Jedro

S tem, ko tožnik vrednosti (dodatnih) del na kupljenem stanovanju po aneksih ni poravnal, je kršil določila aneksa, ne pa tudi določila prodajnih pogodb (za nakup stanovanja), ki pogojujejo izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila s plačilom točno določene kupnine. Aneksa določata zgolj rok za plačilo vrednosti določenih izvedenih del. Iz njune vsebine ne izhaja, da bi plačilo (vseh dodatno izvedenih) del predstavljalo pogoj za izročitev zemljiškoknjižnega dovolila, ki je praviloma (sočasna) izpolnitvena obveznost prodajalca iz sklenjene prodajne pogodbe ob plačilu dogovorjene kupnine s strani kupca.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženka dolžna tožniku izstaviti nepogojno in notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo tožnik lahko vknjižil kot izključni lastnik nepremičnin z identifikacijskima številkama: 11.E – stanovanje v izmeri 286,45 m2 z oznako 13, L., vl. št. 5876/11, k.o. T., in 10. E – stanovanje v izmeri 95,33 m2 z oznako 8, L., vl. št. 5876/10, iste k.o., sicer bo takšno listino nadomestila ta sodba. Toženki je naložilo, da povrne tožniku 1.530,94 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka zoper izpodbijano sodbo vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Po mnenju prvega sodišča imata aneksa št. 2, o katerih je že pravnomočno odločeno, naravo podjemnih pogodb in tako ne spreminjata določbi drugega odstavka 3. člena prodajnih pogodb glede določitve kupnine. Pravilna je ugotovitev prvega sodišča, da aneksa št. 2 določata, da bo kupec vrednost iz predračuna aneksa (12.043 EUR) poravnal pred primopredajo stanovanja oziroma ob plačilu zadnjega obroka, kot to izhaja iz prodajnih pogodb in da te obveznosti tožnik ni izpolnil. Zmoten pa je njegov pravni zaključek, da tožnik s tem ni kršil prodajnih pogodb, temveč določila aneksov. Iz preambule obeh aneksov je razvidno, da je aneks del prodajne pogodbe, zaradi česar kršitev aneksa k prodajni pogodbi pomeni tudi kršitev same prodajne pogodbe. Aneksa št. 2, ki sta bila sicer sklenjena kasneje, jasno določata, da mora tožnik plačati dodatno izvedena dela po predračunu pred primopredajo stanovanja. Pravni akt izročitve je izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, po nekaterih razlagah pa šele vpis v zemljiško knjigo, kar pomeni, da prodajni pogodbi in aneksa glede nastanka toženkine obveznosti izstavitve ustrezne listine določata različne pogoje. Prodajni pogodbi določata, da mora kupec plačati dogovorjeno kupnino, aneksa pa, da mora plačati dela po predračunu pred primopredajo stanovanja oziroma ob plačilu zadnjega obroka kupnine. Določila aneksov so tako relevantna za materialno presojo spornega razmerja. Z njima je dodan nov pogoj glede izročitve stanovanj in sicer, da je tožnik dolžan plačati tudi vsa dodatno izvedena dela po aneksih. S tem so dodatno izvedena dela postala predmet plačila zadnjega obroka kupnine. Zmotno je stališče prvega sodišča, da sta pravdni stranki v prodajnih pogodbah predvideli sklenitev aneksa za vrednotenje morebitnih dodatnih del, nista pa s tem pogojevali izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. Takšna razlaga ustreza tudi ugotovljenemu dejstvu, da je tožnik doslej plačal 70% vrednosti stanovanja, ki je bilo tožniku že izročeno v posest, ne pa še v last, saj ni plačal naročenih dodatnih del. Toženka pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje ter tožniku naloži, da povrne toženki stroške pritožbenega postopka.

