Jedro

ZVKSES v drugem odstavku 23. člena določa, da prodajalec odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe, če se te pokažejo v desetih letih od prevzema nepremičnine. Iz določbe je jasno razvidno, da gre za obdobje jamčevanja. Temu ne nasprotujejo niti pravdne stranke. Pritožbeno sodišče je zmotno štelo, da deset let znaša prekluzivni rok za vložitev tožbe. Ker pa ZVKSES prekluzivnega roka za vložitev tožbe sam ne določa, je med strankama sporno, ali je v obravnavani zadevi uporabljiv enoletni prekluzivni rok iz OZ ali dveletni prekluzivni rok iz ZVPot, ki tečeta od notifikacije napake. Vrhovno sodišče se je v sklepu II Ips 9/2017 z dne 11. 5. 2017 o tem vprašanju že izreklo: ni mogoče uporabiti specialne določbe 37.c člena ZVPot, temveč določbo splošnega predpisa, torej prvega odstavka 480. člena OZ.

Izrek

I. Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje razveljavi: - v njeni II. točki izreka v delu, kolikor je v njej sodišče druge stopnje potrdilo odločitev sodišča prve stopnje glede odprave stvarnih napak, navedenih v točkah III/4.13 in III/4.16 izreka sodbe sodišča prve stopnje; - v njeni V. točki izreka; in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

II. Razveljavi se tudi I. točka izreka sklepa sodišča druge stopnje opr. št. II Cp 914/2020 z dne 13. 4. 2021. III. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za novo končno odločbo.

Obrazložitev

**Dosedanji potek postopka**

1. Etažni lastniki stanovanjsko-poslovnega kompleksa „...“ (cesta ... 10 do cesta ... 40) in upravnik kompleksa so vložili tožbo zoper prvega toženca, ki je bil prodajalec nepremičnin v kompleksu, in zoper drugega toženca, ki je bil investitor in izvajalec gradnje. Vtožujejo odpravo številnih stvarnih napak gradnje. Na strani tožene stranke je bila dopuščena tudi stranska intervencija projektivnega biroja, saj se očitki glede določenih napak nanašajo na zatrjevane napake projekta.

2. Sodišče prve stopnje je deloma prvemu tožencu deloma pa obema tožencema naložilo odpravo napak, in sicer v obsegu, razvidnem iz III. točke izreka, v roku 15 dni. Zavrnilo je podredni tožbeni zahtevek, s katerim so tožniki zahtevali ugotovitev o obstoju njihove terjatve do drugega toženca v višini 725.400 EUR z zamudnimi obrestmi in plačilo 391.716 EUR v roku štirih let od pravnomočnosti sklepa o potrditvi prisilne poravnave zoper drugega toženca (IV. točka izreka). Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (V. točka izreka).

3. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo pritožbi tožnikov in prvega toženca, pritožbi drugega toženca pa v celoti. Sodbo sodišča prve stopnje je posledično spremenilo tako, da je: - v točkah III/2, III/3, III/4, in III/5 izreka prvostopenjske sodbe besedi „toženi stranki“ nadomestilo z besedami „prva tožena stranka“ (s čimer je bil primarni tožbeni zahtevek zoper drugega atoženca v celoti zavrnjen); - rok za odpravo napak iz III. točke izreka je spremenilo iz 15 dni v 60 dni; - v IV/I točki izreka prvostopenjske sodbe znesek 725.400 EUR nadomestilo z zneskom 3.313.000 EUR, v IV/2 točki izreka pa znesek 391.716 EUR nadomestilo z zneskom 1.789.236 EUR - razveljavilo V. točko izreka o pravdnih stroških.

V ostalem je pritožbi tožnikov in prvega toženca zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nespremenjenem in nerazveljavljenem delu potrdilo. Odločalo je tudi o pritožbi zoper prvostopenjski sklep o začasni odredbi, ki ga je razveljavilo le v stroškovnem delu. Odločilo je še o pritožbenih stroških.

