Jedro

Ni se mogoče strinjati s pritožbenimi navedbami, da namen izdelave cenitve ne more biti pomemben kriterij pri presoji prepričljivosti cenitve, saj je povsem realno pričakovati, da bo ocena vrednosti v primeru ocenjevanja za potrebe najetja kredita lahko tudi precej višja od cenitve, kot jo bo izdelal cenilec v primeru ocenjevanja zaradi prodaje na prisilni dražbi.

Izrek

I. Pritožbi zoper sklep z dne 26. 1. 2016 se ugodi tako, da se 1. točka izpodbijanega sklepa razveljavi glede dolžnikov K. d.o.o. in T. d.o.o., v preostalem delu pa izpodbijani del sklepa ostane nespremenjen.

II. Pritožba zoper sklep z dne 3. 7. 2015 se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 3. 7. 2015 izreklo, da vrednost nepremičnine z ID znakom: ..., posamezni del številka ... v stavbi številka ..., k.o. ... na dan cenitve znaša 147.600,00 EUR.

2. Zoper ta sklep so se pritožili dolžniki, in sicer je M. K. vložila pritožbo dne 25. 7. 2015, nato pa so skupno pritožbo dne 20. 8. 2015 vložili K. d.o.o., T. d.o.o., M. K. in I. J. 3. Prvostopenjsko sodišče je s sklepom z dne 26. 1. 2016 pod I. točko izreka pritožbo dolžnikov K. d.o.o., T. d.o.o. in M. K. z dne 20. 8. 2015 in pritožbo dolžnice M. K. z dne 25. 7. 2015 zoper sklep z dne 3. 7. 2015 štelo za umaknjeni (saj je ugotovilo, da niso plačali sodne takse za postopek s pritožbo, čeprav jih je sodišče k temu pozvalo s plačilnimi nalogi z dne 11. 8. 2015, 27. 8. 2015 in 28. 9. 2015), pod II. točko izreka pa je pritožbo dolžnika I. J. pa je kot nedovoljeno zavrglo, saj je ugotovilo, da ta dolžnik nima interesa za pritožbo.

4. Zoper sklep z dne 26. 1. 2016 sta pritožbo vložila dolžnika K. d.o.o. in T. d.o.o.. V dne 20. 2. 2016 vloženi pritožbi, ki je bila pritožbenemu sodišču predložena v obravnavanje 6. 10. 2016, dolžnika navajata, da sta oba pravočasno poravnala sodno takso in sicer z računa družbe A. d.o.o. z uporabo sklica, ki je bil naveden v plačilnem nalogu. Sodna taksa za dolžnika K. d.o.o. je bila plačana 23. 10. 2015, za T. d.o.o. pa 18. 9. 2015. 5. V pritožbi, ki so jo vložili vsi štirje dolžniki skupaj 24. 8. 2015 zoper sklep z dne 3. 7. 2015 pa pritožniki navajajo, da se s cenitvijo sodnega cenilca ne strinjajo ter da vztrajajo pri podanih pripombah na ocenjeno vrednost, ki je občutno prenizka in odstopa od vrednosti, ki jo je ocenila B. B., kakor tudi od na spletu objavljenih cen prodajanih nepremičnin. Po cenitvi B. B. je vrednost lokala 254.370,00 EUR in tudi ocena vrednosti pripadajočega zemljišča po ceni 135,00 EUR na m2 je pravilna in realna tržna vrednost. Upoštevati je potrebno, da se poslovni lokal nahaja v strogem centru, v nakupovalnem središču na najbolj frekventnem delu, da je v dobrem stanju in v funkciji. Poleg tega je potrebno upoštevati tudi vrednost skupnih prostorov, kar v cenitvi sodnega cenilca ni bilo upoštevano. Pritrjujejo ugotovitvi sodišča, da je bila cenitev B. B. izdelana za potrebe kreditiranja, sodna cenitev pa za potrebe izvršilnega postopka, vendar to ne more biti relevanten argument, da sodišče deli cenitve na take in drugačne. V kolikor se je v času odobritve kredita zastavilo premoženje v vrednosti, ki jo je upnik sprejel in se z njo strinjal, je potrebno upoštevati takrat ugotovljeno vrednost zastavljenih nepremičnin. Dolžniki pa opozarjajo tudi na datum izdelave sodne cenitve, ki je iz leta 2012, splošno znano pa je, da je v zadnjem obdobju vrednost nepremičnin ponovno zrasla, zato tudi iz tega razloga s sklepom ugotovljena vrednost ni realna tržna vrednost in ne more biti osnova za prodajo, saj kot taka ne zagotavlja zadovoljivega poplačila upnikove terjatve.

