Jedro

Šteje se, da je zakonita predkupna pravica vsakomur znana. Brez pomena je sklicevanje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Zakonita predkupna pravica namreč ne sodi med tiste obligacijske pravice, ki se v skladu z 2. odst. 13. čl. Zakona o zemljiški knjigi vpisujejo v zemljiško knjigo.

Zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe lastninske pravice po 3. odst. 244. čl. ZZK-1 ni dovoljen proti dobrovernim osebam. Ker se dobra vera domneva, bi morala tožnica dokazati, da sta drugi toženec in tretja toženka vedela, da je prvi toženec že pred sklenitvijo prodajne pogodbe z njima razpolagal z isto nepremičnino oziroma jo prepustil tožničini pravni prednici.

Tožnica kot predkupna upravičenka bi poleg ugotovitve o ničnosti sporne pogodbe morala od tožencev zahtevati sklenitev nove prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni v sporni pogodbi. V nasprotnem primeru bi se namreč predkupna pravica spremenila v prepoved odtujitve. Kondikcijski zahtevek za pravno varstvo predkupnega upravičenca ni potreben, saj ga nadomešča dajatveni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi drugega toženca in tretje toženke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni: a) v točki II.1. izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, da sta toženca J. R. in M. R. dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo pri parc. št. 339/1 k.o. AA. vknjižila lastninska pravica v korist imetnika: F. K., do 1/1. ; b) v III. in IV. točki izreka pa tako, da pravdni stranki in stranska intervenientka krijejo sami svoje stroške prvostopenjskega postopka.

II. V preostalem se pritožba drugega toženca in tretje toženke, pritožba tožnice pa v celoti, zavrneta in se v nespremenjenem delu (točka I.1. in I. 2. ter točka II. 2. izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožnica in stranska intervenientka krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je nična kupoprodajna pogodba, ki so jo 31.8.2004 sklenili prvi toženec kot prodajalec ter drugi toženec in tretja toženka kot kupca za nepremičnino parc. št. 339/1 k.o. AA. – pot v izmeri 234 m2. Zahtevek, da morajo vsi trije toženci izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo pri navedeni nepremičnino vknjižilo javno dobro v lasti tožnice, je zavrnilo. Ugodilo pa je zahtevku, da morata drugi toženec in tretja toženka izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo pri isti nepremičnini vknjižila lastninska pravica v korist prvega toženca. Tudi zahtevek, da mora prvi toženec izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo pri sporni nepremičnini vknjižilo javno dobro v lasti tožnice, je zavrnilo. Nazadnje je odločilo, da morajo toženci solidarno povrniti tožnici 689,41 EUR in stranski intervenientki 766,07 EUR stroškov postopka, obema z zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo so se pritožili tožnica ter drugi toženec in tretja toženka. V pritožbah se sklicujejo na vse zakonske pritožbene razloge. Predlagajo ustrezno spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v novo sojenje.

3. Tožnica v svoji pritožbi poudarja, da je že v tožbi navajala, da je prvi toženec s sporazumom z dne 26.2.1986 njeni pravni prednici odstopil sporno nepremičnino v nadaljnje razpolaganje proti plačilu odškodnine. Tožnica je tako na podlagi realizacije navedene pogodbe od tožencev zahtevala izdajo ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila. Drugačna ugotovitev sodišča, da tožnica pridobitve lastninske pravice na tej podlagi ni izrecno zatrjevala in tudi ne izkazala, torej ni pravilna. Tožničina pravna prednica je dogovorjeno odškodnino prvemu tožencu plačala, ta pa je opustil posest, saj po letu 1986 sporne nepremičnine ni nikoli več kosil ali kako drugače uporabljal. Tožničine trditve so potrdili izvedeni dokazi, predvsem izpoved samega toženca, prič M. O. in A. Ž. ter izpoved stranske intervenientke, vendar se sodišče do teh dokazov ni opredelilo, zato sodbe ni mogoče preizkusiti. Sicer pa so javne ceste javno dobro in so izven pravnega prometa. Tudi o tem izpodbijana sodba nima razlogov. Končno sta drugi toženec in tretja toženka pred pravdo soglašala z zdaj zahtevanim zemljiškoknjižnim prenosom na tožnico.

