Jedro

Sodišče prve stopnje je upoštevalo določbo tretjega odstavka 66. člena SPZ, ter 507., 508. člena in tretjega odstavka 513. člena OZ in ugotovilo, da je prva toženka tožnico, kot predkupno upravičenko, pravilno obvestila o nameravani prodaji deleža na nepremičnini drugi toženki ter je v celoti izpolnila svojo zakonsko dolžnost do tožnice; da je tožnica sprejela ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe s prvo toženko, v nadaljevanju pa ni realizirala svojega predkupnega upravičenja, saj hkrati s sprejemom ponudbe ni plačala kupnine, niti ni izkoristila danega roka za plačilo kupnine (35 dni) z zagotovitvijo zadostnega zavarovanja, zaradi česar je oba tožbena zahtevka kot neutemeljena zavrnilo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo primarni in podredni tožbeni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe, ki sta jo toženki sklenili 22. 9. 2017 in sklenitev nove prodajne pogodbe s tožnico kot kupko (podredni zahtevek vsebuje še ugotovitev neveljavnosti vknjižbe solastninske pravice in izbris ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, v preostalem delu pa je enak primarnemu) za 5/6 solastniški delež na stanovanju, posamezni del stavbe št. 1 v stavbi 2 k.o. T. pod enakimi pogoji (točki I in II izreka). V točki III izreka je tožeči stranki naložilo, da toženi stranki v roku 15 dni povrne pravdne stroške v znesku 706,86 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper citirano sodbo je po svojem pooblaščencu pritožbo vložila tožeča stranka (v nadaljevanju tožnica), iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih (ni razlogov o sklenitvi pogodbe pod odložnim pogojem), zaključki so nepravilni in brez dokazne podlage ter protispisni. Sodišče prve stopnje je storilo tudi bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, saj izpovedbe tožnice ni ovrednotilo v skladu z določbo 8. člena ZPP, preseglo je trditveno podlago, ni ravnalo v skladu z določbo 285. člena ZPP ter tekom postopka ni opravilo materialno procesnega vodstva v zvezi navedbami o namenu plačila kupnine ali podaje zavarovanja, ampak se je dokazni postopek vrtel le okoli vprašanja, ali je bil sprejem ponudbe s strani tožnice veljaven in je to vplivalo na pravilnost in zakonitost odločitve. Sodišče prve stopnje je zmotno ugotovilo dejansko stanje, saj je bila v trenutku vročitve ponudbe z dne 2. 10. 2017 kupoprodajna pogodba med toženkama že sklenjena (dne 22. 9. 2017) in v njej ni bil naveden odložni pogoj, prav tako pa tožnica ni bila nikoli pozvana na plačilo kupnine ali podajo zavarovanja. Tožnica je izkoristila predkupno pravico in bi morala prva toženka prodajno pogodbo skleniti z njo. Brez dejanske podlage in materialno pravnih razlogov je zaključek sodišča prve stopnje, da bi morala tožnica ravnati po 508. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), nato pa bi morala prva toženka z njo skleniti pogodbo, saj sta toženki prodajno pogodbo sklenili še preden je bila tožnici posredovana ponudba za odkup, zardi česar je bila tožnica prikrajšana. Tožnica se je kot laik zanesla na to, da je rok plačila 35 dni od dneva sklenitve pogodbe pod pogojem, da je podpis prodajalca na pogodbi overjen, ter ni bila s strani prve toženke nikdar pozvana k takojšnjemu plačilu kupnine ali podaji zavarovanja. Dolžnost ravnanja po 508. členu OZ ne more biti v tožničino škodo, saj je bil namen toženk zgolj zavajanje. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo 508. člen OZ in sprejelo zmotne zaključke, zaključek v zvezi s pomanjkanjem denarja za plačilo kupnine pa je arbitraren in presega razpravno načelo. Tožnica se zavzema za ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe v smeri ugoditve primarnemu ali podrednemu zahtevku, s stroškovno posledico, oziroma podrejeno za razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