4. O pravdnih stroških je bilo pred sodiščem prve stopnje že znova odločeno s posebnim sklepom z dne 4. 11. 2019, ki je bil predmet pritožbene presoje – sodišče druge stopnje je s sklepom II Cp 914/2020 z dne 13. 4. 2021 delno ugodilo pritožbama tožeče in prve tožene stranke in sklep delno spremenilo, v preostanku pa ga je potrdilo.

5. Na podlagi sklepa Vrhovnega sodišča II DoR 580/2019 z dne 12. 6. 2020 je prvi toženec zoper sodbo sodišča druge stopnje vložil revizijo, v kateri zatrjuje zmotno uporabo materialnega prava. Revizijskemu sodišču prvenstveno predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v izpodbijanem delu zavrne; podrejeno pa predlaga razveljavitev sodb sodišč nižjih stopenj in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša revizijske stroške.

6. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške revizijskega postopka.

**Dejanski okvir spora**

7. V postopku so bila ugotovljena naslednja bistvena dejstva: - Pravni prednik drugega toženca se je l. 2003 zavezal, da bo zgradil stanovanjsko-poslovni kompleks „...“. Prvi toženec je nastopal kot vmesni kupec, ki je stanovanja prodajal končnim kupcem – potrošnikom. Prva dva toženca sta sprejela Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavb, katerih sestavni del je bil tudi tehnični opis lastnosti večstanovanjskih stavb. Potrošniki so stanovanja kupovali še pred njihovo izgradnjo, pri čemer so bili splošni pogoji prodaje sestavni del kupoprodajnih pogodb.

- Po izgradnji so se pokazale številne stvarne napake.1 - Le glede manjšega dela zatrjevanih napak je bilo v postopku ugotovljeno, da bodisi niso izkazane bodisi so že odpravljene. Obstoj večine zatrjevanih napak je bil ugotovljen.

- Za odločitev o reviziji sta pomembni le še napaki iz točk III/4.13 in III/4.16 izreka sodbe sodišča prve stopnje. Napaka iz točke III/4.13 se nanaša na neizvedbo nadstreškov nad vhodi v predmetne večstanovanjske stavbe. Napaka iz točke III/4.16 se nanaša na neustrezno odvodnjavanje padavinskih voda s streh in fasad. Odvajati bi se morale v ponikalnico, vodotoke ali meteorno kanalizacijo, v resnici pa voda pada v atrije in pred vhode stavb.

**Odločitev sodišč nižjih stopenj**

8. Za odločitev o reviziji so pomembna le materialnopravna stališča v zvezi s pravočasnostjo vložitve tožbe glede zgoraj omenjenih dveh napak. Glede napake iz točke III/4.13 je sodišče prve stopnje presodilo, da gre za stvarno napako (gradnja ni izvedena v skladu s pravili stroke, saj ni varstva pred nevarnostjo zdrsa snega in ledenih sveč, kar je potrebno za običajno rabo stavbe; odstopa tudi od projektne dokumentacije,), pri čemer je bila reklamacija podana 14. 8. 2006 (kasneje dopis 3. 7. 2007, nato še prijava napak in zadnji poziv na odpravo), tožba pa še na to napako razširjena 13. 5. 2008. Glede napake iz točke III/4.16 je prav tako presodilo, da gre za stvarno napako (gradnja ni izvedena v skladu s pravili stroke, odstopa od projektne dokumentacije, napaka moti uporabo atrijev, povzroča škodo na stenah in fasadi ter vgrajeni opremi, zato stvar nima lastnosti, potrebnih za običajno rabo stavbe), pri čemer so bile reklamacije vložene l. 2007 (sestanek 26. 1. 2007, dopis 3. 7. 2007, nato še prijava napak in zadnji poziv na odpravo), tožba pa 9. 2. 2008. Sodišče je presodilo, da je bila v obeh primerih tožba vložena pravočasno, tj. znotraj dveletnega roka iz 37.c člena Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot), ki teče od obvestila prodajalcu o napaki. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) naj bi namreč roka za vložitev tožbe ne določal. 9. Sodišče druge stopnje je zavzelo stališče, da določba 37.c člena ZVPot ni uporabljiva, saj ta zakon ne ureja pravnih posledic stvarnih napak na nepremičninah. Uporabljiva sta ZVKSES in Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ). Obvestilo o očitnih napakah je tako potrebno nemudoma, če je bil ogled opravljen ob prisotnosti strank, sicer pa v osmih dneh (prvi in drugi odstavek 461. člena OZ), jamčevalni rok za skrite napake znaša dve leti oziroma deset let za skrite napake v solidnosti gradnje, oboje od od prevzema nepremičnine (prvi in drugi odstavek 23. člena ZVKSES), rok za zahtevek zoper prodajalca za odpravo napak pa eno leto, razen če gre za prodajalčevo prevaro (prvi odstavek 480. člena OZ). Glede konkretnih napak iz točk III/4.13 in III/4.16 je drugostopenjsko sodišče menilo, da gre za napako v solidnosti gradnje in da je bil desetletni rok za vložitev tožbe spoštovan.