6. Pritožba zoper sklep z dne 26. 1. 2016 je utemeljena, zoper sklep z dne 3. 7. 2015 pa neutemeljena.

O pritožbi zoper sklep z dne 26. 1. 2016

7. Izpodbijana odločitev prvostopenjskega sodišča, da se pritožbi dolžnikov K. d.o.o., T. d.o.o. in M. K. z dne 20. 8. 2015 ter pritožba dolžnice M. K. z dne 25. 7. 2015 štejeta za umaknjeni, temelji na ugotovitvah, da dolžniki ob vložitvi pritožb niso plačali sodne takse za postopek s pritožbo, zaradi česar jih je sodišče prve stopnje pozvalo k plačilu sodne takse s plačilnimi nalogi, ki so bili vročeni dolžniku K. d.o.o. 16. 10. 2015, dolžniku T. d.o.o. 15. 9. 2015 in dolžnici M. K. 4. 9. 2015. Dolžnik T. d.o.o. je tako bil dolžan plačati sodno takso do 8. 10. 2015, dolžnica M. K. do 28. 9. 2015, K. d.o.o. pa do 9. 11. 2015. Sodišče je po vpogledu v evidenco Uprave Republike Slovenije za javna plačila ugotovilo, da dolžniki sodne takse niso plačali.

8. Dolžnika v pritožbi utemeljeno izpostavljata, da je takšna ugotovitev sodišča prve stopnje zmotna, saj iz dokazila, ki sta ga priložila k pritožbi, izhaja, da je družba A. d.o.o. v imenu obeh dolžnikov poravnala sodno takso za postopek s pritožbo in sicer za upnika K. d.o.o. 23. 10. 2015 (sedem dni po vročitvi plačilnega naloga) in za T. d.o.o. 18. 9. 2015 (tri dni po vročitvi plačilnega naloga). Čeprav je družba A. d.o.o. pri plačilu uporabila sklic, ki je bil naveden v plačilnih nalogih, ki sta bila poslana dolžnikoma K. d.o.o. in T. d.o.o., kar je razvidno tudi iz spisa iz evidence Uprave RS za javna plačila (list. št. 156), je sodišče prve stopnje očitno spregledalo, da je bila sodna taksa pravočasno plačana in je na podlagi takšne zmotne ugotovitve dejanskega stanja zmotno uporabilo materialno pravo, ko je v skladu z 29.b členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) štelo pritožbo dolžnikov K. d.o.o. in T. d.o.o. zoper sklep z dne 3. 7. 2015 za umaknjeno.

9. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi dolžnikov K. d.o.o. in T. d.o.o. ugodilo in sklep sodišča prve stopnje z dne 26. 1. 2016 v pritožbeno izpodbijani 1. točki izreka razveljavilo v razmerju do teh dveh dolžnikov (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 366. in 355. členom ZPP ter 15. členom ZIZ), medtem ko je v razmerju do dolžnice M. K. 1. točka izreka sklepa z dne 26. 1. 2016 nespremenjena, saj za to dolžnico ni izkazano, da bi pravočasno plačala sodno takso, ta dolžnica pa tudi ni vložila pritožbe zoper sklep z dne 26. 1. 2016. 10. Ker je s tem odpadla negativna procesna predpostavka za obravnavanje pritožbe dolžnikov K. d.o.o. in T. d.o.o. zoper sklep z dne 3. 7. 2015 in ker je prvostopenjsko sodišče tudi opravilo vsa potrebna procesna dejanja v zvezi s to pritožbo, je pritožbeno sodišče v nadaljevanju odločalo tudi o pritožbi teh dveh dolžnikov zoper sklep z dne 3. 7. 2015. K pritožbi zoper sklep z dne 3. 7. 2015

