Jedro

Za ugotovitev o pripadajočem zemljišču ne zadostuje samo ugotovitev o obsegu le tega, temveč mora predlagatelj dokazati tudi pravno podlago, to je pravico uporabe oziroma lastninsko pravico na njem.

Če je na stavbi nastala dejanska etažna lastnina v času, ko je veljala kogentna akcesornost pravic na pripadajočih zemljiščih stavb pravicam na stavbah, je ob razlagi in uporabi zakonskih pravil na pridobitelja posameznega dela stavbe prešel tudi ustrezen delež na njenem pripadajočem zemljišču. Pripadajoče zemljišče je v takem primeru po samem zakonu postalo in pomenilo skupni del stavbe.

Ker gre v obravnavanem primeru za pripadajoče zemljišče stavbam v etažni lastnini, skladno z utrjenim stališčem pravne teorije in sodne prakse nakup zemljišča na javni dražbi (v stečaju in izvršbi) ni mogel razvrednotiti lastninske pravice etažnih lastnikov na njem.

Če za reševanje predhodnega vprašanja matični postopek ni tekel, oziroma ne teče, mora nepravdno sodišče predhodno vprašanje rešiti s samo. Zaradi določbe 49. člena ZVEtL-1, ki izključuje uporabo splošnih pravil nepravdnega postopka pri obravnavi predhodnih vprašanj, nima možnosti, da bi stranke napotilo na pravdo ali drug matični postopek.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II.Nasprotni udeleženec nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so parcele št. 140/365, 140/366, 140/368, 179/48, 179/51, 179/52 in 179/54, vse k. o. X, skupno pripadajoče zemljišče stavb z naslovi A. ulica 21, 23 in 25, B. cesta 24, 26 in 28 in A. ulica 15, 17 in 19, vse v Ljubljani (I. točka izreka). Sklenilo je, da se zemljiškoknjižni vpisi parcel opravijo po uradni dolžnosti, v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka, kot splošni skupni deli stavb in kot skupna lastnina vsakokratnih etažnih lastnikov teh stavb (II. točka izreka), ter odločilo, da vsak udeleženec nosi svoje stroške (III. točka izreka).

2.Nasprotni udeleženec se pritožuje zoper celotni sklep iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov po Zakonu o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da sklep ni pravilen in zakonit. Mnenje izvedenke ne daje podlage za zaključek sodišča, da so zemljišča namenjena kot lastnina konkretnim trem stavbam. Poleg tega se je izvedenka posplošeno sklicevala na metode načrtovanja v soseski v času družbene lastnine in na današnje stanje v naravi. O znakih pretekle rabe se je sodišče oprlo na izvedenski album fotografij, ki jih nasprotni udeleženec ni prejel in jih ni mogel vpogledati, zato dokazne ocene v 41. točki obrazložitve sklepa ni mogoče preizkusiti, s tem pa mu je bila kršena pravica do izjave. Poleg tega sodišče ni pravilno presojalo meril iz 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1). Splošni kriterij načrtovanja sosesk v času družbene lastnine je nezadosten in preohlapen. V celoti je prezrlo dejstvo, da je okoli spornih zemljišč območje asfaltiranih površin, ter da so vhodi stanovanjskih stavb obrnjeni drugam. Dejstvo, da so te stavbe fizično najbližje zemljiščem, ni življenjsko vzdržen argument in temu ne pritrjujejo znaki pretekle rabe, ki kažejo na že zdavnaj preživet način življenja. V nadaljevanju nasprotni udeleženec navaja, da je sodišče v celoti prezrlo specialno določilo 44. člena ZVEtL-1, po katerem je imel pravico dokazovati svojo dobrovernost pri nakupu zemljišča. Sodišče se je napačno oprlo na splošne določbe Obligacijskega zakonika (OZ) in na odločitve sodišč, ki so bile izdane v kontradiktornih pravdnih postopkih. Prezrlo je pomen originarne pridobitve lastninske pravice pravnega prednika nasprotnega udeleženca C. C na javni dražbi v izvršilnem postopku, ter se je zmotno postavilo na stališče, da so vsa predhodna razpolaganja nična, ne glede na morebitno dobrovernost pridobiteljev. S tem je zmotno uporabilo materialno pravo. Če so bili etažni lastniki navedenih treh stavb pred javno dražbo res lastniki teh zemljišč, je s prodajo v izvršilnem postopku njihova lastninska pravica prenehala. Tudi sodna praksa (VSRS II Ips 81/2020 in III Ips 60/2014) temu stališču ne nasprotuje. Navaja, da je odločanje o ničnosti pogodbe prehodno vprašanje, glede katerega se pravila nepravdnega postopka ne uporabljajo in bi sodišče moralo udeležence napotiti na pot pravde, ali pa o tem vprašanju odločiti samo po pravilih pravdnega postopka. V obravnavanem primeru gre za sklep presenečenja, saj takšne odločitve sodišča, glede na sodelujoče udeležence in pravila ZVEtL-1, ni bilo mogoče pričakovati, zato so podane tudi postopkovne kršitve. Sicer pa stališče sodišča, da je prodajna pogodba nična, lahko vodi le v zaključek, da je lastnik zemljišč C. C. kot originarni lastnik in ne etažni lastniki stavb. V dopolnitvi pritožbe se nasprotni udeleženec sklicuje tudi na 52. člen ZVEtL-1, ki določa postopanje sodišča v primeru s konstruktivno odločbo pridobljene lastninske pravice na pripadajočem zemljišču. V danem primeru izredna pravna sredstva zoper sklep o izročitvi niso več mogoča, zato ni več mogoča napotitev v matični postopek in je odločitev izvršilnega sodišča o izročitvi nepremičnine C. C. dokončna. Nasprotni udeleženec predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča zavrne, podrejeno, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, ter priglaša pritožbene stroške.