**Dopuščeno revizijsko vprašanje**

10. Po določbi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

11. Revizija je bila dopuščena v smeri preizkusa pravne pravilnosti pravnomočne odločitve sodišča druge stopnje o pravočasni vložitvi tožbe glede napak, ki se nanašajo na točki III/4.13 in III/4.16 izreka sodbe sodišča prve stopnje.

**Povzetek navedb strank v revizijskem postopku**

12. Revident meni, da je zmotna presoja pritožbenega sodišča, da znaša rok za vložitev tožbe zaradi napak v solidnosti gradnje deset let. Po ZVKSES je desetletno le obdobje jamčevanja, ne pa tudi rok za uveljavljanje zahtevka, ki znaša eno leto. Tožba je bila zato v tem delu prepozna.

13. Tožniki se v odgovoru na revizijo strinjajo s tem, da je desetletni rok le jamčevalni rok. Vendar pa menijo, da je bila tožba vložena pravočasno, in sicer v dveletnem roku od grajanja napak. Za vložitev tožbe naj bi namreč prišel v poštev dveletni rok iz 37.c člena ZVPot in ne enoletni rok iz prvega odstavka 480. člena OZ. V času vložitve tožbe namreč ZVPot še ni ločeval med prodajo premičnin in nepremičnin, ampak to velja šele od novele ZVPot-F iz l. 2014. Prav tako takrat glede uporabe določb OZ subsidiarno k določbam ZVKSES še ni bila enotna sodna praksa, saj je pogosto upoštevala tudi določbe ZVPot (tako npr. tudi VS RS v zadevah II Ips 258/2012 in II Ips 6/2013 ter VSL v zadevi II Cp 3504/2010). Šele po vložitvi tožbe je bila sodna praksa poenotena (npr. zlasti z zadevi II Ips 68/2012; enako kasneje II Ips 9/2017 ipd.) in ZVPot spremenjen. Stranka, ki se je ob vložitvi tožbe zanesla na veljavne predpise in obstoječo sodno prakso, zaradi teh sprememb ne sme biti prizadeta v pravici do sodnega varstva (prim. zadeve II Ips 261/2014 idr.). Poleg tega je bil ugovor prepozne vložitve tožbe preveč pavšalen, da bi bil upošteven.

**Presoja utemeljenosti revizije**

14. Revizija je utemeljena.

_Materialno pravo_

15. Uvodoma revizijsko sodišče ugotavlja, da je ZVKSES sprejet januarja 2004, uporablja pa se od 1. 8. 2004. Iz nižjestopenjskih sodb je mogoče razbrati, da je bila pogodba o izgradnji kompleksa ... sklenjena l. 2003, ne izhaja pa, kakšna je bila časovna dinamika prodaje stanovanj v kompleksu. V postopku očitno za stranke uporaba ZVKSES nikoli ni bila sporna, zato tudi revizijsko sodišče šteje, da se za konkretna razmerja glede na svojo časovno veljavnost uporablja prav ta predpis.

16. ZVKSES v drugem odstavku 23. člena določa, da prodajalec odgovarja za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe, če se te pokažejo v desetih letih od prevzema nepremičnine. Iz določbe je jasno razvidno, da gre za obdobje jamčevanja. Temu ne nasprotujejo niti pravdne stranke. Pritožbeno sodišče je zmotno štelo, da deset let znaša prekluzivni rok za vložitev tožbe.

