15. 9. 2005

SKLEP

Ustavno sodišče je v postopku za preizkus pobude družbe Tapis trade, d.o.o., Ljubljana, ki jo zastopa direktor Branko Teršek, na seji dne 15. septembra 2005

sklenilo:

1.Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti 24. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 42/03) se zavrne.

2.Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti 1. in 2. točke tretjega odstavka 7. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju se zavrže.

OBRAZLOŽITEV

A.

1.Pobudnica izpodbija prvi odstavek 24. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr), po katerem mora nepremičninska družba zagotoviti, da listino o vsebini pravnega posla, pri katerem posreduje, sestavi univerzitetni diplomirani pravnik. Izpodbija tudi drugi odstavek istega člena, ki določa odškodninsko odgovornost nepremičninske družbe za škodo, ki nastane naročitelju ali tretji osebi zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu.

2.Pobudnica utemeljuje svoj pravni interes s tem, da je registrirana kot agencija za posredovanje v prometu z nepremičninami in da takšno dejavnost tudi opravlja. Meni, da 24. člen ZNPosr posega v svobodno gospodarsko pobudo (74. člen Ustave), ki se jo lahko omeji le v javnem interesu. Za navedeni poseg pa po mnenju pobudnice ni utemeljenega razloga in naj ne bi bil nujen. Pobudnica namreč ne vidi razloga, zakaj naj bi bil univerzitetni diplomirani pravnik bolj strokoven od diplomiranega pravnika. Interesi stranke naj bi bili po njenem mnenju dovolj zaščiteni že s tem, da morajo imeti nepremičninske družbe zavarovano odgovornost. Po drugi strani pa po njenem mnenju tudi ni razloga, zaradi katerega naj bi nepremičninska družba stranki odškodninsko odgovarjala za napake univerzitetnega diplomiranega pravnika. Pobudnik izpodbija tudi 1. in 2. točko tretjega odstavka 7. člena ZNPosr, ker naj bi bila v neskladju s pravico iz 38. člena Ustave (varstvo osebnih podatkov).

B. – I.

3.Prvi odstavek 24. člena ZNPosr določa, da mora nepremičninska družba v primeru, ko posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja, vključuje tudi sestavo listin, ki vsebujejo zapis pogodbe, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala oziroma listin o drugih pravnih poslih, ki obsegajo posle posredovanja, zagotoviti, da te listine sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter s podpisom na listini, ki jo je sestavil. Drugi odstavek istega člena določa odgovornost nepremičninske družbe za škodo, ki nastane naročitelju ali tretji osebi zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu, kadar nepremičninska družba pri opravljanju storitve posredovanja sestavi tudi listino o pravnem poslu. Pobudnica meni, da je 24. člen ZNPosr v neskladju s svobodno gospodarsko pobudo.

4.Ustava v prvem odstavku 74. člena določa, da je gospodarska pobuda svobodna, v drugem odstavku istega člena pa, da zakon določa pogoje za ustanavljanje gospodarskih organizacij (prvi stavek) in da se gospodarska dejavnost ne sme izvajati v nasprotju z javno koristjo (drugi stavek). Z zakonom, izdanim na podlagi prvega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave, se torej predpisuje način uresničevanja ustavne pravice iz prvega odstavka tega člena (drugi odstavek 15.člena Ustave). Določanje pogojev za ustanavljanje gospodarskih organizacij zato ne pomeni posega v pravico do svobodne gospodarske pobude iz prvega odstavka 74. člena Ustave, ki bi ga bilo treba presojati na podlagi tretjega odstavka 15. člena Ustave. Ustavno sodišče je že večkrat pojasnilo, da določanje pogojev za ustanovitev in poslovanje gospodarske družbe ne pomeni poseganja v svobodo gospodarske pobude. Iz njegove ustavnosodne presoje tudi izhaja, da je treba pogoje za ustanavljanje gospodarskih organizacij in izvajanje dejavnosti razumeti široko (odločba Ustavnega sodišča št. U-I-199/02 z dne 21. 10. 2004, Uradni list RS, št. 124/04 in OdlUS XIII, 65).

