Jedro

Sporno hišniško stanovanje se skladno s šestim odstavkom 105. člena SPZ obravnava kot skupni del, ki je v solastnini etažnih lastnikov več zgradb, namenjen skupni rabi etažnih lastnikov teh zgradb.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da na stavbi z ID znakom 0000-3360, stoječi na parc. št. 323/9, k. o. ..., obstoji etažna lastnina (I. točka izreka), da je v zemljiški knjigi pri stavbi že vpisana etažna lastnina (II. točka izreka), da obstajajo še drugi splošni skupni deli stavbe (III. točka izreka), na splošnih skupnih delih ugotovilo idealne deleže solastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov (IV. točka izreka), da ima stavba posebne skupne dele (V. točka izreka), na posebnih skupni delih določilo idealne deleže solastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov (VI. - XXXIII. točka izreka), da ima del nepremičnine z ID znakom 0000-3360-7 položaj splošnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini in lastninska pravica na njej učinkuje v korist vsakokratnih etažnih lastnikov teh stavb do deležev ID znak stavbe 0000-3360 (Ulica A. 2) do ¼, ID znak stavbe 0000-6107 (Ulica A. 4) do ¼, ID znak stavbe 0000-6108 (Ulica A. 6) do ¼ in ID znak stavbe 0000-553 (Ulica A. 8) do ¼ (XXXIV. točka izreka).

Povzetek pritožbenih navedb

2. Proti navedenem sklepu vlaga pritožbo predlagateljica iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in navaja, da je prvo sodišče zmotno izenačilo uporabo hišniškega stanovanja z lastninsko pravico na stanovanju. Ni ugotovilo pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice hišniškega stanovanja. Moralo bi upoštevati 7. člen Zakona o lastništvu na delih stavb (v nadaljevanju ZLDS), ki je identičen z vsebino današnje določbe četrtega odstavka 105. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Vzajemna razmerja med etažnimi lastniki so se uredila v okviru splošnih pogojev ali s pogodbo, ki učinkujejo tudi proti poznejšim pridobiteljem ter imajo enake učinke kot pogodba o medsebojnih razmerjih iz 116. člena SPZ. Noben izmed kupcev stanovanj v stavbah Ulice A. 4, 6, ali 8 ni imel nobenega pravnega naslova (zakon ali pogodba), iz katerega bi izhajalo, da je kupil tudi solastniški delež hišniškega stanovanja v stavbi Ulica A. 2, Ljubljana. Splošni pogoji so bili za vsako stavbo ločeni, kupec pa je kupil samo splošne skupne dele, ki so bili določeni s splošnimi pogoji konkretne stavbe. Potrebno je upoštevati tudi določbe 297. člena Občega državljanskega zakonika (v nadaljevanju ODZ), ki je določal, da spadajo k nepremičnim stvarem tudi tiste stvari, ki se zgradijo na zemljišču v namen, da ostanejo vedno na njem. Splošni pogoji z dne 12. 11. 1969 so bili sprejeti izključno za stanovanjsko stavbo Ulica A. 2, kar je logična posledica določbe 297. člena ODZ. Iz navedenih splošnih pogojev pa izrecno izhaja, da med skupne dele stavbe sodi tudi hišniško stanovanje. V času veljave ZLDS je posamezni del lahko postal samostojen predmet lastninske pravice, preostali deli pa so bili v družbeni lastnini. Etažna lastnina je takrat nastala z odsvojitvijo lastnika ali investitorja gradnje posameznih delov stavbe. Prvo sodišče ni pojasnilo na podlagi česa so kupci v sosednjih stavbah pridobili tudi hišniško stanovanje kot skupni del vseh stavb. V ostalih splošnih pogojih sosednjih stavb je bilo ločeno opredeljeno hišniško stanovanje. Splošni pogoji so ločeno urejali razmerja med etažnimi lastniki za vsako stavbo posebej, zato so izključeni vsi stvarnopravni zahtevki vsakokratnih lastnikov delov stavb na naslovu Ulice A. 4, 6, ali 8. Splošni pogoji so bili tudi ločeno vloženi v zemljiško knjigo, z ločenim predlogom za vsako stanovanjsko stavbo posebej. Skladno z določbo prvega odstavka 5. člena ZLDS so imele vse navedene stavbe popolnoma ločeno urejanje skupnih delov, dejanska etažna lastnina pa je bila vzpostavljena s prodajnimi pogodbami kupcev, ločeno za vsako stavbo posebej. Glede domneve prvega sodišča o uporabi hišniškega stanovanja gre lahko le za način upravljanja etažnih lastnikov brez stvarnopravnih posledic. Pravna ureditev splošnih in posebnih skupnih delov stavb se ni spremenila. Takšni deli so v solastnini etažnih lastnikov. Posamezni del št. 7 v zemljiški knjigi ni vpisan in ga ni mogoče opredeliti po 105. členu SPZ kot etažne lastnine. V konkretnem primeru gre za nedokončano etažno lastnino. Hišniško stanovanje je pridobilo lastnost splošnega skupnega dela stanovanjske stavbe na naslovu Ulica A. 2 že s sprejemom splošnih pogojev. Vsak kupec je kupoval stanovanje skladno z določbo 7. in 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Kupci so poznali določbe splošnih pogojev za posamezno stavbo, zato niso mogli domnevati, da kupujejo nekaj, kar v splošnih pogojih ni bilo navedeno. Prvo sodišče slednjega ni upoštevalo. Tudi nobene izmed določb 18. do 24. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1) ni uporabilo. Bistveno je, da ni izkazan pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice v korist nobene druge osebe (etažne lastnine sosednjih stavb), zato ni podlage za spremembo obstoječega zemljiškoknjižnega stanja. Etažni lastniki sosednjih stavb niso zatrjevali niti izkazali obstoja pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice spornega dela. Gradbeno dovoljenje določa pravice gradnje. Enako izhaja iz odločbe z dne 11. 11. 1968. Obe listini pa sta nastali pred sprejemom splošnih pogojev z dne 31. 7. 1969. Pogodbo o medsebojnih razmerjih pri upravljanju stanovanjskega bloka z dne 15. 2. 1994 je podpisal le en etažni lastnik, namesto vseh 264. Ker taka pogodba nima zahtevane večine, nima veljave, kot to določa 22. člen Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ). Prvo sodišče se do izrecnih navedb predlagateljice ni opredelilo. Ob odsotnosti priloženega pravnega naslova, bi moralo ugotoviti, zakaj etažni lastniki sosednjih stavb ne morejo predložiti naslova, v primeru spora pa upoštevati zemljiškoknjižno stanje. Svoje pravice pa bi etažni lastniki sosednjih stavb lahko nato dokazovali v ustreznem pravnem postopku. Uporaba dokaznih pravil iz 18. člena ZVEtL-1 je možna samo v primeru odsotnosti spora. Tudi iz določb 19. do 20. člena ZVEtL-1 izhaja, da je lastninsko pravico na posameznem delu mogoče uveljavljati le z ustreznim pravnim naslovom ali izkazanim priposestvovanjem. Domneve glede skupnih delov določa 21. člena ZVEtL-1. Prvo sodišče ni pojasnilo, katere od priloženih listin je upoštevalo pri svoji odločitvi. Napačno je upoštevalo tudi trditveno in dokazno breme. Glede obstoja pravnega naslova za solastninsko pravico hišniškega stanovanja je bilo to na etažnih lastnikih sosednjih stavb, ki obstoja pravnega naslova niti niso zatrjevali. Negativnega dejstva, skladno s sodno prakso in 212. členom ZPP, ni mogoče dokazovati, zaradi česar velja, da mora pozitivno dejstvo dokazovati tisti, ki ga zatrjuje.