4. Drugi toženec in tretja toženka nasprotujeta presoji sodišča prve stopnje, da bi morala pred sklenitvijo izpodbijane sodbe pridobiti novo lokacijsko informacijo. Ta namreč velja do uveljavitve sprememb prostorskega akta, v 8. točki izdane informacije pa tudi ni bilo navedeno, da so takšne spremembe v pripravi. Toženca torej na podlagi izdane lokacijske informacije z dne 9.7.2004 nista mogla predvideti, da bo tožnica sprejela odlok o območju predkupne pravice. Tožnica bi v lokacijski informaciji morala navesti, da je v pripravi sprememba odloka. Končno velja načelo zaupanja v lokacijsko informacijo. Tožnica je bila tista, ki je ravnala protipravno, medtem ko sta toženca sporno nepremičnino kupila po načelu zaupanja v zemljiško knjigo in lokacijsko informacijo.

5. Stranska intervenientka je odgovorila na obe pritožbi. Predlaga, naj pritožbeno sodišče ugodi tožničini pritožbi, pritožbo tožencev pa zavrne. Posebej poudarja, da je bil sporazum z dne 26.2.1986 med prvim tožencem in tožničino pravno prednico realiziran, prvi toženec pa tožničinemu trditvenemu gradivu in izvedenim dokazom v postopku sploh ni nasprotoval. Lokacijska informacija ima le značaj potrdila iz uradne evidence. Načela zaupanja v lokacijsko informacijo ne določa noben predpis. Poleg tega tožnica z odlokom o predkupni pravici ni posegla v svoj prostorski akt, zato podatka o pripravi odloka v lokacijski informaciji ni bila dolžna navesti.

6. Tožničina pritožba ni utemeljena, delno pa je utemeljena pritožba drugega toženca in tretje toženke.

7. Absolutna bistvena kršitev iz 14. točke 2. odst. 339. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur. l. RS št. 73/07- UPB in 45/08), ki jo izpodbijani sodbi očita tožnica, ni podana. Sodišče prve stopnje je namreč navedlo dovolj jasne in razumljive razloge za svojo odločitev. Pri tem se je v zadostni meri opredelilo do vseh treh zatrjevanih vzrokov za ničnost sporne kupoprodajne pogodbe, ki jih je v pravdi uveljavljala tožnica, tako da je bilo sodbo mogoče preizkusiti. Tistih procesnih kršitev, na katere mora sodišče druge stopnje v skladu z 2. odst. 350. čl. ZPP paziti po uradni dolžnosti, v postopku na prvi stopnji ni bilo. Drugih kršitev te vrste pa pritožniki obrazloženo niso uveljavljali.

8. Tožnica je v tožbi navajala tri vzroke za ničnost sporne prodajne pogodbe: kršitev svoje predkupne pravice, nedopusten predmet pogodbe, ki naj bi bil javno dobro in zato izven pravnega prometa, in še pomanjkanje razpolagalne sposobnosti prodajalca, ki je svoje pravice na prodani nepremičnini že v letu 1986 prenesel na tožničino pravno prednico.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da parcela št. 339/1 k.o. AA, ki je bila predmet sporne prodaje, sodi med nepremičnine, ki jih zajema Odlok o območju predkupne pravice občine Bled (Ur. l. RS, št. 81/04). Navedeni odlok je začel veljati več kot mesec dni pred sklenitvijo pogodbe, zato bi moral toženec kot prodajalec v skladu s 87. čl. Zakona o urejanju prostora (ZUreP; Ur. l. RS št. 110/02 do 80/10) poprej pridobiti potrdilo od tožnice, da na nepremičnini ne bo uveljavljala predkupne pravice; v nasprotnem primeru bi ji moral na podlagi 1. odst. 88. čl. istega zakona podati pisno ponudbo za prodajo nepremičnine. Ker ni tako ravnal, je sklenjena pogodba po izrecni določbi 4. odst. 89. čl. ZUreP nična. Drugi toženec in tretja toženka kot kupca se tej pravni posledici ne moreta izogniti s sklicevanjem na lokacijsko informacijo. Ta je bila po ugotovitvi izpodbijane sodbe izdana več kot tri tedne prej, preden je začel veljati tožničin odlok o predkupni pravici. Pritožbeno stališče, po katerem bi tožnica morala v lokacijski informaciji napovedati svojo namero o določitvi predkupne pravice, nima pravne podlage. Enako velja za zatrjevano načelo zaupanja v lokacijsko informacijo; tega načela ne določa noben predpis. Sicer pa gre v obravnavanem primeru za zakonito predkupno pravico. Šteje se torej, da je ta vsakomur znana. Občinski odlok, s katerim je bila določena, ima splošno veljavo, zato toženca ne moreta uspešno ugovarjati, da za tožničino predkupno pravico nista vedela. Brez pomena je tudi njuno sklicevanje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Zakonita predkupna pravica namreč ne sodi med tiste obligacijske pravice, ki se v skladu z 2. odst. 13. čl. Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1; Ur.l. RS št. 58/03, 45/08 in 28/09) vpisujejo v zemljiško knjigo.

