Jedro

Izračun izvedenca gradbene stroke, izdelan v pravdnem postopku, ne more nadomestiti zakonsko predvidenega načina določitve solastninskih deležev, kot podlage za obračun (delilnik) stroškov obratovanja in upravljanja v večstanovanjski stavbi.

Ker je bila pogodba o upravljanju sklepana za celotno sosesko, bi se lahko kot zadostna večina za veljavno sklenitev pogodbe upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti posamezne stanovanjske hiše in ne vse soseske. Določili 1. odstavka 31. člena SZ in 2. odstavka 15. člena ZTLR namreč nista omogočali, da bi bil upravnik v posamezni večstanovanjski stavbi izbran z večino solastniških deležev celotne soseske, temveč je bilo treba soglasje doseči v okviru posamezne stanovanjske stavbe oz. večstanovanjske hiše - to pa je bila tista hiša, ki je imela dve ali več stanovanji in eno hišno številko (1. odstavek 7. člena SZ).

Zahtevana popolnost trditvene podlage tožbe terja, da pravdna stranka sama jasno, pregledno in nedvoumno poda ustrezne trditve in tudi pojasni vse oziroma vsak posamičen predlagani dokaz. Še posebej to velja v sporih, ko gre za izterjavo več različnih vrst stroškov po posameznih časovnih obdobjih. Sodišča ne bremeni raziskovalna dolžnost v primeru obsežne listinske dokumentacije, iz katere ni mogoče prima facie ugotoviti trditvene zaključke tožeče stranke, ki se sklicuje tudi na takšne listinske dokaze, na podlagi katerih ni mogoče niti napraviti logičnih oziroma ustreznih matematičnih zaključkov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2001/751, z dne 12.1.2001 razveljavilo tudi v 1. in 3. točki izreka sklepa in tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja vse dopustne pritožbene razloge in poudarja, da ni mogoče zaključiti, da določila SZ in ZTLR niso omogočala, da bi bil upravnik v posamezni stanovanjski stavbi izbran z večino solastninskih deležev celotne soseske. Čeprav bi se tožeča stranka s tem strinjala, ni mogoče zaključiti, da pogodba o upravljanju ni veljavno sklenjena. Naslovi D. 56, D. 58 in K. 3 so dejansko trije vhodi (dva z D. ceste in eden s K. ulice) v isti objekt, pri čemer so medsebojno tako povezani, da vsekakor gre za funkcionalno celoto. To je ugotovil tudi izvedenec gradbene stroke B. A. v 3. točki izvedenskega mnenja. Garaže, do katerih je vhod s K. ulice, se namreč nahajajo tudi pod vhodoma D. 56 in D. 58. Tožeča stranka je tekom postopka tudi predložila seznam lastnikov z navedbo, kdo od njih je pristopil k pogodbi o upravljanju, podatkom o njihovem solastniškem deležu ter pooblastila in izjave kupcev posameznih enot. Čeprav sodišče meni, da pogodbe o upravljanju ni mogoče skleniti za celotno sosesko, je tožeča stranka nedvomno dokazala, da je pogodba sklenjena vsaj za objekt D. 56, 58 in K. 3 (gre za en objekt s tremi vhodi), v katerem je toženec lastnik poslovnega prostora in treh parkirnih mest, na katere se nanašajo vtoževani stroški. Ker je toženec ugovarjal podatkom o solastniških deležih, je bil postavljen izvedenec gradbene stroke, ki je ugotovil, da so podatki, s katerimi razpolaga tožnica, pravilni (odstopanj ni, ali so minimalna in to v škodo tožeče stranke). Sodišče pri odločitvi očitno sploh ni upoštevalo izvedenskega mnenja, ampak je zaključilo, da solastniški deleži ne morejo biti nesporni in verodostojni, zaradi česar po mnenju sodišča pogodba o upravljanju ni veljavno sklenjena, čeprav je tožeča stranka ves čas zatrjevala, da so podatki o solastniških deležih gotovo pravilni, saj jih je pridobila od investitorja, zato ni razloga, da ne bi bili. Takšen zaključek sodišča je tako v nasprotju s predloženimi dokazi s strani tožeče stranke (seznami lastnikov z navedbo solastniških deležev in pooblastili), kot tudi v nasprotju z izvedenskim