3. Toženki odgovora na pritožbo nista podali.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je v skladu s 350. členom ZPP preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje ter ugotavlja in zaključuje, da je sodišče prve stopnje v zadevi razjasnilo relevantne dejanske okoliščine pomembne za odločitev, pravilno uporabilo materialno pravo in pri tem ni storilo po uradni dolžnosti upoštevnih (drugi odstavek 350. člena ZPP) ter v pritožbi očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Sprejeta odločitev je pravilna, zato v izogib ponavljanju sodišče druge stopnje povzema pravilne zaključke sodišča prve stopnje, v zvezi s pritožbenimi očitki pa dodaja:

6. Sodišče prve stopnje je upoštevalo določbo tretjega odstavka 66. člena1 Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ter 507.2, 508.3 člena in tretjega odstavka 513.4 člena OZ in ugotovilo, da je prva toženka tožnico, kot predkupno upravičenko, pravilno obvestila o nameravani prodaji deleža na nepremičnini drugi toženki ter je v celoti izpolnila svojo zakonsko dolžnost do tožnice; da je tožnica sprejela ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe s prvo toženko, v nadaljevanju pa ni realizirala svojega predkupnega upravičenja, saj hkrati s sprejemom ponudbe ni plačala kupnine, niti ni izkoristila danega roka za plačilo kupnine (35 dni) z zagotovitvijo zadostnega zavarovanja, zaradi česar je oba tožbena zahtevka kot neutemeljena zavrnilo.

7. Pritožba ne more biti uspešna z navedbo, da "iz nesporne kronologije dogodkov ter listinskih dokazov izhaja, da je bila v trenutku vročitve ponudbe druge toženke5 12. 10. 2017 (z dne 2. 10. 2017) prodajna pogodba med toženkama že sklenjena (dne 22. 9. 2017), kar pomeni, da sta toženki tožnico le zavajali". 507. člen OZ namreč daje prodajalcu možnost, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji stvari določeni osebi in o pogojih te prodaje ter mu ponudi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji, kar je prva toženka tudi storila, ko je tožnico obvestila o nameravani prodaji deleža drugi toženki in ji predložila prodajno pogodbo, ki sta jo sklenili pod odložnim pogojem, jo obvestila o pogojih prodaje in ji ponudila, da delež odkupi pod enakimi pogoji. To pa še ne pomeni, da je sodišče prve stopnje storilo bistveno kršitev določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339, kot neutemeljeno izhaja iz pritožbe. O odločilnih dejstvih namreč ni nasprotja med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med temi listinami, ampak si tožnica sama razlaga dejstva drugače, kot so bila ugotovljena s strani sodišča prve stopnje in ne držijo pritožbene navedbe, da bi „sodišče prve stopnje preseglo trditveno podlago“.

8. Prodajna pogodba z dne 22. 9. 2017 je bila namreč sklenjena pod odložnim pogojem, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, čeprav iz besedila pogodbe ni razvidno, da bi stranki izrecno navedli besedno zvezo "odložni pogoj". Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da iz pogodbenih določil izhaja, da „bo prodajna pogodba veljavno sklenjena, če predkupna upravičenka (tožnica) ne bo uveljavljala predkupne pravice“. Pritožba zato z navedbami v tej smeri ne more biti uspešna, saj ne drži, da "je bila prodajna pogodba med toženkama sklenjena še preden je bila tožnici posredovana ponudba za odkup in je bila tožnica posledično prikrajšana". Toženki sta prodajno pogodbo sicer res zapisali dne 22. 9. 2017, ampak pod odložnim pogojem in pogodba se je lahko realizirala šele, ko je bilo jasno, da tožnica – kljub temu, da je sprejela ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe kot predkupna upravičenka – svojega predkupnega upravičenja ni realizirala, kar je razvidno tudi iz kronološkega poteka dogodkov, ki so dokumentirani z listinskimi dokazi. Pritožba ne more biti uspešna z očitkom o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka, saj ima sodba razloge o odločilnih dejstvih, ki so jasni in niso med seboj v nasprotju. Nestrinjanje tožnice z razlogi sodbe pa ne predstavlja očitane kršitve.