3.Predlagatelji v odgovoru pritožbene navedbe prerekajo ter predlagajo zavrnitev pritožbe.

4.Pritožba ni utemeljena.

Glede obsega pripadajočega zemljišča

5.Sodišče prve stopnje je obseg pripadajočega zemljišča pravilno ugotavljalo skladno s 43. členom ZVEtL-1 (prim. 11. točka obrazložitve). Postavilo je izvedenko urbanistične stroke, vpogledalo v njeno mnenje, na katerega so stranke podale pripombe, vpogledalo v odgovor izvedenke na pripombe, opravilo ogled na kraju samem ter zaslišalo izvedenko in etažno lastnico stavbe D. D. Na podlagi tako izvedenega dokaznega postopka je ugotovilo, da skupno pripadajoče zemljišče vsem trem stavbam predstavljajo v izreku tega sklepa navede parcele. Odločitev sodišča prve stopnje v tem delu je pravilna v pravnem in dejanskem pogledu. Sodišče je svojo odločitev temeljito obrazložilo v 17. do 44. točki, pritožbeno sodišče takšni obrazložitvi v celoti pritrjuje. Pravilno je ugotovljeno, da so bila navedena zemljišča v prostorskih aktih neposredno namenjena in potrebna za redno rabo stavb, kljub temu, da zazidalni načrt ni bil v celoti upoštevan, saj iz prostorskih aktov izhaja, da so bile nepremičnine namenjene sosedstvu. Parkovne površine in otroška igrišča so bila v času nastanka opredeljena kot takratna družbena lastnina, zgrajena in namenjena pa so bila za uporabo stavb soseske. Ugotovilo je tudi vidne sledove pretekle rabe, saj je obravnavano zemljišče z vseh strani zelo jasno zamejeno z robnikom starejšega datuma, ki predstavlja zaokroženo, zaključeno celoto. Na zelenici so vidni elementi, ki so po izvedenskem mnenju v uporabi vseh treh stavb, ki na to zemljišče gravitirajo. Zgradbe so del koncepta zelene soseske, kar izboljšuje kakovost bivanja, ponuja možnost za igro in druženje na prostem in zmanjšuje toplotno obremenitev na nivoju mesta, ne samo soseske. Gradnja na tem delu ni bila dovoljena niti za parkirišča, saj vsi prostorski akti govorijo o območju zelenic, ki so vitalnega pomena za sosesko.

6.Tako ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da se je izvedenka posplošeno sklicevala na metode načrtovanja sosesk v času družbene lastnine in na današnje stanje v naravi, ter ne drži, da analizirana dokumentacija in mnenje izvedenke ne dajeta podlage za zaključek sodišča, da so zemljišča namenjena konkretnim trem stavbam. Glede na prepričljivo izpovedbo etažne lastnice o več desetletni rabi, dejstvo, da je okoli spornih zemljišč območje asfaltiranih površin, na ugotovitve izvedenke ne more vplivati, kot tudi ne dejstvo, da so stavbe s svojimi vhodi obrnjene drugam. Zato tudi ne drži, da znaki pretekle rabe kažejo na že zdavnaj preživet način življenja, saj če zemljišče zaradi tehnološkega napredka pri bivanjskih navadah več ne služi stojalom za tepihe in za sušenje perila, še ne pomeni, da ne izpolnjuje koncepta zelene soseske, to je, da izboljšuje kakovost bivanja, ponuja možnost za igro in druženje na prostem in zmanjšuje toplotno obremenitev na nivoju mesta, ne samo soseske. O navedenem se je z vpogledom v izvedensko mnenje prepričalo tudi pritožbeno sodišče, saj je sporno zemljišče s treh strani popolnoma obkroženo z večstanovanjskimi stavbami, v katerih prebivajo predlagatelji, vse skupaj pa predstavlja zaokroženo celoto.

