Jedro

Za pravilno poplačilo upnikov je tako bistveno, da se ugotovi razmerje, po katerem se bo delilo kupnino iz skupne prodaje na dele, ki odpadejo na posamezno nepremičnino. Ker pridobitev cenitve in ugotovitev vrednosti posameznih solastniških deležev zahteva določen čas, je bistveno, da se v skladu z načelom hitrosti v izogib zastoju v nadaljevanju postopka opravi navedeno procesno dejanje čim prej in ne odlaša do razdelitvenega naroka.

Izrek

I. Pritožbi upnika V.J. se delno ugodi in sklep sodišča prve stopnje razveljavi v delu, ki se nanaša na njegov predlog za dopolnitev cenilnega poročila z dne 25. 11. 2013, in se mu v tem obsegu vrne zadeva v nov postopek.

II. V ostalem se pritožba upnika VJ zavrne in sklep sodišča prve stopnje v nerazveljavljenem delu, ki se nanaša na upnika VJ, potrdi.

III. Pritožba upnice DP se zavrne in sklep sodišča prve stopnje v delu, ki se nanaša nanjo, potrdi.

IV. Odločitev o pritožbenih stroških upnika VJ se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predloga upnikov z dne 15. 11. 2013 in z dne 24. 11. 2013 za dopolnitev cenilnega poročila in predlog za prodajo nepremičnin z ID znakom A in B po posamezni parceli.

2. Upnik VJ v pravočasni pritožbi izpodbija sklep iz razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in bistvene postopkovne kršitve. Opozarja, da se vrednost nepremičnine dokončno ugotovi na prodajnem naroku, zato pravnomočni sklep o ugotovitvi vrednosti ni ovira, da se cenitev dopolni. Upnik zaradi kasnejšega pristopa ni imel možnosti posredovanja pripomb na cenilno poročilo. Z odločitvijo sodišča prve stopnje o skupni prodaji je upniku onemogočeno, da bi kupil solastniški delež, na katerem ima zastavno pravico. Sklicuje se na drugi odstavek 191. člena in četrti odstavek 178. člena ZIZ. Meni, da ni pravnih in dejanskih ovir za ločeno prodajo solastniških deležev na obeh nepremičninah, saj dejstvo, da stoji stavba na obeh parcelah ne vpliva na to, da bi bili parceli samostojni predmet izvršbe. Tak pravni položaj izhaja iz zemljiške knjige. Opozarja, da je hipoteka v njegovo korist vpisana le na nepremičnini z ID znakom B, ne pa tudi na nepremičnini z ID znakom A, kar preprečuje, da bi bili kasneje združeni v eno nepremičnino. Sklicuje se na sklep VSL I Ip 906/2010 z dne 2. 6. 2010, iz katerega izhaja, da je pravilno ugotoviti vrednost vsake posamezne nepremičnine posebej. Nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da fizično ni mogoče opraviti prodaje po posameznih parcelah, ker zaradi poslovne stavbe, ki stoji na obeh nepremičninah, ni mogoče ugotoviti vrednosti solastniškega deleža na posamezni parceli. Meni, da je vsak idealni delež v pravnem prometu in tako tudi lahko predmet samostojne prodaje v izvršilnem postopku, pri čemer se sklicuje na sklep VSL II Ip 827/2012 z dne 29. 2. 2012. Sodišče bo moralo poplačati upnika le iz solastniškega deleža, na katerem ima zastavno pravico. Le ob ločeni prodaji bo lahko sodišče pravilno razdelilo kupnino med upnike. Morebitna kasnejša fizična delitev nepremičnine med solastnike za prodajo v izvršbi ni pomembna. Dopustnost nakupa posameznega solastniškega deleža potrjuje tudi sodna praksa. S sklicevanjem na določilo petega odstavka 178. člena ZIZ meni, da bi bila ločena prodaja nepremičnin uspešnejša, saj je upnik že našel kupca. Meni, da je sodišče prve stopnje storilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ, ker se do tega ni opredelilo. Predlaga spremembo sklepa tako, da se njegovemu predlogu ugodi, podrejeno pa njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške.