9. Sodišču prve stopnje ni očitati, da ni ravnalo v skladu z določbo 285. člena ZPP, ker „tekom postopka ni opravilo materialno procesnega vodstva v zvezi navedbami o namenu plačila kupnine ali podaje zavarovanja, ampak se je dokazni postopek vrtel le okoli vprašanja, ali je bil sprejem ponudbe s strani tožnice veljaven in je to vplivalo na pravilnost in zakonitost odločitve“. Da bi ugotovilo utemeljenost tožbenega zahtevka, se je moralo sodišče prve stopnje res najprej ukvarjati z vprašanjem sprejema ponudbe s strani tožnice, ko pa je ugotovilo, da je tožnica prejela ponudbo prve toženke za odkup solastnega dela nepremičnine, ki jo je veljavno sprejela, pa je bilo dolžno odgovoriti še na drugo pomembno vprašanje, in sicer ali je tožnica realizirala svoje predkupno upravičenje (plačilo kupnine in morebitno zavarovanje, kot določa 508. člen OZ). Navedbe in dokazi v zvezi s tem vprašanjem pa so s prvim vprašanjem tako tesno povezani, da vse skupaj predstavlja trditveno (in dokazno) podlago, ki bi jo morala izpolniti tožnica, če bi želela dokazati utemeljenost tožbenega zahtevka (tako primarnega, kot tudi podrednega). Institut materialnega procesnega vodstva sodišču sicer res nalaga dolžnost, da poskrbi za to, da se sporni predmet vsestransko razišče, vendar pa materialno procesno vodstvo ni neomejeno. Od kvalificiranega pooblaščenca se tako pričakuje večja strokovnost pri poznavanju prava in s tem tudi večja skrbnost pri navedbi ustreznih trditev, iz katerih bo izhajala materialnopravna utemeljenost tožbenega zahtevka. Predvsem upoštevaje, da je plačilo kupnine (in morebitno zavarovanje, kot zakonsko predvidena možnost iz tretjega odstavka 508. člena OZ) bistven del sklenitve prodajne pogodbe za nakup nepremičnine ter vprašanja, ali je tožbeni zahtevek v konkretnem primeru utemeljen ter sodi v dokazno sfero tožnice.

10. Pritožba sodišču prve stopnje nadalje neutemeljeno očita, da je storilo bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, ker "izpovedbe tožnice ni ovrednotilo v skladu z določbo 8. člena ZPP in je preseglo trditveno podlago". Sodišče prve stopnje je o zadevi odločilo na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka (8. člen ZPP) in svojo odločitev tudi ustrezno obrazložilo. Upoštevalo je tožničino izpovedbo in jo presojalo glede na ostale v postopku izvedene dokaze. V zvezi s tem sodišče druge stopnje ugotavlja, da iz točke 5 obrazložitve sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje "zaslišalo tožnico in drugo toženko", a iz ostalega dela obrazložitve odločitve ne izhaja, da bi povzemalo izpoved druge toženke, saj le-ta zaradi tega, ker takšen dokaz ni bil predlagan, dejansko v postopku ni bila zaslišana. Zgolj zapis, da je sodišče prve stopnje zaslišalo drugo toženko, čeprav je dejansko ni in posledično o tem v sodbi tudi ne navaja razlogov, pa ne predstavlja bistvene kršitve določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

11. Sodišče prve stopnje je po skrbno izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da v predmetni zadevi ni bila kršena zakonita predkupna pravica tožnice v smislu 512. člena OZ, ker je bila tožnica, kot predkupna upravičenka, na pravilen način obveščena o nameravani prodaji in pogojih prodaje, pa svojega predkupnega upravičenja ni uveljavila na pravilen način. Tožnica v predmetni zadevi hkrati z izjavo, o sprejemu ponudbe namreč ni plačala kupnine (kar je zakonsko določen pogoj, da bi se s tem zavarovalo prodajalca), niti ni izkoristila danega roka za plačilo kupnine z zagotovitvijo zadostnega zavarovanja ter po oceni sodišča prve stopnje ni realizirala svojega predkupnega upravičenja oziroma predkupne pravice ni uveljavila v skladu s 508. členom OZ. Tožničina izpoved v delu, da je "imela zadostna finančna sredstva" zato sama po sebi ne pomeni, da bi moralo sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku ugoditi, kot zmotno meni pritožba.