mnenjem izvedenca B. A.. Sodišče je v tem delu zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka (15. točka 2. odstavka 339. člena ZPP). Neupravičeno je zavrnjen tudi zahtevek na podlagi neupravičene obogatitve. Predmet tožbenega zahtevka so stroški, ki so nastali pri upravljanju in obratovanju objekta, v katerem je lastnik tudi toženec, lastniki pa so dolžni nositi sorazmerni delež teh stroškov. Že sam zakon torej določa obveznost etažnih lastnikov do plačila stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, iz česar sledi, da je tožena stranka neupravičeno obogatena že, če tožeči stranki kot upravniku založenih stroškov ne povrne. Da so bili stroški plačani dobaviteljem iz lastnih sredstev tožeče stranke, niti ni sporno, poleg tega je tožeča stranka za vsako fakturo predložila dokazila o plačilu, predlagala pa je tudi postavitev izvedenca finančne stroke, v kolikor bi bilo sporno, da je vse stroške plačala iz lastnih sredstev. V tem delu je zato zmotno uporabljeno materialno pravo. Tožeča stranka je strošek upravljanja in vzdrževanja hiše poravnala oziroma zagotovila sredstva za njihovo poravnanje in je zato upravičena do njihove povrnitve oziroma do tega, da lastnik neplačnik prevzame nase obveznosti, ki jih je zanj prevzel in že izvršil, plačal upravnik (primerjaj 776. člen OZ in glej judikat VSL sklep II Cp 1572/99). Med strankama je namreč sklenjena pogodba o upravljanju storitve upravljanja, ki je mandatna pogodba, katere predmet je upravljanje, obratovanje in vzdrževanje soseske B. v L.. Za nemoteno zagotavljanje teh storitev je potrebna dobava blaga in storitev s strani dobaviteljev, ki seveda stroške zaračunajo lastnikom. Tožeča stranka je te stroške ob izvajanju svojega mandata, to je storitve upravljanja in obratovanja oziroma svojih obveznosti plačala dobaviteljem. Tako tudi 50. člen ZS določa, da upravnik sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami. Tožeča stranka je v konkretnem primeru imela pravni interes na podlagi zakona in na podlagi pogodbe, da sprejme plačilo etažnih lastnikov, seveda tudi s strani tožene stranke in da nato dobaviteljem – tretjim osebam plača obveznost. Ker tožena stranka ni plačala obveznosti, tožeča stranka ni mogla sprejeti plačila, je tožeča stranka sama plačala zaračunane stroške s strani dobaviteljev. Tožena stranka dolguje tožeči stranki na podlagi čiste verzije kot je opredeljena v okviru 776. člena OZ, pa tudi zato, ker je tožeča stranka postala novi upnik namesto dobavitelja v smislu 275. člena OZ. Nerazumljiv in protispisen je zaključek sodišča, da tožnik ni navedel, kolikšna je bila korist toženca in za koliko je bil tako na račun vtoževanih storitev obogaten. To namreč izhaja že iz predloga za izvršbo, s katerim se je predmetni postopek začel. Podlaga za vložitev predloga za izvršbo je izpisek iz knjigovodske evidence št. 578753, v katerem je po vrsti in višini navedena prav vsaka posamezna vtoževana postavka. Ker se je postopek začel z vložitvijo predloga za izvršbo, le-ta skupaj s pripravljalno vlogo predstavlja tožbene navedbe. Glede na navedeno je tožeča stranka podala trditve prav za vsako vtoževano postavko in sicer na katero nepremičnino toženca se nanaša, na katero storitev se nanaša ter kolikšna je njena višina. Tudi v tem delu je zaključek sodišča povsem protispisen, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka. Pravno napačno je razlogovanje sodišča, da lahko solastniške deleže določijo le lastniki sporazumno v pogodbi o medsebojnih razmerjih in da če deleži niso določeni, upravnik nima podlage za oblikovanje razdelilnikov stroškov. To bi namreč pomenilo, da dokler etažni lastniki ne sklenejo pogodbe o medsebojnih razmerjih, upravnik od njih ne more zahtevati povrnitve stroškov, ki