Tožnik je v odgovoru na pritožbo zatrjeval, da pritožba ni utemeljena in predlagal, da se zavrne ter zahteval povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sta pravdni stranki izročitev zemljiškoknjižnega dovolila pogojevali s plačilom dodatnih izvedenih del. Pravna podlaga za izvedbo dodatno dogovorjenih del je predvidena v kupoprodajnih pogodbah, vendar pa aneksa št. 2, ki opredeljujeta izdelavo in izvedbo posameznih gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del v stanovanjih, ne posegata v dogovorjeno kupnino določeno v navedenih pogodbah. Dodatno dogovorjena dela, zaradi katerih sta stanovanji vredni več, sta predmet aneksov. Pravdni stranki sta možnost dodatnih del predvideli že v prodajnih pogodbah v drugem odstavku 3. člena (da se bodo le-ta uredila s posebnim aneksom na podlagi predračuna), da bo aneks urejal morebitne dodatne zahteve kupca v zvezi z gradnjo stanovanj. Aneks pa ne spreminja v pogodbah dogovorjenih kupnin. Cena stanovanj je ostala taka, kot je bila dogovorjena ob sklenitvi kupoprodajnih pogodb, kar potrjuje tudi pravnomočno zavrnjen zahtevek toženca za sklenitev aneksov št. 1 h kupoprodajnima pogodbama, s katerima bi bili določeni novi (višji) ceni za prodani nepremičnini. Natančna opredelitev obveznosti ene in druge pogodbene stranke (izvedba dodatnih del in njihovo plačilo) je bila prepuščena šele (naknadno in kasneje) aneksoma. Aneksa št. 2, ki imata naravo podjemne pogodbe (619. člen OZ(1 )in ne glede na enovit pogodbeni odnos nosita značilnosti in pravno naravo druge pogodbe kot prodajna pogodba - 435. člen OZ), sicer določata, da bo kupec (tožnik) vrednost iz predračuna poravnal pred primopredajo stanovanj oziroma ob plačilu zadnjega obroka (kupnine), kot to izhaja iz prodajnih pogodb (6. točka aneksa). Toda s tem, ko tožnik vrednosti del po aneksih ni poravnal, je kršil določila aneksa (kot pravilno ugotavlja prvo sodišče), ne pa tudi določila prodajnih pogodb, ki pogojujejo izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila s plačilom točno določene kupnine (prim. 4. in 5. člen prodajnih pogodb – prilogi A4 in A5). Aneksa št. 2 določata zgolj rok za plačilo vrednosti določenih izvedenih del. Iz njune vsebine ne izhaja, da bi plačilo (vseh dodatno izvedenih) del predstavljalo pogoj za izročitev zemljiškoknjižnega dovolila, ki je praviloma (sočasna) izpolnitvena obveznost prodajalca iz sklenjene prodajne pogodbe ob plačilu dogovorjene kupnine s strani kupca (101. člen OZ). Pravdni stranki se nista dogovorili o tem, da bo plačilo dodatnih del predpostavka za izdajo zemljiškoknjižnega dovoljenja, saj nista vezali zemljiškoknjižnega dovolila, ki je izraz obličnosti razpolagalnega pravnega posla in je podlaga za vpis v zemljiško knjigo, na plačilo vrednosti dodatno dogovorjenih in izvedenih del. Nasprotno pritožbeno zavzemanje, zato ne more pripeljati do drugačnega zaključka, kot ga je naredilo sodišče prve stopnje, da je toženka kot prodajalka pogojevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila le s plačilom kupnine točno določene v prodajnih pogodbah. Glede na navedeno tožnikova neizpolnitev obveznosti iz podjemne pogodbe pred izročitvijo stanovanj v njegovo posest (da sta bili stanovanji že dani tožniku v posest med pravdnima strankama glede na pritožbene trditve ni sporno) nima vpliva na dolžnost prodajalca, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, kar je njegova obveznost po tistem delu sklenjenih pogodb, ki ima naravo prodajne pogodbe, saj je tožnik kupnino v celoti poravnal. V odgovor pritožbi je treba še dodati, da sta bili predmet prodaje stanovanji v podaljšani 3. gradbeni fazi, za kar je potrditvah toženca običajna cena približno 70 % cene 5. faze (*ključ v roke*). Nadgradnjo podaljšane 3. faze v 5. fazo sta pravdni stranki dogovorili v prodajni pogodbi kot naknadno možnost, za katero se je odločil kupec kasneje, in se uresniči z aneksoma k prodajnima pogodbama, kar pa ne spreminja predmeta prodaje in ne posega v dogovorjeno ceno, ker imata aneksa naravo podjemne pogodbe. Ker sta pravdni stranki dogovorili kupnino v prodajnih pogodbah, brez hkratnega dogovora o tem, da bo plačilo dodatnih del vplivalo na ceno m2 stanovanja in s tem kupnino oziroma brez naknadnega dogovora, da je plačilo teh del, zaradi katerih sta stanovanji gotovo vrednejši, pogoj za izstavitev popolnega zemljiškoknjižnega dovolila (t.im. novacija), bi morala toženka, glede na določbo 5. člena prodajnih pogodb, zaradi načela sočasne izpolnitve tožniku že ob poravnavi kupnine izdati zemljiškoknjižno dovolilo (v skladu s 23. členom SPZ(2)) za vpis lastninske pravice. Glede na navedeno je brez pomena pritožbeni očitek, da je tožnik s plačilom kupnine plačal le 70 % sedanje vrednosti stanovanja.

Odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugodilo tožbenemu zahtevku za izstavitev vknjižbenega dovoljenja, je glede na obrazloženo materialnopravno pravilna (40. in 49. člen SPZ). Pritožbeno sodišče je zato zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP(3)), saj pritožbeni razlogi niso utemeljeni, sodišče prve stopnje pa tudi ni storilo bistvenih kršitev postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (350. člen ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, tožnikov odgovor na pritožbo pa glede na vsebino ni bil potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške.

(1)Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami.

(2)Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami.

(3)Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami.