Jedro

Določba 507. člena OZ predvideva dve obveznosti lastnika stvari, ki ju je ob nameravani prodaji dolžan izpolniti nasproti predkupnemu upravičencu, in sicer: (1) dolžnost obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari ter (2) dolžnost predkupnemu upravičencu ponuditi, da stvar pod enakimi pogoji kupi on.

Izrek

Revizija se zavrne.

Prva toženka sama krije stroške revizije.

Prva toženka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti tožeči stranki stroške revizijskega odgovora v znesku 421,36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Sodišče prve stopnje je v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku za razveljavitev kupoprodajne pogodbe, sklenjene 18. 1. 2008 med prvo toženko (kot kupko) in ostalimi toženci (kot prodajalci) glede prenosa solastninske pravice do 6/32 na nepremičninah, parc. št. 1148/2 in 1148/5, obe k. o. ... Ugotovilo je, da je vknjižba solastninske pravice v korist prve toženke neveljavna, ter odločilo, da se izbriše zemljiškoknjižno stanje, temelječe na tej kupoprodajni pogodbi, in vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje (I. točka izreka sodbe). Drugemu do sedmemu tožencu je naložilo, da so kot prodajalci dolžni s tožečo stranko skleniti kupoprodajno pogodbo, z vsebino, kot sledi iz izreka sodbe, sicer bo kupoprodajno pogodbo nadomestila sodba sodišča (II. točka izreka sodbe); toženi stranki pa je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke (III. točka izreka sodbe).

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo prve toženke in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (I. točka izreka sodbe). Odločilo je, da vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka (II. točka izreka sodbe).

3. Na predlog prve toženke je Vrhovno sodišče s sklepom III DoR 66/2011-8 z dne 7. 9. 2011 dopustilo revizijo glede vprašanja, ali vloga drugega do sedmega toženca z dne 31. 12. 2007 in priloženo pooblastilo v okoliščinah konkretnega primera predstavljata obvestilo predkupnemu upravičencu o nameravani prodaji stvari v skladu z zahtevo iz 507. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)?

4. Prva toženka v dopuščeni reviziji uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava. Vrhovnemu sodišču prvenstveno predlaga, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo stroškov postopka; podrejeno pa, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in zadevo vrne v ponovno sojenje. Ocenjuje, da je sporno vlogo drugega do sedmega toženca treba šteti za obvestilo tožeči stranki o pogojih prodaje, saj so bili potrebni podatki razvidni iz priloženega pooblastila.

5. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki v odgovoru na revizijo predlaga, da Vrhovno sodišče revizijo kot neutemeljeno zavrne, prvi toženki pa naloži plačilo stroškov odgovora na revizijo.

Ugotovljeno dejansko stanje

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), izhaja: - tožeča stranka je solastnica nepremičnin s parcelnima številkama 1148/2 in 1148/5, obe k. o. ..., do 9/16; - drugi do sedmi toženec, kot prodajalci, in prva toženka, kot kupka, so 18. 1. 2008 sklenili kupoprodajno pogodbo za nepremičnini, parc. št. 1148/2 in 1148/5, obe k. o. ...; s pogodbo je bila dogovorjena kupnina v višini 15.000,00 EUR; - pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe so drugi do sedmi toženec 31. 12. 2007 po pošti (priporočeno) oddali Vlogo za izdajo potrdila, da občina ne uveljavlja predkupne pravice na nepremičnini na podlagi 87. člena Zakona o urejanju prostora, v nadaljevanju ZUreP-1 (v nadaljevanju Vlogo); tožeča stranka je Vlogo prejela 3. 1. 2008; - tožeča stranka je z odločbo 48-1/2008 z dne 14. 1. 2008, ki jo je pooblaščenka drugega do sedmega toženca prejela 22. 1. 2008, zavrnila izdajo potrdila, da občina ne bo uveljavljala predkupne pravice, ter drugega do sedmega toženca pozvala, da podajo pisno ponudbo za prodajo nepremičnin.

Pravna podlaga

7. Če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana(1) predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu (prvi odstavek 512. člena OZ v zvezi z tretjim odstavkom 513. člena OZ).