10. Predkupna pravica ne more obstajati na lastni stvari. Vsebina predkupne pravice je namreč obveznost lastnika stvari, da o nameravani prodaji obvesti predkupnega upravičenca in mu ponudi sklenitev prodajne pogodbe. Nerazumljivo je torej ravnanje tožnice, ki je na sporni parceli predpisala svojo predkupno pravico, hkrati pa trdi, da gre za njeno last. Dejstvo, da je sporna parcela del občinske ceste, samo za sebe ni odločilno. Res je sicer, da mora biti javna cesta, kadar gre za občinsko cesto, po 3. odst. 13. čl. Zakona o javnih cestah (Ur.l. RS, št. 29/97 do 109/09) vpisana v zemljiško knjigo kot javno dobro v lasti občine, vendar tožnica ni dokazala, da bi bila pri sporni nepremičnini v zemljiški knjigi vpisana zaznamba javnega dobra v skladu s 111. čl. ZZK-1. Tožnica se ne more uspešno sklicevati niti na svoj Odlok o kategorizaciji občinskih cest in kolesarskih poti v občini Bled (Ur.l. RS, št. 14/99), s katerim je sporno parcelo opredelila kot javno pot. Ker je bil njen zemljiškoknjižni lastnik takrat še prvi toženec, tožnica s takšnim svojim enostranskim aktom ni mogla spremeniti pravnega statusa zemljišča oziroma ga razglasiti za javno dobro, saj bi šlo za nedopusten poseg v lastninsko pravico. O tem vprašanju se je že večkrat izreklo tudi Ustavno sodišče (odločba št. U-I-113/08-10 z dne 2.4.2009, odločbe št. U-I-142/08, U-I-195/08 in U-I-202/08, vse z dne 9.7.2009). Odveč je zato pritožbeno vztrajanje tožnice, da je bila predmet sporne pogodbe stvar, ki ni v pravnem prometu. Kot je tožnici pravilno nakazalo že sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi, bi morala neurejen status javnega dobra urediti po postopku, ki ga določa 213. čl. Zakona o graditvi objektov (ZGO – 1; Ur.l. RS, št. 110/02 do 108/09), torej z lastnikom zemljišča skleniti ustrezen pravni posel ali predlagati razlastitev. Potemtakem tožnica kljub ugotovljeni ničnosti sporne pogodbe niti od prvega toženca niti od vseh treh tožencev skupaj ne more zahtevati zemljiškoknjižnega dovolila, ki bi ji pri sporni nepremičnini omogočilo vpis javnega dobra v njeni lasti.

11. Neutemeljeno pa je tudi sklicevanje tožnice na sporazum, ki sta ga v zvezi s sporno nepremičnino 26.2.1986 sklenila tožničina pravna prednica in prvi toženec. Tožnica s trditvijo o realizaciji tega sporazuma očitno meri na izvenknjižno pridobitev svoje lastninske pravice. Res je sicer, da vpis upravičenj na nepremičninah v družbeni lastnini v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne, ampak zgolj deklaratorne narave. Čeprav tožnica oziroma njena pravna prednica svoje pravice uporabe po sporazumu s prvim tožencem nista vpisali v zemljiški knjigi, to ne pomeni, da tožnica samo zato ne bi mogla postati lastnica spornega zemljišča na podlagi 3. čl. Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti (Ur.l. RS št. 44/97 in 59/01) namesto toženca, ki je tudi po sklenitvi prej navedenega sporazuma očitno ostal vpisan kot imetnik pravice uporabe v zemljiški knjigi. Vendar pa bi tožnica svojo tako pridobljeno lastninsko pravico lahko uveljavila le v razmerju do prvega toženca, ne pa tudi v razmerju do preostalih dveh tožencev, ki sta sporno nepremičnino kupila od prvega toženca in se kot njena lastnika vpisala v zemljiško knjigo. Pri tem gre za pravno vprašanje, zato dejstvo, da je v izpodbijani sodbi izostala dokazna ocena izpovedi prič, na katere opozarja tožnica, ni vplivalo na pritožbeni preizkus.

12. Tožnica do sklenitve sporne pogodbe ni poskrbela za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo, zato po 2. odst. 8. čl. ZZK-1 nosi vse škodljive posledice takšne opustitve.