3. Na vročeno pritožbo so odgovorili 10. do 15. udeleženci. Predlagajo zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijanega sklepa.

Presoja utemeljenosti pritožbe

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je odločalo o predlogu predlagateljice za vzpostavitev oziroma dokončanje etažne lastnine na stavbi v Ljubljani na naslovu Ulica A. 2 (ID znak 0000-3360). Sporen je bil zgolj osnovni pravni položaj dela z ID znakom 00000-3360-7, ki v naravi predstavlja hišniško stanovanje.

6. Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je ureditev zemljiškoknjižno neurejenega stanja v večstanovanjskih stavbah, skladno s konceptom etažne lastnine. Sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine, v katerem je poudarjeno načelo ekonomičnosti v smislu čim hitrejše in čim celovitejše ureditve stanja stavbe kot celote in razmerij v njej, odloča na podlagi domnev, ki jih določa ZVEtL-1 in dokaznih pravil z nižjim dokaznim standardom - izkaz verjetnosti (18. in 24. člen ZVEtL-1). Udeleženci in druge osebe pa lahko svoje pravice uveljavljajo v pravdi oziroma drugih postopkih, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1).

7. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo relevantne materialnopravne določbe ZVEtL-1 in na podlagi izvedenih dokazov utemeljeno zaključilo, da je bolj verjetno, da je sporno hišniško stanovanje namenjeno skupni uporabi etažnih lastnikov vseh štirih stavb na naslovih Ulica A. 2, 4, 6 in 8, kot le uporabi etažnih lastnikov stavbe predlagateljice.