12. Upoštevaje, da je sodišče prve stopnje tekom postopka ugotovilo, da je prva toženka tožnici že večkrat ponudila v odkup njen solastniški delež, pa je tožnica ponudbo vedno sprejela (kot je tudi sama izpovedala), ampak do prodaje ni prišlo, ker nikoli ni uredila plačila kupnine, je sodišče prve stopnje pravilno sklepalo, da tožničino ravnanje "očitno kaže, da tožnica nikoli ni plačala kupnine ali dala zavarovanja za plačilo", ter da "iz tožbenih navedb in predloženih dokazov, razen tožničine trditve, ni zaslediti, da je imela namen plačati kupnino ob njeni zapadlosti6, in da jo je sploh zmožna plačati in tožnica niti ne trdi, da je ponudila kakršnokoli zavarovanje, da bi sodišče sploh lahko presojalo njegovo primernost". Čeprav je tožnica izpovedala in sedaj v pritožbi poudarja, da je imela zadostna finančna sredstva, so to le njene navedbe, ki jih ni podkrepila z nobenim dokazom, ki bi jih potrjeval. Zato zgolj njena izpoved še ne pomeni, da je dokazno breme o tem prešlo na toženki, kot zmotno meni pritožba, ampak to pomeni, da je tožnica o "zadostnih finančnih sredstvih" le izpovedala, tega pa ni dokazala, zato sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje v zvezi s tem. Pritožbene navedbe, da "je mogoče ob izkazani okoliščini, da je prva toženka tožnici svoj solastniški delež najprej ponudila v odkup za 15.000,00 EUR, nato za 20.000,00 EUR in končno za 25.000,00 EUR, jasno zaključiti, da tako zviševanje cene izraža vedenje prve toženke, da tožnica razpolaga z zadostnimi finančnimi sredstvi" so zgolj sklepanje in subjektivno mnenje tožnice ter jim sodišče druge stopnje, upoštevaje tekom postopka na prvi stopnji ugotovljenega dejanskega stanja, ni dalo posebne pozornosti.

13. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da prva toženka v ponudbi tožnice sicer ni izrecno pozvala, da naj hkrati s podajo izjave plača celotno kupnino oziroma naj v primeru odločitve, da bo izkoristila rok za plačilo kupnine 35 dni, hkrati z izjavo zagotovi ustrezno zavarovanje, vendar zakon7 takšne dolžnosti prodajalcu (solastniku) ne nalaga. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je tožnica imela več možnosti, da odkupi sporni del nepremičnine, pa tega nikoli ni realizirala in se sedaj v pritožbi neutemeljeno sklicuje na to, da sta jo toženki le zavajali, ker kaj takega v postopku na prvi stopnji ni bilo dokazanega.

14. Kot izhaja iz komentarja 508. člena OZ8, je bistvena in vsebinsko edina obveznost lastnika nepremičnine iz razmerja predkupne pravice, da o nameravani prodaji pošlje ponudbo predkupnemu upravičencu, kar je prva toženka storila. Kot izhaja iz tožničinih navedb, ji je prva toženka večkrat ponudila v odkup svoj solastniški delež na nepremičnini. In več kot očitno je, da tožnica, čeprav zatrjuje, da je ponudbo vsakič sprejela, kupnine nikoli ni plačala. Takšno ravnanje pa ne kaže na to, da jo je prva toženka zgolj zavajala, kot izhaja iz pritožbe, ampak zgolj izkazuje, da tožnica kupnine ni plačala. Posebnost sklepanja prodajne pogodbe na podlagi predkupne pogodbe pa je, da mora predkupni upravičenec skupaj z izjavo, da sprejema ponudbo predkupnega upravičenca, izpolniti svojo obveznost iz prodajne pogodbe, to je plačati kupnino.