Ker prvi toženec ne more več razpolagati s sporno nepremičnino, tožnici zahtevanega zemljiškoknjižnega dovolila ne more izstaviti. Zoper drugega toženca in tretjo toženko pa bi lahko tožnica takšen zahtevek, kot ji je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, naperila le, če bi trdila in dokazala, da ob nakupu sporne nepremičnine in vknjižbi svoje lastninske pravice nista bila v dobri veri. Zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe namreč po 3. odst. 244. čl. ZZK-1 ni dovoljen proti dobrovernim osebam. Ker se dobra vera domneva, bi morala tožnica dokazati, da sta drugi toženec in tretja toženka vedela, da je prvi toženec že pred sklenitvijo prodajne pogodbe z njima razpolagal z isto nepremičnino oziroma jo prepustil tožničini pravni prednici. Opisanemu trditvenemu in dokaznemu bremenu pa tožnica v pravdi ni zadostila, zato ne more uspešno uveljavljati svoje nevpisane lastninske pravice na sporni nepremičnini zoper drugega toženca in tretjo toženko. Brez pomena je dejstvo, da toženca takšni tožničini zahtevi pred tožbo nista nasprotovala. Tudi pasivnost prvega toženca v tej pravdi nima pravnih posledic. Ker so vsi trije toženci enotni sosporniki, se učinki procesnih dejanj, ki sta jih opravila drugi toženec in tretja toženka, raztezajo tudi na prvega toženca.

13. Nična pogodba nima pravnega učinka. Če je pogodba nična, mora v skladu s 1. odst. 87. čl. Obligacijskega zakonika (OZ; Ur. l. RS, št. 97/07 – UPB1) vsaka pogodbena stranka vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi take pogodbe; če to ni mogoče, pa mora dati ustrezno denarno nadomestilo. Takšen kondikcijski zahtevek lahko uveljavljata le pogodbenika nične pogodbe, ne pa tretji. Ker tožnica v obravnavanem primeru ni bila pogodbena stranka, je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je po njeni tožbi drugemu tožencu in tretji toženki naložilo, da morata izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo pri sporni nepremičnini kot njen lastnik spet lahko vknjižil prvi toženec. Vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, kakršno je bilo pred sklenitvijo sporne pogodbe, bi namreč lahko zahteval le prvi toženec, ne pa tožnica. Zavrnitev tega dela tožbenega zahtevka pa terja tudi predhodna ugotovitev, da je bila v obravnavanem primeru kršena tožničina predkupna pravica. Tožnica kot predkupna upravičenka bi zato poleg ugotovitve o ničnosti sporne pogodbe morala od tožencev zahtevati sklenitev nove prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni v sporni pogodbi. V nasprotnem primeru bi se namreč predkupna pravica spremenila v prepoved odtujitve. Kondikcijski zahtevek torej za pravno varstvo predkupnega upravičenca ni potreben, saj ga nadomešča dajatveni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe.

14. Pritožbeni razlogi, ki jih je uveljavljala tožnica, po navedenem niso utemeljeni. Enaka ugotovitev velja za pritožbo drugega toženca in tretje toženke. Ker pa mora sodišče druge stopnje v skladu z 2. odst. 350. čl. ZPP po uradni dolžnosti paziti na pravilno uporabo materialnega prava, je njuni pritožbi kljub temu ugodilo in izpodbijano sodbo na podlagi 5. alineje 358. čl. ZPP spremenilo tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek še v preostalem dajatvenem delu. Tožničino pritožbo pa je zavrnilo in v nespremenjenem delu potrdilo odločitev sodišča prve stopnje o glavni stvari.

15. Zaradi delne spremembe prve sodbe je bilo treba v skladu z 2. odst. 165. čl. ZPP znova odločiti o pravdnih stroških. Odmera stroškov prvostopenjskega postopka, ki jo vsebuje izpodbijana sodba, je skladna z odvetniško in taksno tarifo. Tudi pritožniki ji ne oporekajo, prav tako ne oceni njihovega uspeha v postopku, po kateri sta ugotovitveni in dajatveni zahtevek enakovredna. Ker je bil dajatveni zahtevek nazadnje v celoti zavrnjen, je torej tožničin uspeh v pravdi enak uspehu tožencev. Sodišče druge stopnje je zato na podlagi 2. odst. 154. čl. ZPP odločilo, da morajo pravdni stranki in stranska intervenientka kriti vsaka svoje stroške prvostopenjskega postopka. Tožnica, ki je s pritožbo propadla, in njena stranska intervenientka do povračila svojih stroškov za pritožbo in odgovor na pritožbo tožencev nista upravičeni, med tem ko drugi toženec in tretja toženka pritožbenih stroškov nista priglasila.