jih je zanje založil in plačal dobaviteljem. Do sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih, to je vse stroške za objekt plačuje upravnik, lastniki pa mu jih niso dolžni povrniti. Takšno tolmačenje sodišča je že na prvi pogled napačno, saj tako etažni lastniki sploh ne bi imeli interesa za ureditev medsebojnih razmerij in določitev solastniških deležev, če jim do tedaj ni potrebno plačevati stroškov upravljanja in obratovanja, ker jih „časti“ upravnik. Takšno stališče je nelogično, neživljenjsko in v nasprotju z materialnimi predpisi. Izvedenec gradbene stroke je ugotovil, da so podatki, na podlagi katerih je tožeča stranka obračunavala stroške, pravilni. Povsem se namreč ujema ugotovitev izvedenca in podatek tožeče stranke za poslovni prostor tožene stranke in garažo št. 237 (97,90 m2 in 11,90 m2), površini ostalih dveh garaž pa sta celo nekoliko večji, kot jih je upoštevala tožeča stranka pri razdelitvi stroškov. Ključ delitve stroškov je bila namreč pri večini stroškov bruto površina, ki je zgolj drugače izražen solastniški delež. Iz izvedenskega mnenja torej sledi, da so bili podatki tožeče stranke pravilni, rahlo pa so pri dveh parkirnih mestih odstopali v škodo tožeče stranke. Tožnik je zahtevek podredno utemeljeval na določilih nujne gestije zgolj pri stroških upravljanja, saj bi v primeru, da tožeča stranka ne bi plačevala dobaviteljem njihovih dobav in storitev, prišlo do ustavitve teh dobav, kar bi za lastnike pomenilo škodo. Gre namreč za to, da bi prišlo do prekinitve dobave elektrike, vode, odvoza smeti, kar so vse storitve, za katere je splošno znano, da so nujne za življenje oziroma nemoteno obratovanje poslovnih prostorov, lokalov, stanovanj, garaž, zaradi česar tožeči stranki ni potrebno posebej dokazovati, da bi nastala škoda, v kolikor bi bile te dobave in storitve ustavljene iz razloga, ker tožeča stranka ne bi poravnavala stroškov dobaviteljem. Sodišče ugotavlja, da se zneski v izpisku iz knjigovodske evidence, na katerega se sklicuje tožeča stranka, ne ujemajo, kar pa ne drži. Sodišče kot primer navaja datum zapadlosti 25.2.2000, od katerega tožeča stranka vtožuje skupno 65.794,65 SIT. Ta znesek je sestavljen iz stroškov za vse štiri enote v lasti toženca (poslovni prostor in tri parkirna mesta) in je razvidno, da na posamezna parkirna mesta odpadejo stroški v višini 6.182,09 SIT, 4.511,06 SIT in 5.115,15 SIT, na poslovni prostor toženca pa znesek 49.986,35 SIT, kar skupaj znese natančno vtoževanih 65.794,65 SIT. Drugačna ugotovitev sodišča je protispisna. Drži, da je tožeča stranka na naroku dne 19.9.2008 primeroma obrazložila razdelilnik stroškov za mesec februar 2000, vendar se vsi razdelilniki berejo popolnoma enako. Če bi sodišče menilo, da je potrebno podati obrazložitev za vsak razdelilnik, bi zato moralo tožeči stranki dati rok za izjasnitev, saj to na naroku zaradi obsežnosti ni mogoče. Protispisna je navedba sodišča, da ni specificirala ključev delitve za posamezne stroške. Ti namreč natančno izhajajo že iz prve pripravljalne vloge, tožnica pa je na poziv sodišča pojasnila, da so se pogodbeno določeni stroški (iz X. člena Pogodbe o upravljanju) obračunavali skladno s pogodbo, ostali (ki so navedeni v prvi pripravljalni vlogi) pa na način, kot je bil pojasnjen v prvi pripravljalni vlogi. Zato je napačen in protispisen zaključek sodišča, da ni konkretizirala, za katere storitve naj bi bil uporabljen posamezen ključ delitve stroškov. Tožeča stranka predlaga, da višje sodišče sodbo primerno spremeni, podrejeno pa zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, toženi stranki pa naloži plačilo pritožbenih stroškov tožeče stranke z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje drugostopne odločbe do dneva plačila.