3. Upnica DP v pravočasni pritožbi izpodbija sklep v delu, ki se nanaša na zavrnitev njenega predloga za dopolnitev cenilnega poročila. Meni, da ne obstajajo dejanske in pravne ovire za ločeno prodajo solastniških deležev na posamezni parceli, ne glede na to, da stavba stoji na obeh parcelah. Upnica sicer ne nasprotuje, da bi se najprej opravila prodaja obeh deležev na obeh nepremičninah hkrati, a si prizadeva, da bi se ob morebitnem neuspehu opravila prodaja ločeno za vsak solastniški delež. Sodišče prve stopnje z zavrnitvijo favorizira dolžnika na škodo upnikov in onemogoča, da bi si upnica z nakupom enega od deležev vsaj delno poplačala svojo terjatev. Opira se na določilo petega odstavka 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), ki nalaga sodišču, da izbere tak način in pogoje prodaje, ki omogoča hitrejše in učinkovitejše poplačilo upnikov. Poudarja, da ne napada pravnomočne odločitve o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, ampak predlaga le dopolnitev cenitve po posameznih deležih. Podaja svoj obračun vrednosti solastniških deležev in dodaja, da bi bila v primeru ločene prodaje lahko oproščena varščine. Predlaga spremembo sklepa sodišča prve stopnje tako, da se njenemu predlogu ugodi. Pritožbenih stroškov ne priglaša. K I. in II. točki izreka

4. Pritožba upnika VJ je delno utemeljena.

5. Uradni preizkus kršitev, na katere sodišče druge stopnje pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), ni pokazal nepravilnosti. Tudi ni podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, ki se nanaša na sposobnost preizkusa izpodbijanega sklepa, in na katero upnik opozarja v pritožbi. Sodišče prve stopnje je navedlo jasne in zadostne razloge za svojo odločitev, čeprav so ti deloma zmotni.

6. Tako je pritrditi upniku VJ, da je na splošno dopustna ločena prodaja solastniških deležev, če iz zemljiške knjige kot matične uradne evidence o stvarnih pravicah na nepremičninah izhaja, da sta ta vknjižena ločeno za dve parceli. Vendar je v izvršilnem postopku treba upoštevati ne samo pravno dopustnost prodaje, ampak tudi temeljno zakonsko izhodišče, da se s prodajo dolžnikovih stvari pridobi čim višjo kupnino. Varstvo dolžnikove lastninske pravice (33. člen Ustave) zahteva od sodišča, da določi način prodaje, s katerim se bo dosegla najvišja cena (peti odstavek 178. člena in prvi odstavek 181. člena ZIZ).

7. Navedeno se ne nanaša le na prodajo nepremičnine po delih, ampak smiselno velja tudi za odločitev o prodaji več nepremičnin skupaj ali ločeno. Še posebej je ta vidik pomemben, ko stoji stavba na več zemljiških parcelah, saj stavba z ekonomskega vidika in vidika uporabe pomeni celoto, četudi v pravnem smislu gre za dve ločeni nepremičnini. Ta okoliščina pa že po splošnih življenjskih izkušnjah vpliva na ceno in zainteresiranost potencialnih kupcev za nakup. Tako se je sodišče prve stopnje pravilno oprlo na pravnomočni sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin z dne 4. 10. 2013, ki je bil izdan na podlagi cenitve, v kateri je cenilec ocenil solastniška deleža le za obe parceli (z ID znakom B in A) skupaj ob ugotovitvi, da je zgrajena poslovna stavba na obeh parcelah, pri čemer je priporočil skupno prodajo (l. št. 115 spisa, opomba na 13. strani cenitve z dne 6. 5. 2013). Sodišče druge stopnje zato pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da se v pojasnjenih okoliščinah posamezna solastniška deleža na sicer pravno ločenih nepremičninah prodata v prvi vrsti skupaj, šele ob neuspešnosti tovrstne prodaje pa lahko tudi ločeno.