17. Ker pa ZVKSES prekluzivnega roka za vložitev tožbe sam ne določa, je med strankama sporno, ali je v obravnavani zadevi uporabljiv enoletni prekluzivni rok iz OZ ali dveletni prekluzivni rok iz ZVPot, ki tečeta od notifikacije napake. Vrhovno sodišče se je v sklepu II Ips 9/2017 z dne 11. 5. 2017 o tem vprašanju že izreklo: ni mogoče uporabiti specialne določbe 37.c člena ZVPot, temveč določbo splošnega predpisa, torej prvega odstavka 480. člena OZ. Pri tem je pojasnilo, da _„[…] je zakonodajalec že v OZ določil tehniko zapolnjevanja specialnih zakonov (kot je ZVKSES) s subsidiarno uporabo pravnih določil iz OZ glede na neposredno neurejeno področje. Ob tem Vrhovno sodišče poudarja, da OZ ne govori o smiselni uporabi, temveč zelo jasno določa, da se uporabljajo določbe OZ glede vprašanj, ki niso urejena v specialnem zakonu. To pomeni, da je razlagalni krog zelo zaprt._“ Za nekaj, kar ZVKSES ne ureja, torej ni mogoče analogno uporabiti določb drugega specialnega zakona, kot je ZVPot, temveč se uporabi splošni zakon.

18. Ob tem je treba ugotoviti, da ZVPot vse do novele F, ki je stopila v veljavo l. 2014, res ni opredeljeval pojma „blago“. Še v času vložitve tožbe v konkretni zadevi, tj. l. 2008, je v prvem odstavku 1. člena določal zgolj, da ureja pravice potrošnikov pri ponujanju, prodajanju in drugih oblikah trženja blaga in storitev s strani podjetij in določa dolžnosti državnih organov in drugih subjektov, da te pravice zagotavljajo. Šele kasneje je bilo „blago“ v petem odstavku 1. člena ZVPot opredeljeno kot „v_se premične stvari razen tistih, ki so prodane v okviru izvršbe ali drugih sodnih postopkov. Za blago se štejejo tudi voda, plin in električna energija, če se prodajajo v omejeni prostornini ali določeni količini, ter digitalna vsebina_.“ Toda to ne pomeni, da se je ZVPot l. 2008 tudi v resnici še uporabljal za prodajo nepremičnin potrošnikom. Kot je bilo zgoraj pojasnjeno, je bil na tem področju že l. 2004 kot specialni predpis sprejet ZVKSES. V zakonodajnem postopku sprejemanja ZVKSES je predlagatelj med drugim pojasnjeval, da razmerja med prodajalcem in kupcem nepremičnine s prisilnimi pravili delno ureja ZVPot, vendar naj bi bila slabost ZVPot, čigar določbe se _„[…] (po opredelitvi potrošniških pogodb v 1. členu ZVPot) sicer nanašajo tudi na nepremičnine (ki pravno dosledno sicer niso »blago« - primerjaj prvi odstavek 1. člena ZVPot),“ v tem, da „[…] pri ureditvi ne upoštevajo posebnih značilnosti pravnih razmerij v zvezi s prodajo nepremičnin, na primer daljših jamčevalnih rokov za napake v solidnosti gradnje in posebnih tveganj v zvezi z nakupi novogradenj_.“2 Očitno je, da je ZVKSES na področju nakupa novogradenj torej povsem nadomestil ZVPot, vključno z določbami o jamčevanju. Okoliščina, da roka za vložitev tožbe ni uredil, pa ne pomeni, da se za to še vedno uporablja ZVPot, temveč se – po svoji izrecni določbi – uporablja OZ.