Presoja utemeljenosti revizije

8. Na podlagi drugega odstavka 371. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena.

9. Vsebina predkupne pravice je obveznost lastnika stvari, na kateri obstaja (pogodbena ali zakonita) predkupna pravica, da o nameravani prodaji obvesti predkupnega upravičenca ter mu ponudi sklenitev prodajne pogodbe (507. člen OZ). Določba 507. člena OZ torej predvideva dve obveznosti lastnika stvari, ki ju je ob nameravani prodaji dolžan izpolniti nasproti predkupnemu upravičencu, in sicer: (1) dolžnost obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari ter (2) dolžnost predkupnemu upravičencu ponuditi, da stvar pod enakimi pogoji kupi on. Zadošča pa, da lastnik stvari (kot dolžnik) predkupnemu upravičencu pošlje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, ne da bi mu predhodno poslal tudi obvestilo o nameravani prodaji. Le tak postopek namreč zagotavlja uresničitev interesa predkupnega upravičenca.(2)

10. Glede na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki so prestale pritožbeni preizkus, revizijsko sodišče ugotavlja, da z Vlogo (ter priloženim pooblastilom) drugega do sedmega toženca, naslovljeno na tožečo stranko, tožena stranka ni zadostila zahtevam določbe 507. člena OZ. Vlogo s priloženim pooblastilom je sicer mogoče šteti za obvestilo o nameravani prodaji; nikakor pa Vlogi s priloženim pooblastilom ni mogoče priznati narave ponudbe, ki je v postopku uveljavljanja predkupne pravice ključna. - Ponudba je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, da je že z njegovim sprejemom (akceptom) lahko sklenjena pogodba (prvi odstavek 22. člena OZ). (Ponudbena) izjava mora biti naslovljena na točno določeno osebo; zlasti pa je bistveno, da je poslovna volja izražena tako, da naslovnik lahko razpozna, da iz vsebine izjave izhaja, da je bila volja izjavljena z namenom povzročiti sklenitev pogodbe. Tega iz Vloge in priloženega pooblastila ni mogoče razbrati. Vloga in priloženo pooblastilo tako ne predstavljata izjave volje tožene stranke za sklenitev kupoprodajne pogodbe s tožečo stranko, saj že iz samega naziva Vloge izhaja njen nasproten namen. - Tudi iz vsebine pooblastila ne izhaja volja pooblastiteljev, da odvetnico pooblaščajo tudi za morebitno sklenitev kupoprodajne pogodbe s predkupno upravičenko, temveč druga(čna) volja: volja prodajalcev (drugega do sedmega toženca), da odvetnica v njihovem imenu (za dogovorjeno kupnino) podpiše kupoprodajno pogodbo s prvo toženko. Sicer pa je glede uveljavljanja predkupne pravice upravičenke iz priloženega pooblastila razvidna zgolj volja pooblastiteljev, da pooblaščenka pridobi izjavo pristojne občine [tožeče stranke] o morebitnem uveljavljanju njene predkupne pravice.

Odločitev o reviziji

11. Ker razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso podani (371. člen ZPP), saj je odgovor na dopuščeno vprašanje negativen, je Vrhovno sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka).

Odločitev o stroških revizijskega postopka

12. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbah 165. in 154. člena ZPP. Ker prva toženka z revizijo ni uspela, sama krije stroške revizijskega postopka (II. točka izreka). Istočasno pa mora tožeči stranki povrniti stroške revizijskega odgovora, katerih višina je (upoštevaje vloženi stroškovnik ter določbo prvega odstavka 41. člena Zakona o odvetniški tarifi) odmerjena v skladu z Odvetniško tarifo (III. točka izreka).

Op. št. (1): Pri zakoniti predkupni pravici je vprašanje dobre vere tretjega izključeno, saj je zakonita predkupna pravica določena v zakonu; v našem pravnem sistemu velja, da so z uveljavitvijo zakona nastopili publicitetni učinki, zato se nihče ne more sklicevati, da za zakonito predkupno pravico (solastnika) ni vedel oziroma da mu ni bilo treba vedeti (tako tudi sodba VS RS II Ips 1214/2008 z dne 14. 6. 2012).

Op. št. (2): Glej Juhart, M.; Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 4. knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 301-308.