Jedro

Zgolj to, da nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, kreditodajalcu ne nalaga večjega bremena glede ugotavljanja resničnega lastninskega stanja na nepremičnini. Večjo skrbnost pri sklepanju kreditne pogodbe bi toženki lahko naložili le, če bi ob sklepanju zastavne pogodbe podane okoliščine, ki bi ji vzbujale dvom v to, da tožničin mož ni edini lastnik stanovanja.

Ustavno sodišče je v odločbi Up-128/03 z dne 6. 9. 2004 zavzelo stališče, da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje tisti, ki je na tej podlagi pridobil veljavno pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini. Ta ustavna odločba se ob predpostavki dobrovernosti zastavnega upnika ob sklepanju zastavne pogodbe razteza tudi na primere, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti toženi stranki stroške odgovora na revizijo v višini 210,69 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je zahtevala, da se ugotovi, da je izvršba, dovoljena s sklepom Okrajnega sodišča v Postojni Ig 1039/95 z dne 7. 11. 2001, sedaj In 2001/30, ki jo je predlagala tožena stranka, nedopustna glede ¾ stanovanja ..., ki je last tožeče stranke.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, sodišče druge stopnje pa je sodbo prvostopenjskega sodišča potrdilo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga tožnica revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da se sodbi sodišč prve in druge stopnje spremenita tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da se razveljavita in se zadeva vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da v primeru, ko gre za vknjiženo nepremičnino, ni nobenega dvoma, da ima pred nevknjiženim lastnikom prednost upnik zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo. Ko pa nepremičnina sploh ni vknjižena v zemljiško knjigo, pa načela zaupanja v zemljiško knjigo ni mogoče in tudi ni treba varovati, upnik pa se nanj tudi ne more uspešno sklicevati. V primerih, ko gre za etažno lastnino, vknjižba v zemljiško knjigo ni odvisna od lastnika enega samega stanovanja, zato poplačilo terjatve upnika ne more imeti prednosti pred lastninsko pravico, ki je pridobljena na originaren način. Glede vprašanja dobre vere opozarja na sodbi II Ips 397/2006 ter II Cp 1169/98. Ustavna odločba Up-128/03 ne more biti uporabna v konkretnem primeru, saj tožena stranka zastavne pravice ni pridobila na podlagi zemljiškoknjižnega stanja, ker tega ni bilo. Tožena stranka ni bila v dobri veri. Ker nepremičnina ni bila vpisana v zemljiški knjigi, je bila njena dolžnost, da se prepriča o pravem lastninskem stanju, saj ob kupoprodajni pogodbi, sklenjeni le s strani enega kupca, obstajajo resni razlogi za dvom v pravilnost takšnega stanja. Tožena stranka je pravni strokovnjak in bi ji moralo biti znano, da so bile pogodbe po „Jazbinškovem zakonu“ sklenjene praviloma le na ime imetnika stanovanjske pravice in le izjemoma na oba zakonca. Zadostovalo bi, da bi upnik zastavnega dolžnika le vprašal, ali je poročen, in ker tega ni storil, je bil hudo malomaren in zato v slabi veri.