15. V drugem odstavku 508. člena OZ je določena obveznost plačila kupnine ob sprejemu predkupne ponudbe, ki je nujna za varovanje upravičenega interesa lastnika nepremičnine. Kot izhaja iz komentarja k temu členu9, ima to pravilo prednost pred načelom sočasnosti izpolnitve in prodajno pogodbo na podlagi predkupne pravice po naravi stvari uvršča v obliko prenumerandnega kupa. Lastnik nepremičnine je zaradi predkupne pravice omejen pri izbiri kupca in pravilo o takojšnjem plačilu kupnine ga varuje pri tveganju neplačila kupnine s strani predkupnega upravičenca. Kot se je izkazalo v konkretnem primeru, je bila prva toženka izpostavljena tveganju, da tožnica ne bo plačala kupnine. Pravilo o takojšnjem plačilu kupnine je cena, ki jo mora plačati predkupni upravičenec za svojo pravico.

16. V konkretnem primeru pa je prva toženka tožnici postavila rok za plačilo kupnine 35 dni in niti ni zahtevala takojšnjega plačila, kot ga določa drugi odstavek 508. člena OZ. Gre za izjemo od pravila o plačilu kupnine hkrati z izjavo o sprejemu predkupne ponudbe, za katero se lahko odloči lastnik nepremičnine in predkupnemu upravičencu ponudi plačilo kupnine v določenem roku. Predkupni upravičenec nima pravice brezpogojno izkoristiti tako določenega roka za plačilo kupnine, ampak ga lahko izkoristi le, če ob izjavi, da sprejema ponudbo, lastniku nepremičnine namesto plačila kupnine zagotovi zadostno (primerno) zavarovanje10, da bo kupnina plačana, česar tožnica ni storila. Upoštevaje, da je tožnica že imela dvakrat možnost solastniški del nepremičnine odkupiti (po nižji ceni od te v konkretnem primeru), pa tega ni izkoristila, se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na to, "kupnine ni plačala, ker je prva toženka k temu ni pozvala in iz tega razloga tudi ni dala nobenega zavarovanja". Kot že povedano, je edina obveznost lastnika stvari iz razmerja predkupne pravice, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji, zakon pa lastniku ne nalaga obveznosti, da bo predkupnega upravičenca spodbujal k plačilu kupnine ali podaji zavarovanja, saj sta ti obveznosti v njegovi sferi.

17. Ker tožnica kupnine ob sprejemu ponudbe ni plačala oziroma ni dala zavarovanja ter kupnine ni plačala v, s strani prve toženke podanem, roku 35 dni, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da ni realizirala svojega predkupnega upravičenja in je tožbeni zahtevek (tako primarni, kot tudi podredni) pravilno zavrnilo.

18. Po povedanem je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v skladu z določbo 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

19. Tožnica sama krije svoje pritožbene stroške, saj s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

1 Tretji odstavek 66. člena SPZ določa: Solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. 2 507. člen OZ določa: S pogodbenim določilom o predkupni pravici se lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. 3 508. člen OZ določa: (1) Predkupni upravičenec mora v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. (2) Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. (3) Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine, lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje. 4 Tretji odstavek 513. člena OZ določa: Pravila o pogodbeni predkupni pravici se smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico, če za posamezen primer zakon ne določa drugače. 5 Pravilno prve toženke. 6 Kot tega ni storila pri predhodnih poskusih prodaje. 7 To ni določeno niti v 507., niti v 508. členu OZ, niti v drugih določbah, ki se nanašajo na predkupno pravico. Lastnik stvari je zavezan le obvestiti predkupnega upravičenca o prodaji, pogojih prodaje in mu ponuditi, da stvar odkupi pod enakimi pogoji. 8 O tem M. Juhart v Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 307. 9 M. Juhart v Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 309. 10 Tako M. Juhart v Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 310.