7.Na tem mestu pritožbeno sodišče pojasnjuje tudi, da ni utemeljena pritožbena navedba, da je sodišče storilo postopkovno kršitev s tem, ko nasprotni udeleženec ni imel možnosti vpogleda v celotno izvedensko mnenje. Kot izhaja iz podatkov sodnega spisa, izvedensko mnenje vsebuje 81 strani, nasprotni udeleženec pa je potrdil, da je to mnenje prejel. V sodnem spisu je to mnenje označeno z list. št. od 81 do 137. Vse fotografije, na katere svojo odločitev opira sodišče prve stopnje, so vsebovane v tem mnenju. Kakšnega drugega albuma fotografij ni bilo predloženega, zato je treba navedbo sodišča o albumu fotografij v 41. točki obrazložitve razumeti, da gre za fotografije, ki so del izvedenskega mnenja. Pritožba spregleda, da se sodišče ni sklicevalo na strani izvedenskega mnenja, ampak na list. št. sodnega spisa. List. št. 98 predstavlja 15. in 16. stran izvedenskega mnenja s štirimi fotografijami, list. št. 108 pa 35. in 36. stran izvedenskega mnenja prav tako s fotografijami.

Glede lastninske pravice

8.Skladno z 42. členom ZVEtL-1 morata biti za odločitev sodišča o pripadajočem zemljišču podana dva pogoja, to je, da gre za zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno in potrebno za redno rabo stavbe, kar so predlagatelji, kot je obrazloženo zgoraj, dokazali, ter da je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Za ugotovitev o pripadajočem zemljišču torej ne zadostuje samo ugotovitev o obsegu le tega, temveč mora predlagatelj dokazati tudi pravno podlago, to je pravico uporabe oziroma lastninsko pravico na njem.

9.Med strankami postopka ni bilo sporno, da je bila pri obravnavanih parcelah v letu 2001 vknjižena lastninska pravica E., d. d., po sklepu, izdanem v stečajnem postopku, ki je tekel nad dolžnikom F., d. d., v stečaju, v zvezi s 3. členom Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). E. je zemljišče prodala G. G., ki ga je obremenil s hipotekami. Na podlagi sklepa o dedovanju jih je podedovala H. H., zoper katero je pozneje tekel izvršilni postopek, v katerem je na javni dražbi lastninsko pravico na obravnavanih parcelah pridobil C. C., ta pa je zemljišče prodal nasprotnemu udeležencu.¹ Predlagatelji zatrjujejo pravico uporabe spornega zemljišča vseskozi od izgradnje večstanovanjskih zgradb do postopka lastninjenja. Nasprotni udeleženec pa zatrjuje, da je bilo zemljišče v dveh postopkih, stečajnem in izvršilnem, originarno pridobljeno na dražbi, zato je morebitna lastninska pravica predlagateljev prenehala, pri prenosih po dveh kupoprodajnih pogodbah pa je bila podana dobrovernost kupcev, zato domnevo, da so predlagatelji lastniki, izpodbija skladno s 44. členom ZVEtL-1.

10.Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da so se sporne parcele kot pripadajoče zemljišče v obravnavanem primeru lahko prenašale le skupaj s stavbami in niso mogle biti v samostojnem pravnem prometu, zato so vsi prenosi, vključno s prenosom v stečaju in izvršbi, nični. Pri tem se je sklicevalo na v sklepu navedeno sodno prakso. Odločitev sodišča prve stopnje je tudi v tem delu pravilna v dejanskem in materialnem pogledu. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje obrazložitvi v 45. do 52. točki ter se v nadaljevanju opredeljuje do pritožbenih navedb.