19. Tožniki se v odgovoru na revizijo sklicujejo na sodno prakso, iz katere naj bi izhajalo, da se je pred novelo ZVPot-F, zlasti tudi še v času vložitve tožbe v tej konkretni zadevi, za prodajo stanovanj potrošnikom uporabljal prav ZVPot. Pri tem pa spregledujejo, da iz nobene od zadev, ki jih navajajo (II Ips 258/2012 z dne 17.01.2013 in II Ips 6/2013 z dne 18. 12. 2014), ne izhaja, da bi se zanju že uporabljal tudi ZVKSES.3 Pred uveljavitvijo ZVKSES pa se je – kot je že bilo obrazloženo – res uporabljal prav ZVPot. Tožniki tako ne uspejo izkazati, da bi v času pred vložitvijo tožbe res obstajala neenotna in zanje zavajajoča sodna praksa glede vprašanj uporabe ZVKSES, ZVPot in OZ. Res je, da se je sodna praksa v tistem obdobju šele vzpostavljala, saj je od uveljavitve ZVKSES do vložitve tožbe v tu obravnavani zadevi minilo manj kot štiri leta. Toda to ne pomeni, da so se lahko tožniki zanašali kar na to, kar je glede jamčevanja veljalo pred uveljavitvijo ZVKSES. Ne drži njihov ugovor, da ne smejo biti prizadeti v pravici do sodnega varstva, češ da so se zanesli na veljavne predpise in obstoječo sodno prakso. ZVKSES je namreč že veljal, zato niso imeli nobenega razloga, da bi se zanašali na ureditev, ki je veljala pred njim in na z njo povezano sodno prakso. Ko se nova sodna praksa glede novih predpisov še vzpostavlja, je riziko (ne)pravilne pravne ocene in razlage predpisov na strani strank.

Presoja konkretnega primera

20. Kljub presoji, da se za vložitev tožbe uporablja enoletni prekluzivni rok iz prvega odstavka 480. člena OZ, pa revizijsko sodišče ugotavlja, da dejanske okoliščine, kot izhajajo iz sodb sodišč nižjih stopenj, niso zadosti razjasnjene in (še) ne omogočajo sklepa, ali je bila tožba v konkretnem primeru vložena pravočasno ali prepozno.

21. V zvezi z nadstreški se v eni sodbi v zvezi z časom grajanja navajajo datumi 14. 8. 2006 (kjer zaradi nejasnega zapisa v sodbi ni jasno, ali gre sploh za dopis tožnikov ali projektanta) in 3. 7. 2007 ter kasnejša prijava napak in zadnji poziv na odpravo (glej 206. in 210. točko obrazložitve prvostopenjske sodbe), v drugi sodbi pa trenutek primopredaje v l. 2006, sestanek dne 26. 1. 2007 in sestanek dne 3. 6. 2008, kjer gre za povsem drugačne datume, kot jih je ugotovilo prvostopenjsko sodišče (glej 72. točko obrazložitve drugostopenjske sodbe, kjer sodišče govori o isti napaki v okviru presoje začasne odredbe). Tožba je bila na to napako razširjena 13. 5. 2008. Pritožbeno sodišče pa v okviru presoje začasne odredbe v zvezi s to napako v 72. točki obrazložitve tudi izrecno omenja, da se je tožena stranka zavezala napako prostovoljno odpraviti in si za to tudi prizadevala ter s tem tožnike zavajala glede odprave napake, kar naj bi pomenilo prevaro, ki onemogoča kasnejše sklicevanje na prekluzivni rok. Tožba je bila na to napako razširjena 13. 5. 2008. V zvezi z nepravilnim odvodnjavanjem padavinskih vod naj bi do grajanja prišlo 26. 1. 2007 in 3. 7. 2007, nato še s prijavo napak in zadnjim pozivom na odpravo, tožba pa vložena 9. 2. 2008; pri čemer je iz 232. točke obrazložitve prvostopenjske sodbe mogoče razbrati, da naj bi toženka tozadevne napake odpravljala in upravnika še v l. 2009 večkrat pozvala na prevzem odpravljenih reklamacij. Zato tudi v tem delu ni jasno, ali (in če, kdaj) si je tožena stranka začela prizadevati za prostovoljno odpravo napake, kar bi prav tako lahko pomenilo zavajanje glede odprave napake. Pritožbeno sodišče se namreč s tem sploh ni ukvarjalo.