8. Izpodbijani sklep temelji na več listinskih dokazih, ki so vsebinsko medsebojno skladni ter izkazujejo verjetnost, da je bilo hišniško stanovanje zgrajeno in namenjeno za vse štiri stanovanjske bloke. Odločitev sodišča prve stopnje temelji na splošnih pogojih o vzajemnih razmerjih med lastniki posameznih delov za vsako izmed stavb na naslovu Ulica A. 2 (priloga A2), Ulica A. 4 (priloga B3), Ulica A. 6 (priloga B4) in Ulica A. 8 (priloga B5) ter načrtu posameznih delov za stavbo Ulica A. 2, v katerem je bilo navedeno, da ima ta hišniško stanovanje. V preostalih načrtih za stavbe na naslovu 4, 6 in 8 pa hišniško stanovanje ni bilo načrtovano.

9. Neutemeljena je pritožbena navedba, da so stavbe na naslovu 4, 6 in 8 v splošnih pogojih omenjale hišniško stanovanje, ki se je nahajalo ločeno v vsaki izmed stavb in ne enega skupnega hišniškega stanovanja v stavbi na naslovu Ulica A. 2. V nobenih izmed splošnih pogojev ni bilo izrecno in natančneje določeno, kje se skupno hišniško stanovanje nahaja. Tudi splošni pogoji stanovalcev na naslovu Ulica A. 2 niso konkretneje določali lokacije hišniškega stanovanja. Splošni pogoji za vse štiri navedene stavbe so bili po vsebini enaki. Glede na takšno vsebino splošnih pogojev, so se kupci stanovanj vseh štirih stavb lahko utemeljeno zanesli, da so z nakupom posameznega dela stavbe pridobili tudi solastninsko pravico na splošnih skupni delih stavbe, tj. skupnem hišniškem stanovanju. V 2. členu splošnih pogojev je bilo namreč za vsako izmed štirih stavb kot skupni prostor navedeno tudi hišniško stanovanje.

10. Ni relevantno, da so bili splošni pogoji sprejeti za vsako izmed stavb ločeno ter da so bili vloženi in vodeni ločeni zemljiškoknjižni postopki. Bistveno je, da iz vsebine splošnih pogojev in načrta stavb verjetno izhaja, da so vsi štirje sprejeti splošni pogoji omenjali isto (skupno) hišniško stanovanje. Prav tako je prvo sodišče ugotovilo, da so bili vsi štirje splošni pogoji podpisani s strani predsednika skupnega hišnega sveta A. 2, 4, 6 in 8, kar dodatno utemeljuje sklep, da so vse štiri stavbe imele dogovorjeno skupno upravljanje hišniških zadev.

11. Da je šlo verjetno za skupno stanovanje več stavb, potrjuje tudi odločba z dne 11. 11. 1968, da se hišniško stanovanje dodeli skupnemu hišniku v zgradbi 2-4-6-8 v Ljubljani. Tudi gradbeno dovoljenje je bilo izdano za vse štiri stavbe kot enoten stanovanjski blok. Vse navedene okoliščine kažejo na verjetnejši sklep, da pri ureditvi medsebojnih razmerjih ni šlo zgolj za način upravljanja s hišniškim stanovanjem, ampak že v fazi gradnje načrtovano in kasneje s sprejemom splošnih pogojev o vzajemnih razmerjih potrjeno odločitev, da imajo vse štiri stavbe skupaj eno hišniško stanovanje v skupni uporabi.

12. Sodišče prve stopnje je med drugim svoj sklep utemeljilo tudi na podlagi 2. člena Pogodbe o medsebojnih razmerjih pri upravljanju stanovanjskega bloka št. 8/52 z dne 15. 2. 1994. Tudi ta potrjuje, da gre pri spornem hišniškem stanovanju najverjetneje za skupni del vseh štirih stavb. Predlagatelji so pogodbi nasprotovali, ker naj ne bi bila podpisana s strani zadostne večine lastnikov stanovanj, do česar se prvo sodišče ni opredelilo. V postopku vzpostavitve etažne lastnine veljajo drugačna dokazna pravila. Sodišče prve stopnje izpodbijane odločitve ni oprlo na navedeno pogodbo, ampak jo navedlo zgolj kot dodaten dokaz, ki potrjuje preostale listinske dokaze. Predlagatelji niso predlagali nobenega drugega dokaza, ki bi vsebinsko nasprotoval navedenim dokaznim listinam oziroma vsebini pogodbe, ali bi nakazoval na kasneje dogovorjeno drugačno pravno ureditev medsebojnih razmerij. Ni bila predložena nobena druga dokumentacija ali pogodba, ki bi nastala pred ali po navedeni pogodbi in bi bila v nasprotju z njeno vsebino ali vsebino ostalih dokaznih listin. Podrobnejša dokazna ocena glede veljavnosti in zadostne večine podpisov pogodbe glede na dokazni standard verjetnosti zato ni bila potrebna, za odločitev v zadevi ni bila bistvena, prav tako ne bi bila v skladu z načelom ekonomičnosti postopka. Že drugi izvedeni dokazi so kazali na verjetnejši sklep, da gre pri spornem stanovanju za skupno hišniško stanovanje.