11.Nasprotni udeleženec zatrjuje, da sodišče ne bi smelo uporabiti določil Obligacijskega zakonika (OZ), ampak bi se moralo opreti na določila ZVEtL-1, ki določa drugačna merila za ugotavljanje lastninske pravice. Sodišče je v celoti prezrlo specialno določilo 44. člena ZVEtL-1, s tem pa zmotno uporabilo materialno pravo, saj dobrovernosti sploh ni ugotavljalo, niti se ni vsebinsko izreklo do ugovora, da originalna pridobitev lastninske pravice na javni dražbi (v stečaju in izvršbi) pomeni, da je lastninska pravica nasprotnih udeležencev, tudi če so jo do tedaj imeli, prenehala.

12.Drži, da je namen posebne ureditve po ZVEtL -1 v tem, da izhaja iz določenih izpodbojnih domnev v tipičnih in prevladujočih primerih, ki se obravnavajo v teh postopkih. Vendar navedeno ne pomeni, da so določila ZVEtL-1 popolnoma izolirana od drugih pravnih (kogentnih, splošnih) norm, kot so določila OZ. Pravni sistem v državi temelji na določilih Ustave RS, po hierarhiji najvišjega pravnega akta, na določilih zakonov (sistemskih in specialnih), ter podzakonskih aktov, ki so v medsebojni povezavi, vse pa z namenom zagotavljanja najvišjih pravnih standardov (pravic in tudi obveznosti) državljanom. Določila OZ o nedopustnosti predmeta prodaje zato sodišče prve stopnje ni moglo, niti smelo spregledati, ter je o tem pravilno odločalo v "predhodni fazi", pred morebitnim ugotavljanjem dobrovernosti po 44. členu ZVEtL-1. Pri tem je pravilno sledilo utrjenim stališčem pravne teorije in sodne prakse.

13.Odgovor na vprašanje, kdo je v postopku lastninjenja in po štirih prenosih spornega zemljišča postal oziroma ostal lastnik tega zemljišča, je treba poiskati v pravnih aktih, ki so veljali pred postopkom lastninjenja.

1.Ni sporno in izhaja iz izvedenskega mnenja, da so bile večstanovanjske stavbe, v katerih sedaj živijo predlagatelji, zgrajene prva v letu 1947 ter drugi dve v letih 1961 in 1964. Tudi ni sporno, da so bile zgrajene na zemljišču, ki je bilo takrat družbena lastnina, kar izhaja iz prostorskih aktov, ki jih je pridobila izvedenka, nasprotnih trditev pa ni bilo podanih. Gre torej za poseben primer pripadajočih zemljišč stavbam v etažni lastnini. Če je na stavbi nastala dejanska etažna lastnina v času, ko je veljala kogentna akcesornost pravic na pripadajočih zemljiščih stavb pravicam na stavbah, je ob razlagi in uporabi zakonskih pravil na pridobitelja posameznega dela stavbe prešel tudi ustrezen delež na njenem pripadajočem zemljišču. Pripadajoče zemljišče je v takem primeru po samem zakonu postalo in pomenilo skupni del stavbe (prim. 6. člen Zakona o lastnini na delih stavb - ZLDS/59, 6. in 7. člen ZLDS/65, 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerij - ZTLR in 9. člen ter tretji odstavek 12. člena Stanovanjskega zakona - SZ/91). V tem postopku ni sporno, da je ob izgradnji večstanovanjskih stavb (blokov) nastala dejanska etažna lastnina po posameznih enotah. Po navedeni zakonodaji je pripadajoče zemljišče postalo skupni del stanovanjskim stavbam. Ker gre v obravnavanem primeru za pripadajoče zemljišče stavbam v etažni lastnini, skladno z utrjenim stališčem pravne teorije in sodne prakse nakup zemljišča na javni dražbi (v stečaju in izvršbi) ni mogel razvrednotiti lastninske pravice etažnih lastnikov na njem.

2.Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da so najkasneje ob lastninjenju po ZLNDL na podlagi predhodno izkazane pravice uporabe pripadajočega zemljišča kot skupnega dela stavb, lastninsko pravico na njem pridobili predlagatelji, ki je zaradi izvzetja pripadajočega zemljišča kot skupnega dela stavb v etažni lastnini izven pravnega prometa, tudi ob nadaljnjih štirih prenosih, ki jih je sodišče pravilno štelo za nične, niso izgubili. Sodišče prve stopnje je materialno pravo pravilno uporabilo. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da ne držijo pritožbene navedbe, da je sodišče v celoti spregledalo 44. člen ZVEtL-1 in s tem nasprotnemu udeležencu vzelo pravico do izpodbijanja domneve o lastninski pravici predlagateljev. Sodišče je navedeni člen pravilno uporabilo, pri čemer je ugotovilo, da zaradi ničnosti nadaljnjih pravnih poslov nasprotni udeleženec domneve lastninske pravice ni uspel izpodbiti. Dokaz z ugotavljanjem morebitne dobrovernosti je bil za razjasnitev dejanskega stanja nepotreben in ga sodišče prve stopnje ni bilo dolžno izvesti.