11. V obrazložitvi sklepa z dne 3. 7. 2015 je prvostopenjsko sodišče najprej povzelo bistvene dele cenitvenega poročila sodnega cenilca A. A. z dne 22. 12. 2012, nato pa povzelo tudi odgovor sodnega cenilca na pripombe dolžnic v zvezi s cenitvijo. Sodišče prve stopnje je nato na 6. strani izpodbijanega sklepa pravilno ugotovilo, da dolžniki le na splošno navajajo, da je cenitev sodnega cenilca prenizka, saj ne pojasnijo v čem oziroma zakaj naj bi bila cenitev z dne 22. 12. 2012 prenizka in katere postavke pri izračunu tržne vrednosti niso pravilne oziroma so ocenjene prenizko, zaradi česar je sodišče lahko le na splošno primerjalo obe cenitvi ob upoštevanju odgovora cenilca A. A. Pri tem je sodišče prve stopnje ugotovilo, da se glede izmer poslovnega prostora ... obe cenitvi bistveno ne razlikujeta, se pa razlikujeta glede elementov primerjave in prilagoditve pri uporabljenih metodah cenitve. Sodišče prve stopnje je pri tem upoštevalo, da je cenitveno poročilo sodnega cenilca A. A. izdelano za potrebe izvršilnega postopka, cenitev z dne 1. 7. 2011 B. B. pa za namen vrednotenja ocenitve posojanja, torej najetja kredita, pri čemer višja ocenjena vrednost nepremičnine pomeni tudi možnost pridobitve višjega kredita. Sodišče prve stopnje pa tudi izpostavilo, da je cenitev A. A. novejša v primerjavi z oceno tržne vrednosti nepremičninskih pravic, ki jo je 1. 7. 2011 izdelala B. B. in je s tem, ko je ugotovilo vrednost, kot izhaja iz cenitvenega poročila sodnega cenilca A. A. z dne 22. 12. 2012 sprejelo to cenitev kot pravilno.

12. V zvezi s pritožbenimi navedbami, da je potrebno upoštevati, da se poslovni lokal nahaja v strogem centru v nakupovalnem središču na najbolj frekventnem delu, da je v dobrem stanju in v funkciji ter da je potrebno upoštevati tudi vrednost skupnih prostorov, pritožbeno sodišče ugotavlja, da takšnih trditev dolžniki v pripombah zoper cenitveno poročilo niso podali, saj so po pravilnih ugotovitvah prvostopenjskega sodišča zgolj pavšalno navajali, da se s cenitvijo ne strinjajo in priložili cenitev, ki jo je 1. 7. 2011 izdelala cenilka B. B.. Te pritožbene navedbe tako predstavljajo pritožbeno novoto, saj dolžnika z ničemer nista izkazala, da teh navedb brez svoje krivde nista mogla navajati v pripombah zoper cenitev. Sicer pa je potrebno ugotovitvi, da je sodišče prve stopnje odgovorilo na sicer zelo splošne pripombe ter pravilno ocenilo in pojasnilo zakaj je sledilo sodnemu cenilcu.

13. Ni se mogoče strinjati s pritožbenimi navedbami, da namen izdelave cenitve ne more biti pomemben kriterij pri presoji prepričljivosti cenitve, saj je povsem realno pričakovati, da bo ocena vrednosti v primeru ocenjevanja za potrebe najetja kredita lahko tudi precej višja od cenitve, kot jo bo izdelal cenilec v primeru ocenjevanja zaradi prodaje na prisilni dražbi. Prav tako ni mogoče slediti pritožbenim navedbam, da v kolikor se je upnik pri sklepanju kreditne pogodbe strinjal s cenitvijo, ki jo je izdelala B. B., moral tudi sedaj sprejeti takšno vrednost, saj izvršbe ni predlagal le tisti upnik, ki je sploh dajal kredit dolžnikom in ta tudi nima položaja upnika vodilne zadeve, hkrati pa ni izkazano, da bi s cenitvijo B. B. soglašali vsi dolžniki oziroma upniki. S tako cenitvijo se je torej lahko strinjal le tisti upnik, ki mu je bilo zastavljeno nepremično premoženje dolžnikov, ZIZ pa v drugem odstavku 178. člena jasno določa, da vrednost nepremičnine ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve.

14. V zvezi s pritožbenimi navedbami, da je cenitev iz leta 2012 in da je splošno znano, da v zadnjem obdobju vrednosti nepremičnin ponovno rastejo, pa pritožbeno sodišče poudarja, da je sodišče prve stopnje dolžno ugotoviti vrednost nepremičnine na dan cenitve, medtem ko ima stranka možnost najkasneje 8 dni pred prodajnim narokom predlagati, da se vrednost nepremičnine ponovno ugotovi, če sodišču predloži cenitev sodnega cenilca, iz katere izhaja, da se je vrednost nepremičnine precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ). Sicer pa bo v primeru, če bi za predmetno nepremičnino vladalo veliko zanimanje in bi bila tržna vrednost višja, to bilo upoštevano pri prodaji, saj pravo tržno vrednost oblikujeta ponudba in povpraševanje in se bo ta izkazala v postopku prodaje.

15. Glede na navedeno in v odsotnosti kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo dolžnikov K. d.o.o. in T. d.o.o. zoper sklep z dne 3. 7. 2015 zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 353. in 366. členom ZPP ter 15. členom ZIZ).