13. Zmotna je pritožbena graja, da se dokazna pravila v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po 18. členu ZVEtL-1 uporabljajo zgolj v primeru odsotnosti spora. Ravno nasprotno, sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki jih določa ta zakon, razen če med udeleženci ni spora o drugačnem stanju ali če je drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa.

14. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo trditveno in dokazno breme. Udeleženci so podali zadostno trditveno podlago, da je sporno stanovanje skupno. Zatrjevali so, da hišniško stanovanje predstavlja skupni prostor vseh štirih stavb, da ostali stanovalci blokov svojega hišniškega stanovanja nimajo in da je bilo edino hišniško stanovanje predvideno v stavbi na naslovu 2, za vse štiri stavbe. Pri tem so se sklicevali na sprejete splošne pogoje o vzajemnih razmerjih, načrte stavb za posamezne dele, pogodbo o medsebojnih razmerjih in odločbo o dodelitvi hišniškega stanovanja. S tem so zadostili dokaznemu in trditvenemu bremenu.

15. Predlagateljica se zmotno sklicuje na 19. in 20. člen ZVEtL-1, ki za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe določata obveznost izkazati pravni naslov oz. pogoje za priposestvovanje posameznega dela stavbe. Sporno hišniško stanovanje ni posamezni del stavbe, ampak splošni skupni del vseh štirih stavb. Sporno hišniško stanovanje se skladno s šestim odstavkom 105. člena SPZ obravnava kot skupni del, ki je v solastnini etažnih lastnikov več zgradb, namenjen skupni rabi etažnih lastnikov teh zgradb. Ker ne gre za odločanje o lastninski pravici na posameznem delu stavbe, ni potrebno izkazati pravnega naslova, kot to zahtevata 19. in 20. člen ZVEtL-1. Iz obrazložitve sklepa sodišča prve stopnje pa je jasno razvidno, na podlagi katerih listinskih dokazov je sodišče sprejelo izpodbijano odločitev. Razloge je izčrpno obrazložilo.

16. Kasneje sprejeti splošni pogoji o vzajemnih razmerjih (l. 1969), kot je bilo izdano gradbeno dovoljenje (l. 1966) in odločba o dodelitvi hišniškega stanovanja (l. 1968), v ničemer ne omajejo verjetnostnega sklepa prvega sodišča, da sporno stanovanje predstavlja splošni skupni del vseh štirih stavb. Vsebina splošnih pogojev, ki so bili sprejeti kasneje, ni v nasprotju z vsebino gradbenega dovoljenja in odločbe o dodelitvi hišniškega stanovanja, ampak vse tri listine vsebinsko medsebojno skladno potrjujejo izpodbijani sklep. Ker sporno hišniško stanovanje še ni bilo vpisano v zemljiško knjigo, sodišče prve stopnje s svojo odločitvijo tudi ni spreminjalo obstoječega zemljiškoknjižnega stanja. 32. člen ZVEtL-1, ki določa, da sodišče ne odloča o lastninski pravici imetnika na že vpisanem posameznem delu stavbe, če ugotovi, da posamezni del dejansko obstaja, zato ni uporabljiv.

17. Pritožbene navedbe o uporabi ODZ in ZLDS ter SZ za odločitev o konkretnem sporu niso relevantne. Predlagateljica v tem delu zgolj ponavlja navedbe iz pripravljalnih vlog, do česar se je, v potrebnem obsegu za odločitev v konkretni zadevi, že opredelilo sodišče prve stopnje.

18. Pritožbeni razlogi niso podani, prav tako ne razlogi, ki jih pritožbeno sodišče upošteva po uradni dolžnosti (350. člena ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP)1 in 3. členom ZVEtL-1), zato je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP ter 3. členom ZVEtL-1).

Stroški

19. Stranke pritožbenih stroškov niso priglasile (35. člena ZNP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

1 V skladu z 216. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1) se postopki, ki so bili začeti pred uveljavitvijo tega zakona, dokončajo po določbah do sedaj veljavnih predpisov.