4. Revizija je bila na podlagi 375. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Iz dejanskih ugotovitev nižjih sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja, da sta tožnica in R. D. 25. 8. 1973 sklenila zakonsko zvezo. S kupoprodajno pogodbo z dne 18. 11. 1991 je R. D. kot kupec pridobil stanovanje št. 23, v tretjem nadstropju stanovanjske hiše ..., ki stoji na parc. št. ... k. o. ... Stanovanje ni bilo vpisano v zemljiško knjigo, ker etažna lastnina ni bila vzpostavljena. 13. 4. 1994 sta tožena stranka in podjetje J. d. o. o., katerega ustanovitelj je bil R. D., sklenila pogodbo o kreditu. S pogodbo o zastavi z dne 21. 4. 1994 je nato tožničin mož v zavarovanje terjatve iz kreditne pogodbe kot zastavitelj dovolil, da se opravi popis njegovega stanovanja. Pogodbeni stranki sta se dogovorili še, da bosta sklenili sporazum o zavarovanju terjatve. To sta storili 20. 6. 1994. Istega dne je bil izdan sklep o zavarovanju na podlagi sporazuma strank, na podlagi katerega je bila dovoljena zaznamba zastavne pravice na stanovanju. Sodišče je odredilo zaznambo zastavne pravice za zavarovanje zneska iz kreditne pogodbe v korist upnika na zastaviteljevi nepremičnini z deponiranjem sklepa in sporazuma pri sodišču, ker vknjižba zastavne pravice ni bila izvedljiva, ter z zaznambo zastavne pravice na originalu kupne pogodbe. 13. 5. 1996 je bila na predlog upnika (tožene stranke) proti dolžniku J. d. o. o. dovoljena izvršba na nepremičnino (stanovanje) zastavitelja. Sodišče je zaradi smrti zastavitelja R. D. nadaljevalo izvršilni postopek zoper njegovo ženo – tožečo stranko. V zadevi P 108/2004 je bila izdana zamudna sodba, s katero je sodišče ugodilo tožbenemu zahtevku tožnice zoper I., R. in T. D., da je lastnica stanovanja do ¾ iz naslova skupnega premoženja, pridobljenega v času trajanja zakonske zveze, in lastnih vlaganj po smrti moža, ter do ¼ na podlagi dedovanja po možu. Tožnica je nato v izvršilnem postopku vložila ugovor tretjega, ki je bil zavrnjen, zato je v tej zadevi vložila tožbo na ugotovitev nedopustnosti izvršbe glede ¾ opisanega stanovanja.

7. S sklepom Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Dor 147/2009 z dne 18. 3. 2010 je bila revizija dopuščena glede vprašanja, ali ima upnik, ki je pridobil zastavno pravico (hipoteko) na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, na podlagi sporazuma enega od zakoncev, prednost pri poplačilu terjatve iz te nepremičnine, ali ima prednost na originaren način pridobljena lastninska pravica drugega zakonca.

8. Tožnica v reviziji trdi, da je potrebno dobrovernost zastavnega upnika presojati strožje, kadar ima zastavno pravico na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, kot takrat, kadar ima zastavno pravico na vpisani nepremičnini. Razloga za takšno razlikovanje ni. Zgolj to, da nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, toženi stranki ne nalaga večjega bremena glede ugotavljanja resničnega lastninskega stanja na nepremičnini. Kreditodajalec namreč ne more predvideti vseh situacij, ko bi na nepremičnini poleg znanega lastnika, lahko imel še kdo tretji stvarno pravico, ki bi njegovo zastavno pravico izključevala. Večjo skrbnost pri sklepanju kreditne pogodbe bi toženki lahko naložili le, če bi bile ob sklepanju zastavne pogodbe podane okoliščine, ki bi ji vzbujale dvom v to, da tožničin mož ni edini lastnik stanovanja. Za obstoj dobre vere mora namreč obstajati prepričanost tistega, ki se nanjo sklicuje, da obstajajo vsi pogoji za veljavno pridobitev pravice. Dvom v obstoj teh pogojev pa prepričanost izključuje. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila v postopku sklepanja zastavne pogodbe toženi stranki predložena kupoprodajna pogodba za sporno stanovanje, iz katere je izhajalo, da je R. D. njegov edini kupec. Dvom v resničnost lastninskega stanja se ji torej ni mogel poroditi. Povsem brez podlage je revizijski očitek, da so resni razlogi za dvom v pravilnost stanja obstajali zato, ker je bila pogodba sklenjena le s strani enega kupca. Ravno nasprotno, glede na predloženo kupoprodajno pogodbo je lahko utemeljeno sklepala, da je mož tožnice edini lastnik stanovanja. Za opredelitev slabe vere, je v zvezi s skupno lastnino (tretji odstavek 72. člena SPZ) potrebno vedenje zastavnega upnika, da je stvar v skupni lastnini ter da se razpolaga brez soglasja skupnega lastnika (prim. sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 207/2008 z dne 14. 10. 2010), tega pa toženki ni mogoče očitati. Ker se obstoj dobre vere domneva, je dokazno breme na strani tistega, ki zatrjuje slabovernost. Tožnica domneve ni uspela izpodbiti, zato je zaključek sodišč prve in druge stopnje, da je bila toženka ob sklepanju zastavne pogodbe dobroverna, materialnopravno pravilen.