Pritožba ni utemeljena.

Uvodoma pritožbeno sodišče ugotavlja, da ni storjena v pritožbi očitana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Ta kršitev je namreč storjena lahko le v primerih, ko sodišče v razloge sodbe vsebino listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisa zvočnih posnetkov povzame v nasprotju s tistim, kar je vsebina teh listin, zapisnikov oziroma prepisov. Sodišče prve stopnje pa v pritožbi izpostavljenih seznamov lastnikov z navedbo solastniških deležev in pooblastili ter izvedenskega mnenja izvedenca B. A. ni povzemalo v razloge v nasprotju z vsebino teh listin oziroma vsebino izvedenskega mnenja.

Pravno pravilno pa je v zvezi s temi dokazi zaključilo, da tožeča stranka ni zmogla niti trditvenega niti dokaznega bremena, da so bili solastniški deleži določeni v soglasju z lastniki oziroma na podlagi sodne odločbe (glej v izpodbijani sodbi tudi pravilno uporabljeno določbo 22. člena SZ kot tudi določbo 26. člena istega zakona). Tudi izračun izvedenca gradbene stroke B. A. v tem postopku ne more nadomestiti zakonske zahteve o pravno veljavni določitvi solastninskih deležev, ki so lahko podlaga za razdelitev stroškov upravljanja in obratovanja stanovanjske stavbe. Zato njegovega izračuna ni bilo mogoče upoštevati pri izračunavanju toženčevega solastnega deleža v stanovanjski stavbi.

Ker je bila pogodba o upravljanju, z dne 17.6.1996 sklepana za celotno sosesko B. v L., pa je nadalje pravno pravilna tudi ugotovitev, da bi se lahko kot zadostna večina za veljavno sklenitev pogodbe upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti posamezne stanovanjske hiše in ne vse soseske. Določili 1. odstavka 31. člena SZ in 2. odstavka 15. člena ZTLR namreč nista omogočali, da bi bil upravnik v posamezni večstanovanjski stavbi izbran z večino solastniških deležev celotne soseske, temveč je bilo treba soglasje doseči v okviru posamezne stanovanjske stavbe oz. večstanovanjske hiše - to pa je bila tista hiša, ki je imela dve ali več stanovanji in eno hišno številko (glej 1. odstavek 7. člena SZ). Sodišče prve stopnje pa je tudi ugotovilo, da družba I., d.d. pogodbo o upravljanju ni sklenila tudi kot takratni solastnik, temveč kot pooblaščenec lastnikov, kar pravno pomeni, da se njen solastni delež pri ugotavljanju zadostne večine niti ne sme upoštevati. Pritožbene trditve, da je tožeča stranka nedvomno dokazala, da je pogodba sklenjena vsaj za objekt D. 56, 58 in K. 3, pri čemer gre za en objekt s tremi vhodi, v katerem je toženec lastnik poslovnega prostora in treh parkirnih mest, na katere se nanašajo vtoževani stroški, pa so sicer tudi dejanske narave in kot takšne v sporu majhne vrednosti, kakršen je tudi predmetni spor, nedopustne (glej določbi 1. odstavka 443. člena in 1. odstavka 448. člena ZPP). Nasprotujejo namreč dejanski ugotovitvi sodišča prve stopnje, da tožeča stranka zgolj s predložitvijo nekaj pooblastil ter seznama lastnikov ni dokazala potrebne večine solastniških deležev v posamezni stanovanjski stavbi in sicer: na K. 3 v L. (kjer je toženec lastnik treh garaž) in na D. 56 v L. (kjer je toženec lastnik poslovnega prostora).