3.Drži, da je odločanje o ničnosti pogodbe predhodno vprašanje, glede katerega se po 49. členu ZVEtL-1 pravila nepravdnega postopka ne uporabljajo, vendar pritožba navedeni člen zmotno tolmači. Postopanje sodišča, ko naleti na predhodno vprašanje, je najprej odvisno od tega, ali je potekal oziroma ali poteka matični postopek za njegovo rešitev ali ne. Če je bil ta izveden in se je končal s pravnomočno odločbo, je sodišče nanjo vezano. Če je bil matični postopek začet, pa še ni dokončan, sodišče nepravdni postopek prekine do pravnomočnega dokončanja matičnega postopka. Da navedenih procesnih situacij v tem postopku ni podanih, ni bilo sporno. Če za reševanje predhodnega vprašanja matični postopek ni tekel, oziroma ne teče, mora nepravdno sodišče predhodno vprašanje rešiti s samo. Zaradi obravnavane določbe, ki izključuje uporabo splošnih pravil nepravdnega postopka pri obravnavi predhodnih vprašanj, nima možnosti, da bi stranke napotilo na pravdo ali drug matični postopek. S tem je odgovorjeno na pritožbeno navedbo, da bi sodišče moralo stranke napotiti na pot pravde.

4.Skladno z določili ZVEtL-1 so bili predlagatelji dolžni dokazati določene pogoje. To jim je v tem postopku uspelo. Ni pa stvar predlagateljev, kakšne morebitne medsebojne zahtevke bodo postavljali udeleženci nadaljnjih štirih prenosov, za katere je sodišče ugotovilo, da so nični, v za to pristojnih postopkih. Poleg tega odločitev sodišča o ničnosti nadaljnjih prenosov, ki ni bila sprejeta v izreku sodne odločbe, pomeni rešitev predhodnega vprašanja samo za ta konkretni primer ter ne posega v pravice drugih udeležencev v drugih postopkih. Iz tega razloga je neutemeljena tudi pritožbena navedba o sosporništvu oziroma pravici udeležbe C. C. v tem postopku, saj bo imel možnost reševati morebitne ugovore v drugih, za to pristojnih postopkih. Njegova udeležba v tem postopku na odločitev sodišča prve stopnje ne bi v ničemer vplivala in tudi ni bila potrebna. V zvezi s tem ni prišlo do postopkovnih kršitev.

5.V dopolnitvi pritožbe nasprotni udeleženec izpostavlja, da bi se moralo sodišče opreti tudi na določbe 52. člena ZVEtL-1. Po oceni pritožbenega sodišča navedeno določilo ne pride v poštev, saj so predlagatelji in nasprotni udeleženec soglasni, da v danem primeru izredna pravna sredstva zoper sklep o izročitvi nepremičnine niso več mogoča, zato napotitev v matični postopek prav tako ni več mogoča. Ugovor predlagateljev zoper učinkovitost nakupa na prisilni javni dražbi je moralo sodišče presoditi v postopku za določitev pripadajočega zemljišča, kar je v tem postopku tudi storilo.

6.Ker pritožba nasprotnega udeleženca ni utemeljena, jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (365. člen ZPP v povezavi s 30. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP in 3. členom ZVEtL-1). Nasprotni udeleženec nosi svoje pritožbene stroške, saj s pritožbo ni uspel.

-------------------------------

1Primerjaj 46. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa.

2Prim. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, A. Božič Penko in ost., Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, Uvodni komentar k tč. IV. Postopek za ugotavljanje pripadajočega zemljišča, st. 233 in komentar k 44. členu, st. 309, prim. tudi VSRS III Ips 60/2014 in II Ips 81/2020 ter VSL I Cp 1103/2021 in I Cp 203/2019.

3Prim. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, A. Božič Penko in ost., Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, komentar k 49. členu, stran 345.

4Prim. tudi VSL I Cp 1103/2021 in I Cp 203/2019, kjer je bilo o identičnem vprašanju odločeno v nepravdnem postopku.

5VSL I Cp 1103/2021, tč. 13.

6Prim. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, A. Božič Penko in ost., Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2023, komentar k 52. členu, stran 362.