 15. čl. ZIZ).

Odločitev, da bo o stroških pritožbenega postopka odločeno s končno odločbo, temelji na določbi III. odst. 165. čl. ZPP v zv. s 15. čl. ZIZ.