Pritožbeno sodišče pa sicer načelno pritrjuje pravnemu stališču pritožnice, da bi v konkretnem primeru lahko uspela s tožbenim zahtevkom na podlagi določbe o nujni gestiji (218. člen ZOR), ne pa sicer na drugih uveljavljanih pravnih podlagah ( glej materialno pravno pravilne razloge sodišča prve stopnje). Na načelni ravni niti sodišče prve stopnje te pravne podlage same po sebi ne odklanja. Tožbeni zahtevek pa zavrne iz drugega razloga in sicer, ker pritožnica ni zmogla ustreznega dokaznega bremena glede pravno odločilnih dejstev, kljub temu, da je sodišče prve stopnje v novem postopku opravilo ustrezno procesno materialno vodstvo, kot mu je bilo naloženo z razveljavitveno odločbo pritožbenega sodišča. Pojasnjeno je že bilo, da pritožnica ni izkazala niti veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju niti na na zakonit način določenega toženčevega solastnega deleža v posamezni stanovanjski stavbi, kar bi šele omogočalo ustrezno dejansko in pravno podlago za utemeljenost tožbenega zahtevka. Pravilen pa je tudi prvostopni zaključek, da ni navedla substancirano niti višine skupne koristi za posamezen objekt glede na posamezno opravljeno storitev kot tudi ne, kolikšna je bila toženčeva korist in za koliko je bil ta na račun opravljenih storitev obogaten. Kot je bilo že omenjeno – nadalje tudi ni dokazala višine toženčevega solastniškega deleža, ki bi bil lahko materialno pravno pravilno ugotovljen zgolj – ali s soglasjem vseh solastnikov ali pa s pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij med lastniki, ki bi jo nadomestila odločba sodišča v nepravdnem postopku. Nadalje sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja razhajanja med specifikacijo zahtevka po posameznih postavkah ter zneskih na posamičnih listinah, ki jih je pritožnica predložila med postopkom. Pomanjkljivo trditveno in dokazno podlago izkazuje nadalje tudi zgolj predložitev enega razdelilnika stroškov za mesec februar 2000 (A7), katerega edinega je na poziv sodišča pritožnica tudi obrazložila. Pritožbeno sklicevanje, da naj bi vsak razdelilnik bil izdelan na podlagi enakega pristopa oziroma metode in da bi moralo zato sodišče prve stopnje samo razbrati iz ostalih razdelilnikov, kakšen delež stroškov pade na toženca, pa pomeni neutemeljeno zahtevo, da naj bi sodišče samo nadomeščalo potrebno procesno aktivnost pravdne stranke pri navajanju pravno odločilnih trditev ter predlaganju ustreznih dokazov. Zahtevana popolnost trditvene podlage tožbe terja, da pravdna stranka sama jasno, pregledno in nedvoumno poda ustrezne trditve in tudi pojasni vse oziroma vsak posamičen predlagani dokaz (glej tudi določbo 1. odstavka 7. člena ZPP, ki uzakonja načelo razpravnosti). Še posebej to velja v sporih, kakršen je tudi predmetni, ko gre za izterjavo več različnih vrst stroškov po posameznih časovnih obdobjih. Sodišča ne bremeni raziskovalna dolžnost v primeru obsežne listinske dokumentacije, iz katere ni mogoče prima facie ugotoviti trditvene zaključke tožeče stranke, ki se sklicuje tudi na takšne listinske dokaze, na podlagi katerih ni mogoče niti napraviti logičnih oziroma ustreznih matematičnih zaključkov. V konkretnem primeru pa je sodišče prve stopnje, ki se je sicer lotilo ugotavljanja utemeljenosti posameznih vtoževanih stroškov, ugotovilo nerazvidnost oziroma tudi celo razhajanje med knjigovodsko evidenco št. 578753, z dne 17.11.2000, ki je bila del predloga za izvršbo in višino stroškov po posameznih dnevih zapadlosti, ki jih je zatrjeval pritožnik. Nadalje pritožnica tudi ni uspela pojasniti razhajanja med zatrjevanim ključem delitve stroškov ter ključem delitve stroškov v pogodbi o opravljanju storitev upravljanja, na katero se je sicer sklicevala (glej razloge na 6. in 7. strani prvostopne sodbe). Ob povedanem pa je ostala tako trditvena kot tudi dokazna podlaga tožbe v takšni meri nesubstancirana, da ne omogoča niti sklepčnosti tožbe oziroma materialnopravne utemeljenosti tožbenega zahtevka. Pritožbeno sodišče tako soglaša tudi z zaključkom prvostopnega sodišča, da tudi v primeru, če bi bili deleži etažnih lastnikov zakonito določeni, ne bi bilo mogoče ugoditi tožbenemu zahtevku.

Ob povedanem je moralo pritožbeno sodišče pritožbo zavrniti ter izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP).