Jedro

Ponudba, dana odsotni osebi, v kateri rok za sprejem ni določen, veže ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da odgovor o sprejemu ponudbe (tretji odstavek 26. člena OZ). Veže ponudba ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da poda odgovor o sprejemu ponudbe. To pa pomeni, da bi tožnik moral pisno sprejeti ponudbo v primernem roku (npr. 1 mesecu, eventualno zaradi odsotnosti 2 mesecih), ne pa po skoraj dveh letih. Ponudba po preteku primernega roka iz tretjega odstavka 26. člena OZ ne veže več oziroma je ni mogoče več sprejeti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije sama svoje stroške postopka s pritožbo.

Obrazložitev

1. Z v uvodu navedeno sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval ugotovitev, da sta pravdni stranki dne 20. 4. 2022 sklenili prodajno pogodbo za prodajo nepremičnine za kupnino 42.450,00 EUR in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za predmetno nepremičnino (I. točka izreka). Zavrnilo je tudi podredni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila tako, da se pri nepremičnini vknjiži lastninska pravica na ime tožnika (II. točka izreka). Tožniku je naložilo povrniti toženki pravdne stroške v znesku 2.373,14 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper zgoraj navedeno sodbo vlaga pritožbo tožnik iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Navaja, da je sporno najemno pogodbo, v kateri je bil dogovorjen odkup stanovanja za kupnino v višini 66.000,00 EUR s prejšnjim zakonitim zastopnikom toženke ustno podaljšal za nedoločen čas. Iz dopisa z dne 8. 6. 2020 izhaja, da je cena za stanovanje 66.000,00 EUR, za teraso pa 8.000,00 EUR, kot tudi da je tožnik izkazal interes za odkup stanovanja. Pravdni stranki sta nadaljevali z dogovori in kot navaja tožnik, sta se dogovorili o vseh bistvenih sestavinah prodajne pogodbe. Graja obrazložitev sodišča prve stopnje, ki je v zvezi z ustnim podaljšanjem najemne pogodbe pomanjkljiva in se je posledično ne da preizkusiti. Opozarja, da toženka temu dejstvu med postopkom pred sodiščem prve stopnje ni nasprotovala. Ker se glede tega dejstva torej sodišče prve stopnje ni opredelilo, je storilo bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Nadalje graja zmotno ugotovitev dejanskega stanja, na podlagi katere je sodišče prve stopnje štelo, da je bila dana ponudba s strani toženke v višini 93.000,00 EUR in da je odkupna opcija za znesek 66.000,00 EUR z dnem 31. 3. 2017 potekla. Zaključek sodišča prve stopnje, da je bilo po dopisu z dne 8. 6. 2020 več ustnih pogajanj glede cene stanovanja je napačen in protispisen. Priznava, da so potekali ustni dogovori glede višine cene terase in gotovinskega pologa, ne pa glede cene stanovanja. Tožnik je v vseh pogledih nastopal kot laik in potrošnik, prepričan, da je cena za stanovanje dogovorjena. Nasprotno pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da akcept samo stanovanja ni možen. Nadalje tožnik izpostavlja, da je tudi glede terase sprejel ponudbo in je bilo zato doseženo soglasje volj, vendar je želel urediti sestanek, na katerem bi formalno uredili nakup stanovanja. Sodišču prve stopnje očita, da je napačno povzelo njegovo izjavo, prav tako je napačno povzelo listine v spisu in sledilo le navedbam toženke. V posledici tega je zagrešilo kršitev 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Nadalje očita sodišču prve stopnje, da bi moralo v obravnavanem primeru uporabiti določilo 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), po katerem se šteje, da je pogodba sklenjena, ko stranki dosežeta soglasje o bistvenih sestavinah. Pravdni stranki pa sta s tem, ko sta ustno podaljšal najemno pogodbo, podaljšali tudi ustni dogovor o ceni za stanovanje v višini 66.000,00 EUR, ki pa ga nista več časovno omejili kot v pisno sklenjeni najemni pogodbi iz leta 2014. Vsi nadaljnji dogovori so tekli le okoli terase in realizacije prodaje stanovanja. Glede na navedeno predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in spremeni izpodbijano sodbo tako, da zahtevku tožnika ugodi v celoti, podredno pa predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Priglaša stroške.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo prereka navedbe iz pritožbe in se zavzema za njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje je opravilo uradni preizkus glede morebitnih bistvenih kršitev določb postopka, ki je pokazal, da ni podana nobena uradno upoštevna bistvena kršitev. Sodišče prve stopnje je popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo.

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za stanovanje št. 2, v kateri je bila dogovorjena odkupna opcija do 31. 3. 2017, da je stanovanje še vedno v posesti tožnika in da je toženka nanj dne 8. 6. 2020 naslovila ponudbo za odkup stanovanje v višini 74.000,00 EUR (66.000,00 EUR za stanovanje in 8.000,00 EUR za teraso).

7. Sodišče prve stopnje je pravilno svojo odločitev oprlo na določila 22. - 31. člena OZ. Ponudba je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila (22. člen OZ). Na podlagi 52. v zvezi s 27. členom OZ mora biti ponudba dana tudi v pisni obliki. Ponudba, dana odsotni osebi, v kateri rok za sprejem ni določen, veže ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da odgovor o sprejemu ponudbe (tretji odstavek 26. člena OZ).

8. Kot izhaja iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje tožnik navedene ponudbe z dne 8.6.2020 ne pisno, ne ustno ni sprejel oz. nanjo ni pisno odgovoril vse do 15. 9. 2021, ko je v elektronski pošti prosil za sestanek, da se dokončno uskladi cena stanovanja, saj je, kot je navajal: „bil fer do vas in sem sam predlagal, da plačam stroške zakasnitve odkupa, katerega sprva niste zahtevali“. Sodišče prve stopnje je pravilno glede na navedeno zaključilo, da tožnik ponudbe z dne 8. 6. 2020 ni sprejel, ampak se je s toženko še pogajal o ceni stanovanja s teraso. Dana ponudba bi bila sprejeta le v primeru, v kolikor bi jo sprejel takšno, kot je bila dana, brez dodatnih pogajanj o ceni (četudi le na račun terase). To pa nedvomno sledi iz citiranega dopisa tožnika z dne 15. 9. 2021, saj tožnik sam navaja, da je pripravljen kriti še dodatne stroške zakasnitve odkupa, ki v ponudbi z dne 8. 6. 2020 niso vsebovani. Iz tega je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da sta se pravdni stranki glede odkupa stanovanja po podani ponudbi še pogajali, pri čemer je bila tožniku dana kasnejša nova ustna ponudba (potem ko prvotne pisne ponudbe ni sprejel), ki pa je tudi ni sprejel. 9. Pisni sprejem ponudbe z dne 8. 6. 2020 na dan 20. 4. 2022 je prepozen oziroma sploh ne more predstavljati več sprejema ponudbe z dne 8. 6. 2020. Kot je bilo že citirano zgoraj, veže ponudba ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da poda odgovor o sprejemu ponudbe. To pa pomeni, da bi tožnik moral pisno sprejeti ponudbo v primernem roku (npr. 1 mesecu, eventualno zaradi odsotnosti 2 mesecih), ne pa po skoraj dveh letih. Ponudba po preteku primernega roka iz tretjega odstavka 26. člena OZ ne veže več oziroma je ni mogoče več sprejeti.

10. Ker torej tožnik ni v primernem roku sprejel ponudbe z dne 8. 6. 2020 takšne kot se je glasila, ampak je zahteval sestanek in dogovor o ceni stanovanja s teraso, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tožnik ponudbe ne z dopisom z dne 15. 9. 2021 oz. z dopisom z dne 20. 4. 2022 ni mogel več sprejeti.

11. Glede na navedeno je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, sodišče druge stopnje pa v nadaljevanju odgovarja še na bistvene pritožbene navedbe:

12. V zvezi s pritožbeno grajo glede ustnega podaljšanja najemne pogodbe, sodišče druge stopnje ugotavlja, da tožnik ni nikoli tekom postopka pred sodišče prve stopnje podal trditev o ustnem podaljšanju najemne pogodbe, temveč je o tem izpovedal zaslišan kot stranka, s čimer pa ne more nadomestiti manjkajoče trditvene podlage. Brez trditvene podlage pa se sodišču prve stopnje glede vprašanja podaljšanja najemne pogodbe ni bilo treba ukvarjati. Ob tem pa je v svoji pripravljalni vlogi z dne 27. 9. 2022 izrecno navedel, da je med strankama nesporno, da je nakupna opcija iz najemne pogodbe s potekom časa prenehala. Glede na to se sodišče prve stopnje pravilno z vsebino najemne pogodbe, njeno veljavnostjo in veljavnostjo nakupne opcije ni ukvarjalo.

13. V zvezi s pritožbeno grajo, da je zaključek sodišča prve stopnje, da je bilo po dopisu z dne 8. 6. 2020 več ustnih pogajanj glede cene stanovanja, napačen in protispisen, sodišče druge stopnje ugotavlja, da je med ponudbo z dne 8. 6. 2020 in dopisom tožnika 15. 9. 2021 očitno prišlo do pogajanj med pravdnima strankama, kar izhaja iz dopisa z dne 15. 9. 2021, ko tožnik navaja: „zdaj pa se je iz vaše strani pojavila zelo visoka cena terase, ki je skoraj 300% višja kot v protoni ponudbi.“ Iz dopisa z dne 8. 11. 2021 ponovno izhaja, da je tožnik bi v dogovoru s toženko in sicer: „po današnjem telefonskem dogovoru vas še po mailu prosim za termin sestanka...“ Navedeno nedvomno kaže na to, da sta bili pravdni stranki v dogovarjanju, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, zato pritožbeni razlog protipisnosti ni podan.

14. Nadalje pritožba graja tudi zaključek sodišča prve stopnje, da akcept samo stanovanja ni možen. Kot izhaja iz samega tožbenega zahtevka predstavljata terasa in stanovanja en posamezni del v večstanovanjski hiši, kar je potrdila tudi priča A. A. Že iz tega razloga ni mogoče prodajati ločeno le stanovanje, v posledici česar tudi ni mogoče sprejeti ponudbe samo za stanovanje, za kar se zavzema tožnik v pritožbi. Ponudba je bila dana za stanovanje s teraso kot celoto in jo je bilo potrebno sprejeti v celoti. Ker je tožnik ni sprejel, takšne kot je bila dana, pogodba za nakup stanovanja ni bila nikoli sklenjena.

15. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje pritožbo tožnika kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Tožnik sam krije svoje pritožbene stroške, ker s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. členom ZPP).

17. Toženka pa sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo, ker z njim ni doprinesla k razjasnitvi zadeve (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).