9. Zgolj dejstvo, da je tožena stranka „pravni strokovnjak“, opredelitve njene dobrovernosti ne spreminja. Enako stališče je Vrhovno sodišče Republike Slovenije že zavzelo v sodbi II Ips 212/2000 z dne 18. 10. 2000. V navedeni zadevi je šlo sicer za nepremičnino, ki je bila vpisana v zemljiško knjigo, vendar pa je zavzeto stališče uporabno tudi v konkretni situaciji. Res je, da se skrbnost strokovnjaka presoja strožje, vendar pa tudi strokovnjaku ni mogoče naložiti dolžnosti aktivnega ravnanja v smeri preverjanja osebnih razmerij in okoliščin zastavitelja. Ob sklepanju zastavnih pogodb se takega ravnanja ne pričakuje, saj gre velikokrat za kompleksna pravna razmerja in pravno presojo, ki je prepuščena sodišču in ne strankam v pravnem prometu.

10. Prav tako se revizijsko sodišče ne strinja s tožnico, ki trdi, da odločba Ustavnega sodišča Up-128/03 z dne 6. 9. 2004 v njenem primeru ni uporabna. Ustavno sodišče je v navedeni odločbi zavzelo stališče, da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje tisti, ki je na tej podlagi pridobil veljavno pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini. Čeprav se v konkretnem primeru toženka ni mogla zanesti na podatke iz zemljiške knjige, se ustavna odločba razteza tudi na primere, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi. Položaj zastavnega upnika, ki se zanese na razpoložljive podatke in ki je pri sklepanju zastavne pogodbe v dobri veri, mora biti pravno zavarovan. Zastavni upniki sicer ne bi imeli nikakršne možnosti, da bi v primeru nevpisanih nepremičnin svoje terjatve učinkovito zavarovali. Vedno bi bilo namreč mogoče, da tretja oseba uveljavlja pravico, ki ima prednost pred njihovo hipoteko, položaj zastavnega upnika pa bi bil tako ves čas negotov. Zato se ustavna odločba ob predpostavki dobrovernosti zastavnega upnika ob sklepanju zastavne pogodbe nujno razteza tudi na primere nevpisanih nepremičnin. Tudi v takšnih primerih je potrebno dati prednost poplačilu zastavnega upnika pred originarno pridobljeno lastninsko pravico, saj ima upnik slabše možnosti zavarovati svoj položaj kot zakonec, ki lastninsko pravico pridobi na izviren način. Za neprimerno ravnanje enega člana zakonske skupnosti mora tveganje prevzeti drugi član te skupnosti in ne tretja oseba, kar je Vrhovno sodišče že pojasnilo v sobi II Ips 207/2008 z dne 14. 10. 2010. 11. Res je, da načela zaupanja v zemljiško knjigo iz 8. člena Zakona o zemljiški knjigi v primeru nevpisanih nepremičnin ni mogoče varovati, vendar pa je v konkretnem primeru sodišče zastavno pravico v korist toženke zaznamovalo na originalu kupoprodajne pogodbe za sporno stanovanje. Na ta način je bila toženka kot zastavni upnik zavarovana, saj bi bila ob nadaljnjem prometu nepremičnino njena zastavna pravica znana tudi morebitnim kasnejšim imetnikom stvarnih pravic na tem stanovanju.

12. Uveljavljani revizijski razlogi niso podani (371. člen ZPP), zato je sodišče na podlagi 378. člena ZPP revizijo kot neutemeljeno zavrnilo skupaj z njenimi priglašenimi stroški. Odločilo je, da mora tožnica toženi stranki povrniti stroške odgovora na revizijo (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).