8. Zmotno pa je stališče sodišča prve stopnje, da solastniška deleža na obravnavanih nepremičninah ne moreta biti predmet samostojnega vrednotenja. Vsak solastniški delež daje imetniku določena upravičenja, ki se nanašajo na stvar v solastnini (66. člen Stvarnopravnega zakonika - v nadaljevanju SPZ). Vsak solastnik ima tudi pravico zahtevati kadarkoli delitev stvari (prvi odstavek 69. člena SPZ). Posamezni solastniški delež ima tako gotovo svojo premoženjsko vrednost, v izvršilnem postopku pa jo sodišče ugotovi s pomočjo cenilca, ki mora upoštevati pravila stroke in vse okoliščine, ki vplivajo na določitev tržne cene.

9. Med njimi je tudi okoliščina, da je izgrajena stavba na dveh nepremičninah, zaradi česar imata solastniška deleža ločeno lahko vsak manjšo vrednost, kot v primeru, da bi bila ocenjevana skupaj. Njuna posamezna vrednost je lahko tudi različna glede na velikost posamezne parcele in dela stavbe, ki pripada določeni nepremičnini. Če in koliko je ta vrednost manjša in različna pa lahko odgovori le cenilec, ki ga bo moralo sodišče prve stopnje pritegniti v postopek po predhodni založitvi predujma s strani upnika, ki upravičeno predlaga ločeno cenitev.

10. A ne zaradi ločene prodaje, ampak zaradi pravilnega poplačila upnikov, saj bo terjatev upnika VJ lahko poplačalo le iz dela kupnine, ki odpade na solastniški delež na nepremičnini z ID znakom B, na katerem ima zastavno pravico, ne pa tudi iz dela, ki odpade na solastniški delež na nepremičnini z ID znakom A, glede katerega nima poplačilne pravice. Za pravilno poplačilo upnikov je tako bistveno, da se ugotovi razmerje, po katerem se bo delilo kupnino iz skupne prodaje na dele, ki odpadejo na posamezno nepremičnino. Ker pridobitev cenitve in ugotovitev vrednosti posameznih solastniških deležev zahteva določen čas, je bistveno, da se v skladu z načelom hitrosti v izogib zastoju v nadaljevanju postopka opravi navedeno procesno dejanje čim prej in ne odlaša do razdelitvenega naroka (prvi odstavek 11. člena ZIZ).

11. Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje pritožbi upnika VJ ugodilo v delu, ki se nanaša na predlog za dopolnitev cenitve in ločeno ugotovitev solastniških deležev, in v tem delu sklep razveljavilo ter v istem obsegu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), v ostalem pa pritožbo zavrnilo in sklep potrdilo, kot izhaja iz izreka (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

K III. točki izreka

12. Pritožba upnice DP ni utemeljena.

13. Upnica, ki ima zastavno pravico in s tem poplačilno upravičenje na obeh obravnavanih solastniških deležih, odločitvi o skupni ugotovitvi vrednosti ni nasprotovala, tako je ta postala pravnomočna. V pritožbi sama izraža strinjanje s pravnomočnim sklepom o ugotovitvi vrednosti in odločitvijo sodišča prve stopnje, da se najprej prodata obravnavana solastniška deleža skupaj in šele ob neuspehu ločeno. Njen predlog je tako usmerjen v morebitno ločeno prodajo, za katero se še ne ve, ali bo sploh potrebna in upravičena. V okoliščinah, ko se iz skupne prodaje upravičeno pričakuje višja kupnina, pa njen predlog ne more biti uspešen. Upnica je v drugačnem pravnem položaju kot drugi upnik, saj bo njena terjatev v primeru skupne prodaje poplačana iz celotne kupnine, tako tudi nima upravičenega interesa, da se ocenijo ločeno deleži na posamezni nepremičnini, kot to velja za drugega upnika.

14. Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje njeno pritožbo zavrnilo in v delu, ki se nanaša nanjo, potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

K IV. točki izreka

15. Odločitev o pritožbenih stroških drugega upnika je sodišče druge stopnje pridržalo za končno odločbo v skladu z določilom tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.