5.Nepremičninska družba je v 1. točki 2. člena ZNPosr opredeljena kot gospodarska družba oziroma samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami. Nepremičninska družba mora med drugim izpolnjevati tudi pogoj iz 3. člena ZNPosr, da zanjo na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi opravlja posle posredovanja eden ali več nepremičninskih posrednikov. Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska družba mora biti zaradi varnosti pravnega prometa usposobljena za posredovanje v prometu z nepremičninami, to pa še ne pomeni, da je usposobljen tudi za sestavljanje listin o pravnem poslu. Če želi v okviru svoje dejavnosti sestavljati takšne listine, mora izpolnjevati pogoj, predpisan v izpodbijani določbi. Po oceni Ustavnega sodišča je določitev pogoja, da mora listine o pravnem poslu, kadar obsega posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja nepremičninska družba, tudi sestavo teh listin, sestaviti oseba, ki je univerzitetni diplomirani pravnik, del zakonskega urejanja načina izvrševanja pravice do svobodne gospodarske pobude na podlagi pooblastila, ki ga ima zakonodajalec v okviru prvega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave. Glede na to tudi niso upoštevne navedbe pobudnice, da tak ukrep ni nujen, ker bi lahko zakonodajalec kot pogoj določil diplomiranega pravnika in ne univerzitetnega diplomiranega pravnika. Po ustaljeni ustavnosodni presoji zakondajalcu, kadar uresničuje navedeno ustavno pooblastilo, ni treba tehtati med različnimi možnimi ukrepi za dosego zasledovanega cilja in izbrati za pobudnico (naj)ugodnejšega (odločba št. U-I-199/02, točka 26 obrazložitve). Zadošča, da pogoj ni nerazumen, tega pa izpodbijani ureditvi ni mogoče očitati, zato je Ustavno sodišče pobudo v tem delu zavrnilo kot očitno neutemeljeno (1. točka izreka).

6.Neutemeljeni so tudi pobudničini očitki, ki se nanašajo na drugi odstavek 24. člena ZNPosr. Nepremičninska družba že po splošnih pravilih civilnega prava odgovarja za škodo, ki jo povzroči njen delavec (ki opravlja delo na podlagi pogodbe o zaposlitvi; 147. člen Obligacijskega zakonika, Uradni list RS, št. 83/01 in 32/04 – v nadaljevanju OZ) tretji osebi oziroma njen sodelavec (ki opravlja delo na podlagi pogodbe o delu po 630. členu OZ). Odškodninska odgovornost nepremičninske družbe za nepravilno sestavljeno listino o pravnem poslu je po izpodbijani določbi še posebej predpisan pogoj za opravljanje tovrstnih storitev. Cilj določitve izpodbijanega pogoja je varstvo strank, za katere nepremičninske družbe opravljajo storitve, če in kadar v okviru posredovanja sestavljajo tudi listine o pravnem poslu. Ker je zakonodajalec tudi z izpodbijanim drugim odstavkom 24. člena ZNPosr določil pogoj za opravljanje dejavnosti nepremičninskih družb na podlagi prvega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave, je Ustavno sodišče tudi v tem delu pobudo zavrnilo kot očitno neutemeljeno (1. točka izreka).

B. – II.

7.V skladu z drugim odstavkom 162. člena Ustave lahko vsakdo da pobudo za začetek postopka pred Ustavnim sodiščem, če izkaže svoj pravni interes. Drugi odstavek 24. člena Zakona o Ustavnem sodišču (Uradni list RS, št. 15/94 – v nadaljevanju ZUstS) določa, da je pravni interes za vložitev pobude podan, če predpis ali splošni akt za izvrševanje javnih pooblastil, katerega oceno pobudnik predlaga, neposredno posega v njegove pravice, pravne interese oziroma pravni položaj. Po ustaljeni ustavnosodni presoji mora morebitna ugoditev pobudnikovemu predlogu privesti do izboljšanja njegovega pravnega položaja (odločba Ustavnega sodišča št. U-I-18/98 z dne 19. 4. 2001, Uradni list RS, št. 37/01 in OdlUS X, 76).

8.Tretji odstavek 7. člena ZNPosr določa podatke o nepremičninskem posredniku, ki se vpisujejo v imenik nepremičninskih posrednikov. Pobudnica izpodbija 1. in 2. točko tretjega odstavka 7. člena ZNPosr. Pobudnica je pravna oseba, ki je registrirana za dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami. Glede na to, da je nepremičninski posrednik po določbi 2. točke 2. člena ZNPosr fizična oseba, pobudnica kot pravna oseba nima pravnega interesa za izpodbijanje te določbe.

9.Tudi v primeru, ko bi Ustavno sodišče štelo, da je pobudo vložil zakoniti zastopnik pobudnice v lastnem imenu, ta ne bi imel pravnega interesa za izpodbijanje te določbe. Iz imenika nepremičninskih posrednikov, ki je objavljen na spletnih straneh Ministrstva za okolje in prostor Republike Slovenije, ki ga je Ustavno sodišče vpogledalo, ne izhaja, da bi bil Branko Teršek nepremičninski posrednik.

10.Ker niti pobudnica niti zakoniti zastopnik pobudnice nimata pravnega interesa za izpodbijanje navedenega člena, je bilo treba pobudo v tem delu zavreči (2. točka izreka).

C.

11.Ustavno sodišče je sprejelo ta sklep na podlagi 25. člena in drugega odstavka 26. člena ZUstS v sestavi predsednik dr. Janez Čebulj ter sodnice in sodniki dr. Zvonko Fišer, Lojze Janko, mag. Marija Krisper Kramberger, Milojka Modrijan, dr. Ciril Ribičič, dr. Mirjam Škrk, Jože Tratnik in dr. Dragica Wedam Lukić. Sklep je sprejelo soglasno.

Predsednik dr. Janez Čebulj