**Odločitev o reviziji**

22. Glede na obrazloženo je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo (drugi odstavek 380. člena ZPP), sodbo sodišča druge stopnje v delu, ki se nanaša na napaki iz točk III/4.13 in III/4.16 izreka prvostopenjske sodbe, razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču druge stopnje v novo sojenje (prva alineja I. točke izreka). Na podlagi procesnih pooblastil iz ZPP bo lahko pomanjkljivo ali nejasno ugotovljeno dejansko stanje samo odpravilo in (upoštevaje pravilne materialnopravne določbe) ponovno odločilo o pravočasnosti vložene tožbe. Razveljavitev odločbe o glavni stvari je narekovala tudi razveljavitev odločbe o stroških postopka, ki je akcesorna in deli usodo odločbe o glavni stvari. Vrhovno sodišče je razveljavilo odločitev o pritožbenih stroških in I. točko izreka sklepa II Cp 914/2020 z dne 13. 4. 2021, s katerim je pritožbeno sodišče odločilo o pritožbah zoper prvostopenjski sklep o pravdnih stroških (druga alineja I. točke izreka in II. točka izreka). Po ponovljenem odločanju o še spornih napakah bi se namreč lahko izkazalo, da je delež uspeha v pritožbenem postopku in/ali v postopku pred sodiščem prve stopnje spremenjen.

**Odločitev o revizijskih stroških**

23. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP (III. točka izreka).

**Sestava senata in glasovanje**

24. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu tega sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Med njimi: odstopanje od PGD, zamakanje v stavbah in v garažnih prostorih, neustrezno delovanje drsnih protipožarnih vrat v garažnih prostorih, neizvedba keramičnih oblog v določenih delih stavb, neizvedba cokla, neizvedba snegolovov, nedelujoča zunanja razsvetljava, elektro cevi sploh ne sežejo do zunanjih svetil, posedanje in dviganje tlakovcev na dovoznem dostopu, poškodbe na jaških, neustrezno izvedena intervencijska pot, nedokončani skupni prostori, nezaščitene odtočne cevi v prostorih za smetnjake, zamakanje meteorne vode in neustrezna pritrditev vrat v prostoru za smeti, nebrušena in nepolirana držala stopniščnih ograj, neizvedba zazelenitve dela strehe, neizvedba nadstreškov nad vhodih v stavbe, neizvedba sanacije domofonov, neustrezna vgradnja vrat med hodnikom in stopniščem, prehrupna dvigala, neustrezno odvodnjavanje padavinskih vod s streh in fasad, neustrezno lovljenje meteorne vode pri klančini uvoza v garažo, zamakanje v vhodne avle zaradi netesnosti hidroizolacije, neizvedba zaščitne ograje ob brežini ... kanala, neizvedba zelenih parkovnih površin in ureditve območja med stavbami, nedokončani jaški za toplo in hladno vodo ter prostori za števce, neizolirani spoji med enotami lamel, pokanje sten v kleteh, neustrezni medsebojni odmiki inštalacij v kleteh, nepravilna izvedba stikov pločevine na fasado, neustrezna vgradnja stenskih razdelilnih enot za elektriko, izločki apnenca iz škarpnikov ograj atrijev, neustrezen sistem celovite aktivne požarne zaščite in še nekatere druge napake. 2 Predlog ZVKSES, EVA: 2003-2511-0172, Poročevalec DZ, št. 93, 13. 11. 2003, str. 96. 3 V obeh zadevah tudi ni šlo za vprašanje jamčevalnih rokov ali rokov za vložitev tožbe zaradi stvarnih napak, temveč za vprašanje pogojevanja nakupa stanovanja s predplačilom. Sodišče pa se je ukvarjalo z vprašanjem, ali ZVPot pri prodaji stanovanj zavezuje tudi javni stanovanjski sklad kot prodajalca. Kdaj točno so bile prodajne pogodbe sklenjene ni razvidno, a je bilo to očitno pred začetkom uporabe ZVKSES. Sodba VSL II Cp 3504/2010 z dne 19. 1. 2011, ki jo revident tudi omenja, je zadeva, ki jo je Vrhovno sodišče nato presojalo v zadevi II Ips 258/2012 in odločitev višjega sodišča potrdilo.